中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與危機(jī)分析報(bào)告(參考版)
2024-09-06 14:02本頁面
【正文】 。 國家政策調(diào)整中國城市結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)資源合理配置，未來 發(fā)展重心 也 將 由一線城市轉(zhuǎn)移至二三線城市，在這樣的在機(jī)遇背景下，二三線城市對商業(yè)地產(chǎn) 的需求同時(shí)，國家對住宅限購政策的不松動，注定了未來商業(yè)地產(chǎn)將成為二三線 城市的“黃金十年”。 而商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)閲业闹С?，? 鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要、老百姓消費(fèi)的需要，所以有比較好的發(fā)展前景。所以，小的商業(yè)設(shè)施一定要以自身的特色吸引消費(fèi)者。小型商業(yè)在經(jīng)營定位時(shí)一定要避免與大型商業(yè)設(shè)施等發(fā)生正面沖突，要做到專、精。市場細(xì)分是商業(yè)定位的前提，尤其是商業(yè)聚集區(qū)，要讓商業(yè)地產(chǎn)多贏利，必須要細(xì)分，也就是 說要錯(cuò)位經(jīng)營。前面所講到的同質(zhì)化經(jīng)營，只能給土地資源、商業(yè)資源和社會資源帶來巨大的浪費(fèi)。 商業(yè)地產(chǎn)模式一定要定好位。不僅分散了投資風(fēng)險(xiǎn)，而且極大地提高了商業(yè)項(xiàng)目的知名度。 科學(xué)合理的商業(yè)模式，這是上述兩者整合的空間，商業(yè)模式不能是住宅的銷售模式，應(yīng)該進(jìn)行重新定位，要最大限度減少成本。實(shí)現(xiàn)商業(yè)、地產(chǎn)的聯(lián)手，一方面地產(chǎn)商、建筑商的品牌效果能有效促進(jìn)商業(yè)的租售，零售巨頭的加盟，能吸引客流、帶來商氣得到保證，避免商家建設(shè)新店的原始投資，成為地產(chǎn)項(xiàng)目中的一個(gè)很好賣點(diǎn)。保證商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)協(xié)調(diào)發(fā)展需要政府部門的宏觀調(diào)控，更需要地產(chǎn)商的意志。項(xiàng)目定位一旦確定下來，就不要輕易更改，否則，會導(dǎo)致各檔次商戶的參差不齊。細(xì)節(jié)方面的設(shè)計(jì)，要預(yù)留彈性空間。 商業(yè)項(xiàng)目，尤其是大面積的商業(yè)地產(chǎn)，要十分注重主力店和次主力店的重點(diǎn)專項(xiàng)招商，運(yùn)作要求前期定位之前必須至少確定一家主力商戶，依靠主力店和部分次主力店的進(jìn)駐和集客能力帶動其他鋪位的招商工作，這樣才能確保后期不出現(xiàn)大的偏差。做商業(yè)地產(chǎn)一定要有長遠(yuǎn)的眼光，樹立品牌意識才能確保后期運(yùn)作得心應(yīng)手 。定位前期必須根據(jù)商戶定位以及大面積商戶的意向需求來確定最佳運(yùn)作模式。 任何項(xiàng)目的定位的最終實(shí)現(xiàn)依賴于成功招商的支持，因此零售商對項(xiàng)目的需求程度及其真正關(guān)心的產(chǎn)品素質(zhì)應(yīng)該在產(chǎn)品中有所反應(yīng)。 （三） . 忽視商戶定位，與現(xiàn)實(shí)產(chǎn)生差異 很多的調(diào)研報(bào)告在做項(xiàng)目時(shí)，對于位置的分析和未來的招商都非常樂觀，覺得這個(gè)地方有很好的前景，但是在做市場的時(shí)候就發(fā)現(xiàn)預(yù)估的報(bào)告與現(xiàn)實(shí)有很大的差異，這是一個(gè)普遍存在的問題。 目前很多住宅房 地產(chǎn)開發(fā)商簡單、機(jī)械地套用住宅地產(chǎn)銷售模式，通過小戶型的劃分，從而降低總價(jià) 這一簡單方式，試圖達(dá)到高銷售單價(jià)和擴(kuò)充目標(biāo)客戶群的目的。