【正文】 售，再到后期的競(jìng)爭(zhēng)力經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)增值等，都離不開(kāi)整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。俗話說(shuō) “三軍未動(dòng)，糧草先行 ”，商業(yè)地產(chǎn)同樣要項(xiàng)目未動(dòng)策劃先行。2023/3/5 星期五 90?整體策劃在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，?好策劃往往事半功倍，?缺乏整體商業(yè)形象的商業(yè)地產(chǎn)很難開(kāi)發(fā)成功，?有了一個(gè)好的策劃往往就成功了一半。2023/3/5 星期五 91? 整體布局事關(guān)開(kāi)發(fā)成敗 ? 商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃與住宅的規(guī)劃有著根本不同，布局時(shí)理應(yīng)先商業(yè)后地產(chǎn)，而當(dāng)前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)卻往往先地產(chǎn)后商業(yè)，一味套用房地產(chǎn)模式搞規(guī)劃、搞布局。2023/3/5 星期五 92商業(yè)地產(chǎn)必須要有突出商業(yè)主題，突出現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作規(guī)律的整體規(guī)劃布局。重選址招商，輕規(guī)劃布局已成為商業(yè)地產(chǎn)的誤區(qū)之一。由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念，缺乏現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，房產(chǎn)專家設(shè)計(jì)出來(lái)的商場(chǎng)往往好看不中用，最終變成死場(chǎng)一個(gè)，無(wú)法后續(xù)經(jīng)營(yíng)。2023/3/5 星期五 93? 目前國(guó)內(nèi)約有 70％的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是因?yàn)檎w布局先天不足造成失誤或失敗的? 整體布局事關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成敗，絕非危言聳聽(tīng)！2023/3/5 星期五 94?招商成功不等于萬(wàn)事成功 不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重中之重就是招商。因此往往對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的前期選址定位、規(guī)劃布局少做論證分析一味只重招商，甚至急功近利商場(chǎng)各種軟硬件設(shè)施未完善就帶病招商，以房地產(chǎn)模式搞招商以求早日回籠資金獲得回報(bào)。2023/3/5 星期五 95? 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以經(jīng)營(yíng)效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利。現(xiàn)實(shí)中宣傳炒作越轟動(dòng)，招商租售越火爆的商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)業(yè)后往往并不成功，效益差、失敗收?qǐng)龆加锌赡堋? 有的開(kāi)發(fā)商招商時(shí)只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤(pán)統(tǒng)籌規(guī)劃。2023/3/5 星期五 96? 許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區(qū)域、布局位置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。? 只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產(chǎn)模式搞商業(yè)地產(chǎn)招商，勢(shì)必會(huì)埋下重重隱患。一味追求招商率，缺乏全盤(pán)統(tǒng)籌規(guī)劃。2023/3/5 星期五 97?商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)業(yè)需要好策略 ?開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，招商成功后，?只要通知客戶按時(shí)開(kāi)業(yè)就是了，?卻從根本上忽視商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)業(yè)需?要好策略，缺乏營(yíng)造一個(gè)熱鬧興?旺的商業(yè)氛圍的能力。?有的甚至不惜孤注一擲，?缺乏開(kāi)業(yè)運(yùn)作資金，負(fù)債?也開(kāi)業(yè)，如此一來(lái)，往往?造成開(kāi)業(yè) “開(kāi)壞頭 ”，場(chǎng)面冷清，?難以為繼，失敗也是遲早的事。2023/3/5 星期五 98開(kāi)業(yè)必須講究策略和時(shí)機(jī)，急于求成的結(jié)果往往是欲速則不達(dá)。好的開(kāi)業(yè)策略需要審時(shí)度勢(shì)，做到知彼知己，因市制宜，因時(shí)制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時(shí)、得地利、得人和。2023/3/5 星期五 99? 商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型團(tuán)隊(duì) 商業(yè)地產(chǎn)是十分復(fù)雜的復(fù)合地產(chǎn)，有人比喻說(shuō)： “住宅地產(chǎn)是小學(xué)生；商務(wù)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、度假村是中學(xué)生；商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生。商業(yè)地產(chǎn)迫切呼喚高素質(zhì)專業(yè)人才。商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)是兩個(gè)既有聯(lián)系又運(yùn)作完全不同的概念，房地產(chǎn)以銷售論回報(bào)，商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營(yíng)論成敗。2023/3/5 星期五 100?既懂地產(chǎn)又精通商業(yè)經(jīng)營(yíng)的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才，必須是經(jīng)過(guò)實(shí)戰(zhàn)磨練，?有親自策劃開(kāi)發(fā)成功經(jīng)驗(yàn)的人。開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可謂得人才者得天下，?