【文章內(nèi)容簡介】 （ 30年） 1990－ 香港 1960－ 1971（ 11年） 1972－ 1982（ 10年） 1982－ 中國 1981－ 2023（ 20年） 2023－ 2023（ 20年） 2023年 中國與西方國家的差別 距美、 50年，距法日港 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 國家和地區(qū) 人均 GDP水平 城市化 比重 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 1100美金以下 25% 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；主要業(yè)態(tài)為廟會、地?cái)?、集貿(mào)市場 1100~2023美金 25%~45% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障； 主要業(yè)態(tài)為百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè) 2023~4400美金 45%~70% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生； 主要業(yè)態(tài)為大型購物中心、超市、專賣店、精品店等 4400美金以上 70%以上 商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動力，綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)； 主要業(yè)態(tài)為超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)，如SHOPPING MALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等 每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都是以一定的城市形態(tài)變化為前提國家和地區(qū) GDP水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。 觀點(diǎn) 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 20232023 20232023 2023？ 第一 階段 第二 階段 第三 階段 以純銷售為主，能賣掉就萬事大吉，主導(dǎo)營銷的是廣告宣傳以及現(xiàn)場銷售人員的技巧。其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。 以長期投資的思路進(jìn)行操作投資者與經(jīng)營者嘗試分離，開發(fā)商開始重視招商工作，但普遍缺少成熟的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。在定位、招商、銷售、經(jīng)營管理四個方面追求概念化、表面化，資金鏈條沒有解決，基本依靠自有資金和私募。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始導(dǎo)入 “ 定位 —招商 — 銷售 — 經(jīng)營管理 ” 全方位市場經(jīng)營理念。目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、策劃代理商，已經(jīng)開始充分重視和涉足經(jīng)營管理領(lǐng)域。不斷創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 定位失誤 很多開發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，動不動就是幾十 萬平米的超大項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場的需求和地段的特性、競爭態(tài)勢等因素，進(jìn)行 準(zhǔn)確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經(jīng)營。 非專業(yè)操作 商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者三者相結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商 轉(zhuǎn)變而來，對商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進(jìn)行非專業(yè)化運(yùn)作開發(fā)經(jīng)營商場所設(shè)計(jì)的業(yè) 態(tài)組合不合理或不切實(shí)際 ，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。 1 2 產(chǎn)權(quán)分割出售 商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實(shí)踐中 幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意 愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但必然會涉及一般不低于 8％的投資回 報(bào)率問題。 3 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 發(fā)展概況 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 人才短板 由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔(dān)任重用職位，其實(shí)這 是個誤區(qū)，容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗。 盲目拷貝模式 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費(fèi)者習(xí)慣和 偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟(jì)收入的不同、經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)的不同，都會對項(xiàng)目的造成影響。我 國開發(fā)商雖不斷國外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是 “ 形似神不似 ” 。 4 5 資金鏈斷裂 地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度更慢，投資回報(bào)期較 長，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。 6 區(qū)域市場競爭過度 當(dāng)前區(qū)域市場競爭過度，已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場競爭而導(dǎo)致超市 倒閉的案例，在全國各地并不顯見；布點(diǎn)過于密集的另一個不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競爭。 7 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 倒臵的開發(fā)順序 我國住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用 “ 拿地 —— 規(guī)劃、設(shè)計(jì) —— 施工 —— 貸款 —— 銷售 —— 營業(yè) ” 的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對接，造成商業(yè)與地產(chǎn) 的嚴(yán)重脫節(jié)。 8 開業(yè)經(jīng)營 項(xiàng)目施工 項(xiàng)目招商 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 項(xiàng)目規(guī)劃 土地獲取 融資 項(xiàng)目選擇 國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 獲取土地 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 項(xiàng)目施工 項(xiàng)目貸款 項(xiàng)目銷售 /招商 開業(yè)經(jīng)營 目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。 ■ 2023年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額 ，同比增長 %，增幅同比回落%； 2023年全國商業(yè)地產(chǎn)新開工面積 ，同比增長 %，增幅同比回落 %。 ■ 2023年住宅市場與商業(yè)地產(chǎn)市場同時出現(xiàn)明顯的調(diào)整，但是從租金調(diào)整幅度來看，寫字樓租賃市場表現(xiàn)略好于住宅租賃市場。 ■國內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，但并沒有出現(xiàn)銷售與開業(yè)運(yùn)營興旺的期待局面。 ■城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展速度有放緩的趨勢。 ■國內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在 2023年也有所改善。 ■缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實(shí)力不強(qiáng)和中長期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長期運(yùn)營能力偏弱、專業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導(dǎo)地位，仍然是 2023年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。 ■商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商競爭 2023年短期調(diào)整表現(xiàn) 第二部分 市 場 篇 經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展 消費(fèi)水平提升 城市化發(fā)展 1 2 3 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 受到經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快等因素驅(qū)動，中國二三線城市規(guī)模和城市建設(shè)普遍面臨升級的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模進(jìn)入放量擴(kuò)展階段 發(fā)展驅(qū)動因素 第二部分 市 場 篇 導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要驅(qū)動因素為：人口規(guī)模的增長、住宅房地產(chǎn)開 發(fā)、交通系統(tǒng)建設(shè)和政策規(guī)劃導(dǎo)向 人口規(guī)模的增長是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅(qū)動因素 1 住房開發(fā)的規(guī)模、分布和價(jià)格是導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要因素 2 交通系統(tǒng)的建立和完善為城市變遷提供支持 3 政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的一個指導(dǎo)方向 4 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 區(qū)域人口規(guī)模增長、人口遷移和消費(fèi)需求變化是商業(yè)格局形成的內(nèi)在驅(qū)動 因素 消費(fèi)需求變化 ? 隨著居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)結(jié) 構(gòu)也發(fā)生了較大變化，人們對購物場所 的環(huán)境、服務(wù)及便利性提出了更高的要 求，客觀上催生了大型購物中心的出現(xiàn) ? 大型超市、購物中心的出現(xiàn)，影響著周 邊商圈的發(fā)展 居民購買力不斷提高 ? 區(qū)域人均可支配收入水平 ? 居民富裕程度和購買力的提高，對商 業(yè)格局的變化有促進(jìn)作用 人口因素 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 人口規(guī)模增長 ? 區(qū)域戶籍人口增長率；外來暫住人口增長率 ? 人口規(guī)模的膨脹對傳統(tǒng)商業(yè)格局提出了巨大的挑戰(zhàn)，目前的商業(yè)狀況已不能適應(yīng)需求 人口遷移 從人口遷移情況看，遷入人口的增加，導(dǎo)致該城市或區(qū)域成為人口導(dǎo)入型的城市或區(qū)域。 第二部分 市場 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 中國城市化進(jìn)程和城市群聯(lián)動發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)總量發(fā)展的另一 個契機(jī) 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 類型 明細(xì)項(xiàng)目 零售商業(yè)地產(chǎn) 購物中心、百貨、大賣場、商業(yè)街、各類專業(yè)市場 …… 主題式商業(yè)地產(chǎn) 奢侈品主題商業(yè)、女性主題商業(yè)、青年主題商業(yè) 兒童主題商業(yè)、家庭主題商業(yè) 城市綜合體 融購物中心、酒店、寫字樓、服務(wù)公寓、住宅為一體的綜合型 商業(yè)建筑體 復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn) 以休閑公園、溫泉、高爾夫、旅游、文化藝術(shù)等為帶動，將購 物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、服務(wù)公寓、會展中心、藝術(shù) 中心、文化中心、娛樂中心、體育館、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)等多種商業(yè)體與住宅開發(fā)復(fù)合式發(fā)展 中國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將由過去的單一模式向多種功能為一體的現(xiàn)代綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)變 展望一 第二部分 市 場 篇 開發(fā)主體：集團(tuán)化開發(fā) ,連鎖經(jīng)營將成主流 展望二 并購整合推動行業(yè)內(nèi)上市公司外延擴(kuò)張，優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為并購主要對象 展望三 一線城市的商業(yè)地產(chǎn)部正由開發(fā)時代轉(zhuǎn)向運(yùn)營時代 展望四 二三線城市商業(yè)地產(chǎn)將迎來井噴期。具有顯著的人口導(dǎo)入型特點(diǎn)的城市區(qū)域是商業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較大商機(jī) 展望五 由資產(chǎn)銷售型逐步轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營型，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流 展望六 體驗(yàn)式消費(fèi)的商業(yè)模式將受到更多關(guān)注 展望七 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 項(xiàng) 目 理 念 項(xiàng) 目 定 位 第三部分 借 鑒 篇 利用住宅小區(qū)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)綜合體，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)商業(yè)價(jià)值最大化 。 富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖然分布在廣州、北京、天津、惠州等地，表面上看來專業(yè)市場、寫字樓、酒店、公寓等什么類型都有 。 其實(shí)富力除珠江新城外，并不直接單獨(dú)去建任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 它的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際上都是利用住宅小區(qū)為依托進(jìn)行的配套開發(fā)， 如富力兒童城是富力廣場住宅樓的裙樓、富力鞋城是富力環(huán)市西苑住宅的配套、北京富力萬麗酒店是北京富力城住宅小區(qū)的配套、北京富力商業(yè)中心是北京富力城住宅小區(qū)的配套、天津富力萬麗酒店是天津富力城住宅小區(qū)的配套、富力珠寶城是富力信然廣場住宅的配套等等 。 富力的住宅小區(qū)都沒有單純的全部建成住宅，而是利用其中部分地面建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)配套，從而使得住宅小區(qū)的商業(yè)價(jià)值最大化，尤其是專業(yè)市場，富力都是利用小區(qū)住宅的