【正文】 玩也是設(shè)計(jì)中很重要的一部分；（5）、內(nèi)部庭院空間設(shè)計(jì)建議一般大型商場(chǎng)都會(huì)有商場(chǎng)內(nèi)庭，作為顧客休閑、觀賞、及給商場(chǎng)緊密購物空間帶來疏散感觀空間，內(nèi)庭的設(shè)計(jì)，除了要有足夠的空間、與內(nèi)庭小品配合外，還要注意兩大要點(diǎn)：要點(diǎn)一：和諧性與均好性：以商場(chǎng)核心主題特色為基點(diǎn)，通過內(nèi)庭景觀、小品的有效組合，與商場(chǎng)主題特色密切聯(lián)系，保證內(nèi)庭景觀、空間及與商場(chǎng)主題特色的和諧性與均好性；要點(diǎn)二：與市場(chǎng)互動(dòng)：商場(chǎng)內(nèi)庭與廣場(chǎng)，一“內(nèi)”一“外”，萁　兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動(dòng)活動(dòng)空間，而內(nèi)庭則側(cè)重于保持商場(chǎng)內(nèi)人流的停留時(shí)間，廣場(chǎng)側(cè)重于商場(chǎng)外圈的人流集合。：突出引導(dǎo)和組織人流垂直運(yùn)動(dòng)的科學(xué)合理性，設(shè)計(jì)的焦點(diǎn)是以有限的用地面積創(chuàng)造寬敞的理想空間效果突出整體性、文化性和時(shí)代性，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)分為內(nèi)環(huán)室內(nèi)步行街和外環(huán)室外步行街空間設(shè)計(jì)特點(diǎn)這里人流密集，上上下下動(dòng)感強(qiáng)烈，配合座椅和餐飲設(shè)施，給購物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場(chǎng)所。如果開間方向的柱距是6米（111224），那么進(jìn)深方向可以是2346。柱子不宜落在店面線上。⑶開間設(shè)計(jì)建議大型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的柱距與單元面寬有直接關(guān)系。成功的規(guī)劃包括“跑道型”設(shè)計(jì)，店面兩邊設(shè)，顧客中間走；“小城市，市中心”設(shè)計(jì)，聚會(huì)場(chǎng)所設(shè)在中央，人們逛完商場(chǎng)宛如散步于城市步行街。FIP空間設(shè)計(jì)六原則①商業(yè)空間步行化　　②商業(yè)空間室內(nèi)化　?、酃部臻g社會(huì)化　　④有限空間的利益最大化　　⑤商業(yè)空間的休閑化　　?、奚虡I(yè)環(huán)境的個(gè)性化⑴商業(yè)項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)建議平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機(jī)會(huì)。五、項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計(jì)空間布局今天的購物場(chǎng)所是人的聚會(huì)之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人的基本需要：社交。還包括光效、廣告、媒體、特效工程的綜合運(yùn)用。以SHOPPING　MALL為例。四、產(chǎn)品高層總體形象設(shè)計(jì)產(chǎn)品功能功能組合設(shè)計(jì)包括整體功能組合設(shè)計(jì)和單層功能組合設(shè)計(jì)；FIP對(duì)疾風(fēng)迅雷樓層規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：要點(diǎn)一：樓層設(shè)計(jì)與業(yè)種組合商場(chǎng)樓層設(shè)計(jì)要考慮種規(guī)劃，與業(yè)種有效組合，以樓層作為業(yè)種及相關(guān)行業(yè)的大場(chǎng)。三、規(guī)劃理念規(guī)劃理念是反應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目主題的重要部分，做好大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃理念，要做到三點(diǎn)：合大型商業(yè)項(xiàng)目的選址規(guī)律，即大規(guī)劃上蛤有可行性；具體的主題功能區(qū)；規(guī)劃理念具有超前性、市場(chǎng)性，與消費(fèi)者消費(fèi)心理為規(guī)劃的主導(dǎo)核心。此外，現(xiàn)在參加互動(dòng)的顧客越來越少，為新的參與形式提供了可能性。依據(jù)三：超越時(shí)代消費(fèi)者需求設(shè)計(jì)必須富有時(shí)代感以滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)又需超越時(shí)代趨勢(shì)以激發(fā)顧客更深層次的渴望，否則就不能持久，不能在各種文化和不同年代間引起共鳴。一旦功能與店家明確，設(shè)計(jì)必然從頭推翻。許多發(fā)展商在未明確主力店的情況下，便開始規(guī)劃設(shè)計(jì)。通過對(duì)項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場(chǎng)研究，對(duì)項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、分布和面積配比，業(yè)種選擇、分布和面積配比，對(duì)商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，用以指導(dǎo)項(xiàng)目的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)；依據(jù)二：商家的需求在考慮商家需求時(shí)，最重要的是主力店的設(shè)計(jì)。