【正文】 我們期盼合作！我們有能力、有信心、有決心做好桂林財富名城項目，有可能、有條件締造桂林樓市的傳奇經(jīng)典！讓我們攜手并進，共同開創(chuàng)財富名城項目輝煌的明天！廣州譽楓地產(chǎn)顧問有限公司2004年12月2日37 / 37。根據(jù)銷售戰(zhàn)略需要制定廣告發(fā)布策略并安排廣告發(fā)布。廣告媒體選擇與廣告發(fā)布計劃制訂。促銷活動方案的制定和部署以及促銷活動的組織。營銷策劃：為開發(fā)商建設項目進行銷售戰(zhàn)略策劃。建筑工程預算。建筑規(guī)劃設計咨詢、結構規(guī)劃設計咨詢、社區(qū)智能化規(guī)劃設計。社區(qū)整體規(guī)劃設計。協(xié)助開發(fā)商合理安排和運用資金。項目運行整體計劃的定位與管理。為開發(fā)商提供項目規(guī)劃咨詢、發(fā)展意見書和投資分析報告。對即將開發(fā)項目進行可行性研究。向公司策劃、決策部門提供房地產(chǎn)市場信息情況分析。房地產(chǎn)市場發(fā)展與潛在用戶的開發(fā)。銷售代理：即銷售執(zhí)行，包括組建銷售團隊、建立銷售制度、制定銷售目標計劃、執(zhí)行銷售各項工作、實行銷售回款等。在代理每一個樓盤時，我們都會根據(jù)發(fā)展商提供的項目資料結合公司龐大的資源積累，對項目進行透徹分析，以該區(qū)域有關的大量數(shù)據(jù)資源為背景，擬定該項目準確的市場定位和全方位的營銷策略，使之成為激發(fā)無限創(chuàng)意的豐厚基礎以及使項目在激烈的市場競爭中立于不敗之地作有力保障。公司擁有一批專業(yè)、激情、具有超前意識和先進理念的職業(yè)營銷策劃人才和圖文設計專家，他們具有極強的市場操作和資源整合能力，為客戶提供全方位的戰(zhàn)略研究、全程策劃、整體品牌發(fā)展、產(chǎn)品設計和專業(yè)營銷等服務。l 安排家居清潔l 安排鐘點保姆和兒童托管l 業(yè)主外出訪客接待服務l 安排生日聚會等第 章 關于我們譽楓地產(chǎn)運營機構是由豐盾投資公司投資組建譽楓地產(chǎn)顧問有限公司及晶藝廣告有限公司而共同組成的一個專業(yè)化營銷策劃廣告一體化的公司。l 代召出租車。l 煤氣、水、電遠程自動計量系統(tǒng)。提供生活便利l 與鄰近的郵遞中心聯(lián)合提供郵件、禮品直接遞送到戶服務。l 煤氣泄漏自動報警及關閉系統(tǒng)。l 自動預警、自動噴淋、自動排煙。安全保障系統(tǒng)l 車庫入口為遠距離遙控系統(tǒng)，防止外來車輛進入。增加項目賣點l 為塑造良好項目形象來配合銷售，物業(yè)管理公司必需及早定下來，而物業(yè)管理費也要同步確定，務必在開盤銷售時公告目標客戶。并開盤銷售時呈現(xiàn)為一個規(guī)模成熟、綠化配套完善、帶有高檔色彩的樓盤。優(yōu)質(zhì)的服務質(zhì)量是深層次挖掘產(chǎn)品的生命力，是最大限度增加項目感召力的關鍵。手段五：常規(guī)的營銷方法第 章 物業(yè)管理建議物業(yè)管理在房地產(chǎn)項目營銷中占有非常重要的地位，是不可缺少的部分。手段三：到周邊的目標區(qū)域?qū)で罂蛻舻街苓叺某擎?zhèn)對項目進行全方位宣傳，該部分以在桂林投資的好處作為宣傳的側重點，帶動樓盤的投資熱浪，并為后期開發(fā)提供后續(xù)支持。六、客戶的挖掘手段手段一：人海戰(zhàn)術對已成功購買的客戶如再次介紹客戶購的，進行額外的折扣，對新購的客戶進行減免1年管理費。強銷階段通過品牌的打造，項目已在民眾心目中有了一定的概念，此時產(chǎn)品逐層深入演繹，品質(zhì)不斷提升，通過一些數(shù)字游戲手法為客戶帶來實在的利益沖動。平收——銷售尾貨的策略，各項工程都相繼完成，銷售上好、平、靚的單位都相繼賣出，剩余單位是難、差、太貴的單位，讓利促銷在所難免，此階段價格將維持在較低的水平。