【正文】 同時必須找到輔營區(qū)的準確定位，真正利用主力店的人流。 /典型案例 ： 上海大拇指廣場 租售并舉的運營模式， 2萬平方米由主力店家樂福長期租賃，剩余 4萬平方米商鋪采取銷售策略，將所有權(quán)出售給投資者，但收回其經(jīng)營權(quán)，由證大商旅管理公司進行統(tǒng)一管理，實行所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離，既通過銷售回籠資金，又通過統(tǒng)一經(jīng)營管理保證商業(yè)形象檔次和業(yè)態(tài)的完整性。家樂福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業(yè)地產(chǎn)取得巨大成功。模式四：租售結(jié)合邏輯認識篇第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式/特點描述 ：房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就 先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟 ，在明確了主力店的情況下，再對商圈進行準確的分析、合理的市場定位和業(yè)態(tài)組合。 /優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提升自身的形象，加快中小店的招商進度，從而可以 大大弱化招商的風(fēng)險，加快商鋪的銷售速度 ，減少各種資源的浪費。 /劣勢分析 ：該模式執(zhí)行國外先進的 “ 先招商 后開發(fā) ” 的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念， 沒有明顯的劣勢 ，但問題是， 主力店的商業(yè)零售巨頭們對于開發(fā)商實力及項目地段的選擇非?？量?，對于眾多中小開發(fā)企業(yè)而言，此模式的可發(fā)揮空間有限。/典型案例 ： 深國投與大連萬達 采用定單式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，與沃爾瑪?shù)葒H國內(nèi)商業(yè)零售巨頭建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，構(gòu)建了一條 “ 商業(yè) +金融 +開發(fā) +管理 ” 的地產(chǎn)發(fā)展模式，依據(jù)合作商的需求進行取地、規(guī)劃、定位，與合作商共同形成強大的品牌互動效應(yīng)。以深國投為例，截至 2023年底，公司總資產(chǎn)為 63億元人民幣并商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的 “ 深國投 ” 品牌。 模式五：與商家聯(lián)營邏輯認識篇第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式/概念描述 ：一般是指 成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者（委托人）將資產(chǎn)交由受托人（并完成資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓）經(jīng)營管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排 。 而對于新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，可以采用為資產(chǎn)證券化定制商業(yè)地產(chǎn) ” 開發(fā)主流模式，以未來股東利益的最大化為目標，以商家的需求為條件，以消費者的需求特點和喜好為設(shè)計原點，以資本市場上市為目的，進行專業(yè)的、系統(tǒng)的開發(fā)。 /優(yōu)勢分析 ：經(jīng)驗表明，兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長期經(jīng)營需要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式不得不面臨 “ 長期持有 ” 和 “ 資金（資本）不足 ” 的矛盾，通過證券化工具的使用，可以大大加速資金的流轉(zhuǎn)速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu) 。事實上，國外發(fā)展較好的購物中心，無一例外都是通過房地產(chǎn)信托基金作為資金支持的。對于開發(fā)商而言，風(fēng)險方面的考慮也決定了證券化模式的優(yōu)勢，證券化 一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機，另一方面又可以將風(fēng)險融入資本市場 。 /操作方法 ：以房地產(chǎn)信托基金為工具，開發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場公開發(fā)售部分（例如 70%）基金單位募集資金，同時保留部分收益（例如 30%）以享受分紅和物業(yè)升值之利。一般性情況下，打包的商業(yè)地產(chǎn)仍由原開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司運營管理。房地產(chǎn)商通過 REITs回籠資金投入新項目的開發(fā)，項目成熟后又可以賣給自已的 REITs。 模式六：證券化模式邏輯認識篇第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式租鋪問題解決好是旺場必要條件，不是充分條件售鋪問題解決好是旺場的補充條件，既不必要，也不充分旺場是租售的充分必要條件關(guān)于售、租、旺場邏輯關(guān)系的認識論邏輯認識篇主力店（錨、托、聚、抬）； （錨：錨固定位）（托：托市制造項目影響力）（聚：商業(yè)聚合力及客群集聚）（抬：拉抬非主力店租金溢價水平）中小店（滿足多元化多層次需求，租金利潤的主要來源）各類業(yè)態(tài)作用：超市：引流 百貨：標高精品店：豐富，掙利潤 娛樂：引客，留客餐飲：配套消費，完善功能主力店、精品店的邏輯關(guān)系 相互依存，互相支持、襯托為好賣而規(guī)劃設(shè)計為了好租而規(guī)劃設(shè)計為了面積最大化而規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃要考慮： 方便性規(guī)劃 舒適性規(guī)劃 重心平衡規(guī)劃商場、商鋪規(guī)劃設(shè)計的認識論一、 我國商業(yè)地產(chǎn)起步晚發(fā)展快二、 我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個階段三、 商業(yè)地產(chǎn)問題眾多四、 商業(yè)地產(chǎn)短期調(diào)整長期看好 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況： 起步晚、發(fā)展快、問題多、前景廣商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況 同歐美發(fā)達國家相比，從開發(fā)商行為與市場經(jīng)營模式來看，目前中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展整體上仍處于起步階段我國的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展相對滯后。 ★ 20世紀 80年代以前，中國沒有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)為各種類型的供銷社、百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，經(jīng)營與場所的投入沒有嚴格的經(jīng)濟關(guān)系。 ★ 20世紀 80年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的 “ 購物中心 ” ，嚴格來講屬于較成規(guī)模的百貨店，目前已擴展到各大中小城市。 ★ 20世紀 90年代初期、中期，這些 “ 購物中心 ” 有些在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂等設(shè)施小規(guī)模引入，成為名副其實的購物中心；起步晚 一是商業(yè)地產(chǎn)投資額增速上看。特別是2023年以來，近６年來，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量一直保持著年２６％的增速，發(fā)展速度之快、規(guī)模之大，確可堪稱全球矚目。 2023年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額 。 二是商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)變化上看。