【正文】 業(yè)態(tài)定位 一個關鍵概念： 坪效 簡單說，就是某業(yè)態(tài)每平米的營業(yè)額。 我們知道了某業(yè)態(tài)營業(yè)額合理總量，就需要 根據經驗 確定坪效參數(shù)，根據坪效，即可推得我們所需要的某業(yè)態(tài)商業(yè)面積。 63 項目業(yè)態(tài)定位最終確定： 初步業(yè)態(tài)定位 主力店招商反饋 調整業(yè)態(tài)組合 確定設計方案、政府報批 ? 如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 64 如何進行商業(yè)定位 五 ? 如何進行商業(yè)市場定位 ? 如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 如何進行商業(yè)客戶定位 ? 如何進行商業(yè)價格定位 ? 商業(yè)定位的內部資源整合 65 66 如何進行商業(yè)定位 五 ? 如何進行商業(yè)市場定位 ? 如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 如何進行商業(yè)客戶定位 ? 如何進行商業(yè)價格定位 ? 商業(yè)定位的內部資源整合 67 ? 價格定位的重要性 地段 與 價格 是影響商業(yè)物業(yè)成交的兩大因素，而其中 地段是一個固定不變 的因素，可塑性程度不高， 價格則是一個可變因素 ，在市場競爭中可根據對手的情況進行調整，在地段因素基本一定的情況下，價格因素對商鋪成交將起決定作用。 ? 如何進行商業(yè)價格定位 請記?。? 在中國大陸的土地制度現(xiàn)狀條件下，不管我們的口號是不是：只租不售，我們的終極目標仍然是： 賣掉！ （真俗！我們應該更文雅一些，那應該叫： 退出！ ） 68 市場比較法 成本定價法 銷售價格 =開發(fā)成本 +發(fā)展商目標利潤 租金反推法 ? 這就是大家熟悉的、萬科多年來在住宅行業(yè)使用的定價方法 。從理論上看，這個定價方法能夠達到發(fā)展商收回投資、賺取利潤的開發(fā)目的， 但站在投資者的角度來說，這個定價只能作為參考價格 ，銷售價格的確定必須符合商業(yè)物業(yè)市場需求狀況和租金水平。 ? 由于開發(fā)成本和目標利潤兩個方面都是由發(fā)展商決定，以成本來衡量和擬定商鋪價格是不科學和不全面的，很容易會造成銷售價格與市場需求脫節(jié)。 ? 如何進行商業(yè)價格定位 69 區(qū)域商鋪價格平均水平 + 項目硬件條件特征 + 類比項目商鋪售價 市場比較法 成本定價法 租金反推法 ? 如何進行商業(yè)價格定位 70 1 地理位置 2 交通通達性 3 周邊消費者覆蓋能力 /客流通達性 4 區(qū)域商業(yè)發(fā)展及競爭態(tài)勢 5 項目物業(yè)條件 基礎規(guī)劃布局 商鋪層數(shù) 業(yè)態(tài)限制 6 項目物業(yè)結構 進深 面寬 設施配備情況 內部交通差及視野差問題 市場比較法影響租售價格因素 ? 如何進行商業(yè)價格定位 71 市場比較法確定項目價格均值： 因素 地段 外部交通條件 周邊住宅及人流量 商業(yè)競 爭環(huán)境 項目物業(yè)條件 項目物 業(yè)結構 總分 售價 分數(shù) 26 20 7 10 7 30 100 *** 對比項目 *** *** *** *** *** *** *** *** *** 本案 樓層差價的考慮： 樓層 價格關系對比 首層 項目均價水平的 110%130% 二層 項目首層價格的 65%75% 三層 項目首層價格的 40%60% ? 如何進行商業(yè)價格定位 請注意 ：根據各個城市消費文化和習慣的不同，以上參數(shù)會有所變化。 72 1. 精確測算 2. 簡易測算 售價 =（日租金 360天－物業(yè)費－相關稅收） 12年－維修基金－相關稅費 注： 360天為國際通用的年營業(yè)收租時間 12年為國際通用投資回報年限 市場比較法 成本定價法 租金反推法 售價 =日租金 365天 12年 注：收租時間改為 365天； 12年為國際通用投資回報年限 去掉物業(yè)費和營業(yè)性稅收； 忽略購房時的維修基金、契稅和印花稅等。 ? 