【正文】 purus.下午 20:56:04五月 21MOMODA POWERPOINTLorem2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。下午 20:56:04五月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 12下午 20:56:04五月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 12 渠道三第四部分 建 議 篇? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 方案一 外腦植移式 開發(fā)商與經(jīng)營管理公司合作共同經(jīng)營項目，各自承擔(dān)相應(yīng)的職能，發(fā)展商一般承擔(dān)商場的物業(yè)管理部分，商業(yè)部分交給經(jīng)營管理公司負責(zé)。根據(jù)市場信息，適時放盤。標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場第三部分 借 鑒 篇標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場第三部分 借 鑒 篇標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場第三部分 借 鑒 篇標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場第三部分 借 鑒 篇標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 Sunnytown商業(yè)街第三部分 借 鑒 篇項目名稱： SunnyTown商業(yè)街開發(fā)商： 北京 懋源 房屋有限公司項目地址： 北京市豐臺區(qū)豐橋路三環(huán)新城小區(qū)項目性質(zhì)：社區(qū)商業(yè)區(qū)域環(huán)境 : 位于北京三環(huán)沿線最后一塊待開發(fā)區(qū)域，是目前北京房地產(chǎn)熱點區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有兩個超過百萬平米的城市大盤，未來將是以大型居住功能為主的綜合性區(qū)域，區(qū)域內(nèi)正在進行道路改擴建，規(guī)劃有地鐵，預(yù)計2023年后將投入運營，目前，該區(qū)域價值被低估，綜合配套商業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱，隨著新移民入住，帶來了潛在的市場商機，值得關(guān)注；商業(yè)體量： 66,000平方米； 　銷售面積 :32600平米，招商面積： 33400平米項目定位： 集餐飲、 購物 、休閑娛樂于一體的大型商業(yè)街業(yè)態(tài) 規(guī)劃 ： 一期：餐飲街（２2023平米，租賃為主）、二期：淘寶街（銷售為主）、三期：中央休閑廣場（租賃為主），以餐飲街拉動客流，帶來交叉消費；標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 Sunnytown商業(yè)街第三部分 借 鑒 篇SWOT分析標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 Sunnytown商業(yè)街第三部分 借 鑒 篇其一：商業(yè)體量過大和消費力的矛盾：根據(jù) 06年北京市人均商業(yè)面積 /人測算， 平米的商業(yè)面積需要 63360人的日常消費客流，基本與該輻射區(qū)域成熟人口持平，但考慮到交通可達性，視覺可視性極差，外來客流注入難。– 萬達開始改變過去追求銷售收益最大化的模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益，變銷售贏利模式為租金贏利模式。（ 4）主力店一般 3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達影院 。模式一：城市區(qū)域商業(yè)中心模式 選址： 位于市中心或城市副中心較近區(qū)域。標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn)發(fā)展策略 運營管理第三部分 借 鑒 篇小規(guī)?？焖偾腥?，搶占先機，先快后穩(wěn)。三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好類型 明細項目零售商業(yè)地產(chǎn) 購物中心、百貨、大賣場、商業(yè)街、各類專業(yè)市場 ……主題式商業(yè)地產(chǎn) 奢侈品主題商業(yè)、女性主題商業(yè)、青年主題商業(yè) 兒童主題商業(yè)、家庭主題商業(yè)城市綜合體 融購物中心、酒店、寫字樓、服務(wù)公寓、住宅為一體的綜合型 商業(yè)建筑體復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)以休閑公園、溫泉、高爾夫、旅游、文化藝術(shù)等為帶動，將購 物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、服務(wù)公寓、會展中心、藝術(shù) 中心、文化中心、娛樂中心、體育館、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)等多種商業(yè)體與住宅開發(fā)復(fù)合式發(fā)展中國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將由過去的單一模式向多種功能為一體的現(xiàn)代綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)變展望一未來展望未來展望第二部分 市 場 篇7商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始導(dǎo)入 “ 定位 —招商 — 銷售 — 經(jīng)營管理 ” 全方位市場經(jīng)營理念。 ★ 20世紀(jì) 80年代以前，中國沒有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)為各種類型的供銷社、百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，經(jīng)營與場所的投入沒有嚴格的經(jīng)濟關(guān)系。而對于新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，可以采用為資產(chǎn)證券化定制商業(yè)地產(chǎn) ” /經(jīng)營要點 ：要點一，以 優(yōu)惠的租金引進零售的主力店 、次主力店，盡管他們的租金一般都很低，但這些大品牌的進駐，將聚集人氣，帶旺該商場，總的來說還是得大于失；要點二， 通過主力店提升輔營區(qū)的銷售價值 ，同時必須找到輔營區(qū)的準(zhǔn)確定位，真正利用主力店的人流。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報的最主要形式。資金要求/住宅 ： 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等）第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式溫泉度假村項目邏輯認識篇商業(yè)分類 酒店第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 邏輯認識篇商業(yè)分類 寫字樓第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 邏輯認識篇 商業(yè)分類 soho商住 商業(yè)分類 交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。商業(yè)建筑不但是購物場所，而且可能結(jié)合休閑、娛樂和餐飲等功能。李嘉誠先生關(guān)于決定商業(yè)地產(chǎn)投資最重要的考量因素的論斷，那就是 “ 地段，地段，還是地段 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 邏輯認識篇五方主體（生物鏈）受益來源（價值鏈）影響因素（價值支撐） 備注投資者 物業(yè)投資回報 商業(yè)增值能力 /物業(yè)升值能力（增值力） 大小業(yè)主開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)利潤 物業(yè)質(zhì)素 /營銷推廣 /售價水平（產(chǎn)品力 /銷售力）營運商 租金差價及管理費等 商業(yè)規(guī)劃 /業(yè)態(tài)業(yè)種 /租金水平（招商運營力） 管理公司 大商家經(jīng)營者 商品差價 人流 /環(huán)境 /商品 /服務(wù) /價格水平（經(jīng)營力） 小商戶終端消費者 商品價值 /消費體驗 消費觀念 /消費行為 /購買水平（消費力）第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式/特點描述 ： 這種模式由 開發(fā)商自己進行市場培育 ，營造商業(yè)氛圍，并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，通過持續(xù)有效的經(jīng)營管理提升商業(yè)價值。 /匹配項目 ：多出現(xiàn)于 大型百貨中心 的商業(yè)項目。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式/特點描述 ：房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就 先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟 ，在明確了主力店的情況下，再對商圈進行準(zhǔn)確的分析、合理的市場定位和業(yè)態(tài)組合。對于開發(fā)商而言，風(fēng)險方面的考慮也決定了證券化模式的優(yōu)勢，證券化 一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機，另一方面又可以將風(fēng)險融入資本市場 。 二是商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)變化上看。 非專業(yè)操作 商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者三者相結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變而來，對商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進行非專業(yè)化運作開發(fā)經(jīng)營商場所設(shè)計的業(yè)態(tài)組合不合理或不切實際 ，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的投資風(fēng)險。三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好第二部分 市 場 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 08年運營面積 其他商鋪：在洋華堂以外的區(qū)域引入一些餐飲及其他生活配套店鋪，典型項目： 如北京的陽光大廈（除寫字樓部分）、正在建設(shè)中的朝陽十里堡 AZ 2023年純商業(yè) 組合式 、建材家電專業(yè)賣場、影院 。標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達地產(chǎn)第三部分 借 鑒 篇?萬達商業(yè)地產(chǎn)的前期經(jīng)驗和教訓(xùn)： – 在商業(yè)管理公司人力資源管理和項目團隊管理上，萬達開始花重金注重培育一支復(fù)合型的商業(yè)運營管理隊伍，建立總部管控和項目統(tǒng)籌制度，這是萬達了不起的進步。