【正文】 意向性較強(qiáng)。 （二）劣勢(shì) （ weakness） 認(rèn)知程度不夠 本項(xiàng)目為 某某 縣的第一棟高層住宅，由于高層住宅的建筑成本高，物業(yè)使用成本高，人們的認(rèn)知程度上還需要一定的時(shí)間，對(duì)于傾向于多層住宅的潛在用戶吸引力較弱。 購(gòu)買店鋪的客戶心態(tài)：一部分為店鋪經(jīng)營(yíng)者，很多經(jīng)商戶盡管手里面有相當(dāng)積蓄，卻一直靠租鋪面經(jīng)營(yíng)；一部分為經(jīng)商成功人士，他們還要不斷增加財(cái)富；還有一部分為公務(wù)員，他們因受時(shí)間和職業(yè)所限，購(gòu)買店鋪是一種較穩(wěn)妥的投資方式。 項(xiàng)目周邊主要有 某某 中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、人民醫(yī)院、 某某 飯店、 某某 影樓、 某某 廣場(chǎng)、長(zhǎng)途車站、中醫(yī)院等及縣直各機(jī)關(guān)單位。根據(jù) 某某 縣的地域特點(diǎn)、 某某 縣在整個(gè)吉安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所 占地位，以及 某某 縣在吉安市所有縣城中房?jī)r(jià)最高的特點(diǎn)，本項(xiàng)目高層住宅市場(chǎng)分析參照吉安市區(qū)部分高層、小高層樓盤進(jìn)行對(duì)比。 分析預(yù)測(cè) 從吉安市現(xiàn)有高層、小高層樓盤運(yùn)作銷售來(lái)看，高層、小高層住宅處于較低價(jià)位水平運(yùn)行，高層、小高層的市場(chǎng)潛力尚未得到充分挖掘。 （ 2） 根據(jù)初步市場(chǎng)摸底和一般商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，南昌、吉安、贛州三市的商業(yè)業(yè)態(tài)比 某某 縣城要高，消費(fèi)層次、購(gòu)買力也稍高。 住宅、商鋪及地下商場(chǎng) 以后每年按增長(zhǎng) 6％計(jì)算 ，地下停車位價(jià)格不變，見下表： 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 38 項(xiàng)目名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 住宅均價(jià) 1500 1590 1685 1787 底層 商鋪均價(jià) 6000 6360 6742 7146 二層 商鋪均價(jià) 3000 3180 3371 3573 三層 商鋪均價(jià) 2020 2120 2247 2382 地下室超市 均價(jià) 1200 1272 1348 1429 地下停車位均價(jià) 20200 20200 20200 20200 這里的價(jià)格，應(yīng)該是一種展望預(yù) 期 價(jià)格，是對(duì)地塊價(jià)值未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及本項(xiàng)目樓盤供應(yīng)量等諸多因素綜合權(quán)衡而初定價(jià)格。贛江大斷裂從 項(xiàng)目 區(qū)東側(cè)經(jīng)過(guò)。 三 、交通情況 本項(xiàng)目 北 鄰 工農(nóng)兵 大道， 是 某某 縣的中心地段， 交通十分便捷。 因此本項(xiàng)目切實(shí)地從住戶的居住要求出發(fā)，關(guān)注住戶的生活習(xí)慣，照顧住戶的日常生活，營(yíng)造良好的氛圍，體現(xiàn)出以人為本的思想，充分描繪出一個(gè)高品質(zhì)小區(qū)應(yīng)有的形象，創(chuàng)造出居家應(yīng)有的環(huán)境。 合理利用地形，總體布局大圍合、大通透，形態(tài)自由、活潑，打破板式或圍合的閉塞和呆板。 通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)生態(tài)的研究發(fā)現(xiàn)，只有引入商業(yè)內(nèi)街才能最大限度發(fā)揮中心地段商業(yè)價(jià)值。壓力大，節(jié)奏快的生活給現(xiàn)代人們之間平添了許多不解 、 驚異和不安，在日常的生活中，不知不覺改變著現(xiàn)代人的行為方式，思考模式的變化進(jìn)而影響人們的生活習(xí)慣，共同的觀念使陌生的人們重新的走到一起， 同一屋檐下需要改善鄰里間的關(guān)系。 二 、區(qū)域規(guī)劃情況 本項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 和建設(shè)內(nèi)容 符合 某某 縣縣城 總體規(guī)劃的用地要求。上部為淡黃色亞砂土、粉砂，膠結(jié)松散，含云母片黑色礦物較多，厚度 5－ 7m；下部為粗砂礫石層，礫石占 60%，礫徑 4－ 6cm、厚 6－ 8m，可作為城市建設(shè)用地。 三、本項(xiàng)目定價(jià) 從本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置條件及周邊商鋪價(jià)格情況， 結(jié)合“ 成本加利潤(rùn)定 價(jià) 法 ”和“ 市場(chǎng)比較定 價(jià) 法 ”綜合 比較分析 ， 本項(xiàng)目 開盤銷售 價(jià)格實(shí)行低開高走的原則，住宅 1500 元 / ㎡，底層 銷售價(jià) 暫為 6000 元 / ㎡、二層3000 元 / ㎡、三層 2020 元 / ㎡（商鋪 均價(jià) 為 3667 元 / ㎡）。從地段來(lái)看本 項(xiàng)目 若做多層住宅，市場(chǎng)完全可以接受 1350—1450元 /平方米的多層均價(jià)（期房），因此推測(cè)購(gòu)買者在心理上也完全可以接受高層住宅期房 1550—1650元 /平方米的均價(jià)，也可接受高層住宅現(xiàn)房 1650—1750元 /平方米的均價(jià)。 （壹街區(qū)）： 小高層住宅，價(jià)格 1600—1928元 /平方米，均價(jià) 1800某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 36 元 /平方米。 成本加利潤(rùn)的銷售價(jià) 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 35 住宅 元 / m2，商鋪 元 / m2。