【正文】 發(fā)展商采取只租不售模式，往往會遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖然經(jīng)營收益穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級，大商家所支付的租金回報較低；如果采取散租模式，雖然能提高預(yù)期的租金收益，但由于自身經(jīng)營能力弱，往往導(dǎo)致商場經(jīng)營失敗。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值 開發(fā)商的利益商業(yè)物業(yè)是越經(jīng)營越增值的，持有經(jīng)營實(shí)現(xiàn)商業(yè)贏利和物業(yè)升值壹提升開發(fā)企業(yè)知名度 ,增加股票在資本市場上的吸引力貳以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行 ,增加授信額度叁實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展租售模式 邏輯認(rèn)識篇第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 從過程上看，住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端，/商業(yè)地產(chǎn) ： 但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類人群。第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式商業(yè)分類 開放式商業(yè)街區(qū)。便于銷售，回報快，但同時也面臨著管理難度大的缺點(diǎn)。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升值獲利 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 邏輯認(rèn)識篇/住宅 ： 住宅地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計(jì)。第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 /典型案例 ： 深國投與大連萬達(dá) 采用定單式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，與沃爾瑪?shù)葒H國內(nèi)商業(yè)零售巨頭建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，構(gòu)建了一條 “ 商業(yè) +金融 +開發(fā) +管理 ” 的地產(chǎn)發(fā)展模式，依據(jù)合作商的需求進(jìn)行取地、規(guī)劃、定位，與合作商共同形成強(qiáng)大的品牌互動效應(yīng)。一般性情況下，打包的商業(yè)地產(chǎn)仍由原開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司運(yùn)營管理。三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況第二部分 市 場 篇國家和地區(qū)人均 GDP水平城市化比重 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況1100美金以下 25% 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；主要業(yè)態(tài)為廟會、地?cái)?、集貿(mào)市場1100~2023美金 25%~45% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障； 主要業(yè)態(tài)為百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)2023~4400美金 45%~70% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生； 主要業(yè)態(tài)為大型購物中心、超市、專賣店、精品店等4400美金以上 70%以上 商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動力，綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)； 主要業(yè)態(tài)為超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)，如SHOPPING MALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等 每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都是以一定的城市形態(tài)變化為前提國家和地區(qū) GDP水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。 盲目拷貝模式 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費(fèi)者習(xí)慣和偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟(jì)收入的不同、經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)的不同，都會對項(xiàng)目的造成影響。■國內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)呈蓄勢待發(fā)之勢■缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實(shí)力不強(qiáng)和中長期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長期運(yùn)營能力偏弱、專業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導(dǎo)地位，仍然是現(xiàn)在及未來中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。住房開發(fā)的規(guī)模、分布和價格是導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要因素2交通系統(tǒng)的建立和完善為城市變遷提供支持3政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的一個指導(dǎo)方向4商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 一線城市的商業(yè)地產(chǎn)部正由開發(fā)時代轉(zhuǎn)向運(yùn)營時代展望四早期出售為主，現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)為出租為主 。 年納稅超過 30億元，開業(yè) 40個萬達(dá)廣場、 16家五星級酒店、 70家影城 600塊電影銀幕、 25家連鎖百貨，持有的收租物業(yè)面積超過600萬平方米，成為中國一流的企業(yè)集團(tuán)。第三代產(chǎn)品2023年后多產(chǎn)品綜合體 （ 1）選擇省會或中心城市布局 。 