【正文】 法有許多種，如零售吸引力法則（又稱里利法則）、商業(yè)飽和理論、康維斯 “新零售引力法則 ”和哈夫的 “概率模型 ”等。 商業(yè)飽和理論是通過計算零售商業(yè)市場飽和系數(shù)，測定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和系數(shù)程度，通過其計算該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。 哈夫的 “概率模型 ”完全從消費者 的立場出發(fā)，認(rèn)為消費者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率，取決于表現(xiàn)商品豐富性的營業(yè)面積，以及為購物所消耗的時間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實力。由于目前實際情況，市場變量采集困難，很難單純用一種方法解決我們的分析問題，所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結(jié)合綜合運用。 商圈的構(gòu)成與顧客來源： 圖 1 商圈的構(gòu)成與顧客來源： 圖 2 商業(yè)的能見度與日照 1 商業(yè)的能見度與日照 2 商業(yè)的能見度與日照 3 商業(yè)的能見度與日照 4 商業(yè)的能見度與日照 5 商業(yè)的能見度與日照 6 002商業(yè)地產(chǎn)商圈研究?？盗?市場篇 商 業(yè) 街 區(qū) 域 性 市 場 調(diào) 查 的 總 結(jié) 材 料 某年 7月 24日至 29日期間，公司派差對長沙、常州、杭州、寧波等地的商業(yè)街進(jìn)行考察 。結(jié)合公司自身情況，一并附上調(diào)查小組的建議，以供參考。 高層住宅多分布在人口密集的大城市或小城市的中心地帶。 建議： 小高層宜以觀湖為賣點，在戶型設(shè)計上以大套為主，南廳（或設(shè)觀湖景觀窗）且廳寬在 5米以上。所以考慮保證周邊居民維持一個基本量的問題提上日程，如何保證待開商業(yè)街的基本人氣呢？目前可以做的工作有兩個： ① 五家殿路西近 200畝的土地提前建設(shè)、入 ?。壳翱从须y度）； ② XX小區(qū)二期小高層提前入住，二期多層的提前入住。 二、 規(guī)劃布局 市場現(xiàn)狀： 無論是批發(fā)市場還是商業(yè)街，交通都很便利，且商業(yè)街幾乎都是步行街，做到了人車分流。道路燈光、景觀、小品、公建設(shè)施考究。 建議： 建議考慮商業(yè) 街 區(qū) 人車分流不是目的；目的是能更好的方便人、保護(hù)人，所以停車場一定要離步行街近，可能的話設(shè)在地下； 人流車流動 線必須本著方便、聚人氣的原則規(guī)劃設(shè)計； 外觀必須有主色調(diào)，且外墻體顏色不超過二種為宜，最多控制在三種以內(nèi)，建材選用要高檔、富有特色，落地玻璃，有核心景觀區(qū)，營造吸引力。 功能定位：旅游休閑第一街。 三、 業(yè)態(tài)業(yè)種的分布 市場情況：零售業(yè)占七成，其它服務(wù)如餐飲旅館、休閑、金融等占三成。 形成以特色餐飲、特色旅游為主導(dǎo)服務(wù)的商業(yè)街，以吸引目標(biāo)消費群，保證街區(qū)人氣活力，讓該街與南湖風(fēng)景區(qū)的開發(fā)渾然融為一體。如張家港沙洲路商業(yè)街，就有格里拉、戴夢得珠寶、金利來、安迪達(dá)斯等品牌入駐。 建議： 利用該街交通方便、偏僻的區(qū)位特色，引進(jìn)有成功商業(yè)街開發(fā)經(jīng)驗的招商機構(gòu)，精心研制招商方案，或采用對名店資助 開業(yè)，或采用返租回報等方式，吸引旅游、休閑、零售品牌店以形成特色。 五、管理 建議： 土建專業(yè)上 的 優(yōu)勢， 而 街區(qū)經(jīng)濟(jì)運作和裝修整體效果的把握是弱項，所以在管理上一定多下功夫，讓招商工作及物管工作提前介入。即如炒樓嘗到甜頭者；政府高官及灰色收入者；中高層白領(lǐng)；公司老板及私營企業(yè)主等。 特色取勝：旅游、休閑為主，有特色當(dāng)然有人氣，有人氣當(dāng)然有財氣。 寫后：這次考察整體來說收效不大，主要原因是商業(yè)街作為街區(qū)經(jīng)濟(jì)來開發(fā)運作還是新生事物，其成熟需要 35年的成長期間，有的商業(yè)街是剛上的項目或新裝修的街道，目前還不成熟，遺憾的是沒有去溫州的五馬街，聽說已很繁榮。 003商業(yè)地產(chǎn)商圈研究?？盗?