主要方向?yàn)榘罪L(fēng)大道由北向南、工農(nóng)兵大道（西段）由西向東將 某某 縣北部、西部人流輸入工農(nóng)兵大道，雖然本案西南面有中山路的 某某 商城、東北面有泰豪商城、甘雨亭超市等項(xiàng)目，中山路有新國(guó)光百貨商城項(xiàng)目，但無(wú)論是規(guī)模（ 某某 某某 商城、 新國(guó)光百貨商城規(guī)模稍大）或商業(yè)布局都無(wú)法相比，周邊配套更是無(wú)法同本項(xiàng)目匹敵，雖有部分客源流失，但可能只是很小的一部分，相反的還可以與之形成客源的互補(bǔ)。 四、本項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析 在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，可以發(fā)現(xiàn)目前 某某 的部分客戶已經(jīng)在心理上逐步的接受高層的物業(yè)形態(tài)，并且以住高層為時(shí)尚，這種趨勢(shì)經(jīng)過(guò)一個(gè)短周期的發(fā)展將逐漸成熟。 樓盤品質(zhì)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目與同類住宅小區(qū)相比，將走高 檔樓盤中檔價(jià)格的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來(lái)吸引更多的住戶購(gòu)買和入住。 ② 成本控制優(yōu)勢(shì) 某某 實(shí)業(yè)公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)、施工、財(cái)務(wù)管理人員，只要項(xiàng)目運(yùn)作 過(guò)程中控制成本， 即可獲利。因?yàn)榇蠖鄶?shù)擁有住房所有權(quán)的 居 民，還是能夠從中直接受益。 某某 縣 2020 年的 城市化水平 僅 為 ％， 2020 年要達(dá)到 38％。 從現(xiàn)在起到 2020 年的 四、 五年中， 某某 縣城區(qū) 商品房 屋 價(jià)格走勢(shì)可能是繼續(xù)上漲、增幅減緩、前急后緩、前高后低的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。 從長(zhǎng)期角度看， 某某 縣城區(qū)房?jī)r(jià)的上升將保持較長(zhǎng)時(shí)期。 近幾年舊城改造房屋拆遷情況 2020 年 至 2020 年， 某某 縣縣城 累計(jì)拆遷房屋面積 萬(wàn) m2（ 2020年 萬(wàn) m2， 2020 年 萬(wàn) m2， 2020 年 萬(wàn) m2， 2020 年 萬(wàn) m2），累計(jì)完成拆遷住戶 2300 余戶。 （ 5）近三年市場(chǎng)需求基本平衡， 2020年房產(chǎn)出現(xiàn)熱銷。目 前市場(chǎng)上對(duì)小戶型的需求也較大，而且比例相對(duì)較高，兩房的需求比例占 28%。從 某某 縣在 建（在售）商品房調(diào)查統(tǒng)計(jì)表的調(diào)查和了解情況來(lái)看： 住宅方面 — 存在著相當(dāng)數(shù)量的目標(biāo)客戶群和大量的潛在客戶群，主某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 要為想換房和進(jìn)行二次置業(yè)的中高收入家庭，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、外出務(wù)工人員回城購(gòu)房者，還有少量投資型客戶。 “十 五”期間商品房開工、竣工、銷售面積增長(zhǎng)表 （二） 2020— 2020年 某某 縣商品房審批統(tǒng)計(jì) 某某 縣 2020 年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)單位 建設(shè)地點(diǎn) 審批時(shí)間 層次 面積 （ m2） 1 恒藝花園 某某 恒基建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 山谷路 元、 5 八層 1402468101214162020 2020 2020 2020 2020開工面積竣工面積銷售面積某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 2 某某 商城 騰達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 縣城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 元、 16 七層 3 天弘商貿(mào)市場(chǎng) E棟 江西天弘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 工農(nóng)兵大道 8 八層 4 天弘商貿(mào)市場(chǎng) D棟 江西天弘 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 8 六層 5 天弘商場(chǎng) A、 B 棟 江西天弘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 8 五層 6 門面 —— 商住樓 江西南昌實(shí)業(yè)有限公司 某某 縣糧油副食品公司 下解放路 11 六層 7 綜合樓 泰興公司 中山路 30 五層 8 南天大廈 深圳春庚公司 某某 分公司 解放路 25 六層 9 廣場(chǎng)大廈 西昌實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 工農(nóng)兵大道 16 六層 10 勝利大廈 江西國(guó)泰房地產(chǎn) 開發(fā)公司 某某 分公司 勝利路 9 六層 11 泰豪商城 福建省福清市宏信房地產(chǎn) 開發(fā)公司 某某 分公司 工農(nóng)兵大道 1 7 六層 12 農(nóng)資大廈 豐城九九房地產(chǎn)開發(fā)公司 某某 分公司 中山路 1 12 六層 13 昌盛大樓 江西西昌實(shí)業(yè)有限公司 下解放路 1 20 六層 合 計(jì) 某某 縣 2020 