【文章內容簡介】 售 /招商 開業(yè)經營目前中國商業(yè)地產開發(fā)的基本流程 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好第二部分 市 場 篇商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好定位同質化、品牌同質化、融資渠道單一化、經營水平不足仍然是困擾商業(yè)地產整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。■國內一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)楝F實，但并沒有出現銷售與開業(yè)運營興旺的期待局面?！龀鞘懈敝行暮蛥^(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展速度有加速發(fā)展的趨勢。 ■國內二、三線城市的商業(yè)地產呈蓄勢待發(fā)之勢■缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實力不強和中長期資金品種幾乎空白、系統和長期運營能力偏弱、專業(yè)細分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導地位，仍然是現在及未來中國商業(yè)地產發(fā)展的問題?！錾虡I(yè)地產行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉向招商、運營競爭短期調整長期向好表現第二部分 市 場 篇經濟持續(xù)發(fā)展 消費水平提升 城市化發(fā)展1 2 3商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 受到經濟持續(xù)高速發(fā)展、城市化進程加快等因素驅動，中國二三線城市規(guī)模和城市建設普遍面臨升級的需求，商業(yè)地產規(guī)模進入放量擴展階段發(fā)展驅動因素第二部分 市 場 篇 導致商業(yè)格局變化的主要驅動因素為：人口規(guī)模的增長、住宅房地產開 發(fā)、交通系統建設和政策規(guī)劃導向人口規(guī)模的增長是城市商業(yè)格局變化的內在驅動因素1住房開發(fā)的規(guī)模、分布和價格是導致商業(yè)格局變化的主要因素2交通系統的建立和完善為城市變遷提供支持3政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的一個指導方向4商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好第二部分 市 場 篇 區(qū)域人口規(guī)模增長、人口遷移和消費需求變化是商業(yè)格局形成的內在驅動 因素消費需求變化? 隨著居民收入水平的不斷提高，消費結 構也發(fā)生了較大變化，人們對購物場所 的環(huán)境、服務及便利性提出了更高的要 求，客觀上催生了大型購物中心的出現? 大型超市、購物中心的出現，影響著周 邊商圈的發(fā)展居民購買力不斷提高? 區(qū)域人均可支配收入水平? 居民富裕程度和購買力的提高，對商 業(yè)格局的變化有促進作用人口因素商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好人口規(guī)模增長? 區(qū)域戶籍人口增長率；外來暫住人口增長率? 人口規(guī)模的膨脹對傳統商業(yè)格局提出了巨大的挑戰(zhàn)，目前的商業(yè)狀況已不能適應需求人口遷移從人口遷移情況看，遷入人口的增加，導致該城市或區(qū)域成為人口導入型的城市或區(qū)域。第二部分 市場 篇商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好第二部分 市 場 篇 中國城市化進程和城市群聯動發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產總量發(fā)展的另一 個契機商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好第二部分 市 場 篇商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好類型 明細項目零售商業(yè)地產 購物中心、百貨、大賣場、商業(yè)街、各類專業(yè)市場 ……主題式商業(yè)地產 奢侈品主題商業(yè)、女性主題商業(yè)、青年主題商業(yè) 兒童主題商業(yè)、家庭主題商業(yè)城市綜合體 融購物中心、酒店、寫字樓、服務公寓、住宅為一體的綜合型 商業(yè)建筑體復合式商業(yè)地產以休閑公園、溫泉、高爾夫、旅游、文化藝術等為帶動，將購 物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、服務公寓、會展中心、藝術 中心、文化中心、娛樂中心、體育館、創(chuàng)意產業(yè)、現代服務 業(yè)等多種商業(yè)體與住宅開發(fā)復合式發(fā)展中國城市商業(yè)地產開發(fā)將由過去的單一模式向多種功能為一體的現代綜合開發(fā)模式轉變展望一未來展望未來展望第二部分 市 場 篇開發(fā)主體：集團化開發(fā) ,連鎖經營將成主流展望二并購整合推動行業(yè)內上市公司外延擴張，優(yōu)質物業(yè)成為并購主要對象展望三一線城市的商業(yè)地產部正由開發(fā)時代轉向運營時代展望四二三線城市商業(yè)地產將迎來井噴期。