【正文】 紐的有利條件，借勢青島市“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略規(guī)劃，高起點(diǎn)定制區(qū)域規(guī)劃，努力將高新區(qū)打造為國際一流的生態(tài)科技新城。 區(qū)域背景 城市定位 空間發(fā)展規(guī)劃 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 人口規(guī)劃分析 旅游發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域分析小結(jié) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增多，加大住房需求 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 19 216。青島市旅游規(guī)劃以沿海海濱帶為主體，向海域、近海島嶼和陸域縱深延伸，以濱海城市風(fēng)貌區(qū)、旅游景區(qū)、度假區(qū)為重點(diǎn)，形成 “一線、兩翼、二十區(qū)”的旅游資源開發(fā)格局。 旅游發(fā)展規(guī)劃 21 216。人口： 被動郊區(qū)化出現(xiàn)，人口規(guī)模增長，支撐了區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展； 216。 房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 項(xiàng)目市場環(huán)境評價(jià) 24 216。 供銷分析 受二次新政影響，近期成交量出現(xiàn)下降，從長期來看，全市市場形勢向好 成交量波動 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 項(xiàng)目市場環(huán)境評價(jià) 25 216。從 2023年 4月份開始，市場存量已連續(xù)六個(gè)月上升， 9月份期初庫存達(dá)到 ，市場整體存量較大， 9月份的存銷比為 ； 216。 通過對全市目前在售、待售項(xiàng)目的監(jiān)控和上圖分析，未來首改產(chǎn)品供應(yīng)量有所增加，受國家調(diào)控政策影響， 首置產(chǎn)品在未來一段時(shí)間內(nèi)將繼續(xù)成為市場主力。高新區(qū)目前成交的土地有 世茂地塊位于青島高新區(qū)正陽路以南 ， 總占地面積約 93萬平方米 ， 總建筑面積 米 ， 一期 50萬平方米 ， 主要以聯(lián)排 、 合院住宅及高層景觀大戶型住宅為主 ， 建設(shè)社區(qū)醫(yī)療服務(wù)設(shè)施 、 社區(qū)幼兒園 、 沿街貿(mào)易配套等設(shè)施 ， 預(yù)計(jì) 2023年底入住 。 項(xiàng)目區(qū)域市場 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 項(xiàng)目市場環(huán)境評價(jià) 市場環(huán)境評價(jià) 分住宅類型研究 別墅市場研究 1 洋房市場研究 2 高層市場研究 3 別墅市場分析 青島別墅市場格局 城陽別墅市場格局 34 216。 全市別墅市場格局 青島別墅市場目前呈現(xiàn)板塊格局分布 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 35 別墅市場潛在供給狀況 216。從上述數(shù)據(jù)的對比中可以看出， 獨(dú)棟別墅市場認(rèn)可度較高 ，結(jié)合到良好的銷售表現(xiàn)及后期較大的審批難度， 獨(dú)棟將成為市場稀缺產(chǎn)品 ； 216。 銷量比 存量比 總量比 潛在供應(yīng) 全市別墅潛在供應(yīng) 目前市場獨(dú)棟較為稀缺，未來聯(lián)排將占據(jù)市場主流 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 37 城陽別墅市場格局 n城陽別墅市場主要劃分為 惜夏板塊和膠州灣東部板塊： 216。卓越蔚藍(lán)群島 216。山水嘉園 216。但 由于資源條件限制，該板塊長期來看供給量會逐漸降低 。 惜夏別墅供給分析 戶型面積上，獨(dú)棟面積基本在 450平米左右，小獨(dú)棟較少 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 41 單價(jià)分析 216。總價(jià)方面， 在售項(xiàng)目差距較大 ，主要源于戶型面積差距較大，其單價(jià)差距并不大； 216。因距離市區(qū)較近，部分客戶用于長住，但比例相對較低。 惜夏別墅客戶分析 區(qū)域別墅客戶以市區(qū)為主，多以度假為目的 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 46 216。