解析中國商業(yè)地產(chǎn)四大缺陷(編輯修改稿)
2025-07-19 06:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 高昂的購置費，所以在國內(nèi)一般采取的是只租不售的方式，雖然對于地產(chǎn)商來說不如開發(fā)住宅項目實現(xiàn)資金回籠快，但由于目前商鋪供應市場處于賣方市場階段，使得開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)方面能夠得到非常高的租金收益，因而地產(chǎn)商業(yè)的投資回報率對開發(fā)商還是非常有吸引力的。而據(jù)戴德梁行商鋪部負責人胡莘介紹，發(fā)達國家大多商業(yè)地產(chǎn)采取尋求投資基金買斷，再轉(zhuǎn)租給商家的形式?！ ∮幸稽c值得注意的是，對于地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)的市場周期與商業(yè)的市場周期存在著較明顯的時間差，也就是說，一旦出現(xiàn)住宅市場銷售疲軟的年景，地產(chǎn)商完全可以依靠在商業(yè)地產(chǎn)方面的收益緩解資金方面的壓力?！ ?jù)了解，香港地產(chǎn)界巨頭新鴻基的年收入就有一半是來自于商業(yè)地產(chǎn)項目?！ ∮袠I(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)地產(chǎn)投資價值日漸凸顯，吸引了大量投資的涌入?！ ∨c此同時，交通環(huán)境的不斷改善，也催生了不少新的商業(yè)熱點，一些原先屬于商業(yè)荒涼地的區(qū)域也因為內(nèi)環(huán)路和地鐵等交通因素而形成了新的商業(yè)旺地。此外，大量外國商業(yè)巨頭紛紛搶灘我國市場，促使商業(yè)投資環(huán)境日趨形成，商業(yè)氛圍也日趨濃烈，正是由于這些大商業(yè)的帶動，使得商業(yè)地產(chǎn)水漲船高。 商業(yè)地產(chǎn)屬于邊緣產(chǎn)業(yè)，商業(yè)和地產(chǎn)的行業(yè)差異性很大，經(jīng)營決策理念也相去甚遠 當心!商業(yè)地產(chǎn)有六大風險 □ 韓健徽 商業(yè)和地產(chǎn)本是一對天生的孿生姐妹，我們經(jīng)常講的商場和市場，沒有商品和服務不行，沒有房屋和場所也不行。但由于歷史上行業(yè)的劃分和傳統(tǒng)的觀念，商業(yè)和地產(chǎn)之間的交流很少。1998年，我曾經(jīng)分別和國內(nèi)的一些商業(yè)及地產(chǎn)商的決策者建議要注意和對方有機結(jié)合，但他們均表示不感興趣。其實，我們熟悉的日本八佰伴、美國麥當勞等從某種意義上講都是以零售、餐飲為題材，在做地產(chǎn)的生意。 七股力量撐起商業(yè)地產(chǎn) 今天，中國商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)的趨熱現(xiàn)象自有其現(xiàn)實的原因?！ ≈袊?jīng)濟的持續(xù)高速增長促進了商業(yè)的迅猛發(fā)展，商業(yè)的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)市場奠定了良好的經(jīng)濟背景和基礎(chǔ)。 中國加入WTO后，國際零售、家居、餐飲、娛樂等商業(yè)巨頭正在以前所未有的速度加快進軍中國市場的步伐，對商業(yè)用房的需求劇增，由于這些國際商業(yè)巨頭更多的是采用租賃的形式，從而大大推動了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?！ ∠喈旈L的一段時期，國內(nèi)地產(chǎn)商開發(fā)的主要品種集中在寫字樓和住宅，過量集中開發(fā)導致眾多的地產(chǎn)商面臨著巨大的競爭壓力和利潤降低困擾。