市場篇 重 慶 商 業(yè) 地 產(chǎn) 市 場 概 況 2020年以來，在商品房開發(fā)量大幅增長的同時，商業(yè)營業(yè)用房（即商業(yè)物業(yè)）的開發(fā)量也快速成長， 2020年全市商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 ，同比增長 %，而 2020年上半年已經(jīng)有近 200萬平方米商業(yè)用房面市，據(jù)有關(guān)機構(gòu)估計，今年商業(yè)物業(yè)開發(fā)量將達(dá) 350萬平方米，比上年增長 30％左右。 涉足商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)商日益增多 眾多開發(fā)商爭食商業(yè)物業(yè)這塊誘人的蛋糕，已成為 2020年重慶樓市的一道風(fēng)景。并引得兩大商業(yè)巨頭銀太百貨與北京華聯(lián)入駐，成為北部新區(qū)商業(yè)的新中心區(qū)；華宇公司繼去年推出部分商業(yè)物業(yè)后，其總建筑面積分別達(dá) 12萬平方米的華宇廣場和 8萬平方米的華宇名都城基本上都于今年上市；協(xié)信繼幾年前成功開發(fā)朝天門協(xié)信商廈后，今年又推出總面積達(dá) 3萬平方 米的的純商業(yè)物業(yè)協(xié)信在地產(chǎn)龍頭企業(yè)挺進(jìn)商業(yè)物業(yè)，其他一些二線品牌企業(yè)也不甘示弱，也紛紛加入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)行列， 2020年商業(yè)物業(yè)將迎來一個不小的開發(fā)高潮。黃金海岸 江北區(qū) 3萬平方米 華宇公司 華宇廣場 沙坪壩 12萬平方米 華宇名都城 沙坪壩 8萬平方米 升偉地產(chǎn) 升偉世紀(jì)商城 楊家坪 9萬平方米 林建物業(yè) 金沙國際 沙坪壩 3萬平方米 蒲輝地產(chǎn) 海棠曉月第壹大道 南岸區(qū) 7萬平方米 新大都地產(chǎn) 新大都商場 沙坪 壩 5萬平方米 一級商圈商業(yè)面積繼續(xù)增長，二級商圈商業(yè)面積異軍突起 作為一級商圈的解放碑，商業(yè)面積供給依然放量增長，鞏固其核心商圈的地位，而以江北、南岸、沙坪壩為代表的二級商圈異軍突起，商業(yè)面積從 2020以來呈現(xiàn)大幅增長。在各區(qū)政府大力建設(shè)本區(qū)域中心商圈，打造規(guī)模龐大的商業(yè)步行 街的行政規(guī)劃依托之下，二級商圈商業(yè)面積的增長將成為未來幾年重慶市商業(yè)物業(yè)供給的主流區(qū)域。本地的重百商場、新世紀(jì)百貨早已在各個區(qū)域的核心商圈搶得有利位置，最早進(jìn)入重慶的太平洋百貨、家樂福超市也不甘落后，而從 2020年開始，好又多量販連開沙坪壩、南坪兩個店，普爾斯馬特連開南坪、江北 兩店，華聯(lián)商廈幾乎同時簽下了兩路口、沙坪壩、北城天街三個大型物業(yè)，隨后又有新一佳進(jìn)駐中華廣場、北京王府井進(jìn)駐沙坪壩新大都。在這些零售大鱷們攪動市場的同時，對重慶的商業(yè)物業(yè)的需求量也不斷增大，引得眾多地產(chǎn)商投身商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃失當(dāng)，主要 表現(xiàn)在兩個方面，一方面是選址失當(dāng)，在商業(yè)設(shè)施已經(jīng)很密集區(qū)域仍然建大型商業(yè)設(shè)施，如在解放碑、沙坪壩步行街就有幾棟空置的商業(yè)裙樓物業(yè)，或者在不具備零售商業(yè)條件的地方規(guī)劃零售商業(yè)設(shè)施；如另一方面是商場內(nèi)部規(guī)劃失當(dāng)，大部分地產(chǎn)商是做住宅出身，規(guī)劃商業(yè)設(shè)施完全憑個人經(jīng)驗，在沒有進(jìn)行經(jīng)營定位，確定商家對象之前就盲目建設(shè)，結(jié)果在柱網(wǎng)布置、車流、人流動線組織，規(guī)避商業(yè)死角等各方面都缺乏考慮，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)開發(fā)出來不適用而空置。也敦促地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)必須持謹(jǐn)慎態(tài)度。 在受訪人群中，過去有過商鋪投資的占到了 36%，而沒有這一行業(yè)經(jīng)歷的被訪者占 64%，說明商業(yè)地產(chǎn)開始受到更多投資者的關(guān)注。