若拿著以前住宅房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn) 來 做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，那么在發(fā)展的過程中會碰到的問題和困難可歸納為以下類型： （ 1） 、項(xiàng)目熱烈開盤，銷售反應(yīng)冷淡，招商無力，商業(yè)開業(yè)遙遙無期； （ 2） 、項(xiàng)目熱烈開盤，銷售反應(yīng)熱烈，招商成功，開業(yè)后經(jīng)營調(diào)整無力，廠商陸續(xù)撤退； 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商須認(rèn)識：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不是單純的地產(chǎn) +商業(yè)，而是應(yīng)商業(yè)先 行、租售并重、末端優(yōu)先、贏在經(jīng)營；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)觀念是：如何為項(xiàng)目創(chuàng)造 無限商機(jī)及創(chuàng)造一個(gè)吸引最終目標(biāo)客戶到來的商業(yè)平臺，而非單純開業(yè)招商招滿即可。 （二） . 輕視項(xiàng)目類型定位，看重銷售 這個(gè)環(huán)節(jié)涉及到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的問題。首先要進(jìn)行充分的市場調(diào) 研，確定項(xiàng)目所在區(qū)域一公里半徑和三公里半徑主要的常駐和流動人口，人氣和商氣是決定后期商業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵；其 次，了解區(qū)域市 發(fā)展前景和居住人群消費(fèi)檔次，這決定了商業(yè)后期定位檔次；而區(qū)域目前商業(yè)和業(yè)態(tài)分布情況，也是商業(yè)地產(chǎn)定位的重要參考依據(jù)。 四、簡談商業(yè)地產(chǎn)中常見的定位誤區(qū) （一） .目標(biāo)消費(fèi)定位不準(zhǔn)，重復(fù)經(jīng)營 任何個(gè)體項(xiàng)目的生存與發(fā)展都離不開宏觀大背景的進(jìn)程。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，傳統(tǒng)的批發(fā)市場正在轉(zhuǎn)型升級為現(xiàn)代化的市場形式，但有的人還將其作為發(fā)展重點(diǎn)。規(guī)劃后，大部分在建倉庫，甚至開發(fā)房地產(chǎn) 。而 是大動土木，大肆圈地。 第六，現(xiàn)代物流走入誤區(qū)。 第五，盲目規(guī)劃建設(shè)中央商務(wù)區(qū)。 第四，不顧 當(dāng)?shù)氐馁徺I力，不做流動客源購買力分析，過度超前打造 Shopping Mall。按照這種勢頭發(fā)展，預(yù)計(jì)到 2020 年，全國的會展中心有可能達(dá)到 500 萬平方米，而目前的利用率還不足 30%。 第三，把會展中心作為城市品牌及標(biāo)志性建筑來打造。 第二，商業(yè)街的建設(shè)存在很大的盲目性。上世紀(jì) 80 年代，鄭州 5 家大商場拉開了 “中原商戰(zhàn) ”的帷幕，最終在 1 平方公里左右的地方發(fā)展出 13 個(gè)商場，除了 1 家盈利，其余 12家都是在虧損經(jīng)營。這種盲目的投資建設(shè)在一些地方還在繼續(xù)，破產(chǎn)和倒閉還在繼續(xù)。 首先， 在部分大城市或中型城市出現(xiàn)了幾輪盲目投資，建造大商場的高峰，然后又出現(xiàn)了幾輪破產(chǎn)倒閉的高峰。但是，目前應(yīng)該更加關(guān)注結(jié)構(gòu)問題。而縣城的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本上還保持原狀，發(fā)展不是很快。中國北方和西部的農(nóng)民， 90%以上的消費(fèi)品購買是在集市完成的。 但當(dāng)越來越多的中心商業(yè)街崛起，越來越多的 Shopping Mall 以 “巨無霸 ”的規(guī)模超前進(jìn)入各個(gè)城市，各種傳統(tǒng)及新型商業(yè)為 市場份額展開激烈競爭時(shí)，人們已開始在激情火爆的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中尋求商業(yè)地產(chǎn)的平衡發(fā)展尺度。 商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)失衡危機(jī) 在城市化浪潮的推動下，近幾年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如火如荼。現(xiàn)在很多城市都在建大型的購物中心和商業(yè)步行街。購物中心這樣大型的商業(yè)設(shè)施，自有資本金的比例應(yīng)該達(dá)到 80％
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1