【正文】 商金城房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的另一商住樓：金城廣場(chǎng) 12 樓臨街鋪面， 36 樓住宅，售價(jià)為 16 層打包 23000 元 /平米，由溫州商會(huì)集體購(gòu)買，已銷售完畢。 二）吉春廣場(chǎng) 項(xiàng)目進(jìn)度： 6 月 30 日主體封頂 14 樓為高業(yè)， 56 樓寫字樓 13 樓百貨商場(chǎng) 4 樓中西餐飲 正在招商，暫未銷售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 本項(xiàng)目文化旅游內(nèi)涵豐富，恰恰順應(yīng)常德市 的城市特征，以此為主題概念，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷運(yùn)作、招商管理等方面全面創(chuàng)新，使項(xiàng)目具備了跳出商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)，從而開(kāi)辟常德市商業(yè)格局的新時(shí)代。 ? 湘人從來(lái)敢為天下先。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其中：地下超市 3950 平方米，娛樂(lè)中心 2030 平方米。 ? 商業(yè)功能相對(duì)單一，檔次不高，商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理 二、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ? 項(xiàng)目位于人民路與青年路交匯西南角，緊鄰常德商業(yè)步行街，傳統(tǒng)商業(yè)旺地。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 人間仙境桃花源、夾山寺、花巖溪、壺瓶山、國(guó)際水上運(yùn)動(dòng)賽場(chǎng)柳葉湖等 ，是旅游休閑的好去處。 ? 常德市重視文化藝術(shù)的發(fā)展，擁有藝術(shù)表演團(tuán)體 10 個(gè)，文化館 10 個(gè)，公共圖書(shū)館 9 個(gè)，博物館 6 個(gè)。全市面積 萬(wàn)平方公里，轄武陵、鼎城兩區(qū)，六縣和一個(gè)縣級(jí)市津市，總?cè)丝?00 萬(wàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 常德市經(jīng)濟(jì)總量 2020 年居全省第三， 2020 年居全省第二，是湖南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市 和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。 旅游常德 ? 常德風(fēng)景秀美，文物眾多。 ? 常德市已經(jīng)相繼獲得“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“國(guó)家園林城市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“全國(guó)文明城市”、“全國(guó)交通管理優(yōu)秀城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市”、全國(guó)第一個(gè)“詩(shī)詞之市”等榮譽(yù)稱號(hào)。 ? 地盤內(nèi)有水星樓遺址、白玉蘭古樹(shù)、清真寺、古城 墻，地盤西南為著名“中國(guó)常德詩(shī)墻”，項(xiàng)目文化內(nèi)涵豐富； 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ? 用地總面積： 35000 平方米 ? 總建筑面積： 平方米（不含地下室）。 ? 地下停車位： 240 個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。常德民風(fēng)活躍開(kāi)放，樂(lè)于接受新鮮事物，追求時(shí)尚，崇尚潮流，具有超前的消費(fèi)意識(shí)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、 開(kāi)發(fā)理念圖 功能價(jià)值（有形） 金泰利廣場(chǎng) 高 金鉆廣場(chǎng) 水星樓購(gòu)物中 銅鑼灣廣場(chǎng) 中 泓鑫商業(yè)廣場(chǎng) 低 吉春廣場(chǎng) 低 中 高 文化價(jià)值（無(wú)形） 五、 在建商業(yè)項(xiàng)目情況（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手） 一）金泰利廣場(chǎng)： 項(xiàng)目進(jìn)展：目前發(fā)售 712 樓單身公寓， 06 年初交付使用 15 樓為商業(yè)裙樓，共 26000 平米，目前正在招商，暫未銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)說(shuō)，國(guó)美電器有意入駐。 售價(jià)：一樓臨街鋪面均價(jià) 26800 元 /平米，共有 27 個(gè)鋪面，面積為 5080 平米 內(nèi)鋪每層約有 220 個(gè)鋪位，面積 1522 平米，實(shí)用率 75% 內(nèi)鋪售價(jià)：一樓 18800 元 二樓 1200 元 三樓 7000 元 四樓 4800 元 522 樓寫字樓售價(jià) 30003500 元 /平米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售情況： 2 樓約有 50%，其他樓層約 30%， 1 樓臨街銷售約有85%寫字樓已售 80% 銷售方式：商鋪帶 12 年租約銷售，前 10 年每年按 8%回報(bào)，第1112 年按 10%回報(bào)， 12 年租約期滿后，可由發(fā)展商原價(jià)回購(gòu) 項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)：位置很好，常德第一家大型購(gòu)物廣場(chǎng) 項(xiàng)目缺點(diǎn)：招商一年半時(shí)間拖得太長(zhǎng)，且更換了商家，工期緩慢，資金不到位，讓很多業(yè)主失去了信心，有 一定的負(fù)面影響 四）泓鑫商業(yè)廣場(chǎng) 泓鑫城市花園之裙樓，共 4 層，建筑面積約 30000 平米 項(xiàng)目進(jìn)度：住宅已出外立面，商業(yè)廣場(chǎng)正在招商 項(xiàng)目規(guī)劃：大型超市、美食休閑 銷售情況：住宅已售 85%，售價(jià) 1800 元 /平米起 商場(chǎng)正在招商，目前暫不銷售 五）金鉆廣場(chǎng) A 區(qū) 金鉆廣場(chǎng)位于人民路步行街北側(cè)，為常德市最大的商業(yè)廣場(chǎng)，共26 萬(wàn)平米，共中商業(yè) 22 萬(wàn)平米，住宅 4 萬(wàn)平米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。