發(fā)展快第二部分 市 場 篇同發(fā)達國家 連鎖商店 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考起步階段 發(fā)展階段 成熟階段美國 1859－ 1900（ 40年） 1901－ 1970（ 70年） 1970后法國 1866－ 1900（ 35年） 1901－ 1960（ 60年） 1960后日本 1926－ 1960（ 35） 1961－ 1971（ 10） 1972年后中國 1990－ 2023（ 20年） 2023－ 2023（ 10年） 2023年后中國與西方國家的差別距美、法 100年，距日 40年 距美、法、日 50年 同發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況第二部分 市 場 篇同發(fā)達國家 百貨商店 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段美國 1850－ 1899（ 50年） 1900－ 1929（ 30年） 1930－ 1979（ 40年） 1980年后法國 1852－ 1880（ 28年） 1880－ 1914（ 34年） 1914－ 1950（ 36年） 1950年后日本 1904－ 1922（ 18） 1923－ 1937（ 14） 1938－ 1973（ 35） 1974年后中國 1894－ 1949（ 55年） 1950－ 1995（ 45年） 1995－ 2025（ 30年） 2025年后中國與西方國家的差別距美、法 50年，距日本 30年 距美、法、日 60年距美、日 60年，距法30年距美、日 50年，距法 75年商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況第二部分 市 場 篇百貨商店與購物中心共存商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況第二部分 市 場 篇同發(fā)達國家 超級市場 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段美國 1830－ 1935（ 5年） 1936－ 1965（ 30年）1966－ 2023（ 35年）法國 1959－ 1962（ 3年） 1963－ 1968（ 5年） 1969－日本 1953－ 1959（ 7年） 1960－ 1989（ 30年） 1990－香港 1960－ 1971（ 11年） 1972－ 1982（ 10年） 1982－中國 1981－ 2023（ 20年） 2023－ 2023（ 20年） 2023年中國與西方國家的差別距美、 50年，距法日港 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 大體相距 30－ 40年商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況第二部分 市 場 篇國家和地區(qū)人均 GDP水平城市化比重 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況1100美金以下 25% 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟相匹配的原始狀態(tài)；主要業(yè)態(tài)為廟會、地攤、集貿(mào)市場1100~2023美金 25%~45% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障； 主要業(yè)態(tài)為百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)2023~4400美金 45%~70% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運而生； 主要業(yè)態(tài)為大型購物中心、超市、專賣店、精品店等4400美金以上 70%以上 商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進步的新動力，綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)； 主要業(yè)態(tài)為超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)，如SHOPPING MALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等 每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都是以一定的城市形態(tài)變化為前提國家和地區(qū) GDP水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。觀點商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況第二部分 市 場 篇20232023 20232023 2023？經(jīng)營管理階段廣告營銷階段 招商營銷階段第一階段第二階段 第三階段以純銷售為主，能賣掉就萬事大吉，主導(dǎo)營銷的是廣告宣傳以及現(xiàn)場銷售人員的技巧。其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。以長期投資的思路進行操作投資者與經(jīng)營者嘗試分離，開發(fā)商開始重視招商工作，但普遍缺少成熟的招商運營團隊。在定位、招商、銷售、經(jīng)營管理四個方面追求概念化、表面化，資金鏈條沒有解決，基本依靠自有資金和私募。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始導(dǎo)入 “ 定位 —招商 — 銷售 — 經(jīng)營管理 ” 全方位市場經(jīng)營理念。目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、策劃代理商，已經(jīng)開始充分重視和涉足經(jīng)營管理領(lǐng)域。不斷創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況第二部分 市 場 篇 定位失誤 很多開發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項目，動不動就是幾十萬平米的超大項目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場的需求和地段的特性、競爭態(tài)勢等因素，進行準確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經(jīng)營。 非專業(yè)操作 商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者三者相結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變而來，對商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進行非專業(yè)化運作開發(fā)經(jīng)營商場所設(shè)計的業(yè)態(tài)組合不合理或不切實際 ，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的投資風(fēng)險。12 產(chǎn)權(quán)分割出售 商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實踐中幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。因為在產(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但必然會涉及一般不低于 8％的投資回報率問題。 3商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多發(fā)展概況 短期調(diào)整長期看好第二部分 市 場 篇 人才短板 由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔(dān)任重用職位，其實這是個誤區(qū)，容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目失敗。 盲目拷貝模式 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費者習(xí)慣和偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟收入的不同、經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)的不同，都會對項目的造成影響。我國開發(fā)商雖不斷國外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是 “ 形似神不似 ” 。45 資金鏈斷裂 地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度更慢，投資回報期較長，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。 6 區(qū)域市場競爭過度 當(dāng)前區(qū)域市場競爭過度，已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場競爭而導(dǎo)致超市倒閉的案例，在全國各地并不顯見；布點過于密集的另一個不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競爭。 7商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好第二部分 市 場 篇 倒置的開發(fā)順序 我國住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用 “ 拿地 —— 規(guī)劃、設(shè)計—— 施工 —— 貸款 —— 銷售 —— 營業(yè) ” 的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對接，造成商業(yè)與地產(chǎn)的嚴重脫節(jié)。 8開業(yè)經(jīng)營項目施工項目招商項目設(shè)計項目規(guī)劃土地獲取融資項目選擇國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 獲取土地 項目設(shè)計 項目施工 項目貸款 項目銷