萬達(dá)一度只顧借助沃爾瑪主力店的優(yōu)勢，全力促銷商鋪，賣完不管或亂管，不明白城市綜合體的整體產(chǎn)品及其投資配制 ,造成早期項(xiàng)目的商戶造反 ,吃了大虧 – 沒有堅(jiān)實(shí)的資金實(shí)力。?1) 共同選址： 對每一個店址由戰(zhàn)略伙伴提出意見，書面確認(rèn)。應(yīng)對策略標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 項(xiàng)目篇 Sunnytown商業(yè)街第三部分 借 鑒 篇商業(yè)級次屬性：社區(qū)級商業(yè) 商業(yè)形態(tài)：多線型商業(yè)街定位策略：主題化定位 +便捷性定位板塊商業(yè)地位：商業(yè)副中心消費(fèi)者定位：滿足居民日常消費(fèi)需求為基礎(chǔ)，通過主題性定位的輻射作用，吸引周邊消費(fèi)者定向消費(fèi)，并由此產(chǎn)生交叉消費(fèi)的多元消費(fèi)格局。 戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的同質(zhì)化 開發(fā)概念 營銷策劃?價值提升最大的環(huán)節(jié)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢定位價值鏈 商業(yè)地產(chǎn)核心基礎(chǔ)第四部分 建 議 篇商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究 商業(yè)地產(chǎn)商商戶 消費(fèi)者產(chǎn)業(yè)價值客戶價值價值承諾 價值實(shí)現(xiàn) 價值溢出規(guī)劃設(shè)計(jì)定位策劃招商銷售商業(yè)管理投資策劃商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺商業(yè)產(chǎn)業(yè)平臺房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺商業(yè)企業(yè)商業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈關(guān)鍵增值環(huán)節(jié)第四部分 建 議 篇商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究商業(yè)管理投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)市場營銷 客戶價值價值增值金三角核心競爭力構(gòu)建指南第四部分 建 議 篇商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究v不同地域商業(yè)圈、機(jī)會分析能力v具有普遍化意義的需求把握能力v品牌經(jīng)營商研究、關(guān)系管理能力v信息資料采集、分析、共享能力v商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)增值管理能力v需求和價值鏈創(chuàng)新能力對內(nèi)：需求管理能力 對外：產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力v投資策劃的融資、決策能力v規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)能力v營銷指導(dǎo)、效果評價能力v招商、銷售的實(shí)操能力v商業(yè)管理指導(dǎo)、評價能力v學(xué)習(xí)和知識經(jīng)營能力第四部分 建 議 篇不僅是商業(yè)物業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)的成功商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略商業(yè)房地產(chǎn)商成功商圈設(shè)計(jì)運(yùn)營成功商業(yè)需求的把握和管理迎合哪種消費(fèi)時尚服務(wù)定位與哪一類消費(fèi)者打造什么樣的消費(fèi)主題和開發(fā)概念適合消費(fèi)者和消費(fèi)主題的商業(yè)業(yè)態(tài)是哪些與誰合作獲得所需的品牌和資金資源?需求的發(fā)現(xiàn)、順應(yīng)和滿足?文化的研究和創(chuàng)新消費(fèi)者 商戶商業(yè)房地產(chǎn)投資決策商業(yè)需求的預(yù)期房地產(chǎn)收益商業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)資本商業(yè)房地產(chǎn)商消費(fèi)者商戶“圖 ”解構(gòu)規(guī)律商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展模式 綜合組織戰(zhàn)略構(gòu)建第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展模式第四部分 建 議 篇中心 營銷中心部門 商業(yè)服務(wù)部 項(xiàng)目專案部 顧問服務(wù)部平臺 上下游得信息收集整理，建立系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫 項(xiàng)目平臺 專業(yè)研究研究方向 基于商戶、投資人的非系統(tǒng)性研究 以項(xiàng)目為核心的操盤 研究 以項(xiàng)目展開進(jìn)行系統(tǒng)性研究工作內(nèi)容 承攬個體商業(yè)租售服務(wù)工作 尾盤服務(wù) 供需信息收 集發(fā)布 代理招商銷售 提供接案服務(wù) 及顧問服務(wù)傭金形式 代理傭金 代理傭金 信息服務(wù)費(fèi) 租售代理費(fèi) 顧問費(fèi)我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展模式第四部分 建 議 篇中心 運(yùn)營中心 金融服務(wù)中心部門 專案運(yùn)營部 品推及標(biāo)準(zhǔn)化部 商業(yè)金融服務(wù)部門 金融產(chǎn)品銷售部平臺 運(yùn)營平臺 運(yùn)營平臺 金融服務(wù)平臺 證券化的產(chǎn)品研究方向商業(yè)運(yùn)營實(shí)務(wù)研究及產(chǎn)業(yè)、行業(yè)研究運(yùn)營流程研究工作 進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)資本證券化的工作 對證券化產(chǎn)品承銷工作傭金形式 運(yùn)營傭金 管理輸出品牌加盟費(fèi) 金融服務(wù)咨詢費(fèi) 承銷傭金我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展圖解模式第四部分 建 議 篇以項(xiàng)目為核心的專業(yè)化研究機(jī)制需求管理能力 資源整合能力和諧共贏的商業(yè)觀系統(tǒng)性思維模式商業(yè)部標(biāo)準(zhǔn)化擴(kuò)張模式商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 平臺建設(shè)第四部分 建 議 篇零售知名品牌娛樂知名品牌休閑知名品牌餐飲知名品牌酒店知名品牌………選擇標(biāo)準(zhǔn)各品牌資料整理分析商業(yè)品牌需求分析品牌及品牌組合研究依托品牌的產(chǎn)業(yè)研究資源平臺營銷策劃運(yùn)營管理投資策劃金融服務(wù)………操作標(biāo)準(zhǔn)符合需求標(biāo)準(zhǔn)流程標(biāo)準(zhǔn)化成本控制最優(yōu)化產(chǎn)業(yè)平臺需求管理知識經(jīng)營我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 在專業(yè)調(diào)研分析基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目定位 售后返租應(yīng)做到三個統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)與監(jiān)督。