【正文】 投資 同上 新聞、廣告 開 盤 SP活動(dòng) 本企業(yè)高管、 投資人士 同上 新聞、廣告 5 揭 幕 慶典、 SP活動(dòng) 政、財(cái)、商、文 相關(guān)主流媒體 專業(yè)媒體等 新聞、廣告映象 全方位 推 廣 節(jié) 點(diǎn)（示范） （四）定價(jià)辦法 收 益 法 比 較 法 （五）賣點(diǎn)梳理 區(qū)位：城市中心、區(qū)域中心、 社區(qū)中心、交通重要位置 規(guī)劃：介紹一些規(guī)劃理念 名企：萬達(dá) 沃爾瑪案例 增值：如大連勝利廣場 （六）實(shí)戰(zhàn)技法 前景煽情法：洛陽案例 實(shí)話實(shí)說法：麥當(dāng)勞的故事、 上海城案例 拍賣拉高法：巴比倫生活 明星偶像法：本人有被名人經(jīng)歷 如在濰坊、沈陽 實(shí)力大腕法：山西、溫州人看盤 市場信心法：包租、回購等 （七）營銷陷阱 炒作過頭： HK100案例 忽視細(xì)節(jié)：站前街案例 拍賣失策：平望案例 其他一些失誤點(diǎn)提示 （八）營銷工作的業(yè)務(wù) 流 程 設(shè) 計(jì) 營銷的業(yè)務(wù)分期流程 （運(yùn)籌 —實(shí)施） 開 發(fā) 用地判析 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 對(duì)象定位 營 銷 市場趨勢(shì) 細(xì)分市場選擇 市場位置 市場策略 規(guī)劃設(shè)計(jì) 適合性分析 差異性分析 超越性分析 形成產(chǎn)品特質(zhì) 運(yùn) 籌 期 推廣展開 吹 風(fēng) SP活動(dòng) 加 溫 高 溫 客 戶 引 導(dǎo) 吸 納 積 累 熟 悉 案 場 人員培訓(xùn) 布置案場 法律文件 內(nèi)部程序 籌 劃 期 接上圖： 推 廣 傳 播 軟文推進(jìn) 后續(xù)報(bào)道 開 盤 資源調(diào)動(dòng) 補(bǔ)充資源 市場吭奮 穩(wěn)定客戶 配 合 辦 證 銀 行 招商和運(yùn)營 現(xiàn)場配合 實(shí) 施 期 其他職能 口碑 推薦 沖 刺 結(jié) 案 五、招 商 定 死 活 招商技術(shù)漫談 基本觀點(diǎn)： 招商也是一門藝術(shù)，基本原理是商機(jī)招商，招商的理想狀態(tài)是坐著招商。 商業(yè)地產(chǎn)真經(jīng) 經(jīng) 營 實(shí) 心 化 資 產(chǎn) 優(yōu) 質(zhì) 化 開 發(fā) 系 統(tǒng) 化 項(xiàng) 目 品 牌 化 上 篇 基 礎(chǔ) 知 識(shí) 一、商業(yè)地產(chǎn)概念 二、商業(yè)地產(chǎn)分類 三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式和發(fā)展趨勢(shì) 四、商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)流程 五、商業(yè)地產(chǎn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 商業(yè)地產(chǎn)概念 固化資本 價(jià)值表現(xiàn) 商業(yè)價(jià)值影響房地產(chǎn)價(jià)值表現(xiàn) 商業(yè)利潤支持租金，租金支持 房價(jià)。 技術(shù)要素與訣竅 商場因素多 細(xì)節(jié)很重要； 臺(tái)階高，客人少 立面不要太波折； 角多不吉利 弧線巧設(shè)計(jì)； 車位是品位 交通是客流； 開門不可對(duì)路角 路沖 “ 主入 ” 要檔照； 動(dòng)線設(shè)計(jì)掃遍角 盲道布置不可少； 綠化檔窗柱當(dāng)門 種樹對(duì)著中間柱； 剪力墻，上下道 轉(zhuǎn)換成本又很高； 剪圍欄超過一米四 內(nèi)部銳角少就好； 建筑商業(yè)相交融 商業(yè)文化更突出； 小商鋪要通透 商場大了可封窗； 柱距不能太隨意 方便布置和分隔； 層高變化對(duì)面積 承重配置要合理； 分時(shí)營業(yè)區(qū)域劃 免得陰陽不調(diào)沒法做； 燈光亮點(diǎn)不吃虧 三個(gè)要素要記牢。 變 現(xiàn) 土地：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 、 合資入股 、 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 整體：整體 (銷售 )轉(zhuǎn)讓 、 合資入股 、 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 拆零：分幢拆售 、 分層拆售 、 分間拆售 （ 2）持有 原則：資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化、經(jīng)營實(shí)心化 持 有 租賃經(jīng)營：可變和不可變租金 合資經(jīng)營：租金入股 ， 租期入股 委托經(jīng)營：固定租金 、 自收租金 實(shí)物融資：銀行抵押 、 實(shí)物擔(dān)保 、 典當(dāng) （ 3）資產(chǎn)上市 原則：資產(chǎn)包裝 資產(chǎn)上市 融資：組建 REITs、發(fā)行基金 上市公司：募集公眾資金 產(chǎn)權(quán)交易：無形資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn)同時(shí)評(píng)估 （三）介紹幾種盈利模式 大連萬達(dá)模式 新天地模式 復(fù)地模式 萬科模式 摩根 資產(chǎn)版塊： 估價(jià)所 、 融資部 、 財(cái)務(wù)公司 、 托管部 、 自有資產(chǎn)經(jīng)營 。 （一）項(xiàng)目分類 （二）商業(yè)形式分類 （ 1）購物中心 （專業(yè)的，如家居中紅星 招商是商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵 （ 1）招商是商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)有效開發(fā)的關(guān)鍵：實(shí)現(xiàn)有效開發(fā)就是要通過招商使之投入商業(yè)運(yùn)營。 映象 4 預(yù) 售 SP活動(dòng) 行內(nèi)、文藝類名人 大眾、專業(yè) 廣告 上海知名商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu) —“ 在行 ” 首席策劃師，中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開發(fā)管理聯(lián)合會(huì)專家委員、學(xué)