如何進行商業(yè)價格定位 73 商業(yè)設計難點 九 74 商業(yè)設計的誤區(qū) —— 常見的設計誤區(qū) 誤區(qū)一： 外觀設計綜合癥 表現(xiàn) 1：只注重形態(tài)設計，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置 表現(xiàn) 2：過度追求商業(yè)利益而破壞城市形象 表現(xiàn) 3：拋棄文化的商業(yè)開發(fā) 表現(xiàn) 4：尺度過于夸張 誤區(qū)二： 平面布置綜合癥 表現(xiàn) 1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來經濟效益 表現(xiàn) 2：忽視商業(yè)樓層租金的層級遞減效應 表現(xiàn) 3：自動扶梯設置不能引導人流 表現(xiàn) 4：商鋪分割過于平均，不利于使用 誤區(qū)三： 道路規(guī)劃綜合癥 表現(xiàn) 1：希望通過增加出入口的數(shù)量來帶動人流 表現(xiàn) 2：方向混亂，曲折復雜 表現(xiàn) 3：沒有充分預留停車 表現(xiàn) 4：未能最大程度的與城市交通相聯(lián)系 誤區(qū)四： 忽視前期商業(yè)定位與規(guī)劃 表現(xiàn) 1：盲目攀比，規(guī)模超越區(qū)域需求 表現(xiàn) 2：規(guī)劃之前不能確定主力店，規(guī)劃設計難以度身定做 表現(xiàn) 3：缺乏業(yè)態(tài)常識，規(guī)劃設計配套不足的情況較嚴重 表現(xiàn) 4：過度依賴主力店 ? 商業(yè)設計難點 75 誤區(qū)一： 外觀設計綜合癥 v 案例 鉆石城 某城市的商業(yè)設計方案，設計師過度強調建筑形態(tài)的獨特性與視覺沖擊力，從而犧牲了部分建筑空間，不能很好的滿足商業(yè)的組合與使用，削弱了經濟效益。 表現(xiàn) 2：過度追求商業(yè)利益而破壞城市形象 表現(xiàn) 1：只注重形態(tài)設計，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置 表現(xiàn) 4：尺度過于夸張 表現(xiàn) 3：拋棄文化的商業(yè)開發(fā) 商業(yè)設計的誤區(qū) —— 常見的設計誤區(qū) ? 商業(yè)設計難點 76 誤區(qū)二： 平面布置綜合癥 v 案例 北斗星商業(yè)廣場 在設計商鋪時，未考慮樓層和方位對商鋪商業(yè)效益的影響，幾乎所有商鋪都是一樣的開間和進深，類似辦公樓的劃分，從而導致三、四樓層和交通盡端的商鋪出租率低。 表現(xiàn) 2：忽視商業(yè)樓層租金的層級遞減效應 表現(xiàn) 1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來經濟效益 表現(xiàn) 3：自動扶梯設置不能引導人流 表現(xiàn) 4：商鋪分割過于平均，不利于使用 商業(yè)設計的誤區(qū) —— 常見的設計誤區(qū) ? 商業(yè)設計難點 77 v 案例 南京萬達廣場 誤區(qū)三： 道路規(guī)劃綜合癥 表現(xiàn) 2：方向混亂，曲折復雜 表現(xiàn) 1：希望通過增加出入口的數(shù)量來帶動人流 表現(xiàn) 4：未能最大程度的與城市交通相聯(lián)系 表現(xiàn) 3：沒有充分預留停車 商業(yè)設計的誤區(qū) —— 常見的設計誤區(qū) ? 商業(yè)設計難點 78 誤區(qū)四： 忽視前期商業(yè)定位與規(guī)劃 表現(xiàn) 1：盲目攀比，規(guī)模超越區(qū)域需求 v 案例 無錫站前商貿城 設計者延續(xù)了他們常用的設計手法，希望將商業(yè)和建筑融為一體，讓商業(yè)建筑能夠煥發(fā)出自身的特色。充分考慮建筑的外立面設計與商業(yè)廣告空間的配合，但是由于沒有考慮到商鋪使用的要求，最終形成大量超小面積鋪面無法被商家接受，造成整座商貿城空關的敗局。 表現(xiàn) 2：規(guī)劃之前不能確定主力店，規(guī)劃設計難以度身定做 表現(xiàn) 3：缺乏業(yè)態(tài)常識，規(guī)劃設計配套不足的情況較嚴重 表現(xiàn) 4：過度依賴主力店 商業(yè)設計的誤區(qū) —— 常見的設計誤區(qū) ? 