FIP提供的項(xiàng)目產(chǎn)品策劃方案：項(xiàng)目產(chǎn)中策劃的市場(chǎng)依據(jù)；項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃理念設(shè)計(jì)；項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)總體形象、產(chǎn)品功能、產(chǎn)品檔次和主題形象；項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計(jì)：整體布局、建筑鳳格、交通組織、配套安排；項(xiàng)目環(huán)境和景觀概念設(shè)計(jì)：環(huán)境規(guī)劃、景觀設(shè)置項(xiàng)目建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)：立面處理、商鋪設(shè)計(jì)、面積配比；主要工作內(nèi)容包括：外立面設(shè)計(jì)建議、廣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議、在廳設(shè)計(jì)建議、內(nèi)部交通設(shè)計(jì)建議、功能布局設(shè)計(jì)建議、商場(chǎng)裝修建議、智能化建議、停車場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、客貨梯設(shè)計(jì)建議、服務(wù)管理建議、其它配套設(shè)施及功能設(shè)計(jì)建議、鳳格設(shè)計(jì)建議；①從市場(chǎng)的角度給予專業(yè)的、符合各級(jí)經(jīng)營商家要求的建議；②從消費(fèi)角度給予最能有效聚集人流的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；③從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化，及切合主題概念的外立面設(shè)計(jì)建議；④從經(jīng)營的角度提出保持旺場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；⑤從成本角度給予合理的經(jīng)濟(jì)預(yù)算建議；⑥從發(fā)展商利潤最大化的角度，給予專業(yè)的建議；如一層的回旋設(shè)計(jì)，二層的借力設(shè)計(jì)；⑦從消費(fèi)人性化角度提出設(shè)計(jì)建議，如消費(fèi)者步行時(shí)間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者購物路線設(shè)計(jì)、消費(fèi)者休恬空間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者可達(dá)性設(shè)計(jì)等；二、商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的市場(chǎng)依據(jù)依據(jù)一：市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出定位結(jié)論，集中策劃師的靈感智慧，運(yùn)用建筑設(shè)計(jì)師的技術(shù)手段，發(fā)揮營銷專家的推廣策略共同完成。正是因?yàn)楫a(chǎn)品是依賴于市場(chǎng)而生存的，因此，在確定了整體的開發(fā)戰(zhàn)略后，如何把大的理念灌輸?shù)綄?shí)際的操作中，才是一個(gè)專業(yè)公司責(zé)任與專業(yè)精神的體現(xiàn)。商圈范圍不定注重品牌聲譽(yù)從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)并提供知識(shí)性服務(wù)定價(jià)銷售和開架面售，也可連鎖經(jīng)營以企業(yè)品牌為主，銷售量少質(zhì)優(yōu)，高毛利商圈范圍不定從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)，可以退貨定價(jià)銷售和開架面售，也可一展連鎖經(jīng)營店堂明亮，清潔，貨物豐富較窄，居民徒步購物圈內(nèi)營業(yè)時(shí)間長，一般在16小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無休息，價(jià)格高于別的店經(jīng)營實(shí)行信息系統(tǒng)化，開展單品管理顧客為購物頻率高的居民便利店面積一般在2500以上選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部，要道商業(yè)區(qū)以衣、食為主，用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)以居民為主大型綜合商場(chǎng)面積在500平方米以上選址在居民區(qū)，交通要道，商業(yè)區(qū)以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品，奶及奶制品，熟食及日用必需品為主中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚人超級(jí)型市場(chǎng)規(guī)模5000以上城市繁華區(qū)，交通要道種類齊全，少批量高毛利，以經(jīng)營男女兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主目標(biāo)顧客百貨店規(guī)模選址商品結(jié)構(gòu)投資者將商業(yè)物業(yè)委托商業(yè)管理公司全權(quán)經(jīng)營，投資者獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)，而商業(yè)管理公司從中收取一定比例的管理費(fèi)用；商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營方式定位要點(diǎn)：要點(diǎn)一：投資資金回籠收期預(yù)測(cè)：項(xiàng)目資金的有效回收，可以保證企業(yè)充足的流動(dòng)資金，有效運(yùn)用到下一項(xiàng)目中去要點(diǎn)二：項(xiàng)目收益效果預(yù)測(cè)收益效果是企業(yè)成敗關(guān)鍵，通過不同經(jīng)營方式的效果分析比較，選擇最優(yōu)方案；要點(diǎn)三：經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析通過包括利率走勢(shì)、投資回報(bào)率等分析，判斷取何種經(jīng)營方式；要點(diǎn)四：鳳險(xiǎn)比較分析分析商場(chǎng)不同經(jīng)營方式所帶來的鳳險(xiǎn)機(jī)率、大小等；要點(diǎn)五：統(tǒng)一管理商場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一管理，能有效維護(hù)商場(chǎng)日常經(jīng)營秩序；動(dòng)態(tài)定位招商與定位互動(dòng)――客戶定位與設(shè)計(jì)互動(dòng)――建筑定位與市場(chǎng)互動(dòng)――變化中國零售業(yè)態(tài)的劃分標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)純分成：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共當(dāng)鳳險(xiǎn)；招租購銷：商場(chǎng)自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營鳳險(xiǎn)經(jīng)營特點(diǎn)自營根據(jù)企業(yè)實(shí)力，經(jīng)營目標(biāo)、承受鳳險(xiǎn)能力等因素的考慮，F(xiàn)IP根據(jù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，把經(jīng)營方式分為三類，即自營、招租、委托經(jīng)營管理三種方式，這種分類也與國際通行的分類方式不謀而合。