【正文】 市場(chǎng)，先求快，到后來(lái)再逐步建設(shè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如 55層的富力中心、卡爾頓酒店、君悅酒店等，以求穩(wěn)定發(fā)展，先快后穩(wěn)，非常適合于富力這樣由小型地產(chǎn)商快速成長(zhǎng)為一線大型地產(chǎn)商的策略，當(dāng)然在其現(xiàn)在發(fā)展?fàn)畲蠛?，其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目明顯呈現(xiàn)大型化。標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 陽(yáng)光股份第三部分 借 鑒 篇＊ 區(qū)域選址： 立足于北京及環(huán)渤海區(qū)域，同時(shí)兼顧其他有潛力或者有合適項(xiàng)目的區(qū)域＊ 開發(fā)模式 ，形成區(qū)位優(yōu)勢(shì) 根據(jù)位置和引入的主力店不同已有兩種比較成熟的運(yùn)營(yíng)模式 。不僅覆蓋周邊居住人口，也可吸引小部分流動(dòng)的非居住人口。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃到 2023年，資產(chǎn)超過(guò)600億元，年銷售收入超過(guò) 400億元，年利潤(rùn)超過(guò)60億元， （ 5） 1層為精品、服飾， 3層為超市， 4層為專業(yè)賣場(chǎng)和影院 。（ 3）占地面積在 5萬(wàn)平左右， 廣場(chǎng)。（ 4）產(chǎn)品一般涵蓋了星級(jí)酒店、寫字樓、酒店式公寓（ SOHO）、商業(yè)街區(qū)、廣場(chǎng)及高尚居住社 – 對(duì) “訂單地產(chǎn) ”寄予了過(guò)高的非理性的期待。 。打政府牌： ?通過(guò)形象工程、就業(yè)工程，、稅收工程、百年工程，四大工程宣傳與打造，發(fā)揮商業(yè)項(xiàng)目的這一強(qiáng)力優(yōu)勢(shì)，將會(huì)為發(fā)展提供相當(dāng)?shù)谋憷?。同時(shí)花鄉(xiāng)板塊雖然人口升級(jí)在即，但目前主要核心人口仍是以外來(lái)務(wù)工人群和本地農(nóng)民為核心，消費(fèi)自給傾向強(qiáng)，消費(fèi)需求不旺。通過(guò)商圈引力的理論，強(qiáng)化商業(yè)投資價(jià)值和經(jīng)營(yíng)價(jià)值，強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷商業(yè)品牌，提升關(guān)注度，突出商業(yè)價(jià)值。一、充分研究商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律二、發(fā)展模式三、圍繞價(jià)值鏈組建利益共同體四、實(shí)施專業(yè)化團(tuán)隊(duì)管理五、培育三大關(guān)鍵能力六、產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)相平衡七、創(chuàng)新投融資機(jī)制 壹 理論篇 貳 市場(chǎng)篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考？？■ 地段的問(wèn)題？■ 規(guī)模的問(wèn)題？■ 投資和回報(bào)的問(wèn)題？■ 招商的策略和時(shí)機(jī)問(wèn)題？■ 業(yè)態(tài)和功能布局的問(wèn)題？■ 建筑設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)需求的問(wèn)題？■ 主力店引進(jìn)與整體收益的問(wèn)題？■ 前期規(guī)劃與后期經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題？■ 專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研是解決一系列問(wèn)題的開端？■ 慎密的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必須步驟？■ 專業(yè)團(tuán)隊(duì)的加入是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的保障？對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律的充分研究第四部分 建 議 篇商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究 順應(yīng)市場(chǎng)的核心商業(yè)價(jià)值觀第四部分 建 議 篇企業(yè)利潤(rùn)客戶價(jià)值利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)12系統(tǒng)性思維 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)差異化真正成功的競(jìng)爭(zhēng)不是局限在提升自身的地位，而是沿著使產(chǎn)業(yè)發(fā)展更趨完善的方向前行。 方案二 內(nèi)生經(jīng)營(yíng)式 第三種方式就是發(fā)展商自己成立經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 策略二 售后返租 多考慮對(duì)預(yù)售的中小商鋪實(shí)行售后返租，以使眾多商鋪在經(jīng)營(yíng)上形成合力。 五月 21五月 21Wednesday, 20:56:0420:56:0420:56Wednesday,五月 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 五月 21五月 21Wednesday, 20:56:0420:56:0420:56Wednesday,五月 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 五月 21五月 21Wednesday, 20:56:0420:56:0420:56Wednesday, 122023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。ipsumidNulla感謝您的下載觀看專家告訴。fringillaelit.下午 8:56下午 五月 2120:56May12,PM? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。下午 8:56下午 五月 2120:56May2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。下午 8:56下午 五月 2120:56May2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。具體方式就是商業(yè)地產(chǎn)基金及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托。我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)相平衡 聚焦產(chǎn)品、創(chuàng)新銷售 原則專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街項(xiàng)目是可以考慮進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售的，因店鋪的獨(dú)立性強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)受眾窄，可以與經(jīng)營(yíng)平衡。 