商業(yè)設計難點 79 設計應遵循的商業(yè)原則 原則一： 土地的高強度開發(fā) 用足底商、用足建筑密度 爭取最大的商業(yè)展示面、延展面 原則二： 便捷的外部交通誘導 實現(xiàn)公交車站，地鐵站與項目地塊的零距離互動 運用各種手法將人流快捷引入內部步道體系 有機組織各個內部環(huán)流之間的銜接空間 原則三： 高效的內部人流組織 商業(yè)的道路不是用來“走”的，而是用來“逛”的 商業(yè)做的是人流而不單單是交通 原則四： 重估樓層價值體系 二層及以上鋪面層高設計 二層及以上步道平臺設計 利用特殊交通方式拉動豎向人流 垂直樓面租金效益的重新分配 原則五： 創(chuàng)造高附加值空間 挖掘獨幢商業(yè)潛力 創(chuàng)造高體驗性空間 原則六： 商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng) 充分挖掘商業(yè)美學價值與廣告標識的傳媒作用 創(chuàng)造獨特的形象標志系統(tǒng)，強化商業(yè)品牌認知 注重廣告體系與建筑形象的一體化、協(xié)調性 原則七： 延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質 以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學，增強商業(yè)建筑的地方文化特色 以地方文化策略對待本土的商業(yè)設計與改造：新天地與城隍廟 原則八： 設計具有社區(qū)活力的城市公共空間 以商業(yè)公共空間建設推動社區(qū)的精神文化生活與日常鄰里交流 以商業(yè)公共空間建設帶動城市效益、社會效益與商業(yè)效益的共同繁榮 ? 商業(yè)設計難點 80 原則一： 土地的高強度開發(fā) 用足底商、用足建筑密度，爭取最大的商業(yè)延展面 50% 設計應遵循的商業(yè)原則 ? 商業(yè)設計難點 81 原則二： 便捷的外部交通誘導 實現(xiàn)公交車站，地鐵站與項目的零距離互動 運用各種手法將人流快捷引入內部環(huán)行步道體系 有機組織各個內部環(huán)流之間的聯(lián)接空間 設計應遵循的商業(yè)原則 ? 商業(yè)設計難點 82 原則三： 高效的內部人流組織 商業(yè)的道路不是用來走的，而是用來逛的 商業(yè)做的是人流而不是交通 設計應遵循的商業(yè)原則 ? 商業(yè)設計難點 83 原則四： 重估樓層價值體系 二層及以上鋪面層高設計 二層及以上步道平臺設計 利用特殊交通方式拉動人流上行 垂直樓面租金效益的重新分配 設計應遵循的商業(yè)原則 ? 商業(yè)設計難點 84 原則五： 創(chuàng)造高附加值空間 挖掘獨幢商業(yè)潛力 ? 聚斂人氣，活躍商氣，使廣場成為城市公共活動的載體 ? 借助圍合性廣場空間形成商業(yè)黃金點，提升局部商業(yè)價值 ? 借助廣場與街道形成的空間序列來豐富空間體驗和感受 滄州鼓樓商業(yè)中心 上大弘基休閑廣場 設計應遵循的商業(yè)原則 ? 商業(yè)設計難點 85 原則六： 商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng) 充分挖掘商業(yè)美學價值與廣告標識的傳媒作用 創(chuàng)造獨特的形象標志系統(tǒng)，強化商業(yè)品牌認知 注重廣告體系與建筑形象的一體化和協(xié)調性 設計應遵循的商業(yè)原則 拉斯維加斯弗里蒙特步行體驗街 綠地 MAX MALL ? 商業(yè)設計難點 86 原則七： 延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質 以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學，增強商業(yè)建筑的地方文化特色 以不同的地方文化策略對待不同的商業(yè)設計與改造：新天地與城隍廟 舊城城市肌理 設計城市肌理 上海復地城隍廟廣場 上海復地城隍廟廣場 設計應遵循的商業(yè)原則 ? 商業(yè)設計難點 87 原則八： 設計具有社區(qū)活力的城市公共空間 以商業(yè)公共空間建設推動社區(qū)的文化生活與日常鄰里交流 以商業(yè)公共空間建設帶動城市效益、社會效益與商業(yè)效益的共同繁榮 新加坡這個項目修建的時間較早，當初的目的可能是要創(chuàng)新，給人一種新奇的感覺。這種商業(yè)街與業(yè)態(tài)有一個匹配性的問題，它非常適合做餐飲休閑類的商業(yè)。因為這種商業(yè)街會有一個很大的中空，透過這個中空的造型，消費者可以在底層就看到高層的店鋪，具有極佳的展示面。另外，這種通透的大廳能夠給人帶來一種融于自然的感覺，最大限度地為消費者創(chuàng)造了像是在室外行走的感覺。 立體型商業(yè)步行街也有其自身的弊端，一方面中空的設計所浪費的商業(yè)面積很大，費盡心思所營造的氣氛可能還是達不到室外步行街的自然效果。另一方面，坡度的設計可能導致消費者在行走時容易疲勞。通常來講商業(yè)街的基座面積越小、坡度越大，消費者也就越容易感到疲勞 設計應遵循的商業(yè)原則 ? 商業(yè)設計難點 88 恭請大家 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH