【正文】 主：二道區(qū)樓盤規(guī)模較小，占地面積10萬平方米以下項(xiàng)目近70%。東方之珠占地面積雖大，但因地理位置較偏，整體配套不足，園林環(huán)境較差外加高壓線阻擋，導(dǎo)致社區(qū)檔次偏低，難以提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。216。 樓盤均價(jià)：二道區(qū)樓盤均價(jià)較為居中，均價(jià)多在3500元/平方米左右。樓盤位置多集中在東盛商圈、亞泰花園附近，配套較為完善。216。 面積區(qū)間： 二道區(qū)樓盤戶型面積較大，多集中在70200㎡左右。小戶型產(chǎn)品雖有存在，但所占比例不大，多集中在東盛商圈周邊，投資價(jià)值較大。216。 未來走勢(shì)： 二道區(qū)位于長(zhǎng)春市東部，是長(zhǎng)春向東發(fā)展的主要門戶。機(jī)場(chǎng)的建設(shè)也將大大推動(dòng)本區(qū)發(fā)展。預(yù)計(jì)未來價(jià)格仍會(huì)上漲但空間不大，主要樓盤將集中在吉林大路沿線。五、凈月開發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析：216。 產(chǎn)品類型： 凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠(yuǎn)、自然環(huán)境較好。產(chǎn)品類型以中高檔別墅為主，雖有少量普通住宅存在，但因交通不便價(jià)格較低。216。 樓盤規(guī)模：凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠(yuǎn)，土地供應(yīng)充足，各個(gè)樓盤占地面積多在20萬平方米左右，個(gè)別高檔別墅樓盤達(dá)到100萬平方米。 該區(qū)多為別墅項(xiàng)目，整體品質(zhì)不佳，社區(qū)缺乏環(huán)境的營(yíng)造。中信、力旺、和黃三個(gè)高檔樓盤才剛剛啟動(dòng)，可大大改善片區(qū)環(huán)境。216。 樓盤均價(jià)： 凈月開發(fā)區(qū)樓盤價(jià)格分為兩個(gè)層次，住宅價(jià)格在3000元/平方米左右，別墅價(jià)格在10000元/平方米左右（富奧臨河灣因距中海項(xiàng)目較近、又有緊鄰依通河的天然區(qū)位優(yōu)勢(shì)，價(jià)格較高）216。 未來走勢(shì)： 從07年土地供應(yīng)來看，凈月開發(fā)區(qū)土地出讓數(shù)量較少，08年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不大。三個(gè)高檔項(xiàng)目和消化存量將是市場(chǎng)的主要熱點(diǎn)。 三個(gè)主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目體量較大，尤其是中信城，占地面積110萬平方米。長(zhǎng)春高層人士數(shù)量有限，中信推廣力度小，市民未完全認(rèn)可中信品牌，預(yù)計(jì)銷量走低。三個(gè)大盤的建設(shè)，進(jìn)一步加大了凈月別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，其他低檔別墅定會(huì)采采取一定優(yōu)惠措施，而未建地塊也可能轉(zhuǎn)型花園陽房，對(duì)大戶型樓盤是個(gè)補(bǔ)充。第六部分、2007年長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)一、土地市場(chǎng)：出讓面積有所減少，交易異?；钴S：2007年長(zhǎng)春市土地出讓雖較上年有所減少，交易卻異?；钴S，開發(fā)商都積極參與競(jìng)拍，地價(jià)上揚(yáng)幅度有所增大。中海、綠地等大牌企業(yè)對(duì)長(zhǎng)春市場(chǎng)信心十足，均在長(zhǎng)春獲得“地王”項(xiàng)目，進(jìn)一步鞏固了在長(zhǎng)春市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位。