【正文】 ? 大型超市、購物中心的出現(xiàn)，影響著周 邊商圈的發(fā)展居民購買力不斷提高? 區(qū)域人均可支配收入水平? 居民富裕程度和購買力的提高，對商 業(yè)格局的變化有促進(jìn)作用人口因素商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好第二部分 市 場 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 展望五由資產(chǎn)銷售型逐步轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營型，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流展望六體驗式消費的商業(yè)模式將受到更多關(guān)注展望七商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 利用住宅小區(qū)周邊成熟商圈，成功融入商圈，建設(shè)專業(yè)市場和商業(yè)中心。 逸景翠園建設(shè)廣州紡織博覽中心就是類似的定位， 富力在 2023年開始建設(shè)第一個商業(yè)地產(chǎn)項目富力兒童城時，公司的資金并不雄厚，所以其早期的商業(yè)地產(chǎn)項目如兒童城、愛丁堡公寓、盈隆大廈、科訊大廈、鞋城、珠寶城等，除保留底商外，全部出售以盡快回籠資金，到現(xiàn)在其已經(jīng)擁有雄厚的實力，故其商業(yè)地產(chǎn)項目開始轉(zhuǎn)為出租為主，如富力中心全部出租，北京富力城商業(yè)中心全部出租等。至于其它類型的項目如工業(yè)園等，也不排除其未來會進(jìn)入。項目區(qū)位市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域 富力地產(chǎn)的發(fā)源起步于對廣州市區(qū)內(nèi)廠房的拆遷后建設(shè)住宅小區(qū)，在廣州拆遷數(shù)個工廠后奠定了它在房地產(chǎn)行業(yè)中的基礎(chǔ)，所以富力很長時間一直遵行這樣的項目區(qū)位選擇，目前富力的項目基本上都位于市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域，廣州珠江新城 CBD富力擁有多達(dá) 10塊土地，包括最新獲得的獵德村地塊，在市區(qū)核心地段的地塊，相對來說無論是建設(shè)寫字樓、酒店 /公寓還是商貿(mào)城專業(yè)市場，都擁有相當(dāng)?shù)牡乩麅?yōu)勢，從這點來說，富力商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇是較成功的。09年的租金收入達(dá)到 ， 模式二：社區(qū)商業(yè)中心模式 選址： 位于相對較遠(yuǎn)的人口聚居區(qū)。典型項目 ：位于通州的宜商嘉和項目，沈陽世達(dá)物流項目。主力店： 引入伊藤洋華堂經(jīng)營的綜合小型百貨為主力店，商場地下也是由洋華堂經(jīng)營的面積約 500010000平方米的超市。大連萬達(dá)集團(tuán)成立于 1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn) 400億元，年銷售額300億元，年納稅 20億元。 （ 3）占地面積在 ，建筑面積在 46萬平左右 。案例：長沙萬達(dá)商業(yè)廣場、南昌萬達(dá)商業(yè)廣場 （ 1）選擇省會或中心城市布局 。由多個盒子組成商業(yè)廣場。（ 2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心 。左右 。（ 5）商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等 。– 不了解商業(yè)地產(chǎn)投資的規(guī)律，對風(fēng)險估計不足，更沒有資本支撐中長期投資，對商業(yè)地產(chǎn)后期運營風(fēng)險估計不足。招商工作中過于強(qiáng)調(diào)資金的回籠， 特別是項目經(jīng)理在本位利益基礎(chǔ)上過分追求銷售數(shù)量、快速的現(xiàn)金回報和速度，而缺乏對投資類型、經(jīng)營品類、已售未售商鋪的控制，過于追求商鋪銷售利潤的最大化，而忽視了商鋪投資者和商業(yè)租戶利益的保護(hù)。標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達(dá)地產(chǎn)第三部分 借 鑒 篇?萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)管理在教訓(xùn)基礎(chǔ)上的積極改進(jìn)措施 ： – 萬達(dá)開始加大對商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，在建的 10多個項目甚至幾乎全部持有，散售和持有的比重達(dá)到 50%： 50%– 將房管（物業(yè)）公司與商業(yè)發(fā)展公司合并成立商業(yè)管理公司，加強(qiáng)對開業(yè)項目物業(yè)的長期專業(yè)化托管，強(qiáng)化收益權(quán)運營機(jī)制，避免了物業(yè)和商業(yè) “兩張皮 ”的問題，加大了統(tǒng)一招商、經(jīng)營、管理、服務(wù)的力度，從而有效的保障了項目后期的商業(yè)秩序和商戶的利益。 – 盡管受制于自身物業(yè)投資收益率的培育期和中國金融政策的限制，但萬達(dá)在為最終建立的 REITs資產(chǎn)包而努力！“訂單地產(chǎn) ” 的四要素標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達(dá)地產(chǎn)第三部分 借 鑒 篇為城市代言標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上的可復(fù)制性 ?2) 技術(shù)對接： 通過對高度，出入口、交通體系等技術(shù)對接，實現(xiàn)項目在開發(fā)之前就獲得了合作伙伴尤其是主力店的認(rèn)可。?4) 先租后建： 選址、規(guī)劃、租金都確定了，開工之前先簽一個協(xié)議，然后再投入建設(shè)。