【正文】 1 白云項目實施案 產(chǎn) 品 篇 2 白云市場項目定價策略及收益核算 一、 項目各層業(yè)態(tài)分布： 樓層 主題 商品種類 鋪位 首層 精品小百貨 飾品、化妝品、眼鏡、時尚小百貨、文化用品、工藝禮品 6 ㎡ 2 層 時尚女裝 時尚青年女裝、休閑女裝 8 ㎡ 3 層 品位服裝 女裝＋男裝＋中老年年＋童裝，正裝、職業(yè)裝（具有小品牌） ㎡ 4 層 鞋、箱包，床上用品、軟性家居用品 ㎡ 5 層 餐飲 健身房？目前 5層商業(yè)業(yè)態(tài)形式未能敲定 備注 ，例如麥 當(dāng)勞； ，增強市場整體綜合性與休閑娛樂功能，如：美甲、足療、美容、美發(fā)、休閑吧、明星貼紙、紋身、藝術(shù)造型等（ 8%）， 租金為 6 元 /平米 /天（使用面積）； ； 二、 產(chǎn)品分析 1. 產(chǎn)品賣點分析 ? 品牌商業(yè)的優(yōu)勢 1) 白云市場老品牌和知名度已深入人心， 消費群體的認(rèn)同感與忠誠度比較高 2) 投資商是國內(nèi)知名的、品牌地產(chǎn)投資商－首創(chuàng)集團，利用其品牌優(yōu)勢可增加置業(yè)者與投資者的信心 3) 白云市場經(jīng)過 10 年的運作積累，在區(qū)域內(nèi)具備一定的號召力 ? 消費潛力優(yōu)勢 1) 白云市 場的商圈輻射范圍較廣，北到朝陽路，南到京通快速路；西起慈云寺橋，東至管莊地帶 3 2) 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛濃厚，泰資的 易初蓮花、日資華堂、蘇寧電器商城、大中電器等著名商業(yè)機構(gòu)則紛紛在朝陽路入駐，而歐德隆等大型連鎖機構(gòu)也在朝陽路尋找合適的店面；并且沿線住宅項目發(fā)展商也熱衷商業(yè)的建設(shè)，興隆家園 2萬平米商業(yè)街、朝陽園 2萬平米的商業(yè)、朝陽無限 2． 5 萬平米韓 SHOW商城、住邦 2020 二期 3萬平米的商業(yè)、 1． 2 萬平米瑞豐市場，及財滿街的 700 米內(nèi)廊商業(yè)街都在建設(shè)中 3) 周邊消費能力及支撐程度：最低的有效消費能力可達(dá)到 20 萬以上，而未來 5年內(nèi)，可增長到 40 萬人 4) 主力商品消費群體是針對 18－ 35 歲年輕時尚消費群體，而這部分目標(biāo)消費群體來源于周邊新建社區(qū)的 20 萬的新住戶和周邊高校（廣院、二外等） 6 萬的在校學(xué)生 ? 軟硬配套優(yōu)勢 硬性支持： 1) 市政道路大力整治。新白云座落在朝陽路上，橫向北，動臨東五環(huán)，加之規(guī)劃中的城市地鐵 6 號線，區(qū)域交通非常方便易達(dá)，并且朝陽有朝陽北路，南有京通快速路，十一條公交線路可抵達(dá)本案，縱向西有東四環(huán)路在今年下半年開始將繼續(xù)東擴，屆時，朝陽路全線將實現(xiàn)雙向六車道的道路標(biāo)準(zhǔn) 2) 新白云的建筑外觀更加時尚而有文化內(nèi)涵 3) 北面的文化廣場設(shè) 計有不同風(fēng)格的雕塑、小品、園藝花壇，并沿街道設(shè)置了休閑座椅，為購物者提供了一流的休閑環(huán)境； 軟性支持： 1) 賣場內(nèi)部規(guī)劃業(yè)種明晰，人流動線合理，各功能區(qū)整體統(tǒng)一又各具風(fēng)格 2) 營造商場的購物環(huán)境，市場的靈活經(jīng)營模式 3) 商戶入市采用嚴(yán)格的添表、實地考察制度和措施，提高市場整體商戶形象 4) 市場采取統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理 5) 增加下午五點以后的黃金購物時間，終于讓 新白云 實現(xiàn)晚上接待上班族的夢想，增加的幾倍客流也定會給商戶帶來數(shù)倍的收益 6) 別具特色商鋪裝修配套服務(wù)，為各商戶解決后顧之憂，并可按商戶要求設(shè)計個性鋪位 4 ? 時間優(yōu)勢 1) 本項目目前 為現(xiàn)樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業(yè)風(fēng)險 2) 與周邊市場相比更具有競爭力，是最早投入使用的市場，并且其營業(yè)模式和建筑外觀在未來 5 年內(nèi)都不會淘汰 2. 