【正文】 度，房地產(chǎn)開發(fā)勢(shì)頭仍然強(qiáng)勁。4）桂林市房地產(chǎn)發(fā)展分析在經(jīng)濟(jì)全面向好的大背景下，2004年的桂林市房地產(chǎn)業(yè)獲得長足發(fā)展。政府將逐漸擺正自己的位置，不斷完善相關(guān)法規(guī)；市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用將加強(qiáng)，規(guī)范經(jīng)營的主流開發(fā)商將占據(jù)市場(chǎng)大部分份額；行業(yè)步入良性發(fā)展的軌道。桂林市房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題：與許多國內(nèi)其他地區(qū)商品房的出清時(shí)間相比，桂林市商品房特別是住宅用房出清時(shí)間較短，表明市場(chǎng)消化空置量的能力較強(qiáng)。房地產(chǎn)最大的隱患則會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常采取分割產(chǎn)權(quán)零散出售再返租若干年進(jìn)行統(tǒng)一管理的經(jīng)營模式，一旦經(jīng)營不善、承諾的租金不能到位，投資者與開發(fā)商和經(jīng)營管理公司之間的矛盾就會(huì)出現(xiàn)。近年桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)所出現(xiàn)的投資與銷售兩旺的良好局面，主要是大規(guī)模舊城改造所引發(fā)的大規(guī)模拆遷所致，隨著舊城改造的完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)的吸納能力將逐漸弱化。政府調(diào)控得當(dāng)，則桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持健康良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。總?cè)丝?3萬，%。 區(qū)域內(nèi)風(fēng)景秀麗，位置優(yōu)越，依山傍水，交通便捷，資訊發(fā)達(dá)，設(shè)施完善。桂林國際會(huì)展中心、桂林體育館都是轄區(qū)的標(biāo)志性建筑。鐵路北接京廣復(fù)線，南連桂、柳動(dòng)脈，可直達(dá)國內(nèi)主要城市。桂林公路四通八達(dá)，有桂黃一級(jí)公路、桂柳高速公路，可直達(dá)廣西各地和鄰近省份。 市委、市政府對(duì)高新區(qū)實(shí)行封閉式管理體制和開放式發(fā)展模式，賦予高新區(qū)市一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限和相關(guān)行政管理權(quán)限，確定了“統(tǒng)一管理、全市共建、外引內(nèi)聯(lián)、政策靈活、管理創(chuàng)新”的20字發(fā)展方針，使桂林高新區(qū)進(jìn)入了快速發(fā)展軌道。 一平方公里新建區(qū)內(nèi)共有各類企業(yè)103家，其中高新技術(shù)企業(yè)35家，規(guī)模以上企業(yè)32家，每平方米土地創(chuàng)產(chǎn)值4800元。二、七星高新開發(fā)區(qū)重點(diǎn)工程項(xiàng)目：六合路西段道路改造工程、 東環(huán)路整治工程：，完成路燈、綠化、人行道鋪裝、立面改造等工程；香格里拉大酒店建設(shè)工程；會(huì)展賓館：總投資2億人民幣；漓東商貿(mào)城：總投資2億人民幣，營業(yè)面積7萬平方米，計(jì)劃今年投資13000萬元，完成項(xiàng)目的主體建設(shè)；穿山鄉(xiāng)內(nèi)的三聯(lián)商品批發(fā)城、汽車商貿(mào)城、旅游產(chǎn)品批發(fā)城、新天地休閑娛樂城。目前七星區(qū)在售中及建設(shè)中樓盤主要有三星大廈、七星花園、碧水康城、奇峰小筑、天香佳園、東方花園等樓盤。l 樓盤銷售均價(jià)在2200～3000元/平方米之間，～1元/平方米之間。七星花園三期的樓盤還在建設(shè)中，按現(xiàn)時(shí)七星區(qū)的整體供貨量及市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的認(rèn)可度，估計(jì)三期開售時(shí)的價(jià)格為2800元/平方米左右。四、項(xiàng)目附近樓盤的主力戶型三房單位是本區(qū)域的主力戶型。因此三房單位是本區(qū)域的主力戶型。項(xiàng)目位于該區(qū)域的中心組團(tuán)核心地帶，緊鄰國際會(huì)展中心，成為最大的受益者。這個(gè)以會(huì)展中心為核心的城市中心區(qū)，憑著其高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、高科技、人文文化、居住素質(zhì)，未來發(fā)展無可限量！六、后續(xù)量分析經(jīng)過今年大半年的消化，本區(qū)域目前大多數(shù)在售樓盤的可售量都不多，再加上桂林市特有的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)限制房屋供應(yīng)量的政策，在短期內(nèi)只有七星花園三期碧水康城等樓盤供貨，市場(chǎng)的供求比例在合理的空間內(nèi)運(yùn)行。l 經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)使購買力得到空間的提高，改善生活質(zhì)量成為生活的主題。l 高新區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)使周邊城鎮(zhèn)的人們?cè)敢獾皆搮^(qū)域發(fā)展，而使該區(qū)域的目標(biāo)銷售人群進(jìn)一步充實(shí)。