【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 同發(fā)達(dá)國家 百貨商店 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1850－ 1899（ 50年） 1900－ 1929（ 30年） 1930－ 1979（ 40年） 1980年后 法國 1852－ 1880（ 28年） 1880－ 1914（ 34年） 1914－ 1950（ 36年） 1950年后 日本 1904－ 1922（ 18） 1923－ 1937（ 14） 1938－ 1973（ 35） 1974年后 中國 1894－ 1949（ 55年） 1950－ 1995（ 45年） 1995－ 2025（ 30年） 2025年后 中國與西方國家的差別 距美、法 50年，距日本 30年 距美、法、日 60年 距美、日 60年，距法30年 距美、日 50年，距法 75年 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 同發(fā)達(dá)國家 超級市場 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1830－ 1935（ 5年） 1936－ 1965（ 30年） 1966－ 2022（ 35年） 2022年 法國 1959－ 1962（ 3年） 1963－ 1968（ 5年） 1969－ 日本 1953－ 1959（ 7年） 1960－ 1989（ 30年） 1990－ 香港 1960－ 1971（ 11年） 1972－ 1982（ 10年） 1982－ 中國 1981－ 2022（ 20年） 2022－ 2020（ 20年） 2020年 中國與西方國家的差別 距美、 50年，距法日港 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 國家和地區(qū) 人均 GDP水平 城市化 比重 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 1100美金以下 25% 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；主要業(yè)態(tài)為廟會、地攤、集貿(mào)市場 1100~2022美金 25%~45% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障； 主要業(yè)態(tài)為百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè) 2022~4400美金 45%~70% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運而生； 主要業(yè)態(tài)為大型購物中心、超市、專賣店、精品店等 4400美金以上 70%以上 商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動力，綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)； 主要業(yè)態(tài)為超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)，如SHOPPING MALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等 每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都是以一定的城市形態(tài)變化為前提國家和地區(qū) GDP水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。 觀點 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 20222022 20222022 2022？ 第一 階段 第二 階段 第三 階段 以純銷售為主，能賣掉就萬事大吉，主導(dǎo)營銷的是廣告宣傳以及現(xiàn)場銷售人員的技巧。其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。 以長期投資的思路進(jìn)行操作投資者與經(jīng)營者嘗試分離，開發(fā)商開始重視招商工作，但普遍缺少成熟的招商運營團(tuán)隊。在定位、招商、銷售、經(jīng)營管理四個方面追求概念化、表面化，資金鏈條沒有解決，基本依靠自有資金和私募。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始導(dǎo)入 “ 定位 —招商 — 銷售 — 經(jīng)營管理 ” 全方位市場經(jīng)營理念。目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、策劃代理商，已經(jīng)開始充分重視和涉足經(jīng)營管理領(lǐng)域。不斷創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 定位失誤 很多開發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項目，動不動就是幾十 萬平米的超大項目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場的需求和地段的特性、競爭態(tài)勢等因素，進(jìn)行 準(zhǔn)確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經(jīng)營。 非專業(yè)操作 商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者三者相結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商 轉(zhuǎn)變而來，對商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進(jìn)行非專業(yè)化運作開發(fā)經(jīng)營商場所設(shè)計的業(yè) 態(tài)組合不合理或不切實際 ，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的投資風(fēng)險。 1 2 產(chǎn)權(quán)分割出售 商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實踐中 幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。因為在產(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意 愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但必然會涉及一般不低于 8％的投資回 報率問題。 3 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 發(fā)展概況 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 人才短板 由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔(dān)任重用職位，其實這 是個誤區(qū)，容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目失敗。 盲目拷貝模式 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費者習(xí)慣和 偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟(jì)收入的不同、經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)的不同，都會對項目的造成影響。