【正文】 1000012000中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū)數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 36 甘井子區(qū)土地市場分析 2 0 0 5 －2 0 0 8 年甘井子區(qū)樓面均價1325 136322092336050010001500200025002020 2020 2020 2020元樓面均價06年開始成交激增， 08年成交量增幅放緩。 甘井子區(qū)成交均價在 08年 9月達到峰值。 ?泛高新園板塊： 區(qū)域成熟度高， 有一定的供應(yīng)， 受產(chǎn)業(yè)帶動，區(qū)域價值迅速提升。部分已售項目紛紛以特價房、暗折等方式應(yīng)對，部分項目降幅明顯。 ?青果公寓總計 345套，全部推出，目前銷售 72套。 ?板塊內(nèi)成交平均面積 95105㎡ ，單套價格集中在 6065萬左右。 本資料來自 47 南關(guān)領(lǐng)板塊 ?南關(guān)嶺位于大連市“十一五”期間正在規(guī)劃建設(shè)中的北部商業(yè)中心地帶。 區(qū)域未來 區(qū)域重新定位 ?區(qū)域力求重新定位：有潛質(zhì)的中高端居住區(qū)。 板塊名稱 項目名稱 08年月均銷售套數(shù) 09年月均銷售套數(shù) 成交單套面 積（㎡） 成交平均單套價格（萬元） 08年成交均價 （元 /㎡ ） 09年成交均價 （元 /㎡ ） 南關(guān)領(lǐng)板塊 南嶺花園 21 9 5745 5222 鵬輝新天居 23 25 6861 6242 本資料來自 50 價值單一 價值復(fù)合 板塊 價格 生活配套 交通 綜合評定 華南 高 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 泉水 低 中 中 中 南關(guān)嶺 中 中 中 中 椒金山 中 差 差 中下 各板塊綜合評定 基于項目地塊屬性考慮，對于甘井子北部區(qū)域的四個版塊將給予關(guān)注，因其距離較近，且供應(yīng)量體充足，競爭激烈 。 ? 09年甘井子區(qū)商品房市場量價逐漸走出 08年年末低谷，出現(xiàn)回暖跡象。 ? 中觀：整體房地產(chǎn)市場 08年下半年低迷，近期爆發(fā)式增長。 本資料來自 60 THANKS! 偉業(yè)顧問 〃 大連 。 本資料來自 57 全程競爭（重點個案） 華南 地 塊 核心競爭力： 核心位臵、商業(yè)先行；華南集團開發(fā)餐飲城 位于華南板塊核心，地理位臵優(yōu)越 北側(cè)高壓線， 影響生活品質(zhì) 地塊平整，形狀規(guī)則利于規(guī)劃 商業(yè)為主，住宅部分舒適度降低 交通方便，生活便利 開發(fā)商住宅開發(fā)經(jīng)驗不 足 優(yōu)勢 S 劣勢 W 本資料來自 58 綜述說明 本資料來自 59 ? 宏觀：以經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展、拉動內(nèi)需為主導(dǎo)，短期內(nèi)以市場自我調(diào)節(jié)為主。 ?本案需更多的鎖定地緣版塊的升級客戶，分流華南，并向北聚焦。 ?板塊內(nèi)成交單套面積集中在 6570㎡ ，單套價格集中在 3545萬元。新體育中心整個工期約４～５年。 區(qū)域概況 區(qū)域現(xiàn)狀 名稱 相關(guān)配套 商業(yè) 萬盛購物廣場、綠原超市、北市汽車城 教育 大連第 19中學(xué)、南關(guān)嶺小學(xué)、北華小學(xué)、姚家小學(xué) 醫(yī)療 南關(guān)嶺地區(qū)醫(yī)院、北市醫(yī)院、社區(qū)診所 交通 8路、大連灣 青泥洼橋、姚家 興工街、祥和花園 勝利橋北 ?板塊內(nèi)人口較少，配套落后，嚴重制約板塊發(fā)展。 華南板塊 本資料來自 45 華南板塊 ?價格相對穩(wěn)定，但在大勢影響下受周邊板塊沖擊明顯，整體去化速度較慢。 ?作為限價房板塊，價格優(yōu)勢明顯；與 08年相比， 09年成交均價略有上漲。 ?椒北板塊是最早出現(xiàn)價格戰(zhàn)的板塊。 ?機場板塊： 未來持續(xù)供應(yīng)量大 ，區(qū)域發(fā)展迅速，升值潛力大。 ?成交量的激增并未帶動整體價格大幅上揚，甘井子區(qū)目前依舊以低價沖擊購買。 202014月大連市各區(qū)住宅銷售均價 甘井子區(qū)的房地產(chǎn)起步較其他三個區(qū)較晚，產(chǎn)品以中低端項目為主，個別品牌開發(fā)商的進入使得部分板塊的競爭激烈，同時產(chǎn)品品質(zhì)也得以提高。 本資料來自 34 “西拓北進 ” 的戰(zhàn)略要地，迎來了房地產(chǎn)發(fā)展的高潮期 工業(yè)項目 14個，總投資約 ；以做大做強重大技術(shù)裝備高端項目，促進產(chǎn)業(yè)集聚為重點 商貿(mào)旅游項目 16個，總投資約 元 ； 社會事業(yè)項目 5個，總投資約 億元 房地產(chǎn)項目 13個，總投資約 ； “三新 ” 工程項目 7個，總投資約。