【正文】 3（ 10年） 2023年后中國與西方國家的差別距美、法 100年，距日 40年 距美、法、日 50年 同發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 ★ 20世紀(jì) 90年代初期、中期，這些 “ 購物中心 ” 有些在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂等設(shè)施小規(guī)模引入，成為名副其實(shí)的購物中心；起步晚 一是商業(yè)地產(chǎn)投資額增速上看。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式租鋪問題解決好是旺場必要條件，不是充分條件售鋪問題解決好是旺場的補(bǔ)充條件，既不必要，也不充分旺場是租售的充分必要條件關(guān)于售、租、旺場邏輯關(guān)系的認(rèn)識論邏輯認(rèn)識篇主力店（錨、托、聚、抬）； （錨：錨固定位）（托：托市制造項(xiàng)目影響力）（聚：商業(yè)聚合力及客群集聚）（抬：拉抬非主力店租金溢價(jià)水平）中小店（滿足多元化多層次需求，租金利潤的主要來源）各類業(yè)態(tài)作用：超市：引流 百貨：標(biāo)高精品店：豐富，掙利潤 娛樂：引客，留客餐飲：配套消費(fèi)，完善功能主力店、精品店的邏輯關(guān)系 相互依存，互相支持、襯托為好賣而規(guī)劃設(shè)計(jì)為了好租而規(guī)劃設(shè)計(jì)為了面積最大化而規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃要考慮： 方便性規(guī)劃 舒適性規(guī)劃 重心平衡規(guī)劃商場、商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)的認(rèn)識論一、 我國商業(yè)地產(chǎn)起步晚發(fā)展快二、 我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個階段三、 商業(yè)地產(chǎn)問題眾多四、 商業(yè)地產(chǎn)短期調(diào)整長期看好 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況： 起步晚、發(fā)展快、問題多、前景廣商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 一般性情況下，打包的商業(yè)地產(chǎn)仍由原開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司運(yùn)營管理。 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式/概念描述 ：一般是指 成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者（委托人）將資產(chǎn)交由受托人（并完成資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓）經(jīng)營管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排 。/典型案例 ： 深國投與大連萬達(dá) 采用定單式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，與沃爾瑪?shù)葒H國內(nèi)商業(yè)零售巨頭建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，構(gòu)建了一條 “ 商業(yè) +金融 +開發(fā) +管理 ” 的地產(chǎn)發(fā)展模式，依據(jù)合作商的需求進(jìn)行取地、規(guī)劃、定位，與合作商共同形成強(qiáng)大的品牌互動效應(yīng)。 /典型案例 ： 上海大拇指廣場 租售并舉的運(yùn)營模式， 2萬平方米由主力店家樂福長期租賃，剩余 4萬平方米商鋪采取銷售策略，將所有權(quán)出售給投資者，但收回其經(jīng)營權(quán)，由證大商旅管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，實(shí)行所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離，既通過銷售回籠資金，又通過統(tǒng)一經(jīng)營管理保證商業(yè)形象檔次和業(yè)態(tài)的完整性。/優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌商家為商場經(jīng)營的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，將低樓層作為大商家的輔營區(qū)分割后出售， 即 “ 主力店＋輔營區(qū) ” 的模式，主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升輔營區(qū)的銷售價(jià)值； 該模式還可以有效開發(fā)商平衡資金壓力和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。 模式二：只租不售邏輯認(rèn)識篇第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。 /匹配項(xiàng)目 ：只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式， 一般局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪、產(chǎn)權(quán)商鋪；對于大賣場散鋪銷售和大型商業(yè)街銷售，采取只售不租往往引起經(jīng)營管理失控。 第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈租售模式現(xiàn)階段國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作的主流模式： 開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運(yùn)營方 ，一個主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權(quán)銷售（全部或局部），在此模式下，開發(fā)商也是投資商，排在運(yùn)營鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開發(fā)商之后。投資回報(bào)形式小結(jié) 商業(yè)地產(chǎn)比住宅更加復(fù)雜，專業(yè)性要求更高，并且，并且對企業(yè)的資金要求、運(yùn)營能力要求更高。專業(yè)性/住宅 ： 而住宅的投資回報(bào)形式只能通過銷售來實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 邏輯認(rèn)識篇/住宅 ： 住宅地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計(jì)。