解析中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)四大缺陷(編輯修改稿)
2025-07-19 06:51 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高昂的購(gòu)置費(fèi)，所以在國(guó)內(nèi)一般采取的是只租不售的方式，雖然對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說不如開發(fā)住宅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資金回籠快，但由于目前商鋪供應(yīng)市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)階段，使得開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)方面能夠得到非常高的租金收益，因而地產(chǎn)商業(yè)的投資回報(bào)率對(duì)開發(fā)商還是非常有吸引力的。而據(jù)戴德梁行商鋪部負(fù)責(zé)人胡莘介紹，發(fā)達(dá)國(guó)家大多商業(yè)地產(chǎn)采取尋求投資基金買斷，再轉(zhuǎn)租給商家的形式。 有一點(diǎn)值得注意的是，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)周期與商業(yè)的市場(chǎng)周期存在著較明顯的時(shí)間差，也就是說，一旦出現(xiàn)住宅市場(chǎng)銷售疲軟的年景，地產(chǎn)商完全可以依靠在商業(yè)地產(chǎn)方面的收益緩解資金方面的壓力?！ ?jù)了解，香港地產(chǎn)界巨頭新鴻基的年收入就有一半是來(lái)自于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?！ ∮袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值日漸凸顯，吸引了大量投資的涌入?！ ∨c此同時(shí)，交通環(huán)境的不斷改善，也催生了不少新的商業(yè)熱點(diǎn)，一些原先屬于商業(yè)荒涼地的區(qū)域也因?yàn)閮?nèi)環(huán)路和地鐵等交通因素而形成了新的商業(yè)旺地。此外，大量外國(guó)商業(yè)巨頭紛紛搶灘我國(guó)市場(chǎng)，促使商業(yè)投資環(huán)境日趨形成，商業(yè)氛圍也日趨濃烈，正是由于這些大商業(yè)的帶動(dòng)，使得商業(yè)地產(chǎn)水漲船高。 商業(yè)地產(chǎn)屬于邊緣產(chǎn)業(yè)，商業(yè)和地產(chǎn)的行業(yè)差異性很大，經(jīng)營(yíng)決策理念也相去甚遠(yuǎn) 當(dāng)心!商業(yè)地產(chǎn)有六大風(fēng)險(xiǎn) □ 韓健徽 商業(yè)和地產(chǎn)本是一對(duì)天生的孿生姐妹，我們經(jīng)常講的商場(chǎng)和市場(chǎng)，沒有商品和服務(wù)不行，沒有房屋和場(chǎng)所也不行。但由于歷史上行業(yè)的劃分和傳統(tǒng)的觀念，商業(yè)和地產(chǎn)之間的交流很少。1998年，我曾經(jīng)分別和國(guó)內(nèi)的一些商業(yè)及地產(chǎn)商的決策者建議要注意和對(duì)方有機(jī)結(jié)合，但他們均表示不感興趣。其實(shí)，我們熟悉的日本八佰伴、美國(guó)麥當(dāng)勞等從某種意義上講都是以零售、餐飲為題材，在做地產(chǎn)的生意。 七股力量撐起商業(yè)地產(chǎn) 今天，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的趨熱現(xiàn)象自有其現(xiàn)實(shí)的原因?！ ≈袊?guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)促進(jìn)了商業(yè)的迅猛發(fā)展，商業(yè)的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)背景和基礎(chǔ)?！ ≈袊?guó)加入WTO后，國(guó)際零售、家居、餐飲、娛樂等商業(yè)巨頭正在以前所未有的速度加快進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的步伐，對(duì)商業(yè)用房的需求劇增，由于這些國(guó)際商業(yè)巨頭更多的是采用租賃的形式，從而大大推動(dòng)了國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商開發(fā)的主要品種集中在寫字樓和住宅，過量集中開發(fā)導(dǎo)致眾多的地產(chǎn)商面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力和利潤(rùn)降低困擾。因此，向商業(yè)地產(chǎn)這種收益高出住宅2—3倍的邊緣產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移自然成為開發(fā)商的首選和新的機(jī)遇?！ ±瓌?dòng)地產(chǎn)物業(yè)升值 商業(yè)地產(chǎn)通常被開發(fā)商作為促銷賣點(diǎn)和商戰(zhàn)策略，也是傳統(tǒng)上圍繞地產(chǎn)綜合功能配套的延伸，我們隨便翻開一份房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告，都會(huì)發(fā)現(xiàn)商業(yè)特別是大型商業(yè)被會(huì)顯著地標(biāo)注在地產(chǎn)項(xiàng)目附近。日本的八佰伴早年快速發(fā)展時(shí)期，定下商業(yè)項(xiàng)目的同時(shí)即將周邊的地產(chǎn)范圍劃定，伴隨商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)，周邊地產(chǎn)迅速升值。在其他領(lǐng)域，也有類似事例。一些地產(chǎn)開發(fā)商先投資建設(shè)一個(gè)高爾夫球場(chǎng)，雖然其本身投資大，維護(hù)費(fèi)用高，贏利能力有限，但其劃定周邊區(qū)域的別墅、酒店、餐飲、娛樂等會(huì)迅速升值。 一般來(lái)講，要使地產(chǎn)物業(yè)升值，做旺一個(gè)地段，通常是商業(yè)先行。在美國(guó)，當(dāng)社區(qū)商業(yè)遭遇危機(jī)時(shí)，社區(qū)居民通常會(huì)集合起來(lái)，共同想方設(shè)法拯救商業(yè)，因?yàn)槿绻鐓^(qū)商業(yè)賠錢，導(dǎo)致店面價(jià)值下降，其所在的地產(chǎn)物業(yè)也會(huì)隨之相對(duì)貶值。 企業(yè)融資上市需要 越來(lái)越多的開發(fā)商看到了商業(yè)高額、快速和穩(wěn)定的資金流量，因此投資商業(yè)地產(chǎn)以改變企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，增加企業(yè)的良性資產(chǎn)，擴(kuò)大企業(yè)的知名度，為融資、上市創(chuàng)造條件。 城市改造帶來(lái)機(jī)遇 城市大規(guī)模的危舊房改造，使得大量的臨街商業(yè)用房被拆遷，經(jīng)營(yíng)者們急于找到新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，從而導(dǎo)致商業(yè)用房的需求加大?！ ∽≌聟^(qū)大量涌現(xiàn) 近年城市居民外遷已市是大勢(shì)所趨，“城市空心化”的趨勢(shì)愈發(fā)顯著，在城市的周邊和郊區(qū)，大批住宅新區(qū)拔地而起，人們的吃穿用等日常消費(fèi)，迫切需要便捷臨近的商業(yè)設(shè)施來(lái)實(shí)現(xiàn)，為商業(yè)地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間，有些大型成熟的社區(qū)商業(yè)收益甚至超過了繁華商業(yè)中心。 城市形象顯著提升 與經(jīng)濟(jì)繁榮促進(jìn)商業(yè)繁榮相對(duì)應(yīng)，作為與人民生活息息相關(guān)的商業(yè)繁榮對(duì)提升城市形象，改變城市面貌，提供就業(yè)機(jī)會(huì)，完善投資環(huán)境、增加財(cái)政稅收具有十分明顯和重要的作用。因此，在商業(yè)地產(chǎn)的投資過程中，特別是外來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)投資商，往往還被作為招商引資項(xiàng)目，得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。 投資意識(shí)多元化 擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求喊了幾年，但可供選擇投資的領(lǐng)域還真不多。住宅投資回報(bào)縮水，股票市場(chǎng)持續(xù)低迷，不少人“買房成為房東，炒股變成股東”。而商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以享受銀行貸款的優(yōu)勢(shì)。通常商業(yè)地產(chǎn)投資回收周期是6—8年，此后年出租收益率為16%左右。 租售經(jīng)營(yíng)靈活多樣 商業(yè)地產(chǎn)可租、可售、可經(jīng)營(yíng),進(jìn)退自如的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。出租可獲得穩(wěn)定長(zhǎng)期的較高收益，出售可迅速回收資金取得回報(bào)，自己經(jīng)營(yíng)則既圓老板夢(mèng)，又投資置業(yè)，一舉兩得?！ ∩虡I(yè)地產(chǎn)六大風(fēng)險(xiǎn) 在商業(yè)地產(chǎn)火爆升溫的同時(shí)，也蘊(yùn)藏著潛在的風(fēng)險(xiǎn)
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