而 20世紀(jì) 70年代出生的人則構(gòu)成了商業(yè)項目投資的主力客戶，他們尚處于剛成家或單身的階段，個人月收入明顯高于其他年齡段的平均個人月收入，但其 積蓄還比較弱，其投資商鋪的目的主要有三：一是作為一種儲蓄投資；二是看好商鋪的增值潛力；三是對市場經(jīng)濟(jì)的敏感。在受調(diào)查的人群中， 76%的商鋪購買者和最終經(jīng)營者存在錯位，也就是存在商鋪有第二次招商的環(huán)節(jié)； 50%的投資戶自行找下家，而另 50%希望由開發(fā)商統(tǒng)一代理完成，返購經(jīng)營權(quán)；其中有 58%的投資 者作為長線投資，靠階段性收取租金，贏得利潤， 18%的購買者是短線投資，會考慮在適合的價位轉(zhuǎn)手出售；還有 24%的投資者自己經(jīng)營，特別是有一定經(jīng)營經(jīng)驗的商戶，積累到一定資金后，開始選擇用每月租金的支出付按揭的方式取得自己所有的鋪面。這類產(chǎn)品的被接受程度在消費者中占 51%。如果整個商場盤活，個體能有 效利用整個賣場的整體效益，帶來的人氣，反之會受到牽連；而目前大力打造的商業(yè)街，被投資者認(rèn)可還需要一段時間，開放式商業(yè)街的平層商鋪受青睞程度占 11%；雖然都是平層商鋪，但性價比在這里成了投資者優(yōu)先考慮的主要因素。 在基本配套方面，電源、水源以及單獨洗手間這些商鋪必備的設(shè)施都無一例外的成為了絕大多數(shù)投資者看重的要素，根據(jù)其重要性它們被考慮的可能性依次為： %、 %、 %。 對于商業(yè)物業(yè)的配套管理，投資者都非常重視統(tǒng)一物業(yè)管理的提供，以解決投資經(jīng)營的后顧之憂，這一選擇占到了 %；而代租代售的服務(wù)也成為大多數(shù)炒家投資者所需求的服務(wù)項目，占%；統(tǒng)一的宣傳和包裝可令業(yè)主免去自身廣告宣傳的麻煩和財力的投入，容易聚集人氣，在每個專業(yè)市場樹立品牌，也成為投資者重要的需要之一，占 %；最后是代交費服務(wù)，占 %。 21— 50平方米的商業(yè)物業(yè)最受消費者歡迎，占到了 37%；其次 10— 20平方米 /套的需求比例占 30%，這也從側(cè)面表明目前重慶市場商業(yè)物業(yè)剛剛興起之初廣大純炒家投資者非常謹(jǐn)慎，又因如經(jīng)營服裝、小百貨、精品，對經(jīng)營戶的要求比較低，這三行業(yè)的經(jīng)營戶對商鋪的需求整體數(shù)量較大，其面積需求多在 1050平方米 /套有關(guān)。 顯示，當(dāng)投資者決定投資選擇某一商鋪的時候，價格首當(dāng)其沖是其重點考慮的先決性條件和因素 。 在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象，平街二樓及二樓以上的 商鋪都被視為位置較次，人氣與平層相比，減少 30%至 60%；單價是平層的 1/3至 1/2。這也從另一個側(cè)面說明，平層是絕大多數(shù)商家和投資者的選擇。這也給商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商一個重要的提示，如何進(jìn)行開發(fā)前除平層外的商業(yè)樓層規(guī)劃，科學(xué)的市場調(diào)查是非常重要的。而有 27%的人則采取利息較低的分期付款的方式購買，只有 1/4的人愿意在資金成本允許的情況下一次性付款。 另外，在首付的承受能力方面，調(diào)查的結(jié)果顯示，有三段是比較突出的，選擇首付 3— 4萬元(%)；其次選擇是 5— 6萬元這一段（ %）；第三是 9萬元及以上（ %）。與首付額度調(diào)查相關(guān)聯(lián)的是對月供承受力的調(diào)查報表， %的人選擇了 2020元 — 2500元的月供， 其次是 2501— 3000元的月供（ %）。 在給出的商鋪投資的第一選擇、第二選擇以及第三選擇中，我們可以看出，渝中區(qū)的解放碑無可爭議的成為大家一致的首選，這與解放碑的特殊地位密不可分，“商業(yè)航母”的身份令所有的消費者為之動容，是重慶市的核心商圈。這和近年來沙坪壩區(qū)政府的加大投入不無關(guān)系，各個商業(yè)機構(gòu)的紛紛入駐以三 峽廣場為核心的中心商圈保證了沙坪壩區(qū)商業(yè)環(huán)境的成熟，以及區(qū)域大中學(xué)校云集的重慶市文化區(qū)，有一群穩(wěn)定成規(guī)模的沖動型的年輕消費人流，以及畢業(yè)后回歸沙區(qū)的消費趨勢。 而隨著江北區(qū)步行街的全面動工，觀音橋商圈的逐步成型，以及北部新城高中住宅區(qū)域的逐步成型，江北區(qū)排在第三。 南濱路刺激了整個南岸區(qū)商業(yè)的發(fā)展，這說明目前的投資者都比較理性，在區(qū)域的挑選方面，都注重政府對區(qū)域商業(yè)的定位和規(guī)劃以