May 2023/5/12May 2023/5/12May 2023/5/12urnacursus.adipiscing218:568:56:04218:568:56:04218:568:56:04售后服務(wù)要確保消費(fèi)者利益； 平衡價值論觀點(diǎn)需求管理 商業(yè)地產(chǎn)成功關(guān)鍵第四部分 建 議 篇商業(yè)房地產(chǎn)商 承租戶、投資者社會需求結(jié)構(gòu)和變化趨勢商圈結(jié)構(gòu)、相互關(guān)系分析通過發(fā)現(xiàn)、順應(yīng)、引導(dǎo)需求來吸引商業(yè)經(jīng)營者和商鋪投資者商業(yè)業(yè)態(tài)分析商戶特點(diǎn)分析商圈具有潛在的盈利性制造商氣、買氣發(fā)現(xiàn)市場需求順應(yīng)市場需求引導(dǎo)市場需求需求管理消費(fèi)者規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制造商圈商業(yè)房地產(chǎn)的核心商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究競爭優(yōu)勢 關(guān)鍵影響因素第四部分 建 議 篇商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究戰(zhàn)略目標(biāo) 行業(yè)發(fā)展特征企業(yè)內(nèi)部、外部資源整合產(chǎn)業(yè)核心從戰(zhàn)略的角度來講，競爭優(yōu)勢來自兩方面，成本領(lǐng)先和差異化。商業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)利益方總價值保持穩(wěn)定的平衡狀態(tài)，一方獲得的過多，必定以攫取另一方價值為前提。難點(diǎn)剖析標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 項(xiàng)目篇 Sunnytown商業(yè)街第三部分 借 鑒 篇 提升商業(yè)層級，由社區(qū)商業(yè)提升到街區(qū)商業(yè)，脫離三環(huán)新城社區(qū)，有意識的拔高商業(yè)層級，通過商業(yè)級次變化，提高商業(yè)價值。– 萬達(dá)同時密切了商業(yè)地產(chǎn)的資本屬性，不再單打獨(dú)斗，而是廣泛與資本市場聯(lián)系，直接建立自己的百貨主力店，培育百貨商業(yè)板塊，減少主力店招租的物業(yè)租金壓力。– 用住宅開發(fā)手法做商業(yè)地產(chǎn)。TOWN項(xiàng)目、科創(chuàng)大廈（北苑）標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 企業(yè)篇 萬達(dá)地產(chǎn)第三部分 借 鑒 篇達(dá)到 ， 09年運(yùn)營面積將達(dá)到 米， 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好定位同質(zhì)化、品牌同質(zhì)化、融資渠道單一化、經(jīng)營水平不足仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。12 產(chǎn)權(quán)分割出售 商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實(shí)踐中幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。發(fā)展快第二部分 市 場 篇同發(fā)達(dá)國家 連鎖商店 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考起步階段 發(fā)展階段 成熟階段美國 1859－ 1900（ 40年） 1901－ 1970（ 70年） 1970后法國 1866－ 1900（ 35年） 1901－ 1960（ 60年） 1960后日本 1926－ 1960（ 35） 1961－ 1971（ 10） 1972年后中國 1990－ 2023（ 20年） 2023－ 2023（ 10年） 2023年后中國與西方國家的差別距美、法 100年，距日 40年 距美、法、日 50年 同發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值 商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈租售模式現(xiàn)階段國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作的主流模式： 開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運(yùn)營方 ，一個主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權(quán)銷售（全部或局部），在此模式下，開發(fā)商也是投資商，排在運(yùn)營鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開發(fā)商之后。物業(yè)要求/住宅 ： ” 商業(yè)對 “ 易達(dá)性 ” 的要求很高 商業(yè)地產(chǎn)的分類方式很多。沉淀資金較多，并且大多采用只租不售模式，持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營必須有長線的充足的資金支持 /劣勢分析 ：由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營權(quán)迅速分散，經(jīng)營權(quán)迅速分散，開發(fā)商無法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng)一的經(jīng)營管理， 導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài) ，導(dǎo)致最終經(jīng)營不善等后果，商鋪的價值也大大縮水。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式/特點(diǎn)描述 ：一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租， 采取自主經(jīng)營模式 ，介入百貨、超市、家居等零售行業(yè)。 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況 同歐美發(fā)達(dá)國家相比，從開發(fā)商行為與市場經(jīng)營模式來看，目前中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展整體上仍處于起步階段我國的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展相對滯后。在定位、招商、銷售、經(jīng)營管理四個方面追求概念化、表面化，資金鏈條沒有解決，基本依靠自有資