妒人才者失天下。?商業(yè)地產(chǎn)選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)?成功豐富經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)技能的復(fù)合型人才卻是良將難求。2023/3/5 星期五 101從目前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀看，高素質(zhì)專業(yè)人才的缺乏在很大程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。2023/3/5 星期五 102?以市場(chǎng)為導(dǎo)向重視培育商場(chǎng) 商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，不論是將商場(chǎng)分割銷售，還是只租不售，開(kāi)發(fā)商都要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，不但要建場(chǎng)，還要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以經(jīng)營(yíng)為中心，與商戶同心協(xié)力培育好商場(chǎng)。不斷優(yōu)化整合各類商業(yè)資源，做到人無(wú)我有，人有我優(yōu)，創(chuàng)造更好的營(yíng)商環(huán)境以利早日促旺商場(chǎng)，吸引更多客戶到來(lái)，落地生根開(kāi)花結(jié)果，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者共贏目的。2023/3/5 星期五 103訂單商業(yè)地產(chǎn)并非靈丹妙藥近年來(lái)國(guó)內(nèi)流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場(chǎng)的訂單商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。表面看來(lái)，這似乎降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際上卻仍是沿用住宅模式搞開(kāi)發(fā)，高價(jià)炒作產(chǎn)權(quán)式返租商鋪套現(xiàn)。這種產(chǎn)權(quán)分散存在影響后續(xù)經(jīng)營(yíng)的隱患，應(yīng)該說(shuō)從開(kāi)發(fā)商打著訂單商業(yè)地產(chǎn)概念，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪那天起就已埋下，最終將勢(shì)必與小業(yè)主糾紛不斷。2023/3/5 星期五 104訂單商業(yè)地產(chǎn)并非靈丹妙藥2023/3/5 星期五 105綜觀國(guó)內(nèi)不少商業(yè)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)或?qū)＜遥瓉?lái)都是主要從事房地產(chǎn)策劃的，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)可說(shuō)是半路出家。往往只是套用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，迎合開(kāi)發(fā)商的主觀欲望來(lái)策劃商業(yè)地產(chǎn)。如果片面相信這種故弄玄虛，有理論而無(wú)成功開(kāi)發(fā)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)或?qū)＜夷敲瓷虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將成紙上談兵的實(shí)驗(yàn)室。這種打著策劃大師幌子魚(yú)目混珠、敗壞商業(yè)地產(chǎn)策劃界聲譽(yù)的案例并不少見(jiàn)，他們嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的健康發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)策劃不可紙上談兵 2023/3/5 星期五 106?增強(qiáng)事前風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí) 針對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陷阱和誤區(qū)無(wú)處不在的現(xiàn)象，高回報(bào)誘惑之下潛在的高風(fēng)險(xiǎn)。不僅要考慮政策、資金有風(fēng)險(xiǎn)，更要認(rèn)真調(diào)查論證，融會(huì)貫通，以整體觀念開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，做到前瞻后顧。2023/3/5 星期五 107?四、遵循商業(yè)量化原則 ?商業(yè)是一個(gè)量化的行業(yè)，是需要有量化的?購(gòu)買(mǎi)能力，所以商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，特別是?大型綜合商業(yè)、商業(yè)中心的開(kāi)發(fā)也必須是?一個(gè)量化的過(guò)程，而量化是通過(guò)商業(yè)規(guī)劃?來(lái)完成的。 2023/3/5 星期五 108遵循商業(yè)量化原則2023/3/5 星期五 109?要進(jìn)行深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與研究分析，以數(shù)據(jù)確定消費(fèi)區(qū)域及消費(fèi)能力； ?研究分析現(xiàn)在及未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，以確定消費(fèi)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)需求。?消費(fèi)需求在數(shù)量上及業(yè)態(tài)上一旦確定，應(yīng)依照客觀的需求量，?量體裁衣地規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)施。國(guó)內(nèi)大部分開(kāi)發(fā)商常常是以自己所擁有的土地資源而不是以市場(chǎng)需求作為規(guī)劃基礎(chǔ)，這樣將增大投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)入住商鋪而言，其運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見(jiàn)的。 2023/3/5 星期五 110 五、滿足需求而非創(chuàng)造需求商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于商業(yè)店鋪，商業(yè)店鋪服務(wù)于消費(fèi)者。?消費(fèi)者客觀的消費(fèi)類別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪?的類別及總量。?具有特色高質(zhì)量的商業(yè)能在更大范圍內(nèi)吸引消費(fèi)者，?但隨著商業(yè)系統(tǒng)的逐步完善，這種跨越很大區(qū)域的?