第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 實(shí)施專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理 外腦介入式 開發(fā)商在不懂商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理或不愿花費(fèi)人力經(jīng)營(yíng)管理的情況下，可以聘請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理公司專門經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。成本領(lǐng)先就我部來(lái)說(shuō)，主要采取強(qiáng)整合弱分工的策略及扁平管理策略?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不是零和游戲，而是共贏的游戲時(shí)代，我們應(yīng)以打造可持續(xù)的商業(yè)生態(tài)為己任來(lái)完善我們的商業(yè)價(jià)值觀按照人流動(dòng)向，由外向內(nèi)放盤。 針對(duì)消費(fèi)力問(wèn)題，重點(diǎn)強(qiáng)化人流注入的問(wèn)題，通過(guò)炒作概念，強(qiáng)化人流注入消費(fèi)的動(dòng)力，同時(shí)，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射力，進(jìn)一步拓展?jié)撛谙M(fèi)客群。?4) 先租后建： 選址、規(guī)劃、租金都確定了，開工之前先簽一個(gè)協(xié)議，然后再投入建設(shè)。 – 盡管受制于自身物業(yè)投資收益率的培育期和中國(guó)金融政策的限制，但萬(wàn)達(dá)在為最終建立的 REITs資產(chǎn)包而努力！“訂單地產(chǎn) ” 的四要素標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)第三部分 借 鑒 篇為城市代言標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上的可復(fù)制性 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)第三部分 借 鑒 篇?萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)管理在教訓(xùn)基礎(chǔ)上的積極改進(jìn)措施 ： – 不了解商業(yè)地產(chǎn)投資的規(guī)律，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，更沒(méi)有資本支撐中長(zhǎng)期投資，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足。左右 。（ 3）占地面積在 ，建筑面積在 46萬(wàn)平左右 。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于 1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn) 400億元，年銷售額300億元，年納稅 20億元。典型項(xiàng)目 ：位于通州的宜商嘉和項(xiàng)目，沈陽(yáng)世達(dá)物流項(xiàng)目。09年的租金收入達(dá)到 ， 至于其它類型的項(xiàng)目如工業(yè)園等，也不排除其未來(lái)會(huì)進(jìn)入。逸景翠園建設(shè)廣州紡織博覽中心就是類似的定位， 利用住宅小區(qū)周邊成熟商圈，成功融入商圈，建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)中心。由資產(chǎn)銷售型逐步轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流展望六三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好第二部分 市 場(chǎng) 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 ■國(guó)內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，但并沒(méi)有出現(xiàn)銷售與開業(yè)運(yùn)營(yíng)興旺的期待局面。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來(lái)統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，但必然會(huì)涉及一般不低于 8％的投資回報(bào)率問(wèn)題。在定位、招商、銷售、經(jīng)營(yíng)管理四個(gè)方面追求概念化、表面化，資金鏈條沒(méi)有解決，基本依靠自有資金和私募。三個(gè)階段 問(wèn)題眾多 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好發(fā)展概況第二部分 市 場(chǎng) 篇同發(fā)達(dá)國(guó)家 百貨商店 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段美國(guó) 1850－ 1899（ 50年） 1900－ 1929（ 30年） 1930－ 1979（ 40年） 1980年后法國(guó) 1852－ 1880（ 28年） 1880－ 1914（ 34年） 1914－ 1950（ 36年） 1950年后日本 1904－ 1922（ 18） 1923－ 1937（ 14） 1938－ 1973（ 35） 1974年后中國(guó) 1894－ 1949（ 55年） 1950－ 1995（ 45年） 1995－ 2025（ 30年） 2025年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法 50年，距日本 30年 距美、法、日 60年距美、日 60年，距法30年距美、日 50年，距法 75年商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)階段 問(wèn)題眾多 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好發(fā)展概況 同歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比，從開發(fā)商行為與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展整體上仍處于起步階段我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展相對(duì)滯后。 /優(yōu)勢(shì)分析 ：開發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提升自身的形象，加快中小店的招商進(jìn)度，從而可以 大大弱化招商的風(fēng)險(xiǎn)，加快商鋪的銷售速度 ，減少各種資源的浪費(fèi)。 /典型案例 ： 茂業(yè)百貨 由茂業(yè)集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)通過(guò)拍賣土地、收購(gòu)物業(yè)、收購(gòu)股權(quán)等多種方式進(jìn)行積極拓展，由茂業(yè)國(guó)際控股有限公司經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)過(guò)十余年的長(zhǎng)足發(fā)展，目前在全國(guó)華南、西南、華北、華東區(qū)域共擁有 19家門店。