客戶群體分析 對于產(chǎn)權(quán)銷售，由于采用 3年首付返租銷售方式，降低了入市門檻，我們預(yù)計 50%以上為商戶（自營者）而投資客也占居了 50%的比例。 我們希望通過媒體的強勢炒作，制作了一個“全民商鋪投資運動”，并且在投資客中 90%的絕大部分不是專業(yè)投資者，而是只是外資企業(yè)主管、白領(lǐng)、事業(yè)單位灰色收入不菲的管理人員等。 3. 產(chǎn)品定位 “新白云 PLAZA 時尚基地 ”是為追求個性的時尚青年人營造的購物、休閑、娛樂、美食、聚友的“產(chǎn)權(quán)式賣場”。 從國內(nèi)外先進(jìn)大型綜合商城的經(jīng)營模式來看，小業(yè)主自主經(jīng)營的負(fù)面影響太大，由于小業(yè)主自主經(jīng)營，必然造成商城經(jīng)營品種雜亂，經(jīng)營檔次底，管理混亂的嚴(yán)重問題，這對一個大型商城的發(fā)展是有百害而無一利的。由商場經(jīng)營管理公司統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營已成為國內(nèi)外大型綜合商城發(fā)展的必然趨勢，也只有在統(tǒng)一經(jīng)營的情況下才能保證商城持久經(jīng)營的品牌化和國際化。只有保證商城的整體經(jīng)營利潤，才能最大限度的保證小業(yè)主的投資回報，所以新白云采用市場統(tǒng)一經(jīng)營管理模式。在目 前銀行儲蓄利率低，投資股票風(fēng)險高，投資住宅回報小的現(xiàn)實情況下，投資各種硬件指標(biāo)俱佳的大型綜合購物市場，憑借其品牌的經(jīng)營，規(guī)范的管理，高額的回報，尤其對投資型客戶來說，無疑是一個明智的選擇。 4. 產(chǎn)品如此定位的原因 a) 政府政策性區(qū)域規(guī)劃指導(dǎo)， 隨著北京市政府城市東移計劃及 CBD 東擴計劃的實施， 朝陽路、朝陽北路住宅項目 發(fā)展前景廣闊 ，必然同時造成商業(yè)潛力增加和商業(yè)氛圍增強 。 b) 區(qū)域商業(yè)環(huán)境已成熟、成型，朝陽路上目前大型商業(yè)物業(yè)有華堂商場、云柏鞋城、易初蓮花大型超市、蘇寧電器城、京客隆超市、物美超市、朝陽無限的韓 5 秀城 （ 2020 年底開業(yè)）、朝陽園的 HK100 商城 c) 周邊新老居住社區(qū)規(guī)模較大，有效消費人口可達(dá) 20 萬以上，消費者的文化層次和生活素質(zhì)越來越高，中等收入階層人口和家庭數(shù)量日益增多，人口密度增加較快，并且未來五年里常駐人口至少要翻一倍之多。 d) 目前十里堡商圈的交通承載日趨飽和，商業(yè)發(fā)展空間有限，而高井商圈因眾多發(fā)展商的市場運作原因，已與十里堡商圈有聯(lián)成一線的趨勢，高井一線（或可以叫做白云商圈）最有望具備成為朝陽路地區(qū)性商業(yè)核心的潛質(zhì)。 e) 朝陽路沿線商圈的單一商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)多年的市場磨練及經(jīng)歷，已不可能支持整個朝陽路商業(yè)的發(fā)展 ，如雪銀大廈改為蘇寧電器城，而白云市場的業(yè)態(tài)定位恰好是區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的一種有力補充，中、高檔的小商品批發(fā)市場正是目前比較稀缺的商業(yè)業(yè)態(tài)。 f) 朝陽路商圈的產(chǎn)品買賣居多，但服務(wù)消費不足；其產(chǎn)品價值挖掘充分，但附加值利用不足；消費感受、商業(yè)關(guān)系清晰明確，但文化韻味不足；所以需將大眾文化娛樂設(shè)施引入本案商業(yè)之中，加強文化娛樂服務(wù)及消費。 