【正文】 日用百貨；另一部分分為針對年輕人的“新世界青春館”，設(shè)溜冰場、售賣運動用品、少女服飾及電訊產(chǎn)品等。百盛購物中心 地理位置獨特，多吸引比較年輕到三十多歲的消費者 西三環(huán)和長安街延長線交接處 翠微商場 人流量大 周邊有很多小商業(yè) 西北城區(qū) 當(dāng)代商場 中高檔類商場 該區(qū)域亦匯集眾多銷售電子電訊產(chǎn)品的電腦城和 小商業(yè) 北部城區(qū) 北辰購物中心 北辰商品較全，針對大眾消費，中低檔類 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 61 頁 除西單、王府井是多個商場匯集的傳統(tǒng)商業(yè)中心外，北京的其它購物商場大多較為孤立； ※ 北京主要的商務(wù)區(qū) 商務(wù)區(qū)與商業(yè)區(qū)基本一致并相互影響，商務(wù)區(qū)的白領(lǐng)亦是商業(yè)區(qū)內(nèi)各大商場和娛樂設(shè)施的重要客源。無論現(xiàn)有的國貿(mào)中心，嘉里中心，還是今后的北視中心和央視大廈。新的商務(wù)和商業(yè)設(shè)施的設(shè)計和經(jīng)營內(nèi)容均應(yīng)超過現(xiàn)有國內(nèi)的所有可參照的實體，并且這樣的商務(wù)商業(yè)設(shè)施存在于 CBD 區(qū)域也是理所當(dāng)然。本項目位于 CBD 區(qū)內(nèi)，緊鄰第一使館區(qū)和朝外商業(yè)區(qū)，兼?zhèn)渖虡I(yè)環(huán)境和地理優(yōu)勢等有利條件 本項目東面有在建的“以太廣場”“光華國際”兩個項目，包括商業(yè)街、寫字樓、公寓、酒店服務(wù)式公寓、會所和文化廣場等 如何超越競爭對手，如何在已有的商業(yè)環(huán) 境中引領(lǐng)風(fēng)騷，如何使本項目既與眾不同，又具有吸引力，因此更加需要本項目在商業(yè)布局上多加考慮，獨特的商業(yè)布局和運營模式，才能讓本項目在朝陽區(qū)及北京市眾多商業(yè)中凸現(xiàn)出來 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 61 頁 2． 北京主要大型購物商場概況 朝陽區(qū) 商場 位置 商場面積 經(jīng)營特色 定位 賽特購物中心 建國門外大街地鐵口 地下 2 層 現(xiàn)代化商城之一 國內(nèi)外名牌精品和流行商品 高檔消費群體 國貿(mào)中心 地上 2 層 30， 000 平米 餐飲、娛樂健身 集購物娛樂多功能于一體 跨國公司、商社首選 光華路 地下 3 層 13， 000 平米 工藝品 CBD 標(biāo)志性高檔商業(yè) 時尚、前沿 豐聯(lián)廣場 地上 4 層 名牌時裝 餐飲 中高 檔次 朝外大街 地上 6 層 16， 000 平米 游樂天地 國內(nèi)名牌 大眾消費主體 太平洋百貨盈科店 東三環(huán) 地上 5 層 超市 小型餐飲 由高檔向中檔下滑 燕莎友誼商城 地下 1 層 22， 000 平米 超市 文化辦公 高檔次商品及消費 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 61 頁 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 61 頁 東城區(qū) 商場 位置 商場面積 經(jīng)營特色 定位 東方廣場商城 北京市中心 100， 000 平米 美食珠寶服飾 公寓、寫字樓消費者 王府井大街 18， 000 平米 逐漸向中檔次轉(zhuǎn)化 西城區(qū) 商場 位置 商場面積 經(jīng)營特色 定位 時代廣場商城 地下 2 層與地鐵相連 地上 3 層 服飾、百貨、家居、餐飲 與長安街北面西單其它商場有距離，且定位與西單消費的主要客 人的檔次亦有差距 西單商場 長安街北面 地上 5 層 百貨 主要客戶為中低消費群體，及外來旅游者 中友百貨 西單文化廣場北面 地上 9 層 百貨、餐飲 以中高檔商品為主，潮流時尚的商品多 