其二：社區(qū)商業(yè)價格與發(fā)展商要求的矛盾：社區(qū)商業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)級次屬性里，層面最低，價值最弱。 針對消費力問題，重點強(qiáng)化人流注入的問題，通過炒作概念，強(qiáng)化人流注入消費的動力，同時，擴(kuò)大項目的輻射力，進(jìn)一步拓展?jié)撛谙M客群。項目定位：集餐飲、購物、休閑娛樂于一體的大型商業(yè)街概念包裝： 5分鐘生活圈，一站式服務(wù)生活城商業(yè)整體定位體系標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 Sunnytown商業(yè)街第三部分 借 鑒 篇鄰里中心教育培訓(xùn)中心休閑中心小商品商業(yè)街一期：餐飲街（２2023平米，租賃為主）及社區(qū)配套商業(yè)（ 10000平米，銷售為主）二期：淘寶街（銷售為主）三期：中央休閑廣場（租賃為主），以餐飲街拉動客流注入，帶來交叉消費；鄰里中心模塊是以中型超市為核心，滿足小區(qū)基礎(chǔ)消費人群的日常消費，防止日常消費外流。按照人流動向，由外向內(nèi)放盤?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不是零和游戲，而是共贏的游戲時代，我們應(yīng)以打造可持續(xù)的商業(yè)生態(tài)為己任來完善我們的商業(yè)價值觀成本領(lǐng)先就我部來說，主要采取強(qiáng)整合弱分工的策略及扁平管理策略。第四部分 建 議 篇商業(yè)開發(fā)的第一要素是地段，第二要素是定位。 第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 實施專業(yè)團(tuán)隊管理 外腦介入式 開發(fā)商在不懂商業(yè)經(jīng)營管理或不愿花費人力經(jīng)營管理的情況下，可以聘請經(jīng)營管理公司專門經(jīng)營項目。方案三第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 培育運營管理能力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展第四部分 建 議 篇以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)培育運營管理能力第一，嚴(yán)格控制商家的品牌和經(jīng)營實力；嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出。我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營相平衡 聚焦產(chǎn)品、創(chuàng)新銷售 原則專業(yè)市場、商業(yè)街項目是可以考慮進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售的，因店鋪的獨立性強(qiáng)，經(jīng)營受眾窄，可以與經(jīng)營平衡。 策略三第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 創(chuàng)新商業(yè)地投融資機(jī)制 基金 /信托 在美國 199家基金和 171家公開上市基金中擁有全國購物中心一半以上的投資，進(jìn)行基金化及房地產(chǎn)信托運作，將會是未來開發(fā)資金籌措的一個重要渠道。具體方式就是商業(yè)地產(chǎn)基金及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托。12,PM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。12,2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。下午 20:56:04五月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。下午 五月 2120:56May20:56:0420:56:0412下午 8:5612,PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。12,2023? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。下午 20:56:04五月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。下午 五月 2120:56May20:56:0420:56:0412下午 8:5612,PM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。12,12,20238:56:04下午 五月 2120:56May20:56:0420:56:0412下午 8:56sitelit.blandit,fringillatempor感謝您的下載觀看專家告訴。utNullanullaidconsecteturipsum2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 五月 12勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 20:56:0420:56:0420:56Wednesday, 20:56:0420:56:0420:565/12/2023 五月 21五月 21Wednesday,2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 五月 五月 五月 21五月 2120:56:0420:56:04May 20:56:0420:56:0420:56Wednesday, 20:56:0420:56:0420:565/12/2023 五月 21五月 21Wednesday,2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。2023? 1行動出成果，工作出財富。 