其三：商業(yè)供給與需求的矛盾：這分兩個層面，目前該區(qū)域商業(yè)供給是自發(fā)形成的，因此，是符合該區(qū)域原有消費人群的消費需求，但由于新移民入住，原有商業(yè)供給無法滿足新移民需求，就無法形成有效供給，致使消費外流傾向嚴重；另一個層面來講，由于商業(yè)零售商無法敏銳的感知消費者和消費模式的變化，以固有思維模式來認定此商圈的價值，故無法及時入住來應(yīng)對需求變化，造成商業(yè)供給不足。?第二，租金要與市場行情保持一致并給予經(jīng)營商家一定利潤空間；?第三，宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到永續(xù)經(jīng)營 20:56:0420:56:0420:565/12/2023 五月 20:56:0420:56:0420:565/12/2023 五月 20:56:0420:56:0420:565/12/2023 五月 consecteturutblandit,20:56:0420:56:041212,20:56:0420:56:041212,20:56:0420:56:041212, 策略三第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 創(chuàng)新商業(yè)地投融資機制 基金 /信托 在美國 199家基金和 171家公開上市基金中擁有全國購物中心一半以上的投資，進行基金化及房地產(chǎn)信托運作，將會是未來開發(fā)資金籌措的一個重要渠道。第四部分 建 議 篇商業(yè)開發(fā)的第一要素是地段，第二要素是定位。項目定位：集餐飲、購物、休閑娛樂于一體的大型商業(yè)街概念包裝： 5分鐘生活圈，一站式服務(wù)生活城商業(yè)整體定位體系標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 Sunnytown商業(yè)街第三部分 借 鑒 篇鄰里中心教育培訓(xùn)中心休閑中心小商品商業(yè)街一期：餐飲街（２2023平米，租賃為主）及社區(qū)配套商業(yè)（ 10000平米，銷售為主）二期：淘寶街（銷售為主）三期：中央休閑廣場（租賃為主），以餐飲街拉動客流注入，帶來交叉消費；鄰里中心模塊是以中型超市為核心，滿足小區(qū)基礎(chǔ)消費人群的日常消費，防止日常消費外流。?2) 技術(shù)對接： 通過對高度，出入口、交通體系等技術(shù)對接，實現(xiàn)項目在開發(fā)之前就獲得了合作伙伴尤其是主力店的認可。招商工作中過于強調(diào)資金的回籠， 特別是項目經(jīng)理在本位利益基礎(chǔ)上過分追求銷售數(shù)量、快速的現(xiàn)金回報和速度，而缺乏對投資類型、經(jīng)營品類、已售未售商鋪的控制，過于追求商鋪銷售利潤的最大化，而忽視了商鋪投資者和商業(yè)租戶利益的保護。（ 2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心 。（ 1）選擇省會或中心城市布局 。 模式二：社區(qū)商業(yè)中心模式 選址： 位于相對較遠的人口聚居區(qū)。富力在 2023年開始建設(shè)第一個商業(yè)地產(chǎn)項目富力兒童城時，公司的資金并不雄厚，所以其早期的商業(yè)地產(chǎn)項目如兒童城、愛丁堡公寓、盈隆大廈、科訊大廈、鞋城、珠寶城等，除保留底商外，全部出售以盡快回籠資金，到現(xiàn)在其已經(jīng)擁有雄厚的實力，故其商業(yè)地產(chǎn)項目開始轉(zhuǎn)為出租為主，如富力中心全部出租，北京富力城商業(yè)中心全部出租等。體驗式消費的商業(yè)模式將受到更多關(guān)注展望七商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好第二部分 市 場 篇 區(qū)域人口規(guī)模增長、人口遷移和消費需求變化是商業(yè)格局形成的內(nèi)在驅(qū)動 因素消費需求變化? 隨著居民收入水平的不斷提高，消費結(jié) 構(gòu)也發(fā)生了較大變化，人們對購物場所 的環(huán)境、服務(wù)及便利性提出了更高的要 求，客觀上催生了大型購物中心的出現(xiàn)? 大型超市、購物中心的出現(xiàn)，影響著周 邊商圈的發(fā)展居民購買力不斷提高? 區(qū)域人均可支配收入水平? 居民富裕程度和購買力的提高，對商 業(yè)格局的變化有促進作用人口因素商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 人口規(guī)模的增長是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅(qū)動因素1■商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商、運營競爭短期調(diào)整長期向好表現(xiàn)第二部分 市 場 篇經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展 消費水平提升 城市化發(fā)展1 2 3商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 我國開發(fā)商雖不斷國外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是 “ 形似神不似 ” 。觀點商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 房地產(chǎn)商通過 REITs回籠資金投入新項目的開發(fā)，項目成熟后又可以賣給自已的 REITs。以深國投為例，截至 2023年底，公司總資產(chǎn)為 63億元人民幣并商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的 “ 深國投 ” 品牌。模式三：不售不租邏輯認識篇第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 /劣勢分析 ：只租不售的開發(fā)模式對于發(fā)展商的資金實力要求非常高， 資金壓力較大，同時面臨經(jīng)營風(fēng)險 ；缺乏商業(yè)經(jīng)營能力的