【正文】 、文化中心、娛樂中心、體育館、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)等多種商業(yè)體與住宅開發(fā)復(fù)合式發(fā)展 中國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將由過去的單一模式向多種功能為一體的現(xiàn)代綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)變 展望一 第二部分 市 場 篇 房市金碟 開發(fā)主體：集團(tuán)化開發(fā) ,連鎖經(jīng)營將成主流 展望二 并購整合推動行業(yè)內(nèi)上市公司外延擴(kuò)張，優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為并購主要對象 展望三 一線城市的商業(yè)地產(chǎn)部正由開發(fā)時代轉(zhuǎn)向運營時代 展望四 二三線城市商業(yè)地產(chǎn)將迎來井噴期。具有顯著的人口導(dǎo)入型特點的城市區(qū)域是商業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較大商機(jī) 展望五 由資產(chǎn)銷售型逐步轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營型，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流 展望六 體驗式消費的商業(yè)模式將受到更多關(guān)注 展望七 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 房市金碟 一、富力地產(chǎn)商業(yè)運營模式 二、陽光股份商業(yè)運營模式 三、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 四、大拇指廣場商業(yè)運營模式 四、海上海商業(yè)運營模式 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 房市金碟 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 項 目 理 念 項 目 定 位 第三部分 借 鑒 篇 利用住宅小區(qū)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)綜合體，實現(xiàn)住宅小區(qū)商業(yè)價值最大化 。 富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項目雖然分布在廣州、北京、天津、惠州等地，表面上看來專業(yè)市場、寫字樓、酒店、公寓等什么類型都有 。 其實富力除珠江新城外，并不直接單獨去建任何商業(yè)地產(chǎn)項目， 它的商業(yè)地產(chǎn)項目實際上都是利用住宅小區(qū)為依托進(jìn)行的配套開發(fā)， 如富力兒童城是富力廣場住宅樓的裙樓、富力鞋城是富力環(huán)市西苑住宅的配套、北京富力萬麗酒店是北京富力城住宅小區(qū)的配套、北京富力商業(yè)中心是北京富力城住宅小區(qū)的配套、天津富力萬麗酒店是天津富力城住宅小區(qū)的配套、富力珠寶城是富力信然廣場住宅的配套等等 。 富力的住宅小區(qū)都沒有單純的全部建成住宅，而是利用其中部分地面建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)配套，從而使得住宅小區(qū)的商業(yè)價值最大化，尤其是專業(yè)市場，富力都是利用小區(qū)住宅的裙樓來建設(shè)，其商業(yè)價值比通常的超市、餐飲要大得多。 利用住宅小區(qū)周邊成熟商圈，成功融入商圈，建設(shè)專業(yè)市場和商業(yè)中心。 富力的專業(yè)市場都不是專業(yè)建設(shè)的獨立的專業(yè)市場，而是如果住宅小區(qū)周邊恰好有成熟專業(yè)市場商圈，富力就會利用其住宅小區(qū)的裙樓或配套建設(shè)一個小型的專業(yè)市場，這樣借機(jī)融入商圈。其專業(yè)市場與其說是一個獨立的商業(yè)地產(chǎn)項目，不如理解為住宅小區(qū)的一部分。 逸景翠園建設(shè)廣州紡織博覽中心就是類似的定位， 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 運 營 管 理 收 益 模 式 運營管理 第三部分 借 鑒 篇 利用專業(yè)運營機(jī)構(gòu)，出讓部分營業(yè)收入，以求雙贏。 富力的酒店、公寓、寫字樓以及將要建設(shè)的北京富力城小區(qū)的社區(qū)型 Mall，富力都是采取自己投資開發(fā)建設(shè)，然后由專業(yè)機(jī)構(gòu)運營管理，由此出讓 2030%營業(yè)收入的方式來以求雙贏，這也是富力的酒店、公寓、寫字樓等常見商業(yè)地產(chǎn)項目這幾年獲得飛速發(fā)展的原因所在，實際上富力只是建設(shè)，運營交由合作方。 早期出售為主，現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)為出租為主 。 富力在 2022年開始建設(shè)第一個商業(yè)地產(chǎn)項目富力兒童城時，公司的資金并不雄厚，所以其早期的商業(yè)地產(chǎn)項目如兒童城、愛丁堡公寓、盈隆大廈、科訊大廈、鞋城、珠寶城等，除保留底商外，全部出售以盡快回籠資金，到現(xiàn)在其已經(jīng)擁有雄厚的實力，故其商業(yè)地產(chǎn)項目開始轉(zhuǎn)為出租為主，如富力中心全部出租，北京富力城商業(yè)中心全部出租等。 