為了救市，對(duì)小業(yè)主負(fù)責(zé)，現(xiàn)金鉆廣場(chǎng)力度很大 ，愿以返租 810%方式回租所有 2 樓以上小業(yè)主的鋪面，然后統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 七、 水星樓的“四個(gè)性格” ? 唯一性 常德市唯一真正意義上的購(gòu)物中心。 八、 策略設(shè)計(jì) ? 商業(yè)先行，住宅墊后。 ? 招商與銷售并舉。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，在整體推廣思路上應(yīng)該緊緊扣住“水星樓”三個(gè)字，堅(jiān)持做好一個(gè)中心兩到三個(gè)基本點(diǎn)的 工作，一個(gè)中心指水星樓購(gòu)物中心廣場(chǎng)，將廣場(chǎng)文化做足；兩到三家主力商家的開(kāi)業(yè)和促銷活動(dòng)要作為重大營(yíng)銷事件來(lái)做?！半p樓書(shū)”面市，《水星集》收錄各類老照片、人物事跡、 文章故事，體現(xiàn)項(xiàng)目的文化內(nèi)涵；《水星樓購(gòu)物休閑完全手冊(cè)》從導(dǎo)購(gòu)的角度出發(fā)，將各類商家收錄其中，注重內(nèi)容的實(shí)用性和語(yǔ)言的趣味性，體現(xiàn)項(xiàng)目的人文關(guān)懷。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 旅游概念 可考慮等到條件成熟，取得常德市旅游、文化等主管單位的支持，將“水星樓”申報(bào)市旅游景點(diǎn)和愛(ài)國(guó)主義教育 基地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 租 戶 樓 層 租戶數(shù)量 租賃面積 品牌舉例 百貨商場(chǎng) 一、二、三、 四樓 1 個(gè) 12586 平米 沃爾瑪 其中獨(dú)立 街鋪 一樓 13 個(gè) 約 1100 平米 e) 6樓地下一層 ，地面三層，總建筑面積 6187 平米，定位為娛樂(lè)城。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 a) 招商工作步驟 招商工作主要分兩步走：一是大賣場(chǎng)的招商，二是全面大規(guī)模招商。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。具體的銷售安排會(huì)針對(duì)項(xiàng)目推廣時(shí)的出現(xiàn)的特殊情況，作一些相應(yīng)的調(diào)整。根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的人數(shù)及客戶的實(shí)際情況，選擇 12 月 24 日正式開(kāi)盤。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目推廣節(jié)奏 推廣節(jié)奏策略以如下幾點(diǎn)作為導(dǎo)向： A、有利于價(jià)格提升； B、有利于迅速形成回款，保證項(xiàng)目的良性運(yùn)作； C、項(xiàng)目不斷有亮點(diǎn)出現(xiàn)，在市場(chǎng)上保持一定的溫度； D、小批量多批次推出 考慮當(dāng)?shù)氐恼?，水星樓?xiàng)目的住宅多為高層，預(yù)售條件較嚴(yán)格，主體要求完成三分之二。 第一步是引入主力商家，以確立項(xiàng)目的品質(zhì)定位。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商場(chǎng)的面積劃分不宜過(guò)大，保證首期款在投資客戶的承受范圍之內(nèi)。 最后是住宅裙樓的銷售，連同其上的高層住宅會(huì)是本項(xiàng)目銷售的一塊硬骨頭。在價(jià)格得到客戶認(rèn)可的前提下，根據(jù)市場(chǎng)需求情況，再依次推出面積較大的單位，多批次小范圍調(diào)整價(jià)格，單價(jià)每次逐步提高 200500 元 /平米，則總體銷售均價(jià)就能得到 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 較大提升，實(shí)現(xiàn)低開(kāi)高走。利用大商家的中高層管理人員房屋租金高的特點(diǎn)，提供多套帶租金的公寓出售，引領(lǐng)本市投資型公寓的熱銷，保證公寓價(jià)格的高開(kāi)高走，并為后期高層住宅的銷售價(jià)格做好鋪墊。目標(biāo)客戶經(jīng)常集中的地方如茶樓等要有本項(xiàng)目的宣傳資料；金鉆和旁邊項(xiàng)目的客戶爭(zhēng)取能做 DM。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 所有促銷活動(dòng)都必須以促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際成交為準(zhǔn)。必要時(shí)也可形成銷售，但在合同中須注明延期交付使用，也可約定返租。 住宅的銷售應(yīng)重視樣板房的設(shè)計(jì)施工。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在售樓處包裝、樣板房布置、廣告投入、樓書(shū)制作等環(huán)節(jié)上優(yōu)選合作伙伴，在達(dá)到要求效果的前提下，盡量節(jié)約開(kāi)支。 鋪位 面積 (平米 ) 數(shù)量 (個(gè) ) 平均租金(平米 /月 ) 平均單價(jià) (平米 ) 總銷售額 (萬(wàn)元 ) 鋪位 形式 一樓 2024 34 80 元 萬(wàn) 獨(dú)立 街鋪 二樓 1878 30 33 元 萬(wàn) 939 獨(dú)立鋪 合