【正文】 表明，選擇二房的購房者希望面積在 7090 平米占比較大的比例，也有部分希望 90110 平米和 70 平米以下，很少一部分希望在 110130 平米。整體選擇面積的中位數(shù) M0=85 平米； 選擇三房的購房者希望面積在 90130 平米占較大比例，也有不小比例選擇 7090 的小三房。整體選擇面積的中位數(shù) M0=104 平米； 14 70平米下, 6%7090平米,28%90110平米,32%110130平米,23%130平米以上,11% 70平米下7090平米90110平米110130平米130平米以上 按揭付款是主流 頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占 78％，一次性付款占 22％。按揭的比例 大約 八成，說明按揭正成為人們購房中普遍的選擇，也說明銀行按揭對 福州 住宅市場的支持作用不容小視。 按揭付款,78%一次性付款,22%按揭付款一次性付款 年輕人成為主力軍 購 房者的年齡 25歲以下占 5％， 2535歲占 75％， 36－ 39歲占 7％， 40－ 45歲占 7％， 45歲以上占 6％。 購房者的年齡段主要集中在 2535歲之間，占 75%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。 25歲以下, 5%2535歲, 75%36－39歲, 7%40－45歲, 7%45歲以上, 6%25歲以下2535歲36－39歲40－45歲45歲以上 15 其他因素 在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。為了改善居住環(huán)境的占 最主要部分； 購房者在抉擇過程中不是獨(dú)立的，受許多其他因素的影響， 大部分人都是大家一起出主意買房，并受業(yè)內(nèi)人士的建議 影響 。 置業(yè)者關(guān)注置業(yè)因素分析中， 超過一半以上的置業(yè)者認(rèn)為地理位置、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認(rèn) 為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到 三分之一 的 置業(yè) 者認(rèn)為其他因素、智 能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)是考慮 買 房應(yīng)當(dāng)關(guān)注的因素。 第 六 節(jié) 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目定位之基準(zhǔn) 地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于： 項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能； 市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間； 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。 所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件 和素質(zhì)。一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價(jià)值之核心因素之一。 房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。具體如下表： 影 響 因 子 單 身 公 寓 普 通 住 宅 中高檔住宅 豪宅別墅 中高檔住宅 附加說明 A、對公共交通的依賴性 很 強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū) B、對噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強(qiáng) 較強(qiáng) 弱 很弱 不宜臨貨運(yùn)交通快速干道、高壓線等 C、對大氣環(huán)境的要求 低 不高 高 很高 不宜臨近污染性工廠、鬧市 D、對小區(qū)配套要求 高 很高 較弱 弱 不宜商場上加住宅 E、對周邊自然及人文景觀之要求 低 一般 高 很高 F、小區(qū)物業(yè)管理的要求 低 不高 高 很高 高水準(zhǔn)的專業(yè)物業(yè)管理公司 G、建筑、質(zhì)量裝修要求 低 一般 高 很高 質(zhì)量優(yōu)良； 材料高檔 H、容積率、覆蓋率要求 無 一般 低 低 低密度； 高綠化率 16 I、對休閑空間，綠化要求 無 一般 高 很高 會所等康體設(shè)施配套齊全 J、景觀要求 無 一般 高 很高 最好具有天然； 稀缺景 注：根據(jù)上表所列舉的一些數(shù)據(jù)，將會在其后有爭對性的對本項(xiàng)目進(jìn)行分析，并由此而對整體定位提出合理的建議。 二、項(xiàng)目市場定位原則 —— 最大化的發(fā)掘該項(xiàng)目所在地段唯一性 的價(jià)值； —— 最大化的發(fā)掘地塊特異性的價(jià)值； —— 最大化建立競爭優(yōu)勢，避免劣勢，以降低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 三、市場定位（開發(fā)檔次） （ 1） 主要競 爭對手的物業(yè)檔次及物業(yè)類型 樓盤名稱 物業(yè)類型 物業(yè)檔次 正榮潤城 小高層、高層 起價(jià) ： 17000 元 /M178。 均價(jià) ： 19000 元 /M178。 中高檔物業(yè) 水晶花園 小高層、高層 起價(jià) ： 15000 元 /M178。 均價(jià) ： 17000 元 /M178。 中檔物業(yè) 紅星苑 小高層 、高層公寓 起價(jià) ： 14000 元 /M178。 均價(jià) ： 17000 元 /M178。 