吸引力將逐步減弱。2023/3/5 星期五 111滿足需求而非創(chuàng)造需求2023/3/5 星期五 112目前國(guó)內(nèi)不少開(kāi)發(fā)商過(guò)分依概念的炒作創(chuàng)造需求，追求轟動(dòng)效益，這類項(xiàng)目往往開(kāi)始時(shí)轟轟烈烈，運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后由于消費(fèi)力不足而難以支撐，最終受害的是店鋪、店鋪投資人及開(kāi)發(fā)商。目前國(guó)內(nèi)部分城市政府對(duì)商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃及管理尚未達(dá)到一個(gè)合理及有力的程度，因而此類風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大。 2023/3/5 星期五 113?六、體現(xiàn)實(shí)施的可行性 ?合理的商業(yè)規(guī)劃一方面最大程度地滿足消費(fèi)市場(chǎng)?的需求，另一方面最大程度地滿足投資開(kāi)發(fā)商的?財(cái)務(wù)目標(biāo)，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀商業(yè)規(guī)劃專家公?司應(yīng)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及對(duì)項(xiàng)目深刻的調(diào)查研?究規(guī)劃設(shè)計(jì)出一套有可實(shí)施性的商業(yè)規(guī)劃方案。2023/3/5 星期五 114體現(xiàn)實(shí)施的可行性2023/3/5 星期五 115這需要一個(gè)有綜合專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)來(lái)完成首先，他們應(yīng)該非常了解市場(chǎng)，了解消費(fèi)者，了解商業(yè)特別是作為主力店的優(yōu)秀品牌店鋪，尤其要非常了解大型綜合商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能管理及組織，并且通過(guò)建議的規(guī)劃方案力爭(zhēng)最準(zhǔn)確地執(zhí)行下一步招商、管理工作，最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運(yùn)營(yíng)，以最大程度地保證投資開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 2023/3/5 星期五 116?合理的商業(yè)規(guī)劃除了完成功能的規(guī)劃及組織外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)?分布提出可實(shí)施方案。?為了提高下一步招商工作的準(zhǔn)確性及回避投資方重?建、改建所造成的浪費(fèi)，商業(yè)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)充分利用其對(duì)商業(yè)客戶的了解，?并通過(guò)預(yù)招商工作，力爭(zhēng)相對(duì)準(zhǔn)確確定主要商業(yè)店鋪的具體位置、面積?及相關(guān)建筑要求。 ?七、奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ) 2023/3/5 星期五 117奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ)2023/3/5 星期五 118?合理的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)提供給入駐商業(yè)合理有序的營(yíng)業(yè)環(huán)境及舒適?的購(gòu)物環(huán)境，最大限度保證入駐商業(yè)對(duì)消費(fèi)者的吸引力及店鋪?間的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。無(wú)序的規(guī)劃將加大招商的難度，特別是對(duì)主要商業(yè)的招商難度，由此而產(chǎn)生商業(yè)中心吸引力不足，難以正常運(yùn)營(yíng)。 2023/3/5 星期五 119? 八、確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn) ? 綜合商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后需要運(yùn)營(yíng)管理，好的商業(yè)規(guī)劃在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期就提供了項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后良好的運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)。? 商業(yè)設(shè)施的改造及經(jīng)常性的、大批量的店鋪更換對(duì)整個(gè)商業(yè)中心及投資人都會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)損失。 2023/3/5 星期五 120九、保證投資回報(bào)的安全性只有合理的商業(yè)規(guī)劃才能提供商業(yè)中心持久良好運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，也只有這樣才能保證項(xiàng)目投資方投資回報(bào)的安全性及穩(wěn)定性。同時(shí)只有考慮到商業(yè)的量化性，才可以正確加以開(kāi)發(fā)及管理，最大可能地回避風(fēng)險(xiǎn)，保證商鋪、商業(yè)中心及投資人的長(zhǎng)期盈利。2023/3/5 星期五 121?十、加大融資的可能性 有了合理的商業(yè)規(guī)劃才能準(zhǔn)確的實(shí)施后續(xù)的招商、管理工作，才能保證入駐商業(yè)及商業(yè)中心的長(zhǎng)期良好運(yùn)營(yíng)及增長(zhǎng)，才能對(duì)專業(yè)投資人及機(jī)構(gòu)產(chǎn)生吸引力。目前國(guó)外大量的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)及基金都在準(zhǔn)備或開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，由于他們有長(zhǎng)期投資商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于商業(yè)規(guī)劃水平、店鋪甄別水平及商業(yè)中心管理水平非常敏感，這是保證投資回報(bào)安全性、穩(wěn)定性及增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。雖然外資投資在項(xiàng)目前期、開(kāi)發(fā)期及運(yùn)營(yíng)期三個(gè)階段都存在可能性，但是商業(yè)中心可長(zhǎng)期良好并持續(xù)增長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)及趨勢(shì)將在融資可行