【正文】 商金城房地產(chǎn)公司開發(fā)的另一商住樓：金城廣場 12 樓臨街鋪面， 36 樓住宅，售價為 16 層打包 23000 元 /平米，由溫州商會集體購買，已銷售完畢。 二）吉春廣場 項目進度： 6 月 30 日主體封頂 14 樓為高業(yè)， 56 樓寫字樓 13 樓百貨商場 4 樓中西餐飲 正在招商，暫未銷售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 本項目文化旅游內(nèi)涵豐富，恰恰順應(yīng)常德市 的城市特征，以此為主題概念，在項目的開發(fā)理念、產(chǎn)品設(shè)計、營銷運作、招商管理等方面全面創(chuàng)新，使項目具備了跳出商業(yè)項目同質(zhì)化競爭的基礎(chǔ)，從而開辟常德市商業(yè)格局的新時代。 ? 湘人從來敢為天下先。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其中：地下超市 3950 平方米，娛樂中心 2030 平方米。 ? 商業(yè)功能相對單一，檔次不高，商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理 二、 項目概況 項目簡介 ? 項目位于人民路與青年路交匯西南角，緊鄰常德商業(yè)步行街，傳統(tǒng)商業(yè)旺地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 人間仙境桃花源、夾山寺、花巖溪、壺瓶山、國際水上運動賽場柳葉湖等 ，是旅游休閑的好去處。 ? 常德市重視文化藝術(shù)的發(fā)展，擁有藝術(shù)表演團體 10 個，文化館 10 個，公共圖書館 9 個，博物館 6 個。全市面積 萬平方公里，轄武陵、鼎城兩區(qū)，六縣和一個縣級市津市，總?cè)丝?00 萬。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 常德市經(jīng)濟總量 2020 年居全省第三， 2020 年居全省第二，是湖南經(jīng)濟強市 和區(qū)域經(jīng)濟中心。 旅游常德 ? 常德風景秀美，文物眾多。 ? 常德市已經(jīng)相繼獲得“國家衛(wèi)生城市”、“國家園林城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“全國文明城市”、“全國交通管理優(yōu)秀城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 市”、全國第一個“詩詞之市”等榮譽稱號。 ? 地盤內(nèi)有水星樓遺址、白玉蘭古樹、清真寺、古城 墻，地盤西南為著名“中國常德詩墻”，項目文化內(nèi)涵豐富； 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 ? 用地總面積： 35000 平方米 ? 總建筑面積： 平方米（不含地下室）。 ? 地下停車位： 240 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。常德民風活躍開放，樂于接受新鮮事物，追求時尚，崇尚潮流，具有超前的消費意識。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、 開發(fā)理念圖 功能價值（有形） 金泰利廣場 高 金鉆廣場 水星樓購物中 銅鑼灣廣場 中 泓鑫商業(yè)廣場 低 吉春廣場 低 中 高 文化價值（無形） 五、 在建商業(yè)項目情況（競爭對手） 一）金泰利廣場： 項目進展：目前發(fā)售 712 樓單身公寓， 06 年初交付使用 15 樓為商業(yè)裙樓，共 26000 平米，目前正在招商，暫未銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)說，國美電器有意入駐。 售價：一樓臨街鋪面均價 26800 元 /平米，共有 27 個鋪面，面積為 5080 平米 內(nèi)鋪每層約有 220 個鋪位，面積 1522 平米，實用率 75% 內(nèi)鋪售價：一樓 18800 元 二樓 1200 元 三樓 7000 元 四樓 4800 元 522 樓寫字樓售價 30003500 元 /平米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 銷售情況： 2 樓約有 50%，其他樓層約 30%， 1 樓臨街銷售約有85%寫字樓已售 80% 銷售方式：商鋪帶 12 年租約銷售，前 10 年每年按 8%回報，第1112 年按 10%回報， 12 年租約期滿后，可由發(fā)展商原價回購 項目優(yōu)點：位置很好，常德第一家大型購物廣場 項目缺點：招商一年半時間拖得太長，且更換了商家，工期緩慢，資金不到位，讓很多業(yè)主失去了信心，有 一定的負面影響 四）泓鑫商業(yè)廣場 泓鑫城市花園之裙樓，共 4 層，建筑面積約 30000 平米 項目進度：住宅已出外立面，商業(yè)廣場正在招商 項目規(guī)劃：大型超市、美食休閑 銷售情況：住宅已售 85%，售價 1800 元 /平米起 商場正在招商，目前暫不銷售 五）金鉆廣場 A 區(qū) 金鉆廣場位于人民路步行街北側(cè)，為常德市最大的商業(yè)廣場，共26 萬平米，共中商業(yè) 22 萬平米，住宅 4 萬平米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。