中高檔物業(yè) 福州金融 街萬達(dá)廣場 小高層、高層 配套成熟，中高檔物業(yè) 起價(jià) ： 17000 元 /M178。 均價(jià) ： 19500 元 /M178。 通過以上所列周邊圍繞本項(xiàng)目的物業(yè)檔次、價(jià)位情況，可以發(fā)現(xiàn)競爭樓盤大多屬于中檔樓盤。 ● 此外“福州金融街萬達(dá)廣場”將是本項(xiàng)目的最大競爭對手，距離本項(xiàng)目較近，地段優(yōu)越。其價(jià)格適中 ，調(diào)查時(shí)起價(jià) ： 15000元 /M178。 均價(jià) ： 17000元 /M178。，定位相對屬中高檔，與本項(xiàng)目接近，并且宣傳聲勢和推廣力度較大且頻繁，市 場反應(yīng)比較好，銷售狀況較為理想。 17 （ 2） 本 項(xiàng)目 情況分析 項(xiàng)目位置 處于西二環(huán)和工業(yè)路交通主干道，緊鄰萬寶商圈和北江濱 CBD 商業(yè)中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯；距東街口商圈、五一路商圈近，人流量充足。商業(yè)配套成熟，交通四通八達(dá)，景觀豐富，周邊文化教育生活配套齊全，未來隨著楊橋新村二期、陸莊、烏山西路福大片、北江濱 CBD 的建設(shè)，該地塊區(qū)位價(jià)值將得到進(jìn)一步提升。景觀資源豐富。周邊有西禪寺、江濱公園、白馬河、白馬河公園、烏山等福州勝景， 風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，在鋼筋水泥的市中心能擁有這樣的環(huán)境優(yōu)勢的地段 。 （ 3） 本 項(xiàng)目所應(yīng)具備的地 產(chǎn)因子 分析 根據(jù)以上分析來結(jié)合本項(xiàng)目的地產(chǎn)因子進(jìn)行整合分析： 影 響 因 子 中高檔 中高檔住宅 附加說明 本 案 具 體 情 況 本項(xiàng)目是否符合 對公共交通的依賴性 一般 不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū) 公交較方便；屬市區(qū)；周邊有多個(gè)項(xiàng)目，社區(qū)成熟 一般 對噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性 弱 不宜臨貨運(yùn)交通快速干道、高壓線 西二環(huán)和工業(yè)路交通主干道 ；噪音一般 道路周邊以綠化帶隔離 對大氣環(huán)境的要求 高 不宜臨近污染性工廠、鬧市 周邊無污染性工廠；緊鄰 萬寶商圈和北江濱 CBD 商業(yè)中心 ；空氣較好 可達(dá)到 對小區(qū)配套 要求 較弱 不宜商場上加住宅 有大型超市，并不位商業(yè)中心；可滿足日常生活基本需求 可達(dá)到 對周邊自然及人文景觀之要求 高 周邊有西禪寺、江濱公園、白馬河、白馬河公園、烏山等福州勝景 ，自然環(huán)境好 可達(dá)到 小區(qū)物業(yè)管理的要求 高 高水準(zhǔn)的專業(yè)物業(yè)管理公司 建議采用較高檔物管 可達(dá)到 容積率、覆蓋率要求 低 低密度 因是高層；容積率較高（ ） 一般 對休閑空間，綠化 高 會所等設(shè)施配套齊 綠化率高；公共配套完善 可達(dá)到 18 以上表格表 明，本項(xiàng)目具備中高檔住宅所必須的大部分地產(chǎn)因子，但距離高檔住宅的要求還有一些障礙，比如市區(qū)鬧市的影響，容積率問題。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上下功夫，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上找突破，同時(shí)加大內(nèi)部造景力度，完善相關(guān)配套，可以成為非常有競爭力的中高檔樓盤。 同時(shí)由于我們?yōu)楸卷?xiàng)目產(chǎn)品策劃、設(shè)計(jì)的高文化附加值，可以不斷發(fā)展 提升項(xiàng)目的形象從而給客戶造成高檔物業(yè)的印象或總體評價(jià)成為一個(gè)中高檔樓盤。 （ 4）歸納 本報(bào)告建議項(xiàng)目總體物業(yè)檔次定位為： —— 中高檔物業(yè) 四、價(jià)格定位 本項(xiàng)目總體定位為高質(zhì)中檔樓盤，鑒于板塊內(nèi)競爭項(xiàng)目價(jià)格都位于福州市臺江區(qū)均價(jià)17287元 /m178。之間，我們建議將項(xiàng)目定位于高質(zhì)中檔盤為其市場空間，采用低開高走的方式，上市價(jià)格定位在 15750－ 17000元 /m178。左右，均價(jià)控制在 18125－ 19000元 /m178。具體均價(jià)可根據(jù)屆時(shí)實(shí)際情況來進(jìn)行調(diào)整，低開高走的方式有利于適應(yīng)市場上揚(yáng)的趨勢。（具體價(jià)格定位策劃方案以后將會詳細(xì)的單獨(dú)列出。） 五、客戶細(xì)分 針對福州當(dāng)?shù)厍闆r，用金字塔結(jié)構(gòu)比喻購房人群的分布， 處于塔腰部分為亞中產(chǎn)階級，或稱其為 “準(zhǔn)白領(lǐng)消費(fèi)群 ”，年齡通常在 25－ 30歲之間，準(zhǔn)備成家或成家時(shí)間不長，受過良好的教育，多為大專以上學(xué)歷，事業(yè)開始起步，家庭年收入 3萬－ 5萬元之間。他們的置業(yè)特點(diǎn)是：多為初次置業(yè)，購買行為謹(jǐn)慎，但需求迫切，自住和投資兼顧，主要購買面積在 80 m178。－ 120 m178。左右的二房或三房，其中少量購買超過 120 m178。的住宅，總價(jià)一般在 15萬－ 25萬左右，大都采用按揭方式且首期較少、付款年限在 20年以上的按揭方式，月供款水平在 1千元以內(nèi)。 處于塔頸的是中產(chǎn)階級，所謂白領(lǐng)一族，他們通常是在 30－ 40歲之間