【正文】 理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂(lè)觀等劣勢(shì)。企業(yè)無(wú)不良信用記錄，2002年經(jīng)工行分行審核評(píng)定信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過(guò)對(duì)借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于2002年11月29日完成評(píng)估工作。能夠有效滿足城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。14表44 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 設(shè)計(jì)規(guī)模 1 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米 56600 2 商品房銷售平方米 56600 其中：住宅平方米 42100 服務(wù)用房平方米 4195 汽車庫(kù)車位平方米 10305 Ⅱ 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬(wàn)元 43456 2 開發(fā)產(chǎn)品投資 萬(wàn)元 43456 其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 2089 資金籌措 萬(wàn)元 43456其中：資本金 萬(wàn)元 8300 借款 萬(wàn)元 15000 4 經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元 13550 年平均 5 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 萬(wàn)元 745 年平均 6 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 8691 年平均 7 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 2904 年平均 8 所得稅 萬(wàn)元 958 年平均 9 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 1946 年平均 10 土地增值稅 萬(wàn)元 1210 年平均 Ⅲ 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 商品房投資利潤(rùn)率 % 商品房投資利稅綠 % 商品房資本金凈利潤(rùn)率 % 全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)% 全部投資投資回收期(所得稅前)年 全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)% 全部投資投資回收期(所得稅后)年 資本金內(nèi)部收益率 % 長(zhǎng)期借款償還期(房地產(chǎn)投資)年 貸款期起 附表41 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng)目 金額 說(shuō)明 1 開發(fā)建設(shè)投資 43456 土地費(fèi)用 16570 前期工程費(fèi) 532 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1379 建筑安裝工程費(fèi) 19409 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 582 銷售費(fèi)用 970 開發(fā)期稅費(fèi) 368 其他費(fèi)用 206 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1351 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2089 2 經(jīng)營(yíng)資金項(xiàng)目總投資 43456 開發(fā)產(chǎn)品成本 43456 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金 附表42 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 總投資 43456 7910 20955 9792 4214 585 自營(yíng)資產(chǎn)投資 自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營(yíng)資金 開發(fā)產(chǎn)品投資 43456 7910 20955 9792 4214 585 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 41367 7910 20675 9130 3450 203 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2089 280 662 764 382 2 資金籌措 43456 資本金 8300 4980 3320 預(yù)售收入 13515 2924 5792 4214 585 預(yù)租收入 其他(股東貸款)6641 2930 3711 借款 15000 11000 4000 固定資產(chǎn)投資人民幣借款 15000 11000 4000 自營(yíng)資產(chǎn)投資人民幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 15000 11000 4000 自營(yíng)資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資外幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營(yíng)資金人民幣借款 16附表43 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 可銷售面積(㎡)56600 7861 26203 22537 (元/㎡)10799 11466 12964 銷售比例(%)100 14 46 40 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 營(yíng)業(yè)稅 3387 212 878 1266 739 292 城市維護(hù)建設(shè)稅 237 15 61 89 52 20 教育費(fèi)附加 102 6 26 38 22 9 3 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 4 商品房銷售凈收入 57975 3605 15005 21688 12661 5016 附表44 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 租房收入 自營(yíng)收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資產(chǎn) 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 55933 7910 21539 12849 8934 3414 1287 固定資產(chǎn)投資(方向稅) 開發(fā)產(chǎn)品投資(不含財(cái)務(wù)費(fèi)41367 7910 20675 9130 3450 203 用) 經(jīng)營(yíng)資金 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 3726 233 966 1393 813 321 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 6048 406 1597 2239 1300 506 土地增值稅 4791 225 1156 1852 1089 460 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 11816791017295 4720 16385 11360 4556 累計(jì)凈現(xiàn)金流量791025205204854100 7260 11816 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 16608791017070 5875 18238 12458 5016 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量79102498019105867 11592 16608 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率(FIRR)% % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)2868 134 投資回收期(年) 基準(zhǔn)收益率(Ie)% % 17附表45 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(資本金)單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 74390 4244 24209 25319 14774 5843 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 租房收入 自營(yíng)收入 其他(回收股東貸款)6641 6641 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 58508 7910 