北京商業(yè)地產(chǎn)白皮書-資料下載頁
2025-08-03 01:02本頁面
【正文】 群大量增加，導(dǎo)致人均商業(yè)面積下降。 通過以上3個圖中北京各區(qū)域人均商業(yè)面積的變化可以看出本區(qū)域商業(yè)的發(fā)展程度，是否具有投資價值。 通過上圖的不同階段變化對比中，北京商業(yè)發(fā)展很不均衡，朝陽、海淀作為中央商務(wù)區(qū)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)由于消費潛力大，因此商業(yè)項目的數(shù)量和面積呈快速增長階段；而東西崇宣四區(qū)作為老商業(yè)區(qū)則由于城市規(guī)劃的原因增量變化不大、呈穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢；豐臺、石景山和遠郊區(qū)則由于地理位置的制約，商業(yè)項目的數(shù)量和面積雖有所增加，但仍不太明顯，有很大空間。 在上圖中可以看出朝陽區(qū)的商業(yè)項目連年增加，商業(yè)面積不斷增多，一方面表明開發(fā)商意識到商業(yè)缺乏，商業(yè)投資前景良好；另一方面也預(yù)示商業(yè)出現(xiàn)了過度開發(fā)，風險加大，這可以從人均商業(yè)面積的對比中看出。 各區(qū)開發(fā)商個數(shù)與項目數(shù)的對比分析 注：在先進國家，由少數(shù)開發(fā)商開發(fā)大多數(shù)商業(yè)項目，表明了其開發(fā)經(jīng)驗豐富，開發(fā)資金實力雄厚，商業(yè)市場發(fā)展成熟。通過此項的對比分析可以說明北京市場商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的成熟程度。 根據(jù)上圖可以看出目前在北京商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場中，300多個商業(yè)項目有300多個開發(fā)商，開發(fā)商與項目數(shù)的比例約1：1，數(shù)量比例如此之高，說明北京商業(yè)地產(chǎn)市場還沒有完全成熟，開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗還略顯不足。 在圖中可以看出東西崇宣四區(qū)基本上是一個開發(fā)商做一個項目，說明該區(qū)域開發(fā)商的實力比較弱一些，資金實力不是很充足；而朝陽、海淀等則有開發(fā)商做多個項目，表明大集團式的開發(fā)模式已經(jīng)到來，發(fā)展商的開發(fā)經(jīng)驗越來越熟練，資金實力越來越雄厚，品牌價值已經(jīng)得到提高。 各區(qū)租售形式對比分析（租為主；售為主；只租不售；只售不租) 通過對北京市20042005年底新增的367個商業(yè)項目的租售形式進行調(diào)查，分析出現(xiàn)開發(fā)公司的普遍開發(fā)心理，他們的資金實力，和對商業(yè)經(jīng)營的專業(yè)程度。以下分別對北京市總體市場和各區(qū)市場進行的數(shù)據(jù)分析。 北京市商業(yè)項目租售形式對比分析 %，%，%，%，%，%。如圖表所示： 通過此數(shù)據(jù)表分析，北京商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在所開發(fā)項目中，有六成開發(fā)商是以銷售為目的，這反映出北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還不夠成熟，大多數(shù)開發(fā)商還只是以通過出售產(chǎn)權(quán)，達到盡快資金回籠。其中相當一部分開發(fā)商為了促進銷售以及帶動整體商業(yè)圈的形成，都采取幫助業(yè)主招商的形式，而缺少對商業(yè)運營的能力，無法依靠合理的商業(yè)運作，獲取穩(wěn)定的租金收益，還有少量項目采取整體銷售，多是寫字樓的底商，這樣規(guī)劃使商鋪經(jīng)營權(quán)比較集中，同時決定最終回報率是否可觀。 各區(qū)商業(yè)項目租售形式對比分析 在對每個區(qū)的租售形式調(diào)查中，分析出由于地理位置和區(qū)域特性等因素方面的影響，促使開發(fā)商所做出的開發(fā)目的。由于豐臺、石景山、崇文、宣武這些區(qū)域的商業(yè)量非常少，為使其數(shù)據(jù)達到精確，按其地理位置共劃分為五大區(qū)域。如圖表所示： 朝陽區(qū)商業(yè)項目：%，%，%，%，%，%； 海淀區(qū)商業(yè)項目：%，%，只租不售：%，%，%。 東城/西城商業(yè)項目：%，%，%，%，%； 崇文/宣武商業(yè)項目：%，%，%，%，其中開發(fā)商售完替業(yè)主招商的占25%； 豐臺/石景山商業(yè)項目：%，%，%； 通過以上分析，崇文/宣武區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)多是只售不租，豐臺和石景山區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量較少，采取租賃方式的最多，而對于海淀、東城/西城這些商業(yè)氣氛比較濃厚的地方，開發(fā)商做出自身運營打算的比例也非常高，也就反映出，在商圈很成熟、寸土寸金的商業(yè)地帶，開發(fā)商才不舍得把產(chǎn)權(quán)出讓，通過自身運營而獲取穩(wěn)定的租金收益。23 / 23
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