我 國開發(fā)商雖不斷國外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是 “ 形似神不似 ” 。 4 5 資金鏈斷裂 地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度更慢，投資回報期較 長，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。 6 區(qū)域市場競爭過度 當(dāng)前區(qū)域市場競爭過度，已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場競爭而導(dǎo)致超市 倒閉的案例，在全國各地并不顯見；布點過于密集的另一個不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競爭。 7 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 倒臵的開發(fā)順序 我國住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用 “ 拿地 —— 規(guī)劃、設(shè)計 —— 施工 —— 貸款 —— 銷售 —— 營業(yè) ” 的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對接，造成商業(yè)與地產(chǎn) 的嚴(yán)重脫節(jié)。 8 開業(yè)經(jīng)營 項目施工 項目招商 項目設(shè)計 項目規(guī)劃 土地獲取 融資 項目選擇 國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 獲取土地 項目設(shè)計 項目施工 項目貸款 項目銷售 /招商 開業(yè)經(jīng)營 目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。 ■ 2022年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額 ，同比增長 %，增幅同比回落%； 2022年全國商業(yè)地產(chǎn)新開工面積 ，同比增長 %，增幅同比回落 %。 ■ 2022年住宅市場與商業(yè)地產(chǎn)市場同時出現(xiàn)明顯的調(diào)整，但是從租金調(diào)整幅度來看，寫字樓租賃市場表現(xiàn)略好于住宅租賃市場。 ■國內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)楝F(xiàn)實，但并沒有出現(xiàn)銷售與開業(yè)運營興旺的期待局面。 ■城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展速度有放緩的趨勢。 ■國內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在 2022年也有所改善。 ■缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實力不強(qiáng)和中長期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長期運營能力偏弱、專業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導(dǎo)地位，仍然是 2022年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。 ■商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商競爭 2022年短期調(diào)整表現(xiàn) 第二部分 市 場 篇 經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展 消費水平提升 城市化發(fā)展 1 2 3 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 受到經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快等因素驅(qū)動，中國二三線城市規(guī)模和城市建設(shè)普遍面臨升級的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模進(jìn)入放量擴(kuò)展階段 發(fā)展驅(qū)動因素 第二部分 市 場 篇 導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要驅(qū)動因素為：人口規(guī)模的增長、住宅房地產(chǎn)開 發(fā)、交通系統(tǒng)建設(shè)和政策規(guī)劃導(dǎo)向 人口規(guī)模的增長是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅(qū)動因素 1 住房開發(fā)的規(guī)模、分布和價格是導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要因素 2 交通系統(tǒng)的建立和完善為城市變遷提供支持 3 政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的一個指導(dǎo)方向 4 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 區(qū)域人口規(guī)模增長、人口遷移和消費需求變化是商業(yè)格局形成的內(nèi)在驅(qū)動 因素 消費需求變化 ? 隨著居民收入水平的不斷提高，消費結(jié) 構(gòu)也發(fā)生了較大變化，人們對購物場所 的環(huán)境、服務(wù)及便利性提出了更高的要 求，客觀上催生了大型購物中心的出現(xiàn) ? 大型超市、購物中心的出現(xiàn)，影響著周 邊商圈的發(fā)展 居民購買力不斷提高 ? 區(qū)域人均可支配收入水平 ? 居民富裕程度和購買力的提高，對商 業(yè)格局的變化有促進(jìn)作用 人口因素 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 人口規(guī)模增長 ? 區(qū)域戶籍人口增長率；外來暫住人口增長率 ? 人口規(guī)模的膨脹對傳統(tǒng)商業(yè)格局提出了巨大的挑戰(zhàn)，目前的商業(yè)狀況已不能適應(yīng)需求 人口遷移 從人口遷移情況看，遷入人口的增加，導(dǎo)致該城市或區(qū)域成為人口導(dǎo)入型的城市或區(qū)域。 第二部分 市場 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 房市金碟 中國城市化進(jìn)程和城市群聯(lián)動發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)總量發(fā)展的另一 個契機(jī) 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 房市金碟 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 類型 明細(xì)項目 零售商業(yè)地產(chǎn) 購物中心、百貨、大賣場、商業(yè)街、各類專業(yè)市場 …… 主題式商業(yè)地產(chǎn) 奢侈品主題商業(yè)、女性主題商業(yè)、青年主題商業(yè) 兒童主題商業(yè)、家庭主題商業(yè) 城市綜合體 融購物中心、酒店、寫字樓、服務(wù)公寓、住宅為一體的綜合型 商業(yè)建筑體 復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn) 以休閑公園、溫泉、高爾夫、旅游、文化藝術(shù)等為帶動，將購 物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、服務(wù)公寓、會展中心、藝術(shù) 中心