物業(yè)要求/住宅 ： 住宅對物業(yè)的要求相對簡單。/商業(yè)地產(chǎn) ： 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業(yè)氣氛， 投資性客戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升值獲利 ” 商業(yè)對 “ 易達(dá)性 ” 的要求很高 同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)還可以承載餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務(wù)功能等其他功能功能/住宅 ： 住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)。 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運(yùn)動等）旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運(yùn)動等商業(yè)概念第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式山海關(guān)古城商業(yè)街（旅游主題）長白山旅游度假區(qū)項(xiàng)目（體育休閑主題）邏輯認(rèn)識篇便于銷售，回報(bào)快，但同時(shí)也面臨著管理難度大的缺點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的分類方式很多。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式研究2023年 07月貳、 市場篇叁、 借鑒篇肆、 建議篇核心內(nèi)容導(dǎo) 讀 目 錄壹、 理論篇 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇一、商業(yè)地產(chǎn)涵義二、商業(yè)地產(chǎn)分類三、商業(yè)地產(chǎn) 與住宅地產(chǎn)區(qū)別四、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值五、商業(yè)租售模式六、邏輯認(rèn)識篇廣義而言，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等 廣義概念狹義的講，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式 狹義概念注：商業(yè)地產(chǎn)具有地產(chǎn)、商業(yè)、投資三重屬性第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值與住宅比較商業(yè)是指以買賣方式使商品流通的經(jīng)濟(jì)活動，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地之上永久性的建筑物、構(gòu)筑物、附著物和由此所衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值第一部分 理 論 篇分類方法 種類按商業(yè)形態(tài) （主題商城） 按照商業(yè)層級屬性 。第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式商業(yè)分類 開放式商業(yè)街區(qū)。 要求具備較強(qiáng)的輻射力 /商業(yè)地產(chǎn) ： 但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類人群。沉淀資金較多，并且大多采用只租不售模式，持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營必須有長線的充足的資金支持 主要是滿足社區(qū)內(nèi)基本需求即可。住宅的銷售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡單，通常為直接銷售/商業(yè)地產(chǎn) ： 但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包項(xiàng)目多以投資回報(bào)率、回報(bào)周期為營銷重點(diǎn) ,商業(yè)的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。從過程上看，住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端，真正要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商到房地產(chǎn)運(yùn)營商轉(zhuǎn)變，挑戰(zhàn)頗大。但 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 開發(fā)商的利益商業(yè)物業(yè)是越經(jīng)營越增值的，持有經(jīng)營實(shí)現(xiàn)商業(yè)贏利和物業(yè)升值壹提升開發(fā)企業(yè)知名度 ,增加股票在資本市場上的吸引力貳以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行 ,增加授信額度叁實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展租售模式 邏輯認(rèn)識篇第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 /劣勢分析 ：由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營權(quán)迅速分散，經(jīng)營權(quán)迅速分散，開發(fā)商無法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng)一的經(jīng)營管理， 導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài) ，導(dǎo)致最終經(jīng)營不善等后果，商鋪的價(jià)值也大大縮水。 /劣勢分析 ：只租不售的開發(fā)模式對于發(fā)展商的資金實(shí)力要求非常高， 資金壓力較大，同時(shí)面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) ；缺乏商業(yè)經(jīng)營能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖然經(jīng)營收益穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級，大商家所支付的租金回報(bào)較低；如果采取散租模式，雖然能提高預(yù)期的租金收益，但由于自身經(jīng)營能力弱，往往導(dǎo)致商場經(jīng)營失敗。