【正文】 很少考慮到物業(yè)管理的水平有待提高，社區(qū)的會所建設滯后，相關設施及公共設施較少； 五、市場是否存在產品缺位 通過將該區(qū)域產品與南京市區(qū)產品的比較以及結合我們對區(qū)域市場的調查可以看出： 8095平方米 2 房 2 廳以及 120 平方米 3 房 2廳 2 衛(wèi)的套型上市量較小，而此類產品卻比較容易被消費者接受。目前上市的多數項目只具備簡單生活的功能，對項目整體環(huán)境的營造 以及提升區(qū)域居住者精神層面的需求關注較少，此舉不利于塑造項目賣點，提升項目的文化品位，也達不到開發(fā)商依靠項目推廣樹立公司品牌的要求。 代表樓盤： 金泉泰來苑 開發(fā)商：南京金泉房地產開發(fā)有限公司 主力戶型： 80120 平方米 平均價格： 2600 分析：南京十最具投資潛力樓盤 浦東花園 開發(fā)商：南京浦東房地產開發(fā)有限公司 主力戶型： 90190 平方米 平均價格： 2700 分析：純小高層項目，蘇寧公司品牌支持 （二）濱江板塊 板塊特點：臨近江岸，是南京目前真正意義上的江景樓盤，地塊處于大橋兩側，樓盤均為江北巨量樓盤 代表樓盤； 明發(fā)濱江新城 開發(fā)商：南京明發(fā)房地產開發(fā)有限公司 項目規(guī)模：總建筑面積月 160萬平方米，一期 60棟小高層 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 大華新城 開發(fā)商：上海大華集團 項目規(guī)模：占地 1800畝，項目一期預計在下半年推出 （三）橋北板 塊 板塊特點：最接近主城區(qū)，目前和區(qū)域內其他板塊比較，交通便利是其主要特征 代表樓盤： 華僑城 開發(fā)商：江蘇華僑房地產開發(fā)有限公司 戶型面積： 80150 平方米 項目均價： 2800 分析：目前最高單價已突破 3000 元，是江北第一個真正啟動市場的項目 旭日華庭 開發(fā)商：南京紅太陽房地產開發(fā)有限公司 （四）浦珠板塊 板塊特點：位于浦珠線兩側，隨著區(qū)內外交通的打通，浦珠路將成為城市內快速干道 代表樓盤： 快樂之城 麗都雅苑 開發(fā)商：石林集團旗下石林房地產開發(fā)公司 主力面積： 86122 平 方米 均價： 2600 恒輝翡翠城 開發(fā)商：南京恒輝房地產開發(fā)公司 主力戶型： 80120 平方米 備注：建筑設計有法國設計師擔綱設計，立面美感很強。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。珠江鎮(zhèn)地區(qū)由江北一偏僻小鎮(zhèn)一舉躍升為南京跨江發(fā)展的熱點地區(qū)。 （二）劣勢分析（ WEAKNESS） 項目地塊地勢低洼 地勢低，不利于管網排布；同時給區(qū)域客源有易積水成澇的歷史不良影響； 商業(yè)部分占比較大的比重 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 本案項目周邊道路交通人流量并不大，對特別是環(huán)繞項目四周的底商的進駐有很大的影響； 規(guī)劃的非先進性 在規(guī)劃上，本項目并無明顯的特點成在項目內部的景觀也沒有結合本案的主題理念做衍生； （三）機會分析（ OPPORTUNITY） 整體房地產大勢穩(wěn)健 江北新城區(qū)房地產市場進入新一輪開發(fā)高潮，若大盤穩(wěn)健則個案完全有把握穩(wěn)定 去化；浦口區(qū)房地產剛剛啟動，需求旺盛，本案有可能以新姿態(tài)引爆市場。 熱點板塊的積極影響 隨著江北樓盤整體放量上行，江北的開發(fā)也成南京今年繼河西以后的另一個熱點板塊；區(qū)域內樓盤以明顯的價格優(yōu)勢占領南京市場。再加上市政配套在全市范圍內的不斷完善，區(qū)域的區(qū)隔逐漸被打開，競爭的能級范圍和區(qū)域范圍擴大，客戶的分流情況更為嚴重。 市場整體供求行情出現變化，對熱點地域亦有影響 四、戰(zhàn)略前的思考 珠江鎮(zhèn)缺少高檔物業(yè)？ 從對市場的研判、分析中可以知道，撕殺激烈的浦口珠江鎮(zhèn)房 地產市場，并不缺乏高檔物業(yè)的需求者，而是缺乏與之相對應高檔化、規(guī)?；?、品牌化的物業(yè)，那么怎樣的物業(yè)才是匹配需求者的高尚物業(yè)呢？ 一缺：有精致的單幢樓宇，但缺乏高尚的居住空間。碧云山莊均價 2600 元 /平方米，去化較快，風光異常；但資源的稀缺性拉動價格，資源享受極為不平衡，造成客戶級差明顯，社區(qū)的不統(tǒng)一性。 ：系統(tǒng)的，集休閑、娛樂、居家于一體的綜合性人文社區(qū)。 三缺：傳統(tǒng)市場習性壓抑住宅生活個性革命。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四缺：拼裝 建筑但無法拼裝生活 高檔物業(yè)的容積率數據困擾了珠江鎮(zhèn)樓市，圍繞這一數據展開的一場建筑拼裝大戰(zhàn)，大多屬于涂脂抹粉的設計，其實無法拼裝生活。 五缺：少見全面點擊現代住宅功能的宏大手筆。 五、運作氛圍 順天時、得人和、享地利 天時 ——目前南京房地產形勢一路飄紅，沿江開發(fā)的 激烈戰(zhàn)鼓提出江北建設成南京的另一半，過江隧道與地鐵的重大利好全都籠罩在珠江鎮(zhèn)上；自 2020年以來，珠江鎮(zhèn)也出現大量，而且是大規(guī)模的土地供應。 一場轟轟烈烈的珠江鎮(zhèn)樓市運動已經到來。寧合高速從附近通過，規(guī)劃中的京滬高速鐵路，以及連接南京北部的鐵路交通系統(tǒng)均通過本案附近。 人和 ——浦口樓市是政府沿江開發(fā) “總體規(guī)劃、合理布局、科學決策、加快發(fā)展戰(zhàn)略 ”實施的重中之重 ，得到政府的大力支持，得到市民的廣泛認同，不斷有新的刺激消費政策出臺，市民購房熱情高漲。 六、營銷課題 如何突破區(qū)域，帶動板塊，成為浦口樓市又一熱點 一個 10萬余平方米的規(guī)模樓盤，如果僅僅依靠本區(qū)域的地緣性客戶，很難完成快速去化的任務；而且在現實 “地廣樓稀 ”，無人注意的情況下，要抓住目標消費者的眼球 “實屬不易 ”；隨著地鐵延伸及過江隧道開發(fā)的正式啟動，位于江北的珠江鎮(zhèn)將成為眾人矚目的焦點，成為浦口繼橋北板塊、濱江板塊兩大熱點后的又一極具爆發(fā)力的熱點板塊。 如何突破市場原有定位，確立區(qū)域樓盤領袖地位，成為區(qū)域樓市標桿 本案區(qū)域住宅品質感較為缺乏，近年來幾乎沒有出現對市場產生一點影響力的樓盤。而用一個10 萬多平方米的樓盤來打破這種市場格局，必須用非常規(guī)的手段，并且必須確立市場領導 性地位，在品牌上、產品規(guī)劃上、價格上、社區(qū)文化上等等，都成為一個標準，成為區(qū)域樓市的風向標。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。所以說商鋪的銷售也是本案的一大重點。住宅和商鋪作為兩種不同的物業(yè)類型，考量本案現實情況，在銷售上相互 分離，肯定會造成資源浪費，并且相互產生不良影響。 七、總體戰(zhàn)略 突破傳統(tǒng)的營銷思路思路，在浦口去發(fā)動一場造城運動 ★ 規(guī)劃上，變短為長 隨著市中心舊區(qū)改造的深入進行，在都市化成為主題，市中心出現了一批大規(guī)模的建設用地，為城市之中造城創(chuàng)造了條件。此造城區(qū)別于郊區(qū)的造鎮(zhèn)，實際上重點在于要求在規(guī)劃上，配套的設置上，把日常居住生活所要求的方方面面貫穿于社區(qū)商業(yè)中，讓生活的每一個點，串成一條線，便利且有序。 這也是考慮到本案的具體情況，住宅與商業(yè)的構成比例，居民的居住特性，以及所處的市場地位。在營銷上，我們主張打 “集團殲滅戰(zhàn) ”； 包裝以整體概念推廣，現場以 “封閉式實景區(qū) ”展示，以營業(yè)性質的商業(yè)環(huán)境營造現實氣氛，用成熟商業(yè)、完善配套，促進住宅的銷售，而用住宅購買產生的人氣促進商鋪的銷售； 銷售上，筑池蓄水，拉長前期積累工作 ，而把長線的銷售期間縮短形成集中性消化的火爆；用分階段推案，按時段安排推盤案量，形成足以引起市場轟動的一個又一個波峰。由于地段周邊環(huán)境價值，致使作為居住用地建筑的高價位，如何尋找價格上的依托，從商業(yè)的品位提升，再而促進商業(yè)的銷售，進而帶動住宅的消化。 八、概念定位 定位原則 應對項目本身情感核心概念 （自由與健康） 這種生活方式追求 “健康快樂的自由生活 ”，并把這種理念貫穿生活的日常生活中，把人的生活安排得健康純凈、簡樸有序。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。根據我們小區(qū)自然的地理屬性，自成風格。 關于建筑的理念 活建筑，讓建筑告別凝固 建筑設計是要設計一個生活的環(huán)境，一定要與自然結合。這樣可以從一個空間借另外一個空間。 最好的建筑是人在空間里不覺得建筑的存在。