為了救市，對小業(yè)主負責，現(xiàn)金鉆廣場力度很大 ，愿以返租 810%方式回租所有 2 樓以上小業(yè)主的鋪面，然后統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 七、 水星樓的“四個性格” ? 唯一性 常德市唯一真正意義上的購物中心。 八、 策略設(shè)計 ? 商業(yè)先行，住宅墊后。 ? 招商與銷售并舉。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此，在整體推廣思路上應(yīng)該緊緊扣住“水星樓”三個字，堅持做好一個中心兩到三個基本點的 工作，一個中心指水星樓購物中心廣場，將廣場文化做足；兩到三家主力商家的開業(yè)和促銷活動要作為重大營銷事件來做?！半p樓書”面市，《水星集》收錄各類老照片、人物事跡、 文章故事，體現(xiàn)項目的文化內(nèi)涵；《水星樓購物休閑完全手冊》從導購的角度出發(fā)，將各類商家收錄其中，注重內(nèi)容的實用性和語言的趣味性，體現(xiàn)項目的人文關(guān)懷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 旅游概念 可考慮等到條件成熟，取得常德市旅游、文化等主管單位的支持，將“水星樓”申報市旅游景點和愛國主義教育 基地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 租 戶 樓 層 租戶數(shù)量 租賃面積 品牌舉例 百貨商場 一、二、三、 四樓 1 個 12586 平米 沃爾瑪 其中獨立 街鋪 一樓 13 個 約 1100 平米 e) 6樓地下一層 ，地面三層，總建筑面積 6187 平米，定位為娛樂城。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 a) 招商工作步驟 招商工作主要分兩步走：一是大賣場的招商，二是全面大規(guī)模招商。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。具體的銷售安排會針對項目推廣時的出現(xiàn)的特殊情況，作一些相應(yīng)的調(diào)整。根據(jù)內(nèi)部認購的人數(shù)及客戶的實際情況，選擇 12 月 24 日正式開盤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目推廣節(jié)奏 推廣節(jié)奏策略以如下幾點作為導向： A、有利于價格提升； B、有利于迅速形成回款，保證項目的良性運作； C、項目不斷有亮點出現(xiàn)，在市場上保持一定的溫度； D、小批量多批次推出 考慮當?shù)氐恼撸菢琼椖康淖≌酁楦邔?，預售條件較嚴格，主體要求完成三分之二。 第一步是引入主力商家，以確立項目的品質(zhì)定位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。商場的面積劃分不宜過大，保證首期款在投資客戶的承受范圍之內(nèi)。 最后是住宅裙樓的銷售，連同其上的高層住宅會是本項目銷售的一塊硬骨頭。在價格得到客戶認可的前提下，根據(jù)市場需求情況，再依次推出面積較大的單位，多批次小范圍調(diào)整價格，單價每次逐步提高 200500 元 /平米，則總體銷售均價就能得到 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 較大提升，實現(xiàn)低開高走。利用大商家的中高層管理人員房屋租金高的特點，提供多套帶租金的公寓出售，引領(lǐng)本市投資型公寓的熱銷，保證公寓價格的高開高走，并為后期高層住宅的銷售價格做好鋪墊。目標客戶經(jīng)常集中的地方如茶樓等要有本項目的宣傳資料；金鉆和旁邊項目的客戶爭取能做 DM。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 所有促銷活動都必須以促進現(xiàn)場實際成交為準。必要時也可形成銷售，但在合同中須注明延期交付使用，也可約定返租。 住宅的銷售應(yīng)重視樣板房的設(shè)計施工。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在售樓處包裝、樣板房布置、廣告投入、樓書制作等環(huán)節(jié)上優(yōu)選合作伙伴，在達到要求效果的前提下，盡量節(jié)約開支。 鋪位 面積 (平米 ) 數(shù)量 (個 ) 平均租金(平米 /月 ) 平均單價 (平米 ) 總銷售額 (萬元 ) 鋪位 形式 一樓 2024 34 80 元 萬 獨立 街鋪 二樓 1878 30 33 元 萬 939 獨立鋪 合