經(jīng)營方式定位：對(duì)于新推物業(yè)來講，確定自身經(jīng)營定位非常重要。根據(jù)具體的情況，必要地進(jìn)行相應(yīng)的將租金下調(diào)，以有利將商鋪?zhàn)獬?。一層、二層價(jià)格相差2－5倍一樓的商鋪往往好租，租金也高，一樓的人流量是其它樓層所不能比的，而且，人們的消費(fèi)觀念一直都是以方便為主，一樓可以最大限度地滿足他們。法則一：縱向定價(jià)波動(dòng)大商場(chǎng)負(fù)一層與一層的租金相差2――3倍。價(jià)格定位：項(xiàng)目在市場(chǎng)上銷售和租賃的價(jià)格，其中，對(duì)于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營者其價(jià)格都有所區(qū)別。（3）通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)；檔次定位：項(xiàng)目所面對(duì)的消費(fèi)與經(jīng)營品牌的檔次，這是由所服務(wù)的消費(fèi)者決定的。如下三種形式表現(xiàn)商場(chǎng)形象：（1）通過商場(chǎng)建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；（2）通過顧客對(duì)賣場(chǎng)購物氣氛表現(xiàn)，如場(chǎng)內(nèi)購物環(huán)境、賣場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等；POP廣告往往是營造賣場(chǎng)購物氣氛、塑造商場(chǎng)形象的重要手段?，F(xiàn)代商場(chǎng)通常體現(xiàn)如下四大功能：購物功能：體現(xiàn)于商場(chǎng)商品品種、檔次上，購物功能是商場(chǎng)最基本功能；休閑功能：在現(xiàn)代大型商場(chǎng)中，休閑功能往往被當(dāng)作商場(chǎng)的附加功能加以設(shè)置；娛樂功能：體現(xiàn)于各類游玩活動(dòng)，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等；服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于商場(chǎng)的物管和商場(chǎng)客戶經(jīng)營主體服務(wù)兩方面；形象定位商場(chǎng)的形象定位，實(shí)際上是商場(chǎng)經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場(chǎng)的經(jīng)營運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。功能定位商場(chǎng)已有可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費(fèi)群、客戶群的需要了。因此，F(xiàn)IP根據(jù)所在商圈顧客的購物需要、消費(fèi)心理特點(diǎn)、區(qū)域文化，參考綜合性商城的不同流派，確定商城的主題，而后在空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計(jì)等方面對(duì)商業(yè)主題進(jìn)行一致性表現(xiàn)，真正起到商業(yè)文化信息中心的作用。其與大型綜合超市相似，將在一定程度上導(dǎo)致部分潛在客戶群不愿投資此類業(yè)態(tài)；主題定位確定獨(dú)特的主題理念，是項(xiàng)目后期招商的靈魂。從消費(fèi)群需求上界定：業(yè)態(tài)功能組合必須尊重客戶的購物習(xí)慣，方便客戶購物，引導(dǎo)客戶在商場(chǎng)里停留得更久，使客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲，保證人流的良性循環(huán)，使客戶在商場(chǎng)里逗留更長時(shí)間，保證消費(fèi)者在這一微環(huán)境中保持愉快的心態(tài)和較高的興致。如北方購物中心業(yè)態(tài)定位模式項(xiàng)目整體功能組合設(shè)計(jì)、單層功能組合設(shè)計(jì)；從商圈的融合性上對(duì)業(yè)態(tài)合理選擇搭配從項(xiàng)目整體需求上對(duì)業(yè)態(tài)合理定位從控制內(nèi)耗的角度上對(duì)業(yè)態(tài)合理界定從各業(yè)態(tài)商家對(duì)樓層、位置、進(jìn)深、面寬等要求上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整從各商家經(jīng)營特點(diǎn)上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式：從經(jīng)營商家需求界定：業(yè)態(tài)組合定位有許多選擇。由幾家大戶承租，嚴(yán)格從經(jīng)營品牌系列價(jià)格體系、市場(chǎng)信息源等方面控制購物中心的發(fā)展方向城市郊區(qū)鄰里購物中心壟斷型是在高密度的城市市區(qū)地下空間，或高屋辦公樓地下層與地鐵轉(zhuǎn)換站共同形成的購物中心城市消費(fèi)購物中心主題型由歷史建筑物建設(shè)而成，它迎合特定消費(fèi)者的品味和人們對(duì)環(huán)境與節(jié)日文化的追求，如工科中國城以經(jīng)營商品的特色和時(shí)代感為特征，以建筑設(shè)計(jì)的別致和商品毓化陳列而鎖定特定的消費(fèi)群體，一般建筑面積均在5000平方米左右輔助型功能型與城市其它功能設(shè)施形成一個(gè)城市綜合體，其建筑面積控制在2萬平方米在原有商業(yè)區(qū)域加大營業(yè)面積，在不改變?cè)猩虡I(yè)區(qū)組成的基礎(chǔ)上提供一個(gè)改變商業(yè)區(qū)功能的方法核心替換型位于城市中心商業(yè)區(qū)更新改造地段，主要散布在商業(yè)街一側(cè)，利用原來場(chǎng)地建設(shè)，與主要商業(yè)街相通。