10842 9628 17386 11407 1334 資本金 8300 4980 3320 預(yù)售(租)收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資 13515 2924 5792 4214 585 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 所得稅 4791 225 1156 1852 1098 460 長(zhǎng)期借款本金償還 150007500 7500 流動(dòng)資金借款償還 短期借款本金償還 其他(股東貸款)6641 2930 3711 職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 凈現(xiàn)金流量 1588279106598 14581 7933 3366 4509 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量791014508 73 8007 11373 15882 計(jì)算指標(biāo) 內(nèi)部收益率(FIRR)% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)5879 基準(zhǔn)收益率(Ie)% 18附表46 損益表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 經(jīng)營(yíng)收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 商品房銷售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 房地產(chǎn)租金收入 自營(yíng)收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 43456 2924 11503 16074 9333 3622 商品房經(jīng)營(yíng)成本 43456 2924 11503 16047 9333 3622 出租房經(jīng)營(yíng)成本(攤銷)3 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 4 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 5 自營(yíng)部分折舊、攤銷 6 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 8 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 9 利潤(rùn)總額 14519 681 3503 5613 3328 1394 10 彌補(bǔ)以前年度虧損應(yīng)納稅所得額 14519 681 3503 5613 3328 1394 12 所得稅 4791 225 1156 1852 1098 460 13 稅后利潤(rùn) 9728 456 2347 3761 2230 934 職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金 486 23 117 188 112 47 儲(chǔ)備基金 778 36 188 301 178 75 企業(yè)發(fā)展基金 973 46 235 376 223 93 14 加：年初未分配利潤(rùn) 351 2158 2527 2122 15 可供投資者分配利潤(rùn)351 2158 5054 4244 2841 應(yīng)付利潤(rùn) 7490 2527 2122 2841 A方 749 253 212 284 B方 6666 2249 1889 2529 C方 75 25 21 28 17 年末未分配利潤(rùn) 2527 2122 351 2158 19附表47 長(zhǎng)期借款還本付息估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 長(zhǎng)期借款償還 年初借款本息累計(jì) 11000 15000 7500 本金 11000 15000 7500 建設(shè)期利息 本年借款 15000 11000 4000 本年應(yīng)計(jì)利息 2089 280 662 764 382 本年還本付息 280 662 8264 7882 還本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 年末借款本息累計(jì) 11000 15000 7500 2 房地產(chǎn)投資人民幣借款 年初借款本息累計(jì) 11000 15000 7500本金11000 15000 7500建設(shè)期利息 本年借款 15000 11000 4000 本年應(yīng)計(jì)利息 2089 280 662 764 382 本年還本付息280 662 8264 7882還本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 年末借款本息累計(jì) 11000 15000 7500 3 還本資金來(lái)源 456 8514 24504 27981 4556 上年余額 456 8514 17004 攤銷 折舊 利潤(rùn) 369 可利用售房收入 456 8057 15621 10978 4556 其他 4 償還等額還款本金 7500 7500 5 償還長(zhǎng)期貸款本金能力 456 8517 4556 17004 20481 6 長(zhǎng)期借款償還期(年)5 20附表48 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 資金來(lái)源 97690 7910 22275 21568 25319 14774 5843 商品房銷售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 房地產(chǎn)租金收入 自營(yíng)收入 自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款 自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款 房地產(chǎn)投資借款 15000 11000 4000 短期借款 資本金 8300 4980 3320 其他(股東貸款)6641 2930 3711 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運(yùn)用 87639 7910 21842 20269 19913 13530 4175 自營(yíng)固定資產(chǎn)投資(方向稅) 自營(yíng)固定資產(chǎn)建設(shè)期利息 房地產(chǎn)投資(財(cái)務(wù)費(fèi)用)43456 7910 20955 9792 4214 585 經(jīng)營(yíng)資金 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3726 233 966 1393 813 321 土地增值稅 6048 406 1597 2239 1300 506 所得稅 4791 225 1156 1852 1098 460 應(yīng)付利潤(rùn) 7490 2527 2122 2841 自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償還 自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款償還 房地產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償還 15000 7500 7500 償還其他應(yīng)付款(股東貸款)6641 6641 短期借款本金償還 職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 盈余資金 10051 433 1299 5406 1244 1668 4 累計(jì)盈余資金 433 1732 7138 8383 10051 21附表49 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 1 資產(chǎn) 7910 26374 25963 19509 12005 10051 流動(dòng)資產(chǎn)總額 7910 26374 25963 19509 12005 10051 應(yīng)付帳款 存貨 7910 25941 24230 12370 3622 其中：在建開發(fā)產(chǎn)品 7910 25941 24230 12370 3622 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金 433 1732 7138 8383 10051 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 7910 26374 25963 19509 12005 10051 流動(dòng)負(fù)債 2930 6641 3 應(yīng)付帳款 2930 6641 短期借款 借款 11000 15000 7500 經(jīng)營(yíng)資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 11000 15000 7500 負(fù)債小計(jì) 2930 17641 15000 7500 所有者權(quán)益 4980 8733 10963 12009 12005 10051 資本金 4980 8300 8300 8300 8300 8300 資本金公積金 儲(chǔ)備基金 36 224 525 704 778 企業(yè)發(fā)展基金 46 280 656 879 97