【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 售 /招商 開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本流程 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好第二部分 市 場(chǎng) 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好定位同質(zhì)化、品牌同質(zhì)化、融資渠道單一化、經(jīng)營(yíng)水平不足仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸?！鰢?guó)內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開(kāi)始初步形成，商圈由概念開(kāi)始變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，但并沒(méi)有出現(xiàn)銷售與開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)興旺的期待局面?！龀鞘懈敝行暮蛥^(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展速度有加速發(fā)展的趨勢(shì)。 ■國(guó)內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)呈蓄勢(shì)待發(fā)之勢(shì)■缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實(shí)力不強(qiáng)和中長(zhǎng)期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力偏弱、專業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動(dòng)性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導(dǎo)地位，仍然是現(xiàn)在及未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問(wèn)題?！錾虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更多的從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向招商、運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)短期調(diào)整長(zhǎng)期向好表現(xiàn)第二部分 市 場(chǎng) 篇經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展 消費(fèi)水平提升 城市化發(fā)展1 2 3商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 受到經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快等因素驅(qū)動(dòng)，中國(guó)二三線城市規(guī)模和城市建設(shè)普遍面臨升級(jí)的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模進(jìn)入放量擴(kuò)展階段發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素第二部分 市 場(chǎng) 篇 導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要驅(qū)動(dòng)因素為：人口規(guī)模的增長(zhǎng)、住宅房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)、交通系統(tǒng)建設(shè)和政策規(guī)劃導(dǎo)向人口規(guī)模的增長(zhǎng)是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)因素1住房開(kāi)發(fā)的規(guī)模、分布和價(jià)格是導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要因素2交通系統(tǒng)的建立和完善為城市變遷提供支持3政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的一個(gè)指導(dǎo)方向4商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好第二部分 市 場(chǎng) 篇 區(qū)域人口規(guī)模增長(zhǎng)、人口遷移和消費(fèi)需求變化是商業(yè)格局形成的內(nèi)在驅(qū)動(dòng) 因素消費(fèi)需求變化? 隨著居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)結(jié) 構(gòu)也發(fā)生了較大變化，人們對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所 的環(huán)境、服務(wù)及便利性提出了更高的要 求，客觀上催生了大型購(gòu)物中心的出現(xiàn)? 大型超市、購(gòu)物中心的出現(xiàn)，影響著周 邊商圈的發(fā)展居民購(gòu)買力不斷提高? 區(qū)域人均可支配收入水平? 居民富裕程度和購(gòu)買力的提高，對(duì)商 業(yè)格局的變化有促進(jìn)作用人口因素商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好人口規(guī)模增長(zhǎng)? 區(qū)域戶籍人口增長(zhǎng)率；外來(lái)暫住人口增長(zhǎng)率? 人口規(guī)模的膨脹對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)格局提出了巨大的挑戰(zhàn)，目前的商業(yè)狀況已不能適應(yīng)需求人口遷移從人口遷移情況看，遷入人口的增加，導(dǎo)致該城市或區(qū)域成為人口導(dǎo)入型的城市或區(qū)域。第二部分 市場(chǎng) 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好第二部分 市 場(chǎng) 篇 中國(guó)城市化進(jìn)程和城市群聯(lián)動(dòng)發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)總量發(fā)展的另一 個(gè)契機(jī)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好第二部分 市 場(chǎng) 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好類型 明細(xì)項(xiàng)目零售商業(yè)地產(chǎn) 購(gòu)物中心、百貨、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、各類專業(yè)市場(chǎng) ……主題式商業(yè)地產(chǎn) 奢侈品主題商業(yè)、女性主題商業(yè)、青年主題商業(yè) 兒童主題商業(yè)、家庭主題商業(yè)城市綜合體 融購(gòu)物中心、酒店、寫字樓、服務(wù)公寓、住宅為一體的綜合型 商業(yè)建筑體復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)以休閑公園、溫泉、高爾夫、旅游、文化藝術(shù)等為帶動(dòng)，將購(gòu) 物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、服務(wù)公寓、會(huì)展中心、藝術(shù) 