l 樓盤的內(nèi)在素質(zhì)并不強(qiáng)，對(duì)樓盤的建筑用料、園林布局、樓盤主題只停留在為賣樓而起樓的最簡(jiǎn)單的房產(chǎn)營銷上。桂林市的經(jīng)濟(jì)不斷提速，處于高新開發(fā)區(qū)周邊的項(xiàng)目有獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)，加上即將竣工的市政項(xiàng)目，七星區(qū)將吸引更多的客戶前來置業(yè)，據(jù)調(diào)查，今年在本區(qū)域置業(yè)的客戶除了本地人外，來自賀州、柳州、貴港及桂林周邊縣區(qū)的客戶明顯增多。目前該區(qū)域?qū)儆谝粋€(gè)正在成熟的開發(fā)新區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展有較大的空間和消費(fèi)力，該區(qū)域目前的消費(fèi)群體開始發(fā)生了明顯的變化，以往該地區(qū)除了少量桂林市周邊城鎮(zhèn)的客人之外，一直以桂林市當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)為主，如今該區(qū)域的置業(yè)者當(dāng)中，賀州、柳州客開始占有相當(dāng)?shù)谋壤疫€有上升的趨勢(shì)，以致該區(qū)域樓盤的銷售情況良好，目前市場(chǎng)上在售的樓盤不多，而且都在銷售尾貨，如天香佳園目前推售的是剩下的18套單位，恒祥花園只余下少量復(fù)式單位……價(jià)格分析本區(qū)域隨著交通和各種市政配套的日益完善，區(qū)域樓盤的素質(zhì)不斷提升，價(jià)格也隨之逐漸升高。鳴翠新都是今年推出的新樓盤，憑借營造良好的市場(chǎng)品牌及新加坡風(fēng)情的園林建筑布局和較好的性價(jià)比，銷售狀況十分理想，銷售均價(jià)在樓市中達(dá)到3200元/平方米的銷售均價(jià)，比去年相比有較大的漲幅。隨著配套設(shè)施的逐漸完善、產(chǎn)品質(zhì)素提高和消費(fèi)群體的結(jié)構(gòu)變化，七星高新開發(fā)區(qū)的板塊價(jià)格還存在上升的空間，不久的將來將會(huì)成為高檔樓盤的集中地。買家以本地的消費(fèi)者及投資客為主。二房二廳的在建比例相對(duì)較少，這個(gè)中的原因是由于桂林當(dāng)?shù)氐纳盍?xí)慣所致，居住面積相對(duì)要求房大廳大為主。具有投資價(jià)值的小戶型及酒店式公寓開始熱銷。促使短期租賃市場(chǎng)的興起和小戶型單位需求的增大。三、 目標(biāo)客戶群分析根據(jù)本項(xiàng)目優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境條件，考慮到桂林市特有的城市經(jīng)濟(jì)、城市定位、行業(yè)分布狀況及當(dāng)?shù)仄渌麡潜P的銷售實(shí)踐，建議采用“模糊定位”的目標(biāo)客戶群定位法。這是一種表面上不重視定位，實(shí)際上定位更加科學(xué)有效的定位策略。桂林市主要客戶群需求分析：l 政府的公務(wù)員在桂林市的住宅市場(chǎng)，公務(wù)員是主要的消費(fèi)群體之一，他們擁有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入來源，而且收入水平較高。這類客戶比較注重樓盤的品位和檔次，極其重視便利的交通配套，成熟的日常生活配套，因此豪華舒適的小區(qū)和配套先行的策略會(huì)很好地吸引這類客戶群的購買欲望。他們的經(jīng)濟(jì)收入高，一直都是桂林房地產(chǎn)的主要消費(fèi)群，對(duì)樓盤的綜合素質(zhì)要求較高，尤其注重樓盤的檔次和知名度。l 周邊市縣的投資者由于桂林市旅游業(yè)的發(fā)達(dá)，帶動(dòng)了桂林經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。相當(dāng)一部分投資者看中桂林的人居生活質(zhì)素及良好的生活工作環(huán)境而安家桂林。第二章 項(xiàng)目理解一、 地塊概況地塊簡(jiǎn)介本地塊位于桂林市七星區(qū)漓江路南、穿山東路東側(cè)，屬于桂林市新興的居住核心區(qū)地塊，地塊規(guī)模較大，地勢(shì)南高北低，區(qū)內(nèi)有山丘湖泊，天然環(huán)境得天獨(dú)厚。但市政設(shè)施較為齊全，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)有一定的利好作用。漓江路北是開發(fā)基本完成的住宅小區(qū)，恒祥花園外立面設(shè)計(jì)較為新穎，對(duì)提高本區(qū)域的整體形象和檔次有一定的幫助。東面；鄰營運(yùn)中的七星大酒店廣場(chǎng)寬闊，但建筑和管理形象較差。南面：有正在開發(fā)中的七星花園，工地噪音較大，短期內(nèi)會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有傷害，但當(dāng)該樓盤建成后，指標(biāo)會(huì)對(duì)本區(qū)域的整體形象有促進(jìn)的作用?？傮w而言，本地塊周邊的建筑群對(duì)本項(xiàng)目影響不大。地塊交通狀況分析本地塊的交通硬件較好，北面正對(duì)漓江路，該路是七星區(qū)的主干道之一，可通往桂林國際會(huì)展中心，桂林體育館、桂林兩江國際機(jī)場(chǎng)、桂林新火車站等，并是連通賀州和各縣鎮(zhèn)的快捷通道。二、 SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）位置優(yōu)越，規(guī)模優(yōu)勢(shì)地塊天然狀況優(yōu)越W（劣勢(shì)）周邊環(huán)境一般東西兩側(cè)建筑物較舊，檔次不高O（機(jī)會(huì)）高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策支持有良好的發(fā)展前景和市場(chǎng)空間T（威脅）區(qū)域后續(xù)供