中國商業(yè)地產(chǎn)專家報告：現(xiàn)狀及09年發(fā)展趨勢(編輯修改稿)
2025-08-15 23:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 物業(yè)和核心土地資源。 趨勢 以商務(wù)部等部委力促的開放RETIS通道和銀行對商業(yè)地產(chǎn)項目貸款區(qū)別對待的呼吁得到了國務(wù)院和金融監(jiān)管部門的響應(yīng)，而全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會及商業(yè)不動產(chǎn)專委會等相關(guān)協(xié)會組織的大力推動，民間機構(gòu)和資金的躍躍欲試，特別是相關(guān)法律和稅收制度的完善和準(zhǔn)備，雖然國際金融大勢不好，但中國實體經(jīng)濟的相對穩(wěn)定、金融創(chuàng)新的嚴(yán)重滯后和資金的流動性過剩也為中國，特別是商業(yè)地產(chǎn)的金融突破提供了扎實的基礎(chǔ)。 我們有理由相信也期待以REITS為象征的金融創(chuàng)新的2009年將會破冰，而中國銀行以資產(chǎn)抵押為本體的機制和不符合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營特點的短期融資的理念和模式與國際化的盡快和真正意義上的接軌將是中國商業(yè)地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展的根本出路。 零售業(yè) 總結(jié) 一、商業(yè)網(wǎng)點 市級商業(yè)中心：2008年市級商業(yè)中心取得的成績不容置疑，在一線城市依然出現(xiàn)開發(fā)過度，體量過大，在透支中存在冰火兩重天的現(xiàn)象；在二、三線城市的商業(yè)網(wǎng)點處于結(jié)構(gòu)升級中，現(xiàn)在可開發(fā)用地也不多。2008年消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級，上海外灘和南京路、北京王府井都處于置換上檔次的層面，稱謂“騰籠換鳥”。2008年市級商業(yè)中心高檔商品結(jié)構(gòu)升級明顯，國外一線品牌進駐主要商業(yè)街區(qū)為首選，國內(nèi)品牌和老字號開始無奈退出。 區(qū)級商業(yè)中心：2008年區(qū)級商業(yè)中心的建設(shè)則比較差，開始被邊緣化了。實際上，區(qū)級商業(yè)中心建設(shè)的好壞，和社區(qū)商業(yè)一樣，同樣關(guān)系到老百姓的生活質(zhì)量，直接影響整個城市的宜居程度。在當(dāng)前的形勢下，有變現(xiàn)置換的趨勢。區(qū)域型購物中心是區(qū)級商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)比較理想的商業(yè)配套，是比較好的購物場所。因此，“區(qū)域型購物中心”的發(fā)展時期2008年已經(jīng)來臨。 社區(qū)商業(yè)：社區(qū)商業(yè)關(guān)系到“便民、利民、為民”，方便和提升老百姓生活質(zhì)量，商務(wù)部視為民生大問題，抓的很緊，各地商務(wù)主管部門抓的也很緊，作為政府為民辦實事工程，因此發(fā)展很快，但由于前幾年的一些特殊原因，加上早期在開發(fā)住宅時，開發(fā)商的規(guī)劃存在漏洞，造成欠的帳太多，2008年還賬速度雖然加快，欠的帳短期內(nèi)還是沒還清。社區(qū)商業(yè)目標(biāo)人群是當(dāng)?shù)厝?，滿足基本生活用品(柴米油鹽醬醋茶)與飲食服務(wù)消費，2008年市場還是大，比較穩(wěn)定，增幅沒有大起大落，收益固定。 專業(yè)市場和特色街：2008年依托和間接依托產(chǎn)業(yè)集群的專業(yè)市場和特色街經(jīng)營都比較好，如義烏小商品城，杭州絲綢城，上海七浦路服裝批發(fā)市場，北京馬連道茶葉一條街等。專業(yè)市場和特色商業(yè)街對地方經(jīng)濟的發(fā)展、就業(yè)、稅收、方便購物等方面在2008年得到了很好的體現(xiàn)。