但是如果內里不能達到效果這些都是沒有用的。而 我們認為，建筑應當承擔起創(chuàng)造生活、改變生活、引導生活的責任，應當反映一個時代的記憶 ,建立人與生態(tài)自然、建筑空間的良性整合?；罱ㄖ非笕宋木窳α康幕盍?。 無生命的建筑，是鋼筋水泥的牢籠；有生命的建筑，是情感凝結的智慧。 活態(tài)園林、活動小品、活靈水灣、活心人文、活體建筑 就是將主體 ——人與樹木、水、區(qū)域小品、建筑有 機地融合，達到優(yōu)美、和諧的效果。高尚 品位 多層次定位，雙頭齊進 第一層面 ——以居住為主的多層、小高層板式物業(yè)類型，其中多類型戶型滿足不同層面的消費者， 第二層面 ——以四周裙樓商鋪、商場、休閑廣場、小區(qū)步行街等創(chuàng)造珠江鎮(zhèn)樓市差異化物業(yè)，成為 “獲利 ”第二渠道。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ★ 價格定位 本案處于浦口政治中心珠江鎮(zhèn)，但目前由于缺乏競爭，無論從產品定位上、產品規(guī)劃上，還是價格上，無從參照。 二是成本與利潤核算 本案取得成本和動遷成本都很高，從企業(yè) 贏利和行業(yè)發(fā)展的角度考慮，都應該擺脫舊有的運作思路。 四是市場的需求和接受度 從浦口區(qū)今年來的發(fā)展和商品房需求消化情況，得出浦口區(qū)存在著一批對生活有更高要求的高消費層以及對南京客層的吸引 為此，我們把本案的價格定在 2650/M2，走精品、地標性產品的道路。 ★ 產品形象定位 開創(chuàng)新時尚的國際性健康生活城 A、 南京已經呈現一個與世界同步前進的生活、 人文狀態(tài)，南京已經與紐約、倫敦、巴黎、康城齊名，標志著時尚、文明、人性與精神上的自然，南京成為一個令人向往的居住城市。 項目形象定位主題 以開發(fā)商對浦口未來居住文化深刻把握和對消費者對住宅需求的準確把握，擔負起重振 “珠江鎮(zhèn)歷史文脈 ”，創(chuàng)造 21世紀珠江鎮(zhèn)未來生活方式的神圣職責，集精英團隊為一體，試圖在這塊濃縮百年文化的板塊上，以全面人性化關懷的理念，創(chuàng)造一種國際時尚自主的生活方式 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 大陸譯為 “戛納 ”，港臺譯為 “康城 ”。 “CANNES”折射出的豐富內涵有利于塑造本案差異化的品牌概念。她是藝術的，文化的，包容的，多元的。 結論一： CANNES 要加以本土化。只有這樣，才能在行銷傳播中為目標客群所接受 ★ 功能定位： 以不可替代性為原則，圍繞浦口標簽社區(qū)設計的 “康城麗灣 ”，將具備以下幾種特殊功能： A． 四大空間： 1) 居住空間 ——小區(qū)內具備滿足全齡化健康活動的環(huán)境空間 2) 休閑空間 ——小區(qū)具備綜合性、高尚性的 “休閑娛樂廣場 ” 3) 購物空間 ——小區(qū)具備方便、快速的商場、超市等購物世界 4) 醫(yī)保空間 ——小區(qū)具備完善的醫(yī)療、保健場所。沿街鋪面固然有利于招商，但由于本案如此 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 量體的商鋪，底樓全部為生活、商業(yè)配套，住宅從 3樓開始，個別地方商鋪的進深太甚。 2）小區(qū)出入口分析 位于珠泉路和河浜路交界口的小區(qū)次要入口，也就是休閑商業(yè)廣場，是聚斂人氣的地方。 3）建筑立面分析 現代的外立面，簡潔的線條，大面積玻璃，飄逸的屋頂飄板，勾勒優(yōu)美的天際線； 配以大型落地窗增加采光面，轉角低臺凸窗增加室內利用率，都將成為本案的亮點； 外立面選用涂料，更能體現品質感，但應注意維護； 4）綠化分析 與現代風格的建筑立面相適的是大規(guī)模的鋪地景觀和園林風格的綠化組團，考慮到本案不遠處城南河廣場的公共綠地，本案的中庭綠化更應該增加法國南部地中海風情建筑小品， 體現精致程度； 與此綠化方式相適應是以落地照明為主的小區(qū)燈光照明，以及與歐式園林配合的背景音樂； 在具體綠化規(guī)劃是應注意綠地部分的 3級分化：公共的、半公共的和私家的區(qū)分和過渡； 以目前的綠化景觀規(guī)劃、綠化種植和豐富的水景（如跌落式瀑布）將會成為本案的重要買點。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 7）入口門廳分析 寬敞、氣派的門廳是提升品牌