【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 居民 需要完善的生活配套和區(qū)域商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)綜合體 管委會(huì) —— 辦公商務(wù)人員 需要商務(wù)用房及餐飲休閑設(shè)施 酒店公寓及商務(wù)辦公 高鐵及高速 —— 外來(lái)人員 目的性消費(fèi)及路過(guò)性消費(fèi) 目的性專業(yè)性賣場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)模式 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 徐州東城國(guó)際花園城商業(yè)中心 （三益設(shè)計(jì)） 經(jīng)營(yíng)模式 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 徐州東城國(guó)際花園城商業(yè)中心 (商業(yè) 街 ) 徐州東城國(guó)際花園城商業(yè)中心 (超市 ) 徐州東城國(guó)際花園城商業(yè)中心 (五星級(jí)酒店 和辦公樓 ) 徐州東城國(guó)際花園城商業(yè)中心 （三益設(shè)計(jì)） 規(guī)模 商圈范圍確定后，可根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、消費(fèi)市場(chǎng)容量，初步確定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模； 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模在通過(guò)商圈分析后，通過(guò)一定的宏觀量化計(jì)算也可得出： 購(gòu)買力決定規(guī)模公式： 規(guī)模 = 商圈購(gòu)買力 － 圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分流購(gòu)買力 一個(gè)不可忽視的指標(biāo)：城市經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 城市總體規(guī)劃，一開(kāi)始就設(shè)定了商業(yè)成功的起跑線； 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)模與定位規(guī)模的比較：面積不足？ 面積過(guò)剩？ 市場(chǎng)潛在需求分析 —— 整合出一個(gè)結(jié)構(gòu)豐富的綜合產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu) 形象 形象的定位依據(jù)：主題定位，經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的品牌形象定位。 作為商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體，要始終保持統(tǒng)一的主題形象和品牌形象； 形象的作用不容忽視： 1. 以時(shí)尚展示打造和樹(shù)立城市 “ 時(shí)尚坐標(biāo) ” 、 “ 咨詢坐標(biāo) ” 的形象定位，維護(hù)持久的競(jìng)爭(zhēng)力； 2. 定期的展示性和推廣是一種重要的途徑，包括產(chǎn)品價(jià)格質(zhì)量服務(wù)、促銷策略等； 3. 形象的建筑設(shè)計(jì)語(yǔ)言：形狀、結(jié)構(gòu)、顏色、購(gòu)物氣氛經(jīng)營(yíng)、場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物環(huán)境、布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、廣告等； 4. 商業(yè)建筑本身是一個(gè)形象廣告系統(tǒng)。 形象 形象案例 1 上海新天地 土地面積： 3萬(wàn)平方米 總建筑面積： 57,000平方米 項(xiàng)目概況： 上海新天地位于上海市中心，毗鄰高雅、繁華的淮海中路以及黃陂南路地鐵站。上海新天地以「?jìng)鹘y(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合」為設(shè)計(jì)理念，用現(xiàn)代技術(shù)保留了建于20世紀(jì)初期的石庫(kù)門老建筑。 項(xiàng)目定位： 上海新天地的定位經(jīng)歷了三個(gè)階段的深化。 第一階段：強(qiáng)調(diào)綜合性，將餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物和旅游、文化等功能全部集在一起，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白； 第二階段：將該項(xiàng)目打造成上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)； 第三階段：讓新天地成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)。 上海新天地 形象 形象案例 2 上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)（三益設(shè)計(jì)） —— 以豫園的傳統(tǒng)建筑式樣為藍(lán)本，以庭院化空間布局滿足現(xiàn)代商業(yè)與旅游的需求。設(shè)計(jì)以仿古建筑為主，部分建筑體量較大。沿方浜中路步行街則以傳統(tǒng)二層建筑和少量歐式建筑為主，街道尺度宜人。 上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng) (夜景 ) 上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng) (內(nèi)街透視 ) 上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng) (透視 ) 上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng) (透視 ) 上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)（三益設(shè)計(jì)） 形象 形象案例 3 創(chuàng)邑 老碼頭改造（三益設(shè)計(jì)） —— 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的改造與設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目原來(lái)是上海油脂廠。其位置距離上海的母親河黃浦江僅 30米，其改造思路： 第一，做一個(gè)現(xiàn)代的、時(shí)尚的、前沿的建筑； 第二，保存老的紀(jì)念性的構(gòu)件。這里要讓新與舊共存、融合，讓人們?cè)谇楦猩嫌幸粋€(gè)很好的延續(xù)。 本項(xiàng)目規(guī)劃由多種商業(yè)形態(tài)交織共融。 