中心、文化中心、娛樂(lè)中心、體育館、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)等多種商業(yè)體與住宅開(kāi)發(fā)復(fù)合式發(fā)展中國(guó)城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將由過(guò)去的單一模式向多種功能為一體的現(xiàn)代綜合開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變展望一未來(lái)展望未來(lái)展望第二部分 市 場(chǎng) 篇開(kāi)發(fā)主體：集團(tuán)化開(kāi)發(fā) ,連鎖經(jīng)營(yíng)將成主流展望二并購(gòu)整合推動(dòng)行業(yè)內(nèi)上市公司外延擴(kuò)張，優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為并購(gòu)主要對(duì)象展望三一線城市的商業(yè)地產(chǎn)部正由開(kāi)發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)時(shí)代展望四二三線城市商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)井噴期。具有顯著的人口導(dǎo)入型特點(diǎn)的城市區(qū)域是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較大商機(jī) 展望五由資產(chǎn)銷售型逐步轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流展望六體驗(yàn)式消費(fèi)的商業(yè)模式將受到更多關(guān)注展望七商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好未來(lái)展望未來(lái)展望第二部分 市 場(chǎng) 篇 壹 理論篇 貳 市場(chǎng)篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇一、富力地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式二、陽(yáng)光股份商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式三、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式四、大拇指廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式四、海上海商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn)項(xiàng)目理念項(xiàng)目定位第三部分 借 鑒 篇利用住宅小區(qū)建設(shè)商業(yè)，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)商業(yè)價(jià)值最大化 。富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖然分布在廣州、北京、天津、惠州等地，表面上看來(lái)專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓、酒店、公寓等什么類型都有 其實(shí)富力除珠江新城外，并不直接單獨(dú)去建任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 它的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際上都是利用住宅小區(qū)為依托進(jìn)行的配套開(kāi)發(fā)， 如富力兒童城是富力廣場(chǎng)住宅樓的裙樓、富力鞋城是富力環(huán)市西苑住宅的配套、北京富力萬(wàn)麗酒店是北京富力城住宅小區(qū)的配套、北京富力商業(yè)中心是北京富力城住宅小區(qū)的配套、天津富力萬(wàn)麗酒店是天津富力城住宅小區(qū)的配套、富力珠寶城是富力信然廣場(chǎng)住宅的配套等等 富力的住宅小區(qū)都沒(méi)有單純的全部建成住宅，而是利用其中部分地面建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)配套，從而使得住宅小區(qū)的商業(yè)價(jià)值最大化，尤其是專業(yè)市場(chǎng)，富力都是利用小區(qū)住宅的裙樓來(lái)建設(shè)，其商業(yè)價(jià)值比通常的超市、餐飲要大得多。 利用住宅小區(qū)周邊成熟商圈，成功融入商圈，建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)中心。富力的專業(yè)市場(chǎng)都不是專業(yè)建設(shè)的獨(dú)立的專業(yè)市場(chǎng)，而是如果住宅小區(qū)周邊恰好有成熟專業(yè)市場(chǎng)商圈，富力就會(huì)利用其住宅小區(qū)的裙樓或配套建設(shè)一個(gè)小型的專業(yè)市場(chǎng)，這樣借機(jī)融入商圈。其專業(yè)市場(chǎng)與其說(shuō)是一個(gè)獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不如理解為住宅小區(qū)的一部分。 逸景翠園建設(shè)廣州紡織博覽中心就是類似的定位， 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理收益模式運(yùn)營(yíng)管理第三部分 借 鑒 篇利用專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，出讓部分營(yíng)業(yè)收入，以求雙贏。富力的酒店、公寓、寫字樓以及將要建設(shè)的北京富力城小區(qū)的社區(qū)型 Mall，富力都是采取自己投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，然后由專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理，由此出讓 2030%營(yíng)業(yè)收入的方式來(lái)以求雙贏，這也是富力的酒店、公寓、寫字樓等常見(jiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這幾年獲得飛速發(fā)展的原因所在，實(shí)際上富力只是建設(shè)，運(yùn)營(yíng)交由合作方。早期出售為主，現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)為出租為主 。富力在 2023年開(kāi)始建設(shè)第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目富力兒童城時(shí)，公司的資金并不雄厚，所以其早期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如兒童城、愛(ài)丁堡公寓、盈隆大廈、科訊大廈、鞋城、珠寶城等，除保留底商外，全部出售以盡快回籠資金，到現(xiàn)在其已經(jīng)擁有雄厚的實(shí)力，故其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始轉(zhuǎn)為出租為主，如富力中心全部出租，北京富力城商業(yè)中心全部出租等。 發(fā)展方向主推成熟的寫字樓、酒店 /公寓，因地制宜適量發(fā)展小型商貿(mào)物流富力雖然首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是專業(yè)市場(chǎng)兒童城，但從其在建和規(guī)劃的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，主推是成熟穩(wěn)定的寫字樓和酒店 /公寓，其目前在建的酒店數(shù)量達(dá)到 7個(gè)，寫字樓 9個(gè)，這在國(guó)內(nèi)一線房地產(chǎn)公司里面應(yīng)是規(guī)模最大的。