外地企業(yè)大舉圈地： 截止目前，外地企業(yè)在長(zhǎng)春拿地?cái)?shù)量已占2/3，本土企業(yè)僅占1/3。隨著中海、萬科、綠地、香江、保利等大牌企業(yè)在挖掘長(zhǎng)春地產(chǎn)潛力的同時(shí)，也迅速提高著長(zhǎng)春建筑水平。同時(shí)資金雄厚的大牌企業(yè)對(duì)長(zhǎng)春地價(jià)的上漲也起很大的推動(dòng)作用。大面積拿地降低單位面積成本已經(jīng)成為品牌開發(fā)商拓展市場(chǎng)的主要形式。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)：政策頻出、市場(chǎng)平穩(wěn)：007年，政府為調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格，陸續(xù)出臺(tái)了一系列規(guī)章政策，但并未象深圳、廣州一樣給長(zhǎng)春房地產(chǎn)帶來巨大影響。商品房?jī)r(jià)格上漲、周邊區(qū)域供銷兩旺、中心城市土地稀缺等特征尤為明顯。但隨著平穩(wěn)上漲的同時(shí)，居民購(gòu)房需求也在不斷降低。價(jià)格上漲速度依然不減： 隨著宏觀調(diào)空的逐步實(shí)施，房?jī)r(jià)上漲速度依然不減，外加全國(guó)一片上漲的形勢(shì)，大大刺激了首次置業(yè)者的需求。同時(shí)棚戶區(qū)改造又使大量的持幣待購(gòu)人群涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成大量剛性需求。2007長(zhǎng)春房?jī)r(jià)上漲速度依然不減。小戶型體量加大： 隨著70/90政策的實(shí)施，眾多小戶型樓盤開始進(jìn)入市場(chǎng)并日益成為主流。小戶型樓盤在刺激首次置業(yè)、投資者的同時(shí)，也成為開發(fā)商快速回籠資金的重要武器。郊區(qū)樓盤開始火熱： 07年末，雙陽、合龍鎮(zhèn)、范家屯這些位于長(zhǎng)春郊區(qū)的樓盤以一個(gè)獨(dú)特的形象展示在人們面前。這些價(jià)格不足2000元/平方米，距離市中心車程不足一小時(shí)的郊區(qū)樓盤日漸吸引著目前大量存在的中低端住房需求。第七部分、2008年長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、供應(yīng)、需求均有所降低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開始加?。? “分期拿證叫?！备淖兞朔康禺a(chǎn)的開發(fā)模式，資金實(shí)力相對(duì)較差的房地產(chǎn)開發(fā)商將難以購(gòu)得土地。雖然政府計(jì)劃2008年出讓進(jìn)千萬平方米的土地，但因資金周轉(zhuǎn)問題，預(yù)計(jì)成交量不會(huì)很大。 2007年年末，上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)大幅下跌。媒體的頻繁報(bào)道給購(gòu)房者造成一定的心理導(dǎo)向，房?jī)r(jià)不跌的理論被擊碎。同時(shí)，007房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火暴也消化了大量的市場(chǎng)需求。因此，2008年需求會(huì)有所降低。 一線城市房?jī)r(jià)下跌加大開發(fā)商的生存難度，一部分中小開發(fā)商為躲避危機(jī)會(huì)積極拓展二三線市場(chǎng)，2008年仍然將會(huì)有外地開發(fā)商進(jìn)入長(zhǎng)春，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開始加劇。二、房?jī)r(jià)上漲幅度開始回落，房?jī)r(jià)與本年持平： 根據(jù)上面第三部分的分析，2007年長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)已開始向供過于求轉(zhuǎn)變，但由于棚戶區(qū)改造產(chǎn)生的硬性需求，各大樓盤均保持著良好的交易量。2008年，“第二套住房提高首付、利率”政策的執(zhí)行、一線城市房?jī)r(jià)下跌對(duì)居民心理產(chǎn)生沖擊等一系列不利條件將延緩房?jī)r(jià)上漲幅度。 同時(shí)，土地價(jià)格的不斷上揚(yáng)、分期拿證的停止會(huì)大大加大開發(fā)成本，有實(shí)力的開發(fā)商將力挺房?jī)r(jià)，07年大幅上漲的形勢(shì)將不會(huì)重演。三、政策對(duì)市場(chǎng)的影響日益顯現(xiàn)： 長(zhǎng)春是三線城市，對(duì)政策的認(rèn)識(shí)和執(zhí)行需要一定的時(shí)間，2008年政策效應(yīng)將開始不斷顯現(xiàn)。252。 06年開始頒布的70/90政策加大了小戶型樓盤的體量，預(yù)計(jì)08年小戶型會(huì)得到集中放量，市場(chǎng)開始供過于求，大戶型樓盤略顯緊俏。252。 近期有消息說政府準(zhǔn)備用稅收的手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，準(zhǔn)備開始征收物業(yè)稅。預(yù)計(jì)這一稅收將在2008年對(duì)高檔住宅或商業(yè)地產(chǎn)施行。252。 信貸縮緊，08年仍會(huì)加息。政府調(diào)整地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)則調(diào)整中國(guó)經(jīng)濟(jì)，目前經(jīng)濟(jì)略有過熱，未防止通過膨脹，政府仍會(huì)加息及提高存款準(zhǔn)備金率以緩解過熱經(jīng)濟(jì)。已購(gòu)房者負(fù)擔(dān)不斷加大、開發(fā)商需重新拓展融資渠道。四、投資型客戶大幅減少、二手房?jī)r(jià)格降低：252。 投資減少：“第二套房”政策的頒布，對(duì)投資者的影響很大，而房租沒有和房?jī)r(jià)一樣飛漲，投資者的利潤(rùn)不斷縮減，大大降低了投資者的購(gòu)房積極性。2008年投資型客戶將大幅減少。252。 二手房?jī)r(jià)格降低：2007年長(zhǎng)春房?jī)r(jià)飛漲，平均每月上漲幅度達(dá)100元/平方米。受“房?jī)r(jià)不跌”想法的引導(dǎo)，眾多居民涌入購(gòu)房大軍。2008年隨著需求滿足及政策影響，買房投資賺錢的空間越來越小。投資者為降低損失必會(huì)降低價(jià)格大量出售。2008年二手房?jī)r(jià)格必降。五、鐵北和西南板塊熱度將有所上升：252。 南部新城是長(zhǎng)春城市副中心所在地，是未來幾年長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)的主要增長(zhǎng)極。一號(hào)項(xiàng)目綠地新里公館日前已奠基啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2008年南部新城將有大量土地出讓。252。 高新和綠園有大量住宅用地，保利輕軌地塊已經(jīng)開始啟動(dòng)，中海西水地塊2008年也將啟動(dòng)，樓盤整體品質(zhì)將得到較大提升。252。 寬城區(qū)屬于后開發(fā)區(qū)域，樓盤價(jià)格較低。同時(shí)魯輝也將對(duì)八里堡地塊進(jìn)行整體改造。外加青年城、證大光明城兩個(gè)大盤，預(yù)計(jì)08年寬城可能成為長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。六、郊區(qū)樓盤地位突顯： 2008年長(zhǎng)春開始進(jìn)行四環(huán)路的建設(shè)，11月份完工。伴隨城市擴(kuò)容，城市建設(shè)將不斷完善，預(yù)計(jì)08年四環(huán)路沿線將有大量土地出讓。 郊區(qū)樓盤地價(jià)低、輻射性強(qiáng)的特點(diǎn)也將大大吸引眾多開發(fā)商投資建設(shè)。（如位于靜月和雙陽之間的樓盤除吸引當(dāng)?shù)乜腿阂酝庖矔?huì)吸引凈月、雙陽的客源，也會(huì)吸引一部分長(zhǎng)春市的客源）。預(yù)計(jì)2008年郊區(qū)樓盤將在市場(chǎng)中異軍突起。