西單 38 層為華威商場 華威設(shè)服裝、小商品、餐飲 中低消費者、年輕消費者和外地旅游者 百盛商場 交通方便 南樓 6 層 百貨 中檔 宣武區(qū) 商場 位置 商場面積 經(jīng)營特色 定位 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 61 頁 莊勝崇光百貨 宣武門地鐵口 超市 餐飲娛樂 南城、西三環(huán)居民首選 受青年人喜愛 崇 文門外大街 5 層 日用百貨 餐飲 崇文區(qū)最大商場 中關(guān)村大街 12 層 超市精品 體育健身 IT 業(yè)白領(lǐng)、經(jīng)銷商、周邊樓群居民、酒店客人 西北三環(huán) 五層 10 多大類 餐飲、娛樂設(shè)施 IT 精英 會展人員及周邊居民 翠微商場 地鐵出口 ] 地下 1 層 36， 000 平米 郵電商務(wù) 中高檔次 復(fù)興路 6 層 百貨 計算機 濃厚的商業(yè)氣氛（如周邊手機店 林 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 61 頁 高檔類：如燕莎、嘉里、國 貿(mào)，吸引人流多為高收入白領(lǐng)，周邊寫字樓人流、外國駐京人士等 大眾類：如西單、藍島、翠微、城鄉(xiāng)貿(mào)易中心，周圍多聚集針對大眾消費的攤位式商業(yè) ※ 北京的中高檔類的購物中心，經(jīng)營方式大都雷同，經(jīng)營品種大同小異，彼此無太大分別，沒有新意： 以價格促銷作為推廣和吸引人流的主要方式，沒有新意的推廣策略 以下是一些各有關(guān)機構(gòu)及學(xué)者的調(diào)查數(shù)字及有關(guān)報道，作為分析參考的依據(jù)。 2001 年 11 月，北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授蕭灼基認為，入世后 5 至 10 年中國會出現(xiàn)一個中等收入階層。 2002 年底，中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心調(diào)查顯示， %中國大陸城市居民，對目前的收入水平感到滿意 許多經(jīng)濟學(xué)家斷言，再過一、二十年，在國內(nèi)大都市里和沿海發(fā)達地區(qū)，如 北京、上海、廣州、深圳 這樣經(jīng)濟發(fā)展較快的大城市里，中產(chǎn)階層將呈幾何級數(shù)增長，成為不可忽視的社會主流群體。 中國國家相信中心有關(guān)官員最近估計 , 到 2020 年，中國大陸約有 2 億人口達到中產(chǎn)收入 資料統(tǒng)計：中國大陸 10 大城市中，早兩年人均收入北京已達 3， 000 美元，人均可支配收入已達 11， 577 元 調(diào)查顯示，根據(jù)國際通用的恩格爾系數(shù)衡量（即食品支出占消費性支出比例）， 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 61 頁 北京中等收入家庭已達到富裕程度，其中 25%以上 家庭擁有私人轎車，而住宅電話、流動電話、家用電器等人均支出是北京平均水平的 倍。 中產(chǎn)之家中，家庭基本建設(shè)（指基本生活用品如家電等）都已完成，主要消費趨勢轉(zhuǎn)向為房產(chǎn)、汽車、旅游等。 北京中產(chǎn)階層的平均年齡趨向年輕化，特別是 20 世紀(jì) 70 年代以后生且受過良好教育的一代，正在源源不斷地匯入到這個階層中來。 北京中產(chǎn)階層 北京中產(chǎn)階層占人口 30%以上，約 427 萬（ 2002 年末北京常住人口為 1423,2萬人） 外籍駐京人士 據(jù)統(tǒng)計，目前常住北京的外籍人口穩(wěn)定在 450 萬左右 （因 2020 年受到非典影響，故本報告未采用該年度報告） 5. 