發(fā) 展 方 向 主推成熟的寫字樓、酒店 /公寓，因地制宜適量發(fā)展小型商貿(mào)物流 富力雖然首個商業(yè)地產(chǎn)項目是專業(yè)市場兒童城，但從其在建和規(guī)劃的項目來說，主推是成熟穩(wěn)定的寫字樓和酒店 /公寓，其目前在建的酒店數(shù)量達(dá)到 7個，寫字樓 9個，這在國內(nèi)一線房地產(chǎn)公司里面應(yīng)是規(guī)模最大的。至于專業(yè)市場的商貿(mào)物流，其主要是依托住宅小區(qū)的區(qū)位，如果周邊有成熟商圈，就發(fā)展裙樓式的小型項目，如果沒有就不會專業(yè)建立獨立的大型商貿(mào)物流項目，所以其主線還是寫字樓酒店，這也是國際公認(rèn)成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目，能為其將來分拆為 REITs海外上市作好準(zhǔn)備。至于其它類型的項目如工業(yè)園等，也不排除其未來會進(jìn)入。 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 發(fā) 展 策 略 運營管理 第三部分 借 鑒 篇 小規(guī)?？焖偾腥耄瑩屨枷葯C(jī)，先快后穩(wěn)。 富力早期并非實力雄厚的房地產(chǎn)商，但其又早在 2022年就開始切入商業(yè)地產(chǎn)項目，比很多當(dāng)時大型的地產(chǎn)公司都早，所以他講究的是快的策略，采取的是“快魚吃慢魚”的方式，搶占先機(jī)，獲得市場，先求快，到后來再逐步建設(shè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項目如 55層的富力中心、卡爾頓酒店、君悅酒店等，以求穩(wěn)定發(fā)展，先快后穩(wěn)，非常適合于富力這樣由小型地產(chǎn)商快速成長為一線大型地產(chǎn)商的策略，當(dāng)然在其現(xiàn)在發(fā)展?fàn)畲蠛?，其商業(yè)地產(chǎn)項目明顯呈現(xiàn)大型化。 項 目 區(qū) 位 市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域 富力地產(chǎn)的發(fā)源起步于對廣州市區(qū)內(nèi)廠房的拆遷后建設(shè)住宅小區(qū)，在廣州拆遷數(shù)個工廠后奠定了它在房地產(chǎn)行業(yè)中的基礎(chǔ)，所以富力很長時間一直遵行這樣的項目區(qū)位選擇，目前富力的項目基本上都位于市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域，廣州珠江新城 CBD富力擁有多達(dá) 10塊土地，包括最新獲得的獵德村地塊，在市區(qū)核心地段的地塊，相對來說無論是建設(shè)寫字樓、酒店 /公寓還是商貿(mào)城專業(yè)市場，都擁有相當(dāng)?shù)牡乩麅?yōu)勢，從這點來說，富力商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇是較成功的。 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 陽光股份 第三部分 借 鑒 篇 08年運營面積 達(dá)到 ， 09年運營面積將達(dá)到 米， 09年的租金收入達(dá)到 ， 07年 GIC的入主促使陽光股份產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 單傳的房地產(chǎn)開發(fā)商 由自有物業(yè)租賃業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)并舉逐步向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型 07年年報指出，公司未來新的戰(zhàn)略目標(biāo)是，成為“中國領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)”，并將2022年確立為“戰(zhàn)略基礎(chǔ)年”。 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 陽光股份 第三部分 借 鑒 篇 ＊ 區(qū)域選址： 立足于北京及環(huán)渤海區(qū)域，同時兼顧其他有潛力或者有合適項目的區(qū)域 ＊ 開發(fā)模式 ，形成區(qū)位優(yōu)勢 根據(jù)位置和引入的主力店不同已有兩種比較成熟的運營模式 。 模式二：社區(qū)商業(yè)中心模式 選址： 位于相對較遠(yuǎn)的人口聚居區(qū)。 主力店及其他商鋪 ：以家樂福或者沃爾瑪為主力店，引入餐飲、服裝及其他生活配套店鋪，由陽光股份招商的客戶相對較多，需要對整個項目進(jìn)行整體定位和規(guī)劃。 典型項目 ：位于通州的宜商嘉和項目，沈陽世達(dá)物流項目。 模式一：城市區(qū)域商業(yè)中心模式 選址： 位于市中心或城市副中心較近區(qū)域。不僅覆蓋周邊居住人口，也可吸引小部分流動的非居住人口。 主力店： 引入伊藤洋華堂經(jīng)營的綜合小型百貨為主力店，商場地下也是由洋華堂經(jīng)營的面積約 500010000平方米的超市。 