【正文】 并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 ? 監(jiān)控和消控中心的設(shè)置； ? 人車分流的設(shè)計(jì)； ? 公共照明開關(guān)設(shè)置位置； ? 公共照明開關(guān)開閉形式； ? 物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)； ? 垃圾房的設(shè)置； 管理支持 工程支持 人事支持 財(cái)務(wù)支持 行政支持 培訓(xùn)支持 督 導(dǎo)支持 營銷支持 我 公司（總經(jīng)理） 董事長 商貿(mào) 中心物業(yè)管理處（經(jīng)理） 總經(jīng)理 管理處支持 顧問小組 項(xiàng)目 貴公司 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 ? 公共洗手間的設(shè)置； ? 信報(bào)箱的設(shè)立； ? 公共告示欄的配置。 建設(shè)施工期間 在“ 商貿(mào) 中心”建設(shè)施工階段施工質(zhì)量直接關(guān)系到投入使用后使用功能的正常發(fā)揮， 抓好建設(shè)的施工質(zhì)量是物業(yè)管理前期介入的重要內(nèi)容。 ? 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議； ? 分析物業(yè)建造選料及安裝，降低隱患，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力； ? 審查有關(guān)工程（包括綠化 .景觀工程）的優(yōu)劣，提供改善意見； ? 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見； ? 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技 術(shù)管理意見； ? 幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對材質(zhì)造成損傷； ? 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能； ? 檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等）； ? 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議； ? 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量； ? 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議； ? 對公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 理成本。物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，參與開發(fā)商的物業(yè)銷售宣傳推廣活動(dòng)。 竣工驗(yàn)收階段 為 保證物業(yè)入伙后的物業(yè)管理工作順利開展，必須對物業(yè)有全面的了解，如果物業(yè)公司在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無法對物業(yè)情況了如指掌。 ? 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案； ? 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程； ? 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收； ? 制訂物業(yè)驗(yàn)收流程； ? 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。 ? 物業(yè)管理公約 (業(yè)主臨時(shí)公約 )； ? 業(yè)主承諾書； ? 物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議； 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 ? 消防安全管理責(zé)任書； ? 精神文明建設(shè)公約； ? 入伙須知； ? 裝飾裝修管理辦法； ? 裝修管理協(xié)議； ? 安全責(zé)任書。 ? 管理處在業(yè)戶入伙前準(zhǔn)備好以下文件： a. 房屋驗(yàn)收單； b. 業(yè)戶使用公約； c. 裝修責(zé)任書。 ? 業(yè)戶入伙時(shí)以下文件由業(yè)戶服務(wù)部主管負(fù)責(zé)發(fā)放并請業(yè)戶簽收： a. 業(yè)主手冊； b. 入伙須知； c. 裝修指引 (附裝修申請表 )； d. 其他相關(guān)文件； ? 管理處在受理業(yè)主入伙時(shí)由業(yè)主接待人員和陪同驗(yàn)房人員做好以下記錄： a. 業(yè)主登記表； b. 驗(yàn)房簽收記錄； c. 入伙資料簽收記錄； d. 領(lǐng)取鑰匙簽收記錄； e. 入伙收費(fèi)記錄。 ? 在業(yè)主交清費(fèi)用后，業(yè)主接待員陪同業(yè)主對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，并填寫《客戶領(lǐng)房驗(yàn)收交接表》。 裝修管理 通過對裝修過程的控制；對裝修隊(duì)伍的管理，從而保障物業(yè)的整潔、安全，建筑物、設(shè)備、設(shè)施的完好。 ? 裝修管理審批程序 a. 業(yè)主填好《裝修申請表》并附有關(guān)圖紙說明與施工人員的身份證復(fù)印件； b. 管理處拿到審批材料當(dāng)場初審后，將施工人員登記表交施工隊(duì)負(fù)責(zé)人帶回填寫。 ? 裝修現(xiàn)場管理 a. 業(yè)戶服務(wù)部將裝修施工隊(duì)臨時(shí)出入情況匯總表交保安主管，保安部按登記表查驗(yàn)施工人員臨時(shí)出入證并巡視跟蹤施工隊(duì)的裝修過程，保持環(huán)境整潔； b. 業(yè)戶服務(wù)部必須每天去業(yè)主到施工現(xiàn)場隨機(jī)了解施工情況，有必要時(shí)請?jiān)O(shè)備人員 同往； c. 管理處經(jīng)理至少一周抽查一戶業(yè)主的裝修施工情況； d. 裝修竣工后由業(yè)主和管理處業(yè)主服務(wù)人員驗(yàn)收后在裝修申請表上簽字； e. 業(yè)戶服務(wù)部收回臨時(shí)出入證，并結(jié)清費(fèi)用。 ? 裝修管理質(zhì)量要求 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 a. 業(yè)戶裝修手續(xù)齊全符合規(guī)定，無危及安全、外觀或改變用途情況； b. 裝修審核過程 2 天內(nèi)完成； c. 