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式/特點(diǎn)描述 ：一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租， 采取自主經(jīng)營模式 ，介入百貨、超市、家居等零售行業(yè)。/劣勢分析 ：但是，由于 房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營隔行如隔山 ，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在嘗試商業(yè)運(yùn)營中嗆水，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在運(yùn)營零售商業(yè)時(shí)，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場挖幾個人湊成班子，還不知百貨這趟水的深淺就草草上陣，結(jié)果經(jīng)營失敗者十之八九。/典型案例 ： 茂業(yè)百貨 由茂業(yè)集團(tuán)在全國范圍內(nèi)通過拍賣土地、收購物業(yè)、收購股權(quán)等多種方式進(jìn)行積極拓展，由茂業(yè)國際控股有限公司經(jīng)營管理，經(jīng)過十余年的長足發(fā)展，目前在全國華南、西南、華北、華東區(qū)域共擁有 19家門店。模式三：不售不租邏輯認(rèn)識篇第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 家樂福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業(yè)地產(chǎn)取得巨大成功。/優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提升自身的形象，加快中小店的招商進(jìn)度，從而可以 大大弱化招商的風(fēng)險(xiǎn)，加快商鋪的銷售速度 ，減少各種資源的浪費(fèi)。以深國投為例，截至 2023年底，公司總資產(chǎn)為 63億元人民幣并商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的 “ 深國投 ” 品牌。 /優(yōu)勢分析 ：經(jīng)驗(yàn)表明，兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長期經(jīng)營需要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式不得不面臨 “ 長期持有 ” 和 “ 資金（資本）不足 ” 的矛盾，通過證券化工具的使用，可以大大加速資金的流轉(zhuǎn)速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu) 。房地產(chǎn)商通過 REITs回籠資金投入新項(xiàng)目的開發(fā)，項(xiàng)目成熟后又可以賣給自已的 REITs。三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況 同歐美發(fā)達(dá)國家相比，從開發(fā)商行為與市場經(jīng)營模式來看，目前中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展整體上仍處于起步階段我國的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展相對滯后。特別是2023年以來，近６年來，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量一直保持著年２６％的增速，發(fā)展速度之快、規(guī)模之大，確可堪稱全球矚目。三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況第二部分 市 場 篇同發(fā)達(dá)國家 百貨商店 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段美國 1850－ 1899（ 50年） 1900－ 1929（ 30年） 1930－ 1979（ 40年） 1980年后法國 1852－ 1880（ 28年） 1880－ 1914（ 34年） 1914－ 1950（ 36年） 1950年后日本 1904－ 1922（ 18） 1923－ 1937（ 14） 1938－ 1973（ 35） 1974年后中國 1894－ 1949（ 55年） 1950－ 1995（ 45年） 1995－ 2025（ 30年） 2025年后中國與西方國家的差別距美、法 50年，距日本 30年 距美、法、日 60年距美、日 60年，距法30年距美、日 50年，距法 75年商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 觀點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 在定位、招商、銷售、經(jīng)營管理四個方面追求概念化、表面化，資金鏈條沒有解決，基本依靠自有資金和私募。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但必然會涉及一般不低于 8％的投資回報(bào)率問題。我國開發(fā)商雖不斷國外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是 “ 形似神不似 ” 。■國內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，但并沒有出現(xiàn)銷售與開業(yè)運(yùn)營興旺的期待局面?！錾虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商、運(yùn)營競爭短期調(diào)整長期向好表現(xiàn)第二部分 市 場 篇經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展 消費(fèi)水平提升 城市化發(fā)展1 2 3商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 人口規(guī)模的增長是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅(qū)動因素1三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好第二部分 市 場 篇 區(qū)域人口規(guī)模增長、人口遷移和消費(fèi)需求變化是商業(yè)格局形成的內(nèi)在驅(qū)動 因素消費(fèi)需求變化? 隨著居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)結(jié) 構(gòu)也發(fā)生了較大變化，人們對購物場所 的環(huán)境、服務(wù)及便利性提出了更高的要 求，客觀上催生了大型購物中心的出現(xiàn)