【正文】 因素乘以 至 的系數(shù)） 4. 各層面積指標(biāo) 樓層 建筑面積（平米） 使用面積（平米） 使用率 首層（ 含手機(jī)店、傻兒火鍋面積） 4082 2020 50% 首層（ 不含手機(jī)店、傻兒火鍋面積） 50% 2 層 3600 1950 55% 3 層 2820 1600 57% 4 層 2730 1550 57% 總計(jì) 13232 7100 均使用率 % 特色服務(wù)型產(chǎn)品業(yè)態(tài) 580 比例為建面的 8％， 2 至 4層分配面積各為 200 平 11 米，在實(shí)施中會(huì)根據(jù)實(shí)際情況略有調(diào)整 五、 收益核算分析（各項(xiàng)銷售方式都以理想狀態(tài)核算） 注 : 將首層原手機(jī)店、傻兒火鍋等東區(qū)商戶面積不計(jì)算在內(nèi)，首層使用面積為 平米。 首付返租比較及收益情況 （原首層手機(jī)店等商鋪面積不計(jì)算在內(nèi)） 以標(biāo)準(zhǔn)鋪位 8 平米為例，具體大小及價(jià)款會(huì)相應(yīng)增減 樓層 產(chǎn)權(quán)售價(jià)（ 萬(wàn)元 /平米） 產(chǎn)權(quán)總價(jià) （萬(wàn)元） 首付 年回報(bào)率8% 租金 （元 /天 /平米） 年租金 2 年返租首付 3 年返租首付 首層 12 2 層 11 3 層 4 層 8 （注：各層鋪位的單價(jià)根據(jù) “金角銀邊” 會(huì)乘以 至 的系數(shù)） 2 年首付返租第一年收益＝ －（ 2 ）＋ ＝ 2 年首付返租第二年收益＝ 2 年首付返租合計(jì)＝ 億元 3 年首付返租第一年收益＝ －（ 3 ）＋＋ ＝ 3 年首付返租第二年收益＝ 3 年首付返租第三年收益＝ 3 年首付返租合計(jì)＝ （ 8％的返租回報(bào)和部分租金收益有差價(jià)）。 我方建議采用方案 1 的組合銷售模式，其三種銷售方式的比例關(guān)系，在實(shí)際銷售中會(huì)有不同比例的微調(diào)，但大原則不變，開(kāi)發(fā)商控制接近 60%的產(chǎn)權(quán)。 18 白云項(xiàng)目 推 廣 篇 19 一、 概念提煉 “新白云 PLAZA 賣場(chǎng) ”是為綜合性商品市場(chǎng)，它為區(qū)域內(nèi)大眾消費(fèi)群體營(yíng)造一個(gè)購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、聚友的活動(dòng)賣場(chǎng)。整個(gè)銷售過(guò)程以“產(chǎn)權(quán)式賣場(chǎng)”所形成的大氣魄、大氣勢(shì)來(lái)帶動(dòng)銷售，整體表現(xiàn)為以“項(xiàng)目形象”帶動(dòng)“項(xiàng)目銷售”。作為符合中國(guó)國(guó)情的 “產(chǎn)權(quán)式賣場(chǎng)”，它一方面通過(guò)產(chǎn)權(quán)分割，把權(quán)益分散給了小業(yè)主擁有，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，迅速回籠了大量資金；另一方面，又通過(guò)國(guó)際型商場(chǎng)或品牌經(jīng)營(yíng)管理公司的專業(yè)經(jīng)營(yíng)，保證了大型商城的統(tǒng)一的、多元化的、高檔次的高效運(yùn)作，也為小業(yè)主獲得豐厚的經(jīng)營(yíng)回報(bào)提供了保證。 種種跡象表明，“產(chǎn)權(quán)式賣場(chǎng)”具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，它結(jié)合國(guó)際化商城先進(jìn)的投資模式和經(jīng)營(yíng)模式為一體，必將引領(lǐng)中國(guó)全新的商業(yè)營(yíng)銷投資理念，開(kāi)創(chuàng)地產(chǎn)投資新紀(jì)元。 無(wú)論從物業(yè)定位上，還是形象定位上，我們都力求提高“新白云 PLAZA”賣場(chǎng) 的物業(yè)檔次，使其能夠在與其他在售商業(yè)市場(chǎng)嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)，整體體現(xiàn)一種“傲視群雄，惟我獨(dú)尊”的感覺(jué)，一方面可彰顯物業(yè)檔次，抬高物業(yè)檔次，另一方面，可提高物業(yè)的標(biāo)識(shí)性，以便其在后期的宣傳推廣中形成市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。