年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 建設(shè)單位 項(xiàng)目名稱 批準(zhǔn)時(shí)間 建筑面積 （ m2） 總造價(jià) (萬(wàn)元 ) 1 華建置業(yè)有限公司 華勝樓 1152 30 2 西昌實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 華盛大廈 1900 68 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 3 江西億泰置業(yè)有限公司 江南大市場(chǎng) A2 2592 97 4 江西億泰置業(yè)有限公司 江南大市場(chǎng) A A1A12 2592 97 5 江西億泰置業(yè)有限公司 A1 棟 5381 202 6 江西億泰置業(yè)有限公司 江南大市場(chǎng) A9 3591 135 7 江西億泰置 業(yè)有限公司 江南大市場(chǎng) A4— A8 2517 95 8 江西億泰置業(yè)有限公司 江南大市場(chǎng) A13— A15 1368 9 某某 實(shí)業(yè)有限公司 某某 花園新城 12140 438 10 南昌榮昌商品房開發(fā)公司 榮泰福邸 2600 90 11 江西勝康置業(yè)有限公司 升泰花園 4080 138 12 江西豐澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新華大廈 9000 320 13 江西新華房地產(chǎn)有限責(zé)任公 司 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) A棟 3200 80 14 江西國(guó)泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南方大廈 2100 15 江西 某某 實(shí)業(yè)有限公司 某某 花園別墅（ 38 棟） 10800 380 16 江西新都置業(yè)有限公司 江南大市場(chǎng) A3A、 A3B 5617 210 17 某某 金龍房地產(chǎn)有限公司 佳寶花園 4800 180 18 江西優(yōu)氏實(shí)業(yè)有限公司 某某 分公司 農(nóng)機(jī)市場(chǎng) 4000 160 19 某某 新紀(jì)元 實(shí)業(yè)有限公司 廣場(chǎng)花園 4100 170 20 江西欣誠(chéng)實(shí)業(yè)有限公司 某某 愛國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司 城東市場(chǎng) B 棟、 C1 棟 6100 244 合 計(jì) 89630 某某 縣 2020 年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 建設(shè)單位 項(xiàng)目名稱 層 建筑面積 總造價(jià) 批準(zhǔn)時(shí)間 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 次 （ m2） (萬(wàn)元 ) 1 華建置業(yè)有限公司 澄江企業(yè)大樓 六 3400 130 .24 2 江西 某某 實(shí)業(yè)有限公司 澄江河改造飲食街 三 14389 480 3 江西欣誠(chéng)實(shí)業(yè)有限公司 某某 愛國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司 城東市場(chǎng) A棟 六 6000 218 4 江西富瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司 富瑞花園 六 53000 2020 5 騰達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 摩托車城二期 五 4000 6 某某 縣房管局 西昌樓 七 4310 7 吉水文水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工行東風(fēng)分理處商住樓 六 1370 8 吉水文水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工 行澄江儲(chǔ)蓄所商住樓 六 800 32 合 計(jì) 87269 某某 縣 2020 年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 建設(shè)單位 工程名稱 層次 /結(jié)構(gòu) 建筑面積 （ m2） 工程造價(jià) （萬(wàn)元） 審批日期 1 江西萬(wàn)豐房地產(chǎn)開發(fā)公司 某某 商貿(mào)城 A、 B、 C、 D 六層 /框混 1900 2 江西萬(wàn)豐房地產(chǎn)開發(fā)公司 某某 商貿(mào)城 E、 F 六層 /框混 1275 3 某某 縣人民武裝部 商住樓 六層 /框混 2800 120 4 華建置業(yè)有限公司 云天公寓 六層 /磚混 2480 94 5 某某 房地產(chǎn)開發(fā)公司 昌泰安置大樓 六層 /磚混 2324 88 6 某某 縣房改辦 君悅花園 六層 /磚混 7500 285 7 吉安泰然汽運(yùn)公司 住宅樓 六層 /框混 7368 300 8 吉安廬陵房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑公司安置樓 七層 /磚混 3914 160 9 吉安廬陵房地產(chǎn)開發(fā)公司 煙草公司安置樓 七層 /磚混 2742 110 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 單位:x標(biāo)年份y 標(biāo)萬(wàn)平米 024681012142020 2020 2020 2020 202010 愛國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司 文苑公寓 六層 /框混 2288 11 江西玉泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 靜雅花園 六層 /磚混 7500 285 合 計(jì) 某某 縣 2020 年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 建設(shè)單位 工程名稱