【正文】 .........9 一、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 ........................................................................................................9 （一） A市 經(jīng)濟(jì)格局 .............................................................................................9 （二） A市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 .................................................................................... 10 二、 A市 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 ........................................................................................... 14 （一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 ................................................................................ 14 （二）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 ............................................................... 16 三、市場(chǎng)定位分析 ...................................................................................................... 19 （一）項(xiàng)目開發(fā)主題定位 .................................................................................... 19 （二）市場(chǎng)定位 .................................................................................................. 19 四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 ...................................................................................................... 22 （一）項(xiàng)目基本情況 ........................................................................................... 22 （二）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式 ........................................................................................... 22 （三）銷售期的選定 ........................................................................................... 22 （四）實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ............................................................................. 23 第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià) ........................................................................................... 24 一、投資估算 ............................................................................................................. 24 二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià) ........................................................................................... 24 三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) ............................................................................................... 25 （一）開發(fā)計(jì)劃擬定的原則 ................................................................................ 25 （二）建設(shè)方式 .................................................................................................. 25 （三）進(jìn)度安排 .................................................................................................. 25 （四）項(xiàng)目周期設(shè)定 ........................................................................................... 25 （五）分段周期設(shè)定 ........................................................................................... 26 （六）投資計(jì)劃與資金籌措表 ............................................................................. 28 第六章 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定 ............................................................................................... 29 一、項(xiàng)目開發(fā)周期 ...................................................................................................... 29 二、開發(fā)成本分?jǐn)偣浪?............................................................................................... 29 三、項(xiàng)目銷售價(jià)格估算 ............................................................................................... 30 （一）住宅銷售價(jià)格 ........................................................................................... 30 （二）商鋪銷售價(jià)格 ........................................................................................... 30 （三）車位銷售價(jià)格 ........................................................................................... 30 （四）商場(chǎng)銷售價(jià)格 ........................................................................................... 30 四、預(yù)期收入測(cè)算結(jié)果 ............................................................................................... 31 五、 稅金計(jì)算 ............................................................................................................. 31 第七章 財(cái)務(wù)效益評(píng)估 ...................................................................................................... 32 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè) ............................................................................................... 32 （一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取 ................................................................................ 32 （二）靜態(tài)效益指標(biāo) ........................................................................................... 33 （三）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析 ........................................................ 34 二、利息保障倍數(shù)計(jì)算 ............................................................................................... 36 三、貸款償還期計(jì)算 .................................................................................................. 37 第八章 項(xiàng)目不確定性分析 ............................................................................................... 38 一、盈虧平衡分析 ...................................................................................................... 38 二、單因素敏感性分析 ............................................................................................... 38 第九章 銀行效益及風(fēng)險(xiǎn)分析防范措施評(píng)估 ...................................................................... 40 一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ...................................................................................................... 40 （一）定量分析 .................................................................................................. 40 （二）定性分析 .................................................................................................. 40 附件：借款人應(yīng)提交的材料清單 ........................................................................................ 42 本報(bào)告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。 截止 2020 年 12 月，公司資產(chǎn)總額為 17146 萬(wàn)元，負(fù)債總額為 5315 萬(wàn)元，所有者權(quán)益為 11831 萬(wàn)元。 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其中住宅 ㎡，商業(yè)部分 ㎡（其中商場(chǎng) 平方米），停車場(chǎng)為 平方米，共 828 個(gè)地下車位。 六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 通過(guò)定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。在 A 市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“ 紅山 新城一期工程”累計(jì)開發(fā)門面房、倉(cāng)儲(chǔ)、商品房 萬(wàn)平方米 。企業(yè)無(wú)不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其 2020 年度信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。該項(xiàng)目總占地 平方米（約合 畝），建筑總面積 平方米。 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案 （表：項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)） 序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 備 注 1 總用地面積（平方米） 2 總建筑面積（平方米） 3 地上建筑面積（平方米） 其中 商場(chǎng) 高層住宅 車庫(kù) 4 地下建筑面積 其中 商場(chǎng) 停車場(chǎng) 5