由于受城市用地條件和城市環(huán)境的限制，一般其建筑面積不超過10萬平方米細(xì)分類（＊見下表）購物中心分類總分類它服務(wù)的多樣性，管理模式的科學(xué)性，經(jīng)營業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)代性三大優(yōu)勢(shì)，贏得了現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)這種商業(yè)模式的依賴感。（9）購物中心（SHOPPING　CENTER）企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的種類零售業(yè)態(tài)，服務(wù)設(shè)施的集合體。（7）倉儲(chǔ)商店（DISCONTENT　STORE）在大綜合超市經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體，以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。（5）專業(yè)店（SPECIATITY　STORE）經(jīng)營某一大類商品為主，并具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。（3）大型綜合商場(chǎng)（CENTERAL　CHANDISE　STORE）采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)全為一體的，滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。（1）百貨店（DEPARTMENT）在一個(gè)大型建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營的零售業(yè)態(tài)。而業(yè)態(tài)定位即對(duì)商業(yè)項(xiàng)目做成什么形式的商業(yè)確定定位?；诖耍現(xiàn)IP將對(duì)未來3－5年的心地產(chǎn)市場(chǎng)作專業(yè)預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目提供更科學(xué)可行的市場(chǎng)走向與發(fā)展趨勢(shì)指導(dǎo)，從而打造項(xiàng)目的核心吸引力及可持續(xù)經(jīng)營的核心競(jìng)爭(zhēng)力。通過對(duì)未來3－5年整體商業(yè)環(huán)境及項(xiàng)目所在地商業(yè)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)來決定現(xiàn)階段商業(yè)項(xiàng)目的策劃方向。；商業(yè)人流量與商業(yè)面積比元/平方米/日；購買人均支付額（2）競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目總體分析包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)劣、劣勢(shì)等的調(diào)研；（3）項(xiàng)目所處區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格鳳險(xiǎn)分析①最低價(jià)格分析按邊際理論，當(dāng)供應(yīng)過大，價(jià)格跌破成本后，即停止供應(yīng)，直至價(jià)格回升；②最低鳳險(xiǎn)價(jià)格選擇A、成本價(jià)的張力分析（見下表）成本定價(jià)消費(fèi)行為特點(diǎn)2萬元以下4－5萬元其他消費(fèi)群家庭人均收入中高級(jí)灰領(lǐng)消費(fèi)群高級(jí)消費(fèi)群中等偏上戶中等偏下收入市場(chǎng)（3）本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu)①本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析　　　　?、诒緟^(qū)域消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析①如何在第一時(shí)間有效捕捉未來商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化是消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。（3）目標(biāo)客戶對(duì)商業(yè)的需求分析：包括對(duì)各種類型商家的特點(diǎn)的分析；對(duì)各種類型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求；各種不同商家對(duì)商場(chǎng)配套要求等的分析。目標(biāo)客戶的研究分析（1）目標(biāo)客戶經(jīng)營范圍分析：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。假設(shè)某年某商圈的商場(chǎng)每平方米平均營業(yè)額10996元，顧客為350萬人，全年人平均購買5000元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為110萬平方米，那么該商圈的飽和指數(shù)：（3505000）247。測(cè)量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為：IRS＝（CRE）247。Ⅳ、商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等新設(shè)商業(yè)項(xiàng)目確定商圈主要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的銷售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目將來可以分享的市場(chǎng)份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。Ⅱ、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等Ⅲ、人流研究：人流包括垂直人流及水平人