調(diào)查分析綜合總結(jié) —— 北京現(xiàn)實的傳統(tǒng)商業(yè)、各類消費者目前的購物消費習(xí)慣及需求 北京商場方面： 傳統(tǒng)性 —— 北京商場在結(jié)構(gòu)定位，仍停留于傳統(tǒng)性格局，著眼于傳統(tǒng)的檔次規(guī)劃，若干設(shè)有綜合性服務(wù)的，仍只限于量化的提供，其經(jīng)營與促銷手法仍未能與先進的國際運作接軌 國際化 —— 未見有商場為“入世”、“ 2020 奧運”帶來的國際環(huán)境進行部署 匯聚 性 —— 未有純?yōu)樽非髪蕵穭痈械膮R集性商場或場地 北京市民消費方面 消費力 —— 中產(chǎn)階層正在冒升，平均年齡趨向年輕化，將迅速帶來消費力強大的輕壯群體 調(diào)查顯示，根據(jù)國際通用的恩格爾系數(shù)衡量（即食品支出占消費性支出比例），北京中等收入家庭已達到富裕程度，其中 25%以上家庭擁有私人轎車，而住 宅電話、流動電話、家用電器等日均支出是北京平均水平的 倍 由于大多數(shù)中國人熱衷的交際方式仍是吃飯，所以餐飲支出在這一階層中仍占很大比重 引發(fā)及帶領(lǐng)他們與國際模式接軌 —— 北京的青、壯族群，正在“蓄勢待發(fā)”，等待著 一直在等待的，引發(fā)他們潛在需求的“娛樂動感”匯集中心 形象鮮明的匯集場合 —— 一個形象鮮明的匯集場地，配合露天廣場，多元化的文娛、康體、演藝活動，有如市中心的主題樂園 . 6．與目標(biāo)合作伙伴的洽談和討論 要在北京建立一個獨特的休閑娛樂匯集中心，除了場地、設(shè)施等硬件布局外，尤其重要的本項目的活動合作伙伴，由他們協(xié)助推廣整個項目所定位的精神。 以下是就有關(guān)北京商場的未來發(fā)展模式及需求，與各代表性人士進行的洽談和討論。 國際及本地媒體 媒體是潮流的主要推動者，有它們的推動，才能將潮流或某個信息發(fā)揚光大，因此選擇與策略媒體合作，特別是電子媒體，是我們布局方面非常重要一環(huán)。其中本地媒體代表更相信藉舉辦活動，能夠有效在個別目標(biāo)群體建立支持度與歸屬性。我們對在北京推動體育事業(yè)非常有興趣，也很有信心。目前我們希望在北京找到這樣一個理想的場地。有機會的話，我們希望能在北京舉辦比賽。 ESPN STAR SPORTS 的九個頻道為亞洲區(qū)內(nèi) 25 個國家及地區(qū)的千千萬萬個家庭播送世界上最精彩的地區(qū)性及國際性體育盛世，每日 24 小時不停轉(zhuǎn)播世界賽事，大部分節(jié)目為現(xiàn)場直播。從 2002 年， CHANNEL[V]已經(jīng)把運作中心轉(zhuǎn)移到中國內(nèi)地，我們的目標(biāo)就是把 CHANNEL[V]塑 造成真正“中國制造”的世界名牌。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 61 頁 （背景資料：作為亞洲第一的華語音樂頻道， CHANNEL[V]自 1994 年成立以來，一致力于為中國的年輕一代提供音樂和時尚文化的交流平臺，不僅讓中國的年輕觀眾能在第一時間得到全球最新的音樂和時尚信息，同時 也把國內(nèi)的優(yōu)秀音樂人才和音樂節(jié)目推想世界。 CHANNEL[V]也已成為流行音樂、時尚信息的代名詞，是潮流青年追崇的一個媒體品牌。我們不僅報道各種文化、商務(wù)訊息，我們還會參與相關(guān)的活動，去年我們就和企業(yè)合作和參與組織了數(shù)個活動，特別 是邀請了全部駐京日本人和媒體參加了我們的周年慶祝晚會。 ] （背景資料： 1999 年 7 月，在上海的第一本日語月刊《上海 WALKER》創(chuàng)刊。有了這樣一個集中地，北京的文化活動、時尚派隊、露天音樂會都可以有一個理想的發(fā)展平臺。） ? 現(xiàn)代資訊傳播有限公司（ MODER MEDIA） MS VIVIAN YUANACCOUNT DIRECTOR [作為時尚媒體，我們曾與許多跨國公司、文化機構(gòu)、藝術(shù)團體合作組織各類宣傳推廣活動，在北京這樣的時尚活動很多，不過可選擇的合適場所卻很少。 場地對活動的限制是蠻大的，我們非常愿意和公司企業(yè)合作。我 相信北京的時尚活動會越來越多。 國際企業(yè)及品牌 所接觸