管理處每天 2 次巡視裝修施工現(xiàn)場，消滅違章于未然； d. 裝修施工無亂堆放、亂挖、亂接、亂搭，無違章裝修。 ? 裝修管理質(zhì)量檢驗(yàn) a. 管理處經(jīng)理每月不定期抽查 4 次裝修管理情況； b. 管理處經(jīng)理對違章裝修業(yè)主的處理情況每天檢查； c. 對于檢查中發(fā)現(xiàn)問題書面通知相關(guān)人員改進(jìn)，屬于多次出現(xiàn)的問題分析原因并開具糾正 /預(yù)防措施實(shí)施通知單； d. 管理質(zhì)量的情況作為管理處的考核內(nèi)容之一。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)主提供服務(wù)，物業(yè)公司通過有效的服務(wù)來保證業(yè)主的需求樹立企業(yè)的形象，同時(shí)通過服務(wù)獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益。 ? 日常聯(lián)系內(nèi)容 a. 每季度發(fā)放業(yè)戶評議表，了解服務(wù)質(zhì)量； b. 設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時(shí)開箱； c. 設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴； d. 及時(shí)回訪業(yè)戶征詢意見。 ? 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求 質(zhì)量要求以《 云南 省 物 業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以物業(yè)行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)為依據(jù)，嚴(yán)格按各項(xiàng)服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，做到業(yè)主評議滿意率 95%以上；業(yè)主有效投訴率 ％以下；投訴處理率 100%。 權(quán)籍管理 ? 業(yè)戶服務(wù)部主管要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)主的權(quán)屬情況，負(fù)責(zé)業(yè)主資料的收集，并將業(yè)主相關(guān)的資料記錄在管理手冊中，管理手冊要?jiǎng)討B(tài)的反映業(yè)主產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況；能正確反映業(yè)主權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時(shí)間和方式； ? 業(yè)戶服務(wù)部主管負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊、租賃 清冊，并輸入計(jì)算機(jī)； ? 產(chǎn)權(quán)清冊內(nèi)容 a. 房屋類型； b. 使用面積、建筑面積； c. 土地分?jǐn)偯娣e； d. 使用情況； e. 附設(shè)設(shè)施情況； f. 車庫使用情況。 ? 業(yè)戶服務(wù)部主管每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實(shí)際情況； ? 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。 投訴、報(bào)修處理 ? 管理處設(shè)接待窗口、工作聯(lián)系箱、監(jiān)督投訴電話受 理業(yè)主業(yè)務(wù)咨詢、報(bào)修、收費(fèi)、投訴； ? 管理處實(shí)行一周七天業(yè)主接待， 365 天 24 小時(shí)應(yīng)急維修服務(wù)；并公開辦事制度、公開收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)； 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 ? 管理處監(jiān)督、投訴電話 24 小時(shí)開通， 72 小時(shí)內(nèi)有回復(fù)； ? 管理處實(shí)行維修回訪制度； ? 對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題， 24 小時(shí)內(nèi)書面通知設(shè)備部人員整改； ? 業(yè)戶接待員要認(rèn)真聽取投訴意見并做好記錄； ? 處理投訴要做到讓業(yè)戶滿意，及時(shí)與業(yè)戶溝通，處理結(jié)果做好記錄，每周進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和小結(jié)。 6 設(shè)備管理 總體方案 物業(yè)管理公司 必須 擁有各類專業(yè)工程技術(shù)人員確保“ 商貿(mào) 中心”設(shè)備設(shè)施 的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作正常開展。物業(yè)管理公司的維修中心 必須 具有一支精良的維修隊(duì)伍和先進(jìn)的維修設(shè)備以確保維修保養(yǎng)質(zhì)量。 物業(yè)管理公司實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。制定運(yùn)行管理規(guī)程，實(shí)施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。 蟻巢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 設(shè)備管理內(nèi)容 物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收通過后，就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段，這時(shí)就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運(yùn)行，充分發(fā)揮它們的功效。 供配電設(shè)備 [工作程序 ] ? 電工 a. 每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》； b. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔 一次。 ? 電氣領(lǐng)班 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計(jì)劃的編制，外委托修理的 聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施供配電