地形西南部寬，東北部窄。二手房市場的繁榮對于以剛性需求為主導(dǎo)的甘井子區(qū)沖擊最大。 ?市場大量存量入市，市場階段性轉(zhuǎn)暖。 數(shù)據(jù)來源：大連市國土房屋局 本資料來自 25 大連 09年 14月土地市場分析 甘井子區(qū), 1 20. 64未來計劃供應(yīng),中山區(qū), 3 1西崗區(qū), 6 .34地塊名稱 拆遷戶數(shù) 規(guī)劃占地面積 規(guī)劃建筑面積 （戶） （平方米） （平方米） 黃河路南側(cè)改造地塊 173 5540 28700 香沙街南側(cè)改造地塊 176 4300 14800 沙能街東側(cè)改造地塊 182 6700 22000 劉家橋小學(xué)北側(cè)地塊 265 15000 54000 升平街 10－ 12號地塊 86 2125 13700 新建小學(xué)南北側(cè)地塊 132 9000 15000 交通大學(xué)家屬樓地塊 226 11000 45000 大慶街地塊 1950 91800 247930 星海街 88號地塊 41 3180 8460 水源南巷地塊 334 15400 48140 淮海街西側(cè)地塊 327 38200 194500 中山區(qū)長江路沿線地塊 1286 46000 88337 合計 5178 248245 780567 09年計劃拆遷地塊 ?09年大連市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)計劃（占地面積）共計 350萬平（調(diào)整后）， 14月土地成交 萬平，占 09年土地供應(yīng)計劃的 47%。 ?去化量下降但價格持續(xù)攀升，整體市場存有較大風險。 ? 甘井子區(qū)成交占比巨大，迅速推進城市化進程。 本資料來自 18 小 結(jié) ? 05年開始大連市整體經(jīng)濟環(huán)境良好，房地產(chǎn)業(yè)進入高速發(fā)展期，各主要指標增長明顯?？⒐っ娣e在 0 08年達到高峰。 ?整體金融危機有一定影響，但投資者對于大連市場的房產(chǎn)投資熱情不減。 ? 地鐵 1號線將正式開工，交通配套的完善將推進沿線物業(yè)的價值提升。 ? 政府救市以“放松”和“鼓勵”為主，前期主要針對“中低價位、中小套型”，現(xiàn)階段 有鼓勵投資的苗頭傾向。 解 讀： ： ?“ 采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。 ? 降低資本金比例，釋放了明確的鼓勵投資、刺激市場信心的信號。 本資料來自 6 政策 主要內(nèi)容 首付比例 2020年 10月 27日起，居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為 20%(原為 30%)。 從 2020年 10月 15日起 下調(diào) 存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 。 2020年 10月 8日 從 2020年 10月 9日起 下調(diào) 一年期人民幣存貸款基準利率各 。 ? 部分政策逐步放松，利好多于利空。 ? 降低稅費，降低購房成本，刺激成交。 數(shù)據(jù)來源：政府公布 本資料來自 9 3月 5日上午 9時，十一屆全國人大二次會議在人民大會堂開幕 ,國務(wù)院總理溫家寶作 《 政府工作的報告 》 ,報告對 2020年進行了總結(jié)，并對 2020年工作任務(wù)做了綱要性闡述。 ? 建設(shè)保障性住房已成為基本國策?！皷|聯(lián)路”的竣工將進一步 改善項目所在區(qū)域的出行狀況。 ?城市經(jīng)濟快速發(fā)展，宏觀環(huán)境利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 大連市經(jīng)濟環(huán)境分析 數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計局 本資料來自 16 大連市房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析 房屋施工面積與竣工面積05001000150020002500300035002020 2020 2020 2020房屋施工面積（㎡） 房屋竣工面積（㎡）商品房銷售面積與施工面積020040060080010002020 2020 2020 2020商品房銷售面積（㎡） 商品房銷售額（億元）施工面積自 05年開始連續(xù)增長。 數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計局 ?在 08年全國主要城市房價下跌的大環(huán)境下，大連市商品房成交均價依舊保持了 20%以上的增長，雖然增幅放緩，但整體市場向好。 大連市土地供應(yīng)狀況01002003004005006007002020 2020 2020 2020 4 0 . 0 0 % 2