【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 0 目 錄 1 1 地域概況 2 2 項目概況 3 3 大勢分析 4 4 開發(fā)理念圖 5 5 在建商業(yè)項目情況 (競爭對手 )5 6 項目定位 9 7 水星樓的“四個 性格” 11 8 策略設計 11 9 整體推廣思路與階段性推廣策略 11 10 目前規(guī)劃設計下的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與租戶信息 13 11 營銷工作組織架構 16 12 招商工作安排 16 13 銷售工作安排 18 14 項目商業(yè)第一階段銷售價格、租金價格和項目回款結算 23 15 規(guī)劃建議 24 16 附件 1 水星樓項目前期營銷工作計劃表 26 17 附件 2 沃爾瑪、家樂福情況介紹和選址要求 30 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、 地域概況 湘西北重鎮(zhèn) ? 常德位于湖南省西北部，東臨洞庭，西接黔川，南通長沙，北連荊襄，史稱“黔川咽喉，云貴門戶”。全市面積 萬平方公里，轄武陵、鼎城兩區(qū)，六縣和一個縣級市津市，總人口600 萬。 ? 常德市經(jīng)濟總量 2020 年居全省第三， 2020 年居全省第二，是湖南經(jīng)濟強市 和區(qū)域經(jīng)濟中心。 文化常德 ? 人文歷史悠久，人杰地靈。常德城始建于 2300 年前的戰(zhàn)國時代，古稱朗州、鼎州、武陵，宋代始名常德。 ? 常德市重視文化藝術的發(fā)展，擁有藝術表演團體 10 個，文化館 10 個，公共圖書館 9 個，博物館 6 個。 旅游常德 ? 常德風景秀美，文物眾多。自古有“文物之邦，風景之國”的美譽， 4 處國家級重點保護文物， 4 個國家級森林公園。 ? 集全國名家名作于一堤的“中國常德詩墻”就位于本項目西南側，長 公里，為我國一絕，并進入吉尼斯世界紀錄大全。 ? 人間仙境桃花源、夾山寺、花巖溪、壺瓶山、國際水上運動賽場柳葉湖等 ，是旅游休閑的好去處。 ? 常德市已經(jīng)相繼獲得“國家衛(wèi)生城市”、“國家園林城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“全國文明城市”、“全國交通管理優(yōu)秀城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市”、全國第一個“詩詞之市”等榮譽稱號。 商業(yè)常德 ? 常德 2020 年的人均 GDP 為 11064 元，第三產(chǎn)業(yè)增長較快。 ? 常德城區(qū)商業(yè)發(fā)達，商鋪林立，人均占有商業(yè)面積超過 平方米，呈現(xiàn)基本飽和狀態(tài)。 ? 商業(yè)功能相對單一，檔次不高，商業(yè)結構不合理 二、 項目概況 項目簡介 ? 項目位于人民路與青年路交匯西南角，緊鄰常德商業(yè)步行街，傳統(tǒng)商業(yè)旺地。 ? 地盤內(nèi)有水星樓遺址、白玉蘭古樹、清真寺、古城 墻，地盤西南為著名“中國常德詩墻”，項目文化內(nèi)涵豐富； 項目主要經(jīng)濟技術指標 ? 用地總面積： 35000 平方米 ? 總建筑面積： 平方米（不含地下室）。其中：商鋪 27934平方米，大型百貨 12586 平方米，單身公寓 18108 平方米，住宅 平方米。 ? 地下室面積： 19406 平方米。其中：地下超市 3950 平方米，娛樂中心 2030 平方米。 ? 地下停車位： 240 個。 ? 容積率： ? 建筑密度： 40% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 大勢分析 ? 常德市是全國 60 個重點交通樞紐城市之一，除常德至長沙的高速公路通車外，正在規(guī)劃與建設至張家 界、吉首、岳陽、荊州、邵陽的五條高速公路，建成通車后，常德的水、陸、空交通將十分發(fā)達。作為湖南省經(jīng)濟強市，加上非常豐富的文化旅游資源，常德市的第三產(chǎn)業(yè)將會更加蓬勃發(fā)展。 ? 湘人從來敢為天下先。常德民風活躍開放，樂于接受新鮮事物，追求時尚，崇尚潮流，具有超前的消費意識。 ? 常德市房地產(chǎn)市場近幾年發(fā)展很快?？偟膩碚f，未來住宅市場消費力依然強勁，高檔、高端住宅大有可為；商業(yè)市場相對飽和，但是從品牌、功能、檔次、服務、行銷等各方面都面臨升級換代，在商業(yè)細分市場仍有很好的操作空間。 ? 本項目文化旅游內(nèi)涵豐富，恰恰順應常德市 的城市特征，以此為主題概念，在項目的開發(fā)理念、產(chǎn)品設計、營銷運作、招商管理等方面全面創(chuàng)新，使項目具備了跳出商業(yè)項目同質化競爭的基礎，從而開辟常德市商業(yè)格局的新時代。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、 開發(fā)理念圖 功能價值（有形） 金泰利廣場 高 金鉆廣場 水星樓購物中 銅鑼灣廣場 中 泓鑫商業(yè)廣場 低 吉春廣場 低 中 高 文化價值（無形） 五、 在建商業(yè)項目情況（競爭對手） 一）金泰利廣場： 項目進展：目前發(fā)售 712 樓單身公寓， 06 年初交付使用 15 樓為商業(yè)裙樓，共 26000 平米，目前正在招商，暫未銷售。 1 樓：精品店 2 樓：一半超市，一半主力店 4 樓百貨 5 樓卡通城，賣點 ，較新穎 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6 樓天臺，休閑、娛樂 項目優(yōu)缺點、售價 項目優(yōu)點：地段好，規(guī)劃較好，開發(fā)商（一空調老板）實力較為雄厚 項目缺點：招商進展緩慢 估計售價：一樓 20000 元 /平米以上 現(xiàn)已登記的客戶群構成： 當初錢不夠，未能認籌到金鉆廣場商鋪者； 金鉆廣場業(yè)主，投資金鉆失敗，想從金泰利東山再起； 個體經(jīng)商者，有一定的積蓄，有強烈投資意愿； 部分公務員。 項目宣傳：一站式購物 營銷：弘揚善卷文化，結合古詩墻 前期是由長沙李海湖公司策劃，后由廣州三明公司策劃，開發(fā)商多變，方案多次調整，與 代理公司合作不愉快，現(xiàn)三明公司同期代理銅鑼灣廣場，且主力側重銅鑼灣，工作質量令人擔憂。 二）吉春廣場 項目進度： 6 月 30 日主體封頂 14 樓為高業(yè)， 56 樓寫字樓 13 樓百貨商場 4 樓中西餐飲 正在招商，暫未銷售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的