具有顯著的人口導入型特點的城市區(qū)域是商業(yè)地產發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較大商機 展望五由資產銷售型逐步轉移到資產經營型，獲取穩(wěn)定的現金流展望六體驗式消費的商業(yè)模式將受到更多關注展望七商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好未來展望未來展望第二部分 市 場 篇 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇一、富力地產商業(yè)運營模式二、陽光股份商業(yè)運營模式三、萬達商業(yè)地產開發(fā)模式四、大拇指廣場商業(yè)運營模式四、海上海商業(yè)運營模式標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 富力地產項目理念項目定位第三部分 借 鑒 篇利用住宅小區(qū)建設商業(yè)，實現住宅小區(qū)商業(yè)價值最大化 。富力地產的商業(yè)地產項目雖然分布在廣州、北京、天津、惠州等地，表面上看來專業(yè)市場、寫字樓、酒店、公寓等什么類型都有 其實富力除珠江新城外，并不直接單獨去建任何商業(yè)地產項目， 它的商業(yè)地產項目實際上都是利用住宅小區(qū)為依托進行的配套開發(fā)， 如富力兒童城是富力廣場住宅樓的裙樓、富力鞋城是富力環(huán)市西苑住宅的配套、北京富力萬麗酒店是北京富力城住宅小區(qū)的配套、北京富力商業(yè)中心是北京富力城住宅小區(qū)的配套、天津富力萬麗酒店是天津富力城住宅小區(qū)的配套、富力珠寶城是富力信然廣場住宅的配套等等 富力的住宅小區(qū)都沒有單純的全部建成住宅，而是利用其中部分地面建設商業(yè)地產配套，從而使得住宅小區(qū)的商業(yè)價值最大化，尤其是專業(yè)市場，富力都是利用小區(qū)住宅的裙樓來建設，其商業(yè)價值比通常的超市、餐飲要大得多。 利用住宅小區(qū)周邊成熟商圈，成功融入商圈，建設專業(yè)市場和商業(yè)中心。富力的專業(yè)市場都不是專業(yè)建設的獨立的專業(yè)市場，而是如果住宅小區(qū)周邊恰好有成熟專業(yè)市場商圈，富力就會利用其住宅小區(qū)的裙樓或配套建設一個小型的專業(yè)市場，這樣借機融入商圈。其專業(yè)市場與其說是一個獨立的商業(yè)地產項目，不如理解為住宅小區(qū)的一部分。 逸景翠園建設廣州紡織博覽中心就是類似的定位， 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 富力地產運營管理收益模式運營管理第三部分 借 鑒 篇利用專業(yè)運營機構，出讓部分營業(yè)收入，以求雙贏。富力的酒店、公寓、寫字樓以及將要建設的北京富力城小區(qū)的社區(qū)型 Mall，富力都是采取自己投資開發(fā)建設，然后由專業(yè)機構運營管理，由此出讓 2030%營業(yè)收入的方式來以求雙贏，這也是富力的酒店、公寓、寫字樓等常見商業(yè)地產項目這幾年獲得飛速發(fā)展的原因所在，實際上富力只是建設，運營交由合作方。早期出售為主，現逐步轉為出租為主 。富力在 2023年開始建設第一個商業(yè)地產項目富力兒童城時，公司的資金并不雄厚，所以其早期的商業(yè)地產項目如兒童城、愛丁堡公寓、盈隆大廈、科訊大廈、鞋城、珠寶城等，除保留底商外，全部出售以盡快回籠資金，到現在其已經擁有雄厚的實力，故其商業(yè)地產項目開始轉為出租為主，如富力中心全部出租，北京富力城商業(yè)中心全部出租等。 發(fā)展方向主推成熟的寫字樓、酒店 /公寓，因地制宜適量發(fā)展小型商貿物流富力雖然首個商業(yè)地產項目是專業(yè)市場兒童城，但從其在建和規(guī)劃的項目來說，主推是成熟穩(wěn)定的寫字樓和酒店 /公寓，其目前在建的酒店數量達到 7個，寫字樓 9個，這在國內一線房地產公司里面應是規(guī)模最大的。至于專業(yè)市場的商貿物流，其主要是依托住宅小區(qū)的區(qū)位，如果周邊有成熟商圈，就發(fā)展裙樓式的小型項目，如果沒有就不會專業(yè)建立獨立的大型商貿物流項目，所以其主線還是寫字樓酒店，這也是國際公認成熟的商業(yè)地產項目，能為其將來分拆為 REITs海外上市作好準備。