其他商鋪：在洋華堂以外的區(qū)域引入一些餐飲及其他生活配套店鋪， 典型項目： 如北京的陽光大廈（除寫字樓部分）、正在建設(shè)中的朝陽十里堡 AZ TOWN項目、科創(chuàng)大廈（北苑） 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 危機(jī)一： 高成本拿地 自 05年上市以來，富力大舉納地。06年富力獲得 21幅土地，僅重慶一個項目的土地就達(dá)到 739萬平方米，共擁有土地儲備 1789萬平方米。當(dāng)年其資產(chǎn)負(fù)債比升到 %，超過行業(yè)臨界指標(biāo)。 2022年富力繼續(xù)激進(jìn)式拿地，共獲得 20個項目，合計 1030萬平方米。2022年末土地儲備躥升至 2620萬平方米。 危機(jī)二： 收益甚少 集中、巨量的商業(yè)項目開發(fā)富力從其持有的商業(yè)項目中獲得的收益甚少（除了物業(yè)重估增值帶來的帳面收益外），卻要背負(fù)巨大的開發(fā)資金投入。 2022年底，富力被迫修正其發(fā)展策略?！跋鄳?yīng)調(diào)低售價，增加銷售量，加快資 金回籠”。同時，“投資物業(yè)的建設(shè)速度將適當(dāng)放緩”，計劃在 2022年底前將 凈資產(chǎn)負(fù)債率降至 80％以內(nèi)。合理處理高價獲得的土地，“尋求合作伙伴共同 開發(fā)優(yōu)質(zhì)的土地儲備 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達(dá)地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 大連萬達(dá)集團(tuán)成立于 1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn) 400億元，年銷售額300億元，年納稅 20億元。萬達(dá)集團(tuán)在全國四十多個城市投資項目，已在全國開業(yè) 19個萬達(dá)廣場，6家五星級酒店，持有的收租物業(yè)面積達(dá)到 300萬平方米。萬達(dá)集團(tuán)計劃到 2022年，資產(chǎn)超過 600億元，年銷售收入超過 400億元，年利潤超過 60億元， 年納稅超過 30億元，開業(yè) 40個萬達(dá)廣場、16家五星級酒店、 70家影城 600塊電影銀幕、 25家連鎖百貨，持有的收租物業(yè)面積超過 600萬平方米，成為中國一流的企業(yè)集團(tuán)。 資料來源：萬達(dá)集團(tuán)網(wǎng)站 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達(dá)地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 第一代產(chǎn)品 第二代產(chǎn)品 ?20222022年 純商業(yè)盒子式 （ 1）選擇省會或中心城市布局 。 （ 2）選址都在城市最核心商圈 。 （ 3）占地面積在 ，建筑面積在 46萬平左右 。 （ 4）主力店一般 3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達(dá)影院 。 （ 5） 1層為精品、服飾， 3層為超市， 4層為專業(yè)賣場和影院 。 ?（ 6）建筑形態(tài)都為單個盒子式。 案例：長沙萬達(dá)商業(yè)廣場、南昌萬達(dá)商業(yè)廣場 2022年純商業(yè) 組合式 （ 1）選擇省會或中心城市布局 。 （ 2）選址都在城市最核心商圈 。 （ 3）占地面積在 5萬平左右， 建筑面積在 15萬平左右 。 （ 4）主力店一般為 4家，百貨、超市 、建材家電專業(yè)賣場、影院 。 （ 5）每個主力店都為一個單體盒子 ，由多個盒子組成商業(yè)廣場。 案例：沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場、天津萬達(dá) 廣場。 第三代產(chǎn)品 2022年后多產(chǎn)品綜合體 （ 1）選擇省會或中心城市布局 。 （ 2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心 。 （ 3）占地面積在 1020萬平，建筑面 積在 4080萬平，其中商業(yè)規(guī)模在 1520萬平 左右 。 （ 4）產(chǎn)品一般涵蓋了星級酒店、寫字樓、酒店式公寓（ SOHO）、商業(yè)街區(qū)、廣場及高尚居住社 區(qū)等組成 。 （ 5）商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等 。 （ 6）建筑形式為綜合體，以盒子 +街區(qū) +高層的組合形式 。 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達(dá)地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 ?萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的前期經(jīng)驗和教訓(xùn)： – 用住宅開發(fā)手法做商業(yè)地產(chǎn)。 – 不了解商業(yè)地產(chǎn)投資的規(guī)律，對風(fēng)險估計不足，更沒有資本支撐中長期投資，對商業(yè)地產(chǎn)后期運營風(fēng)險估計不足。 – 分割出售產(chǎn)權(quán)商鋪，造成難以統(tǒng)一經(jīng)營。 – 對“訂單地產(chǎn)”寄予了過高的非理性的期待。 萬達(dá)一度只顧借助沃爾瑪主力店的優(yōu)勢，全力促銷商鋪，賣完不管