5， 6層的建筑物改造成設(shè)計(jì)類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，部分樓層可遠(yuǎn)眺浦江，景觀資源豐富，可改造休閑類的俱樂(lè)部或會(huì)所，中部廣場(chǎng)區(qū)域新建一個(gè)典型石窟門風(fēng)格建筑，室內(nèi)為特色西餐酒吧，室外為大型水上秀場(chǎng)，是本項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)！同時(shí)，周邊建筑改造為特色服飾和精品展示店，沿外馬路建筑樓層較低，改造重點(diǎn)為以特色餐飲，酒吧為主的商業(yè)街。隨著世博的臨近，本項(xiàng)目的實(shí)施，一方面填補(bǔ)了外灘和世博會(huì)基地之間的空白區(qū)域，將外灘的時(shí)尚元素和城市形象功能進(jìn)行延伸拓展，同時(shí)，與隔江相望的小陸家嘴也形成呼應(yīng)，將新時(shí)代時(shí)尚氣息的休閑商業(yè)中心與小陸家嘴金融商務(wù)區(qū)形成城市功能的互補(bǔ)。 整個(gè)項(xiàng)目以裝飾、加固為主，其中局部混凝土構(gòu)件與鋼結(jié)構(gòu)交雜，配以部分木質(zhì)構(gòu)件，構(gòu)成整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)代基調(diào)。面磚，鋼材，涂料的色彩變換運(yùn)用，以及各種材料在細(xì)部上的巧妙組合，使現(xiàn)代風(fēng)格中又融入了英式老廠房的濃郁味道，輔之以廣場(chǎng)中心與海派石庫(kù)門的建筑呼應(yīng)，使整個(gè)項(xiàng)目大氣又不失柔和，現(xiàn)代的同時(shí)兼俱些許 “ 老氣 ” 的滄桑。 上海 創(chuàng)邑 老碼頭 (夜景 ) 上海 創(chuàng)邑 老碼頭 (透視 ) 上海創(chuàng)邑 老碼頭（三益設(shè)計(jì)） Q TWO 商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)設(shè)計(jì)的影響 難題二 經(jīng)營(yíng)權(quán)是所有權(quán)的一種權(quán)能，即不變更生產(chǎn)資料的所有制性質(zhì) ,依法占有、支配和使用所有者的生產(chǎn)資料和商品的權(quán)利。在商業(yè)運(yùn)做中，賣還是不賣的關(guān)鍵問(wèn)題實(shí)際是一個(gè)對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)的認(rèn)識(shí)問(wèn)題，無(wú)數(shù)成功的商業(yè)模式昭示著一條永恒定律：掌握經(jīng)營(yíng)權(quán)是興盛商業(yè)的關(guān)鍵。 “ 持有 ” —— 國(guó)際上商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成熟做法 從國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在國(guó)外開(kāi)發(fā)商通常是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，包括大型零售商、專門的商業(yè)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、甚至是保險(xiǎn)公司、基金會(huì)等。由于健全的金融體系支持，這些商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在完成商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)后通常都是自己持有物業(yè)、只租不售。他們委托專業(yè)的商業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，商業(yè)管理公司的核心職能是通過(guò)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，為進(jìn)場(chǎng)商戶提供一個(gè)一流的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，塑造強(qiáng)勢(shì)賣場(chǎng)品牌，不斷提升物業(yè)價(jià)值，獲得不斷上升的租金回報(bào)，最終通過(guò)在資本市場(chǎng)上市實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的終極價(jià)值。因此國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的收益主要來(lái)自于物業(yè)銷售和租金的收益，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商更看重的是長(zhǎng)期利益，他們通過(guò)長(zhǎng)期持有物業(yè)，使物業(yè)持續(xù)增值。 著名如美國(guó)拉斯維加斯商業(yè)物業(yè)，開(kāi)發(fā)商根據(jù)物業(yè)所在區(qū)位確定采取何種方式運(yùn)營(yíng)。拉斯維加斯大道區(qū)域客流量大，娛樂(lè)業(yè)非常發(fā)達(dá)，因此，此區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)都采取了開(kāi)發(fā)商持有的運(yùn)營(yíng)形式，基本無(wú)商業(yè)物業(yè)出售。 我國(guó)本土化的商業(yè)運(yùn)作模式 運(yùn)做模式 特色分析 只售不租 出讓產(chǎn)權(quán)，快速收回投資。產(chǎn)生在于開(kāi)發(fā)商對(duì)足夠運(yùn)做資金的渴求。 由于這種 “融資 ”發(fā)生在項(xiàng)目建成之前，很多不確定因素使小業(yè)主的投資風(fēng)險(xiǎn)加大。 轉(zhuǎn)租：既將商鋪的買賣、管理、經(jīng)營(yíng)分屬三個(gè)主體，整合資源、專業(yè)經(jīng)營(yíng)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保障收益。 售后招商：對(duì)投資者的權(quán)益很難保障。 先招商，后出售：在銷售前通過(guò)引入品牌商家作為主力經(jīng)營(yíng)公司來(lái)聚集人氣，做旺商場(chǎng)，同時(shí)為投資者提供信心和收益保證。在鋪位劃分時(shí)，一般也會(huì)考慮到實(shí)際經(jīng)營(yíng)的需要，考慮分?jǐn)偯娣e和消防通道。這種模式比較成熟，對(duì)投資者的利益也更有保障。 只租不售 產(chǎn)權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商手里，可以抵押，再貸款，還可以在增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)做。 又售又租 部分租部分賣，出租部分起示范作用 分割產(chǎn)權(quán) 商鋪出售 售后從投資者手中取得經(jīng)營(yíng)權(quán)，對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理，可以收回部分投資，而且能夠