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式/特點(diǎn)描述 ：一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租， 采取自主經(jīng)營(yíng)模式 ，介入百貨、超市、家居等零售行業(yè)。 /劣勢(shì)分析 ：由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，開發(fā)商無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理， 導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無(wú)序狀態(tài) ，導(dǎo)致最終經(jīng)營(yíng)不善等后果，商鋪的價(jià)值也大大縮水。但 住宅的銷售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡(jiǎn)單，通常為直接銷售/商業(yè)地產(chǎn) ： 但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包項(xiàng)目多以投資回報(bào)率、回報(bào)周期為營(yíng)銷重點(diǎn) ,商業(yè)的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。沉淀資金較多，并且大多采用只租不售模式，持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)必須有長(zhǎng)線的充足的資金支持 要求具備較強(qiáng)的輻射力 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值第一部分 理 論 篇分類方法 種類按商業(yè)形態(tài) （主題商城） 按照商業(yè)層級(jí)屬性 。商業(yè)地產(chǎn)的分類方式很多。 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等）旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等商業(yè)概念第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式山海關(guān)古城商業(yè)街（旅游主題）長(zhǎng)白山旅游度假區(qū)項(xiàng)目（體育休閑主題）邏輯認(rèn)識(shí)篇” 商業(yè)對(duì) “ 易達(dá)性 ” 的要求很高 /商業(yè)地產(chǎn) ： 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業(yè)氣氛， 物業(yè)要求/住宅 ： 專業(yè)性/住宅 ： 而住宅的投資回報(bào)形式只能通過(guò)銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈租售模式現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作的主流模式： 開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運(yùn)營(yíng)方 ，一個(gè)主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權(quán)銷售（全部或局部），在此模式下，開發(fā)商也是投資商，排在運(yùn)營(yíng)鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開發(fā)商之后。 在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。模式二：只租不售邏輯認(rèn)識(shí)篇第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 /優(yōu)勢(shì)分析 ：開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌商家為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，將低樓層作為大商家的輔營(yíng)區(qū)分割后出售， 即 “ 主力店＋輔營(yíng)區(qū) ” 的模式，主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升輔營(yíng)區(qū)的銷售價(jià)值； 該模式還可以有效開發(fā)商平衡資金壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式/概念描述 ：一般是指 成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者（委托人）將資產(chǎn)交由受托人（并完成資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓）經(jīng)營(yíng)管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排 。 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式租鋪問(wèn)題解決好是旺場(chǎng)必要條件，不是充分條件售鋪問(wèn)題解決好是旺場(chǎng)的補(bǔ)充條件，既不必要，也不充分旺場(chǎng)是租售的充分必要條件關(guān)于售、租、旺場(chǎng)邏輯關(guān)系的認(rèn)識(shí)論邏輯認(rèn)識(shí)篇主力店（錨、托、聚、抬）； （錨：錨固定位）（托：托市制造項(xiàng)目影響力）（聚：商業(yè)聚合力及客群集聚）（抬：拉抬非主力店租金溢價(jià)水平）中小店（滿足多元化多層次需求，租金利潤(rùn)的主要來(lái)源）各類業(yè)態(tài)作用：超市：引流 百貨：標(biāo)高精品店：豐富，掙利潤(rùn) 娛樂(lè)：引客，留客餐飲：配套消費(fèi)，完善功能主力店、精品店的邏輯關(guān)系 相互依存，互相支持、襯托為好賣而規(guī)劃設(shè)計(jì)為了好租而規(guī)劃設(shè)計(jì)為了面積最大化而規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃要考慮： 方便性規(guī)劃 舒適性規(guī)劃 重心平衡規(guī)劃商場(chǎng)、商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)的認(rèn)識(shí)論一、 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)起步晚發(fā)展快二、 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段三、 商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多四、 商業(yè)地產(chǎn)短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 壹 理論篇 貳 市場(chǎng)篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況： 起步晚、發(fā)展快、問(wèn)題多、前景廣商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的