我們經(jīng)過(guò)反復(fù)論證，積極借鑒國(guó)外先進(jìn)營(yíng)銷理論，具有突破性的提出了“理論引導(dǎo)市場(chǎng)”的最佳營(yíng)銷模式。 本案的根本信心來(lái)源，是為了獲取最終消費(fèi)者的產(chǎn)品消費(fèi)支出作為經(jīng)營(yíng)收益來(lái)源。 ? 以朝陽(yáng)路便利的交通和易初蓮花超市的開(kāi)業(yè)興隆 勢(shì)態(tài)，來(lái)引導(dǎo)本案的區(qū)位認(rèn)知，突出位置優(yōu)勢(shì)，襯托產(chǎn)品相對(duì)于區(qū)位的商業(yè)優(yōu)勢(shì)。 ? 通過(guò)老、新白云對(duì)比，強(qiáng)調(diào)新白云不但是外立面造型的變化，更重要的是內(nèi)部不論是在業(yè)態(tài)分布、還是結(jié)構(gòu)變動(dòng)，甚至是配套特色服務(wù)上都更加追求檔次、追求品位、追求服務(wù)，與周邊臨街商鋪形成明顯對(duì)比，全面詮釋新白云是一個(gè)時(shí)尚的特色賣場(chǎng)。 ? 拔高產(chǎn)品包裝宣傳檔次，營(yíng)造中檔商業(yè)購(gòu)物賣場(chǎng)。我們希望客戶構(gòu)成的 90%以上不是專業(yè)投資者和商鋪經(jīng)營(yíng)者，但其關(guān)鍵問(wèn)題是在于是否能最大程度降低入市門檻（即首付款的問(wèn)題）。 四、 推廣主題語(yǔ) “ 新白云 PLAZA 賣場(chǎng)，成就今天創(chuàng)富時(shí)機(jī)” “ 100%產(chǎn)權(quán)銷售， 100%財(cái)富收益 ” “ 投資地產(chǎn)原始股， 買旺鋪?zhàn)约撼蔀楦话职帧? 五、 推廣手段 1. 包裝方案概念 LOGO 設(shè) 計(jì)思路及手法 應(yīng)服從本案時(shí)尚特色賣場(chǎng)的總體形象要求。 21 1) 賣場(chǎng)包裝 ? 現(xiàn)場(chǎng)布置 將整個(gè)項(xiàng)目北立面和東側(cè)圍欄搭建大型項(xiàng)目商業(yè)展示板，給參觀者一目了然的感覺(jué)。 3) DM 4) 其他宣傳工具 項(xiàng)目網(wǎng)站、手提袋、小禮品等的制作，要統(tǒng)一風(fēng)格，并充分體現(xiàn)物業(yè)的價(jià)值。 客源路線為一條是東西橫向的朝陽(yáng)路，即由西往東，即向通縣方向，以八里莊為西起端向東推移；由東往西，可以定福 莊為東起點(diǎn)向西推移，充分利用朝陽(yáng)路兩側(cè)的公交站牌和路燈設(shè)施。 2. 媒體策略 綜合考慮本案產(chǎn)品定位和客戶特質(zhì)等方面因素，建議采取以下媒體策略，并在兩個(gè)關(guān)鍵營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)上采用“集中火力，重點(diǎn)突破”的宣傳手法： 1) 主流推廣媒體： 報(bào)紙： 以《北京晚報(bào)》作為本案平面廣告投放的主要對(duì)象，以《京華》、《精品》、《信報(bào)》及《北青》和雜志作為輔助對(duì)象；非主流報(bào)廣媒體的選擇視銷售狀況和擇機(jī)而定。 4) 輔助推廣媒體： 網(wǎng)絡(luò)： 作為現(xiàn)代媒體，網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成為目標(biāo)客戶不可或缺的信息渠道，因此網(wǎng)上發(fā)布是效果較好的傳媒形式： 在知名網(wǎng)站（如： SOHU、 SINA 等）進(jìn)行新聞發(fā)布和廣告投放。建議與焦 點(diǎn)房網(wǎng)合作，發(fā)揮網(wǎng)站論壇的傳播功效。此種方式針對(duì)性較強(qiáng)，主要用于建立品牌認(rèn)知，引發(fā)目標(biāo)客戶的購(gòu)買欲望 。 表現(xiàn)形式為《項(xiàng)目海報(bào)》等，傳遞方式為郵寄或ＤＭ直投。 2. 開(kāi)業(yè)活動(dòng) 舉辦開(kāi)業(yè)活動(dòng)，能夠?yàn)轫?xiàng)目造市，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，增加商戶和投資客戶信心，營(yíng)造興隆旺市局面和氛圍。 