項目周邊物業(yè)情況統(tǒng)計表 序號 項目名稱 物業(yè)類型 總建筑面積 （萬平米） 均價 （元 /平米） 套數(shù) 人口數(shù)量 現(xiàn)狀 1 遠(yuǎn)洋天地 精裝商住公寓 10 8900 3867 11601 現(xiàn)房 2 白領(lǐng)家園 普宅 9 5600 766 2298 期房銷售率 75% 3 東岸 普宅 5800 1495 4485 現(xiàn)房銷售率 80% 4 朝陽園 精裝公寓 28 8000 1704 5112 現(xiàn)房銷售率 95% 5 朝陽無限 普宅 23 5480 1600 4800 期房銷售率 98% 6 甘露家園 普宅 3 5000 250 750 現(xiàn)房售罄 7 甘露晴苑 普宅 2 4482 200 600 現(xiàn)房售罄 8 興隆家園 普宅 60 5000 3500 10500 現(xiàn)房售罄期房 80% 9 青年匯 普宅 32 5300 2020 6000 期房銷售率 30% 10 珠江羅馬嘉園 精裝普宅 41 7100 2600 7800 現(xiàn)房銷售率 95% 11 華紡易城 普宅 50 5400 3300 9900 期房銷售率 50% 12 青年路小區(qū) 經(jīng)濟適用房 92 3800 6000 18000 現(xiàn)房售罄 13 疊彩園 精裝普宅 7 5300 150 450 現(xiàn)房銷售率 95% 14 綠島苑 普宅 11 4200 860 2580 現(xiàn)房銷售率 95% 15 新港灣 普宅 3880 600 1800 現(xiàn)房銷售率 80% 16 東領(lǐng)鑒筑 普宅 4600 608 1824 期房銷售率 50% 17 美然動力街區(qū) 普宅 16 4700 1348 4044 現(xiàn)房銷售率 95% 6 18 英郡 普宅 8 4900 400 1200 現(xiàn)房銷售率 90% 19 第五站 普宅 14 4900 900 2700 期房銷售率 50% 20 建東苑 經(jīng)濟適用房 19 3100 1500 4500 現(xiàn)房售罄 21 成品家 公寓 50 4580 4000 12020 現(xiàn)房銷售率 90% 22 東衛(wèi)城 普宅 4500 336 1008 現(xiàn)房銷售率 90% 匯總 113952 （注：人口數(shù)量按每戶三人保守計算） 從上表可以看出朝陽路沿線項目售價在 3800 元 /平米至 7000 元 /平米之間，基本都屬中檔住宅項目，對于年輕白領(lǐng)來講，價位更容易接受，并且離 CBD、國貿(mào)商圈較近 ,物業(yè)升值潛力較高，而這些新居民 購買力 和消費能力是非常 可觀 。 g) 周邊還有三所北京高等校府 首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)全校共有各類在籍學(xué)生 16017 人 。 北京廣播學(xué)院概況目前在讀學(xué)生 28000 余人。 北京第二 外國語學(xué)院各類在校學(xué)歷生 8000 余人，技術(shù)人員 600 余人。 三所高校合計 萬人，這些學(xué)生是白云項目的終端消費群體的重要組成部分之一。 h) 區(qū)域服裝、餐飲、娛樂均缺少中檔或中高檔產(chǎn)品，對市場需求較大 i) 整體商業(yè)分布欠缺規(guī)模性，尤其是市場這種業(yè)態(tài)目前區(qū)域品牌空缺 j) 與區(qū)域產(chǎn)權(quán)銷售商業(yè)略有區(qū)別，韓秀城為現(xiàn)代集團統(tǒng)一管理的商城模式經(jīng)營，財滿街商鋪分割面積較大在 200 平米以上 k) 根據(jù)本項目定位，可以充分平衡投資者、經(jīng)營者（商戶）、和最終商品消費者這三者群體之間關(guān)系 商鋪的營銷關(guān)鍵在于如何說服客戶從當(dāng)前各種各樣的投資途徑中選 擇投資商鋪。因而，投資的收益率，投資的保障性、投資增值的空間等成為了投資客最為關(guān)心的問題。 而目前投資的選擇，從現(xiàn)階段可供選擇的投資方式而言有以下幾種： 銀行存款（低收益、低風(fēng)險）；國債投資（中收益、中風(fēng)險）；股市投資（高收益、高風(fēng)險）；投資商鋪（高收益、高保值、低風(fēng)險） ：投資新白云產(chǎn)權(quán)商鋪，按現(xiàn)階段該區(qū)域