至于其它類型的項目如工業(yè)園等，也不排除其未來會進入。標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 富力地產發(fā)展策略 運營管理第三部分 借 鑒 篇小規(guī)模快速切入，搶占先機，先快后穩(wěn)。富力早期并非實力雄厚的房地產商，但其又早在 2023年就開始切入商業(yè)地產項目，比很多當時大型的地產公司都早，所以他講究的是快的策略，采取的是 “快魚吃慢魚 ”的方式，搶占先機，獲得市場，先求快，到后來再逐步建設大型的商業(yè)地產項目如 55層的富力中心、卡爾頓酒店、君悅酒店等，以求穩(wěn)定發(fā)展，先快后穩(wěn)，非常適合于富力這樣由小型地產商快速成長為一線大型地產商的策略，當然在其現在發(fā)展狀大后，其商業(yè)地產項目明顯呈現大型化。 項目區(qū)位市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域 富力地產的發(fā)源起步于對廣州市區(qū)內廠房的拆遷后建設住宅小區(qū)，在廣州拆遷數個工廠后奠定了它在房地產行業(yè)中的基礎，所以富力很長時間一直遵行這樣的項目區(qū)位選擇，目前富力的項目基本上都位于市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域，廣州珠江新城 CBD富力擁有多達 10塊土地，包括最新獲得的獵德村地塊，在市區(qū)核心地段的地塊，相對來說無論是建設寫字樓、酒店 /公寓還是商貿城專業(yè)市場，都擁有相當的地利優(yōu)勢，從這點來說，富力商業(yè)地產的區(qū)位選擇是較成功的。標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 陽光股份第三部分 借 鑒 篇08年運營面積 達到 ， 09年運營面積將達到 米， 09年的租金收入達到 ， 07年 GIC的入主促使陽光股份產業(yè)轉型單傳的房地產開發(fā)商由自有物業(yè)租賃業(yè)務與房地產并舉逐步向商業(yè)地產轉型07年年報指出，公司未來新的戰(zhàn)略目標是，成為 “中國領先的商業(yè)地產集團 ”，并將 2023年確立為 “戰(zhàn)略基礎年 ”。標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 陽光股份第三部分 借 鑒 篇＊ 區(qū)域選址： 立足于北京及環(huán)渤海區(qū)域，同時兼顧其他有潛力或者有合適項目的區(qū)域＊ 開發(fā)模式 ，形成區(qū)位優(yōu)勢 根據位置和引入的主力店不同已有兩種比較成熟的運營模式 。 模式二：社區(qū)商業(yè)中心模式 選址： 位于相對較遠的人口聚居區(qū)。 主力店及其他商鋪 ：以家樂福或者沃爾瑪為主力店，引入餐飲、服裝及其他生活配套店鋪，由陽光股份招商的客戶相對較多，需要對整個項目進行整體定位和規(guī)劃。 典型項目 ：位于通州的宜商嘉和項目，沈陽世達物流項目。模式一：城市區(qū)域商業(yè)中心模式 選址： 位于市中心或城市副中心較近區(qū)域。不僅覆蓋周邊居住人口，也可吸引小部分流動的非居住人口。 主力店： 引入伊藤洋華堂經營的綜合小型百貨為主力店，商場地下也是由洋華堂經營的面積約 500010000平方米的超市。 其他商鋪：在洋華堂以外的區(qū)域引入一些餐飲及其他生活配套店鋪，典型項目： 如北京的陽光大廈（除寫字樓部分）、正在建設中的朝陽十里堡 AZTOWN項目、科創(chuàng)大廈（北苑）標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達地產第三部分 借 鑒 篇大連萬達集團成立于 1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產、高級酒店、文化產業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產業(yè)的大型企業(yè)集團，資產 400億元，年銷售額300億元，年納稅 20億元。萬達集團在全國四十多個城市投資項目，已在全國開業(yè) 19個萬達廣場， 6家五星級酒店，持有的收租物業(yè)面積達到 300萬平方米。萬達集團計劃到 2023年，資產超過600億元，年銷售收入超過 400億元，年利潤超過60億元， 年納稅超過 30億元，開業(yè) 40個萬達廣場、 16家五星級酒店、 70家影城 600塊電影銀幕、 25家連鎖百貨，持有的收租物業(yè)面積超過600萬平方米，成為中國一流的企業(yè)集團。 資料來源：萬達集團網站標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達地產第三部分 借 鑒 篇第一代產品 第二代產品?20232023年 純商業(yè)盒子式（ 1）選擇省會或中心城市布局 。（ 2）選址都在城市最核心商圈 。（ 3）占地面積在 ，建筑面積