24 推廣進(jìn)度及推廣預(yù)算細(xì)表 銷售時(shí)期 廣告類型 媒體類型 投放時(shí)間 版位 規(guī)格 價(jià)格 （萬(wàn)元） 宣傳訴求 比例 預(yù)熱期 硬廣 晚報(bào) 9 月 1 日 A2/A3 半版 /彩色 首次廣告面世，形象宣傳與樹(shù)立 % 9 月 8 日 A2/A3 通欄 /彩色 宣傳感知過(guò)程 9 月 15 日 A2/A3 通欄 /彩色 宣傳感知過(guò)程 9 月 20 日 A2/A3 半版 /彩色 開(kāi)盤前集中性預(yù)熱 9 月 23 日 A2/A3 半版 /彩色 開(kāi)盤前集中性預(yù)熱 9 月 29 日 A2/A3 半版 /彩色 開(kāi)盤前 集中性預(yù)熱 10 月 11 日 A2/A3 半版 /彩色 開(kāi)盤前集中性預(yù)熱 10 月 13 日 A2/A3 半版 /彩色 開(kāi)盤前集中性預(yù)熱 10 月 15 日 A2/A3 半版 /彩色 開(kāi)盤前集中性預(yù)熱 京華 9 月 1 日 A4—13 豎切 1/2 首次廣告面世，形象宣傳與樹(shù)立 9 月 8 日 A4—13 豎切 1/3 宣傳感知過(guò)程 9 月 15 日 A4—13 豎切 1/3 宣傳感知過(guò)程 9 月 20 日 A4—13 豎切 1/3 開(kāi)盤前集中性預(yù)熱 9 月 23 日 A4—13 豎切 1/2 開(kāi)盤前集中性預(yù)熱 9 月 29 日 A4—13 豎切 1/2 開(kāi)盤前集中性預(yù)熱 10 月 11 日 A4—13 豎切 1/2 開(kāi)盤前集中性預(yù)熱 10 月 13 日 A4—13 豎切 1/2 開(kāi)盤前集中性預(yù)熱 10 月 15 日 A4—13 豎切 1/2 開(kāi)盤前集中性預(yù)熱 信報(bào) 9 月 8 日 新聞版 通欄 /彩色 宣傳感知過(guò)程 9 月 15 日 新聞版 通欄 /彩色 宣傳感知過(guò)程 25 9 月 23 日 新聞版 通欄 /彩色 開(kāi)盤前集中性預(yù)熱 10 月 15 日 新聞版 通欄 /彩色 開(kāi)盤前集中性預(yù)熱 精品 9 月 20 日 每疊封面 通欄 /涂布 開(kāi)盤前集中性預(yù)熱 9 月 23 日 封底 半版 /豪華 開(kāi)盤前集中性預(yù)熱 10 月 11 日 每疊封面 通欄 /涂布 開(kāi)盤前集中性預(yù)熱 10 月 14 日 封底 半版 /豪華 開(kāi)盤前集中性預(yù)熱 音樂(lè)臺(tái) /交通臺(tái) 每天 6000， 4 個(gè)時(shí)段， ，積攢客戶 % 焦點(diǎn)網(wǎng) /SINA 9 月 1 日 首頁(yè)通欄 760*120 象素 30K 1 形象宣傳，積攢客戶 % 9 月 8 日 首頁(yè)通欄 760*120 象素 30K 1 形象宣傳，積攢客戶 9 月 15 日 首頁(yè)通欄 760*120 象素 30K 1 形象宣傳，積攢客戶 9 月 22 日 首頁(yè)通欄 760*120 象素 30K 1 形象宣傳，積攢客戶 9 月 24 日 首頁(yè)通欄 760*120 象素 30K 1 形象宣傳，積攢客戶 自身網(wǎng)站 9 月 1 日 2 形象宣傳，項(xiàng)目介紹，擴(kuò)充途徑 樓書 9 月 1 日 10000 份 10 元 10 銅版紙， 24P， % VCD 9 月 1 日 1000 3 目標(biāo)客戶、媒體，項(xiàng)目詳細(xì)資料 DM 9 月 1 日 100000 份 2 元 20 銅版紙 戶外 /導(dǎo)引 /圍擋 9 月 1 日 80 華堂至項(xiàng)目，形象樹(shù)立， 車身 9 月 1 日 3 個(gè)月 10 流動(dòng)宣傳，擴(kuò)大消費(fèi)群區(qū)域， 10 車 軟廣 晚報(bào) 9 月 7 日 1000 字 *6 元 項(xiàng)目感知，形象樹(shù)立 % 9 月 9 日 500 字 *6 元 項(xiàng)目感知，炒作 9 月 14 日 500 字 *6 元 項(xiàng)目認(rèn)知，客戶積累 9 月 16 日 500 字 *6 元 項(xiàng)目認(rèn)知，客戶積累 9 月 21 日 500 字 *6 元 項(xiàng)目認(rèn)知，客戶積累 9 月 23 日