至于專業(yè)市場(chǎng)的商貿(mào)物流，其主要是依托住宅小區(qū)的區(qū)位，如果周邊有成熟商圈，就發(fā)展裙樓式的小型項(xiàng)目，如果沒(méi)有就不會(huì)專業(yè)建立獨(dú)立的大型商貿(mào)物流項(xiàng)目，所以其主線還是寫字樓酒店，這也是國(guó)際公認(rèn)成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，能為其將來(lái)分拆為 REITs海外上市作好準(zhǔn)備。至于其它類型的項(xiàng)目如工業(yè)園等，也不排除其未來(lái)會(huì)進(jìn)入。標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn)發(fā)展策略 運(yùn)營(yíng)管理第三部分 借 鑒 篇小規(guī)?？焖偾腥?，搶占先機(jī)，先快后穩(wěn)。富力早期并非實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)商，但其又早在 2023年就開(kāi)始切入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，比很多當(dāng)時(shí)大型的地產(chǎn)公司都早，所以他講究的是快的策略，采取的是 “快魚(yú)吃慢魚(yú) ”的方式，搶占先機(jī)，獲得市場(chǎng)，先求快，到后來(lái)再逐步建設(shè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如 55層的富力中心、卡爾頓酒店、君悅酒店等，以求穩(wěn)定發(fā)展，先快后穩(wěn)，非常適合于富力這樣由小型地產(chǎn)商快速成長(zhǎng)為一線大型地產(chǎn)商的策略，當(dāng)然在其現(xiàn)在發(fā)展?fàn)畲蠛?，其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目明顯呈現(xiàn)大型化。 項(xiàng)目區(qū)位市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域 富力地產(chǎn)的發(fā)源起步于對(duì)廣州市區(qū)內(nèi)廠房的拆遷后建設(shè)住宅小區(qū)，在廣州拆遷數(shù)個(gè)工廠后奠定了它在房地產(chǎn)行業(yè)中的基礎(chǔ)，所以富力很長(zhǎng)時(shí)間一直遵行這樣的項(xiàng)目區(qū)位選擇，目前富力的項(xiàng)目基本上都位于市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域，廣州珠江新城 CBD富力擁有多達(dá) 10塊土地，包括最新獲得的獵德村地塊，在市區(qū)核心地段的地塊，相對(duì)來(lái)說(shuō)無(wú)論是建設(shè)寫字樓、酒店 /公寓還是商貿(mào)城專業(yè)市場(chǎng)，都擁有相當(dāng)?shù)牡乩麅?yōu)勢(shì)，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，富力商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇是較成功的。標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 陽(yáng)光股份第三部分 借 鑒 篇08年運(yùn)營(yíng)面積 達(dá)到 ， 09年運(yùn)營(yíng)面積將達(dá)到 米， 09年的租金收入達(dá)到 ， 07年 GIC的入主促使陽(yáng)光股份產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型單傳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由自有物業(yè)租賃業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)并舉逐步向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型07年年報(bào)指出，公司未來(lái)新的戰(zhàn)略目標(biāo)是，成為 “中國(guó)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) ”，并將 2023年確立為 “戰(zhàn)略基礎(chǔ)年 ”。標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 陽(yáng)光股份第三部分 借 鑒 篇＊ 區(qū)域選址： 立足于北京及環(huán)渤海區(qū)域，同時(shí)兼顧其他有潛力或者有合適項(xiàng)目的區(qū)域＊ 開(kāi)發(fā)模式 ，形成區(qū)位優(yōu)勢(shì) 根據(jù)位置和引入的主力店不同已有兩種比較成熟的運(yùn)營(yíng)模式 。 模式二：社區(qū)商業(yè)中心模式 選址： 位于相對(duì)較遠(yuǎn)的人口聚居區(qū)。 主力店及其他商鋪 ：以家樂(lè)?；蛘呶譅柆敒橹髁Φ?，引入餐飲、服裝及其他生活配套店鋪，由陽(yáng)光股份招商的客戶相對(duì)較多，需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行整體定位和規(guī)劃。 典型項(xiàng)目 ：位于通州的宜商嘉和項(xiàng)目，沈陽(yáng)世達(dá)物流項(xiàng)目。模式一：城市區(qū)域商業(yè)中心模式 選址： 位于市中心或城市副中心較近區(qū)域。不僅覆蓋周邊居住人口，也可吸引小部分流動(dòng)的非居住人口。 主力店： 引入伊藤洋華堂經(jīng)營(yíng)的綜合小型百貨為主力店，商場(chǎng)地下也是由洋華堂經(jīng)營(yíng)的面積約 500010000平方米的超市。 其他商鋪：在洋華堂以外的區(qū)域引入一些餐飲及其他生活配套店鋪，典型項(xiàng)目： 如北京的陽(yáng)光大廈（除寫字樓部分）、正在建設(shè)中的朝陽(yáng)十里堡 AZTOWN項(xiàng)目、科創(chuàng)大廈（北苑）標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)第三部分 借 鑒 篇大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于 1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn) 400億元，年銷售額300億元，年納稅 20億元。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)四十多個(gè)城市投資項(xiàng)目，已在全國(guó)開(kāi)業(yè) 19個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)， 6家五星級(jí)酒店，持有的收租物業(yè)面積達(dá)到 300萬(wàn)平方米。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃到 2023年，資產(chǎn)超過(guò)600億元，年銷售收入超過(guò) 400億元，年利潤(rùn)超過(guò)60億元， 年納稅超過(guò) 30億元，開(kāi)業(yè) 40個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、 16家五星級(jí)酒店、 70家影城 600塊電影銀幕、 25家連鎖百貨，持有的收租物業(yè)面積超過(guò)600萬(wàn)平方米，成為中國(guó)一流的企業(yè)集團(tuán)。 資料來(lái)源：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)網(wǎng)站標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)第三部分 借 鑒 篇第一代產(chǎn)品 第二代產(chǎn)品?20232023年 純商業(yè)盒子式（ 1）選擇省會(huì)或中心城市布局 。（ 2）選址都在城市最核心商圈 。（ 3）占地面積在 ，建筑面積