五月 五月 五月 21五月 2120:56:0420:56:04May 20:56:0420:56:0420:56Wednesday, 20:56:0420:56:0420:565/12/2023 五月 21五月 21Wednesday,渠道二 證券化 最終解決方式則必須依賴于未來商業(yè)地產(chǎn)投資運營的發(fā)展方向 ——“ 商業(yè)產(chǎn)證券化 ” 。 策略二 售后返租 多考慮對預(yù)售的中小商鋪實行售后返租，以使眾多商鋪在經(jīng)營上形成合力。?第二，租金要與市場行情保持一致并給予經(jīng)營商家一定利潤空間；?第三，宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到永續(xù)經(jīng)營 方案二 內(nèi)生經(jīng)營式 第三種方式就是發(fā)展商自己成立經(jīng)營管理公司經(jīng)營項目。我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 圍繞運營價值鏈，組建利益共同體 1234開發(fā)商開發(fā)商與政府 作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營商 ,必須充分與政府溝通 ,盡量符合政府城市規(guī)劃的要求 ,并動用一切資源說服政府的政策支持 . 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 銀行對商業(yè)地產(chǎn)項目的貸款非常謹(jǐn)慎，進(jìn)行長期價值運作可以考慮與資本或其他企業(yè)合作共同開發(fā)項目。系統(tǒng)性思維 競爭優(yōu)勢差異化真正成功的競爭不是局限在提升自身的地位，而是沿著使產(chǎn)業(yè)發(fā)展更趨完善的方向前行。一、充分研究商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律二、發(fā)展模式三、圍繞價值鏈組建利益共同體四、實施專業(yè)化團(tuán)隊管理五、培育三大關(guān)鍵能力六、產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營相平衡七、創(chuàng)新投融資機(jī)制 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考？？■ 地段的問題？■ 規(guī)模的問題？■ 投資和回報的問題？■ 招商的策略和時機(jī)問題？■ 業(yè)態(tài)和功能布局的問題？■ 建筑設(shè)計和經(jīng)營需求的問題？■ 主力店引進(jìn)與整體收益的問題？■ 前期規(guī)劃與后期經(jīng)營管理的問題？■ 專業(yè)的市場調(diào)研是解決一系列問題的開端？■ 慎密的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必須步驟？■ 專業(yè)團(tuán)隊的加入是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的保障？對商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律的充分研究第四部分 建 議 篇商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律研究 順應(yīng)市場的核心商業(yè)價值觀第四部分 建 議 篇企業(yè)利潤客戶價值利潤實現(xiàn)12教育培訓(xùn)中心模塊考慮到小區(qū)居民的基本訴求，并結(jié)合臨近 9年制學(xué)校，以實現(xiàn)教育培訓(xùn)功能為主，實現(xiàn)與學(xué)校教育的互動和補充。通過商圈引力的理論，強(qiáng)化商業(yè)投資價值和經(jīng)營價值，強(qiáng)勢營銷商業(yè)品牌，提升關(guān)注度，突出商業(yè)價值。其三：商業(yè)供給與需求的矛盾：這分兩個層面，目前該區(qū)域商業(yè)供給是自發(fā)形成的，因此，是符合該區(qū)域原有消費人群的消費需求，但由于新移民入住，原有商業(yè)供給無法滿足新移民需求，就無法形成有效供給，致使消費外流傾向嚴(yán)重；另一個層面來講，由于商業(yè)零售商無法敏銳的感知消費者和消費模式的變化，以固有思維模式來認(rèn)定此商圈的價值，故無法及時入住來應(yīng)對需求變化，造成商業(yè)供給不足。同時花鄉(xiāng)板塊雖然人口升級在即，但目前主要核心人口仍是以外來務(wù)工人群和本地農(nóng)民為核心，消費自給傾向強(qiáng)，消費需求不旺。全國的城市分三等租金。打政府牌： ?通過形象工程、就業(yè)工程，、稅收工程、百年工程，四大工程宣傳與打造，發(fā)揮商業(yè)項目的這一強(qiáng)力優(yōu)勢，將會為發(fā)展提供相當(dāng)?shù)谋憷（C 在商業(yè)管理公司人力資源管理和項目團(tuán)隊管理上，萬達(dá)開始花重金注重培育一支復(fù)合型的商業(yè)運營管理隊伍，建立總部管控和項目統(tǒng)籌制度，這是萬達(dá)了不起的進(jìn)步。 。商業(yè)地產(chǎn)的長期運營性質(zhì)決定了商業(yè)地產(chǎn)項目需要一個長期的市場培育期，需要長期的收益獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，商業(yè)地產(chǎn)的命脈是物業(yè)的使用價值，所以，這是萬達(dá)花了幾十億大價錢買的教訓(xùn)。 – 對 “訂單地產(chǎn) ”寄予了過高的非理性的期待。標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達(dá)地產(chǎn)第三部分 借 鑒 篇?萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的前期經(jīng)驗和教訓(xùn)： （ 4）產(chǎn)品一般涵蓋了星級酒店、寫字樓、酒店式公寓（ SOHO）、商業(yè)街區(qū)、廣場及高尚居住社 積在 廣場。、建材家電專業(yè)賣場、影院 。建筑面積在 15萬平左右 。（ 3）占地面積在 5萬平左右， 2023年純商業(yè) 組合式 （ 5） 1層為精品、服飾， 3層為超市， 4層為專業(yè)賣場和影院 。（ 2）選址都在城市最核心商圈 。萬達(dá)集團(tuán)計劃到 2023年，