進一步高走——是基于二期臨湖的工程進行到尾聲，景觀、文化品味進一步提升的基礎上，全面提高樓盤整體均價，打造桂林獨一無二的城市名片。但在具體的銷售策略上，可以選出15套左右的單位作開盤特價單位，吸引眾多眼球的支持，為開盤積聚人氣。使購買者認同購買財富名城是實力與名譽的象征，是人上人的專屬。因此本項目價格定位以市場為依據(jù)，結合項目的客觀情況展開，敝司建議采用：中高開——高走——進一步高走——回落——平收的控制軌跡。2005年5月1日發(fā)售當天現(xiàn)場采用搖珠的方式抽取選購房子的先后順序，進行短時的限時選購，盡快促成交易，帶動銷售人氣。l 樓盤后續(xù)的銷售提供有效的客戶資源，減少后期銷售的成本開支。l 利于制造緊張的氣氛，促進成交并帶旺售樓部的銷售人氣。綜合項目的人居特點和目標買家的心理因素，結合我們操盤的成功經(jīng)驗，我們建議采用認購登記、輪籌發(fā)售的方式進行開盤以達到熱烈火爆的認購局面，造成區(qū)域市場的轟動。l 總結一期銷售實際情況制定更為完整的二期銷售計劃l 業(yè)主活動，為二期的銷售滀勢備注：開盤后的階段性銷售策略視當時的具體情況再另作調(diào)整。2005年5月1日至5月底正式發(fā)售A區(qū)準備發(fā)售B區(qū)臨漓江路的三幢及酒店式公寓南面的2幢l 樓盤外立面開始動工l 整體形象出爐l 樓盤主題初步成型l 樓盤園林初步完成l 開盤強勢入市l(wèi) 進行大范圍的樓盤炒作l 現(xiàn)場系列促銷活動l 針對外地及各定點行業(yè)銷售的活動全面鋪開l 在A區(qū)發(fā)售率超80%以上的前提下，B區(qū)可在A區(qū)的均價上上浮8~11%進行發(fā)售2005年6月至7月底以上的尾貨及C區(qū)的4幢l 會所開始動工l 外立面初步成型l 智能化設備開始安裝l 內(nèi)部裝修開始動工l 園林基本完成l C區(qū)在B區(qū)的基礎上上浮10~15%（均價）l 舉辦公益性的活動，提高樓盤的美譽度l 每周舉辦促銷性活動2005年8月至年底一期剩余的所有貨量促銷及定價一期最后所余的5幢低層l 一期建設全面完成l 各項基本配套設施全面安裝、運轉(zhuǎn)l 樓盤文化內(nèi)涵蒙基本成型l 業(yè)主準備收樓l 貨尾促銷l 銷售一期最后的套間l 通過定價給二期的樓價作提示性的性價比，并通過一期的大開發(fā)以現(xiàn)有的建筑外立面及文化內(nèi)涵、工程質(zhì)量等樓盤硬件質(zhì)素，作為二期的建設的樣板。根據(jù)項目的工程進度預計結合傳統(tǒng)的市場旺銷時節(jié)，建議可借助明年“五一”黃金假期引爆樓盤第一期的“酒店式公寓”及部分的臨街商鋪，通過桂林市傳統(tǒng)的旅游旺季，引爆桂林地產(chǎn)投資“酒店式公寓”的熱浪，以達到出奇制勝的目的。為了保證能讓本項目推出市場即能一炮而紅，一則要能顯示發(fā)展商的實力雄厚。二、銷售時機建議房地產(chǎn)市場瞬息萬變，誰能占領先機搶先入市，誰就有最大的機會成為贏家。要做到這樣必須要求樓盤的建設、配套、物業(yè)管理、產(chǎn)品質(zhì)量、景觀設計、樓盤的文化內(nèi)涵、公關手段、推廣策略、銷售水平等等全方位超越競爭對手、拋離對手。但樓盤在銷售定位中并不是價格高于別的樓盤就叫做中高檔。在貨量安排及目標確定上一方面考慮要制造整合后上市的沖擊波，按開發(fā)的具體情況，主動中高價入市，在品牌初始階段制造銷售事件，培育良好的現(xiàn)場銷售氣氛，為后期銷售打開缺口和樹立信心；另一方面緊密結合產(chǎn)品的內(nèi)外賣點以及各種公關活動來分布推售存貨量，因此在貨量安排上我們確定“吸引眼球、制造熱點、突破常規(guī)、全面營銷”的推廣出貨方針。l 國展購物公園多達8萬㎡的商業(yè)項目嚴重制約本項目商業(yè)用房開發(fā)空間。l 項目可借助規(guī)模效應，迅速提高自身的知名度，