因此，向商業(yè)地產(chǎn)這種收益高出住宅2—3倍的邊緣產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移自然成為開發(fā)商的首選和新的機遇?！ ±瓌拥禺a(chǎn)物業(yè)升值 商業(yè)地產(chǎn)通常被開發(fā)商作為促銷賣點和商戰(zhàn)策略，也是傳統(tǒng)上圍繞地產(chǎn)綜合功能配套的延伸，我們隨便翻開一份房地產(chǎn)項目的廣告，都會發(fā)現(xiàn)商業(yè)特別是大型商業(yè)被會顯著地標注在地產(chǎn)項目附近。日本的八佰伴早年快速發(fā)展時期，定下商業(yè)項目的同時即將周邊的地產(chǎn)范圍劃定，伴隨商業(yè)項目的開業(yè)，周邊地產(chǎn)迅速升值。在其他領(lǐng)域，也有類似事例。一些地產(chǎn)開發(fā)商先投資建設(shè)一個高爾夫球場，雖然其本身投資大，維護費用高，贏利能力有限，但其劃定周邊區(qū)域的別墅、酒店、餐飲、娛樂等會迅速升值?！ ∫话銇碇v，要使地產(chǎn)物業(yè)升值，做旺一個地段，通常是商業(yè)先行。在美國，當社區(qū)商業(yè)遭遇危機時，社區(qū)居民通常會集合起來，共同想方設(shè)法拯救商業(yè)，因為如果社區(qū)商業(yè)賠錢，導致店面價值下降，其所在的地產(chǎn)物業(yè)也會隨之相對貶值。 企業(yè)融資上市需要 越來越多的開發(fā)商看到了商業(yè)高額、快速和穩(wěn)定的資金流量，因此投資商業(yè)地產(chǎn)以改變企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，增加企業(yè)的良性資產(chǎn)，擴大企業(yè)的知名度，為融資、上市創(chuàng)造條件?！ 〕鞘懈脑鞄頇C遇 城市大規(guī)模的危舊房改造，使得大量的臨街商業(yè)用房被拆遷，經(jīng)營者們急于找到新的經(jīng)營場所，從而導致商業(yè)用房的需求加大?！ ∽≌聟^(qū)大量涌現(xiàn) 近年城市居民外遷已市是大勢所趨，“城市空心化”的趨勢愈發(fā)顯著，在城市的周邊和郊區(qū)，大批住宅新區(qū)拔地而起，人們的吃穿用等日常消費，迫切需要便捷臨近的商業(yè)設(shè)施來實現(xiàn)，為商業(yè)地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間，有些大型成熟的社區(qū)商業(yè)收益甚至超過了繁華商業(yè)中心。 城市形象顯著提升 與經(jīng)濟繁榮促進商業(yè)繁榮相對應，作為與人民生活息息相關(guān)的商業(yè)繁榮對提升城市形象，改變城市面貌，提供就業(yè)機會，完善投資環(huán)境、增加財政稅收具有十分明顯和重要的作用。因此，在商業(yè)地產(chǎn)的投資過程中，特別是外來的商業(yè)地產(chǎn)投資商，往往還被作為招商引資項目，得到當?shù)卣拇罅χС??！ ⊥顿Y意識多元化 擴大國內(nèi)消費需求喊了幾年，但可供選擇投資的領(lǐng)域還真不多。住宅投資回報縮水，股票市場持續(xù)低迷，不少人“買房成為房東，炒股變成股東”。而商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以享受銀行貸款的優(yōu)勢。通常商業(yè)地產(chǎn)投資回收周期是6—8年，此后年出租收益率為16%左右?！ ∽馐劢?jīng)營靈活多樣 商業(yè)地產(chǎn)可租、可售、可經(jīng)營,進退自如的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。出租可獲得穩(wěn)定長期的較高收益，出售可迅速回收資金取得回報，自己經(jīng)營則既圓老板夢，又投資置業(yè)，一舉兩得?！ ∩虡I(yè)地產(chǎn)六大風險 在商業(yè)地產(chǎn)火爆升溫的同時，也蘊藏著潛在的風險
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