【正文】 批程序 a. 業(yè)主填好《裝修申請表》并附有關圖紙說明與施工人員的身份證復印件； b. 管理處拿到審批材料當場初審后，將施工人員登記表交施工隊負責人帶回填寫。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)主提供服務，物業(yè)公司通過有效的服務來保證業(yè)主的需求樹立企業(yè)的形象，同時通過服務獲得一定的經濟效益。 ? 業(yè)戶服務部主管每月出一份產權清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實際情況； ? 管理處經理負責審核產權清單、租賃清單。 物業(yè)管理公司實施定人、定機、定崗及相互配合的運作管理方式。 供配電設備 [工作程序 ] ? 電工 a. 每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備，并記錄《配電房巡視記錄表》； b. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔 一次。 ? 分接開關檔位是否與電源相符。 ? 隔離開關、負荷開關和熔斷器與電線連接應緊密。 ? 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。 蟻巢房地產經紀有限公司 [資料 ] ? 各運行記錄。 [水箱及附件 ] ? 各浮球閥自動啟閉靈活、可靠。 程序 [接管驗收應具備的條件 ] ? 建設工程全部施工完畢 ,并已經竣工驗收合格。 [使用功能的質量檢驗項目內容 ] ? 電氣系統(tǒng)檢驗 ? 給排水、給排風、衛(wèi)生設備的檢驗 ? 消防系統(tǒng)設備的檢驗 ? 弱電設備檢驗 ? 中央空調系統(tǒng)檢驗 ? 垂直電梯、自動扶梯、觀光電梯的檢驗 [設備接管 交付使用后 ] ? 如發(fā)生隱蔽性的重大質量事故，應由本公司工程技術部會同移交人和建設單位組織設計、施工等單位共同分析研究，查明原因。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。見開辦費用一覽表。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 保安服務標準 保安人員基本要求 ? 上崗前應適當修飾，保持儀表、儀容的端莊整潔，精神飽滿，在崗時不允許手插入口袋； ? 保安人員的頭發(fā)應勤梳理，不留長發(fā)，不留鬢腳， 不留長指甲； ? 立崗時，在規(guī)定位置上立姿，左腳向左跨出，雙腳與肩同距，作跨立狀，上身保持立正姿勢，身體重心落于兩腳之間，挺胸收腹，兩手后背于皮帶處，左手握右手腕； ? 對講機佩帶在腰間皮帶右后側，耳機塞在右耳，話筒別在襯衫左領上，用較慢語速進行對話； 蟻巢房地產經紀有限公司 ? 上崗要保持制服干凈無褶皺，衣服紐扣全部扣上，大沿帽佩帶端正，佩帶白手套，穿黑色皮鞋，保持光亮，領帶系好后，領帶下口與皮帶下沿相齊； ? 不在工作場所以外的場合穿制服； ? 不在公眾場合抽煙、閑聊、閱讀書報、大聲喧嚷或做與工作無關的事； ? 值崗人員只能在保安休息室內喝水、休息， 不允許在執(zhí)崗時端著茶杯喝水或拿著與工作無關的物品在管理區(qū)域內走動； ? 值崗態(tài)度認真，做好相關記錄，不準代他人填寫。 ? 經檢驗后，由設備部擬定項目驗收報告并填寫《接管驗收單》。 設備接管驗收辦法 對物業(yè)設備系統(tǒng)進行驗收，以確保“ 金西商貿 中心”設備投入使用后能安全正常運作。 ? 管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活。 ? 水系統(tǒng)無泄漏。 ? 二次接線與電器或端子排的連接應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全。 ? 各接線端子緊固是否良好。 ? 定期檢查 a. 由弱電維修操作工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》； b. 由弱電領班組織，并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓；記錄《消火栓測試記錄表》。按統(tǒng)一的設備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內容要求，質量檢查標準實施標準化管理。 6 設備管理 總體方案 物業(yè)管理公司 必須 擁有各類專業(yè)工程技術人員確保“ 商貿 中心”設備設施 的運行管理和維修保養(yǎng)工作正常開展。 ? 日常服務與聯(lián)系的質量要求 質量要求以《 云南 省 物 業(yè)管理條例》為依據，以物業(yè)行業(yè)規(guī)范服務達標為依據，嚴格按各項服務的管理制度及標準進行操作，做到業(yè)主評議滿意率 95%以上；業(yè)主有效投訴率 ％以下；投訴處理率 100%。 ? 裝修管理質量要求 蟻巢房地產經紀有限公司 a. 業(yè)戶裝修手續(xù)齊全符合規(guī)定，無危及安全、外觀或改變用途情況； b. 裝修審核過程 2 天內完成； c. 管理處每天 2 次巡視裝修施工現場，消滅違章于未然； d. 裝修施工無亂堆放、亂挖、亂接、亂搭，無違章裝修。 ? 在業(yè)主交清費用后，業(yè)主接待員陪同業(yè)主對房屋進行驗收，并填寫《客戶領房驗收交接表》。 ? 參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案； ? 發(fā)現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程； ? 參與重大設備的調試和驗收； ? 制訂物業(yè)驗收流程； ? 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。 建設施工期間 在“ 商貿 中心”建設施工階段施工質量直接關系到投入使用后使用功能的正常發(fā)揮， 抓好建設的施工質量是物業(yè)管理前期介入的重要內容。 ? 商貿 中心實行 24 小時值班及巡邏制度； ? 保安人員熟悉 商貿 中心的環(huán)境，文明值勤，訓練有素，言語規(guī)范，認真負責； ? 結合 商貿 中心特點，制訂 安全防范措施； ? 進出 商貿 中心各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行； ? 商貿 中心停車場 (包括地面和地下 )有專人疏導，管理有序，排列整齊； ? 地下停車場管理嚴格，出入登記； ? 廣場上非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔； ? 危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。 2 物業(yè)概況 ? “ 金西商貿 中心”是由 云南省糧油集團開發(fā) ，位于 云南 省 昆明市西市區(qū) 。 蟻巢房地產經紀有限公司 商貿 中心前期介入組織架構圖 規(guī)劃設計階段 在規(guī)劃設計階段，規(guī)劃設計人員、管理人員各自立場不同，規(guī)劃人員僅從設計技術角度考慮問題，往往忽視了以后的管理問題，結果造成物業(yè)建成后管理上的矛盾和漏洞很 多，整體布局上的缺陷以后往往難以彌補，因此在規(guī)劃設計之初，作為前期介入的物業(yè)管理人員就需要參與規(guī)劃設計方案的討論，要從管理的角度看規(guī)劃設計方案是否合理，力求使設計方便日后的物業(yè)管理工作。 ? 制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備； ? 售樓處及樣板房的保安、保潔指導，以規(guī)范的服務和形象展示，建立良好的物業(yè)形象； ? 委派物業(yè)專業(yè)人員現場解答客戶對物業(yè)管理方面的疑問； ? 對物業(yè)與銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作； ? 提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。 蟻巢房地產經紀有限公司 d. 其他相關資料； ? 在業(yè)主前來辦理入伙手續(xù)時，業(yè)戶接待員應查驗 業(yè)主以下資料： a. 入伙通知書； b. 售房合同； c. 業(yè)主身份證； d. 其他注明應具備的文件資料。同時向施工隊介紹裝修的規(guī)定； c. 管理處接受裝修申請后經設備主管初審管理處經理復審后隔 天將裝修申請表的 — 聯(lián)送交裝修業(yè)主； d. 施工隊負責人攜《裝修申請表》及填好的《裝修施工登記表》到管理處提交施工人員有效證件、復印件和照片，現場管理員檢查無誤后為施工隊辦理臨時出入證，施工隊繳納有關費用，管理處出納員收繳費用后在申請表上簽字； e. 業(yè)戶服務部主管辦理臨時出入證，通知業(yè)主可以開始裝修施工。 ? 日常 服務內容 a. 維修保養(yǎng)服務； b. 綠化養(yǎng)護服務； c. 治安消防服務； d. 環(huán)境衛(wèi)生管理服務； e. 停車管理服務； f. 特約服務。每月一次抽查管理手冊，對于抽查中發(fā)現記錄不規(guī)范或不及時登錄權屬變更情況，管理處經理應書面通知，進行整改。根據設備機房安全管理制度，設備人員安全守則，特殊工程持證上崗制度實施安全管理。雙電源柜 (箱 )“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設備定期啟動表》； c. 按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內；