但類似二級批發(fā)的專業(yè)市場開始弱化，創(chuàng)意商業(yè)地產(chǎn)開始異軍突起。 二、購物中心 ?。?）國際購物中心 根據(jù)國際購物中心的調(diào)查，零售市場在越南、印度、俄羅斯、中國、巴西等新興國家非常具有發(fā)展?jié)摿?。說明在未來一年或幾年之內(nèi)國際金融機構(gòu)對這些國家的投資關(guān)注程度會進一步加強。這其中包括的因素不僅是經(jīng)濟發(fā)展速度和投資空間，也包括政治形勢的穩(wěn)定和政府采取的政策。 越南零售市場的大門已經(jīng)向全球的零售商們打開，并出臺了在2010年之前鼓勵大規(guī)模建設(shè)批發(fā)和零售等商業(yè)地產(chǎn)的政策，極大地吸引了國際投資公司的注意力； 2008年，印度的零售總額預(yù)計會達到5110億美元，使得這個市場更具吸引力；俄羅斯的經(jīng)濟發(fā)展主要經(jīng)濟來源還是依靠原油和天然氣，據(jù)統(tǒng)計，俄羅斯人60%的收入都消費在零售上，使得這個國家的零售市場具有非常大的潛力，現(xiàn)在消費趨勢已擴展到了二、三線城市。 中國零售市場目前大部分由大的連鎖經(jīng)營企業(yè)，比如沃爾瑪、家樂福等所控制，而且主要集中在一線和沿海城市。依然存在零售品牌資源不足和部分開發(fā)商前期比較盲目地開發(fā)大型購物中心造成的。 ?。?）國內(nèi)購物中心 2008年新近落成的大型綜合購物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍，隨著以美式MALL為代表的大型綜合購物中心落戶中國等大中城市，中國零售業(yè)全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經(jīng)或計劃建設(shè)大型的購物中心，這就為商業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展留下了巨大市場發(fā)展空間。 隨著2008年下半年全球經(jīng)濟危機的影響，國內(nèi)購物中心開發(fā)方面其數(shù)量增長趨緩，存量消化和項目調(diào)整成為重頭。隨著整體數(shù)量的繼續(xù)穩(wěn)步上升，新增項目增長幅度可能趨緩。購物中心的功能和地位開始加強，從商業(yè)設(shè)施向公用設(shè)施轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)購物場所、休閑場所、文化場所、生活場所等。另外，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)換，項目收購、項目重組和股權(quán)合作加劇，產(chǎn)品形式開始轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)形態(tài)轉(zhuǎn)化、類型轉(zhuǎn)化和定位轉(zhuǎn)化。操作模式也開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)換，住宅和商業(yè)的開發(fā)流程有所調(diào)整，分期開業(yè)的項目進一步增加，主力商家整體租賃形式升溫，聯(lián)合開發(fā)模式比例有望加大。 購物中心的獲利模式面臨考驗，并且缺乏有效應(yīng)對手段。經(jīng)營收益長期性與開發(fā)資金不足的突出矛盾依然存在。出售商鋪、持有物業(yè)、上市等三種投資獲利模式同時受到考驗。 零售商拓展意愿猶存，但開店節(jié)奏放緩，購物中心存量項目與新增項目在招商方面開始出現(xiàn)搏弈。零售商主要表現(xiàn)為觀望，拓展意愿雖然存在，但策略性的觀望將占據(jù)上風(fēng)，其次，部分項目未能按時投入使用，零售商開店計劃受到影響，由于原有部分項目存在缺陷，影響到與零售商的有效合作，原有部分項目將陷入困境。 購物中心的經(jīng)營業(yè)績受到階段性消費信心的下降影響。成熟的購物中心，受消費信心下挫影響，租戶調(diào)整的難度增加；待開業(yè)購物中心，準(zhǔn)租戶
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