德郡 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 47 地理位置 城陽區(qū)惜福鎮(zhèn)鐵騎山路 8號 售樓電話 87886777 87886999 開發(fā)商 青島中聯(lián)盈地置業(yè) 代理公司 CATON彩騰投資 土地面積 537000平方米 建筑面積 247000平方米 建筑設(shè)計(jì) 美國道格拉斯 〃 道林 裝修狀況 毛坯 容積率 綠化率 58% 物業(yè)管理 青島中聯(lián)盈物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi) 獨(dú)棟 2元 /㎡ 〃 月 聯(lián)排 1元 /㎡ 〃 月 開盤時(shí)間 2023年初 入住時(shí)間 2023年 1月 216。 ? 需求旺盛，總銷售率達(dá) 88%，存量為 341套，相對較少 ? 目前市場獨(dú)棟較為稀缺，未來聯(lián)排將占據(jù)主流 ? 客戶多為市區(qū)客戶，基本以度假為目的 青島別墅市場格局 ? 市場銷售較好，未來供應(yīng)以聯(lián)排為主，獨(dú)棟較為稀缺 ? 板塊獨(dú)棟在 13000元 / ㎡ 左右，聯(lián)排在 8500元 / ㎡ 左右 ? 客戶以市區(qū)為主，基本用于度假，區(qū)域客戶占少部分 惜夏板塊別墅市場格局 ? 市場銷售良好，未來供應(yīng)以聯(lián)排為主，無獨(dú)棟供應(yīng) ? 區(qū)域 獨(dú)棟在 15000元 / ㎡ 左右，聯(lián)排在 13500元 / ㎡ 左右 ? 板塊客戶以市區(qū)為主，主要購房目的以度假為主，其次是投資和自住 膠州灣東部板塊別墅市場格局 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 別墅競爭格局 洋房市場分析 青島、城陽洋房市場格局 區(qū)域洋房市場格局 50 216。 建筑形式 傳統(tǒng)多層 情景花園洋房 外觀 外立面形式單一 層次較多，風(fēng)格多變 面積 面積較小，常在135平米以下 面積較大， 100200平米左右 私密性 弱 較強(qiáng) 舒適度 較舒適 舒適 功能 具有基本功能 增加庭院、陽光房、露臺等功能面積 環(huán)境 自然環(huán)境一般，高密度，主要依靠小區(qū)內(nèi)部景觀 自然環(huán)境較好，小區(qū)景觀塑造以及自身露臺、庭院景觀 位置 城市內(nèi)部 城市邊緣，市郊 周邊配套設(shè)施 配套齊全，衣食住行方便 隨著所在區(qū)域的發(fā)展，配套迅速齊全 居所定位 第一居所 第一居所或改善居住 居住人群 中低收入人群，兼顧工作和生活 城市中產(chǎn)階級及以上，要求一定生活品質(zhì) 居住模式 實(shí)在、便利 便利舒適 價(jià)格 低 較高 洋房產(chǎn)品研究 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項(xiàng)目市場機(jī)會 52 u通過退臺式設(shè)計(jì)，營造 臺階式建筑造型 ； u每戶業(yè)主 都可以享受 露臺設(shè)計(jì) ，與大自然有更多的親密接觸 u樓間距加大 ，頂層樓距加寬，輕易享受全年陽光，真正營造了一個(gè)有天有地的生活空間； u一層 贈送 大面積前后花園，頂層銷售面積較小，但贈送大面積的露臺，形成情景洋房的銷售亮點(diǎn) 。 入戶設(shè)計(jì) —— “ 曲徑通幽處”，營造了獨(dú)門獨(dú)戶的私密感 洋房產(chǎn)品研究 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項(xiàng)目市場機(jī)會 54 通過對青島洋房市場的調(diào)查和分析，根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域、代表性、影響力、開發(fā)商品牌等因素，我司選取了 30個(gè)項(xiàng)目作為研究對象，采用重點(diǎn)調(diào)查的方法，分別對項(xiàng)目的產(chǎn)品、價(jià)格、客戶、供應(yīng)、銷售等方面進(jìn)行了調(diào)查和分析。洋房產(chǎn)品多以 山、海、河 為資源依托； 216。城陽區(qū) 的洋房最多，但 產(chǎn)品品質(zhì)仍然一般 ，除卓越蔚藍(lán)群島產(chǎn)品品質(zhì)較好外，其他樓盤舒適性較差，很難真正改善生活品質(zhì)。 洋房主力面積區(qū)間為 100150㎡ 洋房產(chǎn)品情況 城陽區(qū) 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項(xiàng)目市場機(jī)會 57 216。 在售項(xiàng)目市場存量 待售項(xiàng)目潛在供應(yīng) 洋房未來供應(yīng) 全市和城陽區(qū)洋房產(chǎn)品未來供應(yīng)較少，洋房產(chǎn)品稀缺，本案市場機(jī)會較大 在售項(xiàng)目 區(qū)域 存量（萬㎡） 吉昌馨苑 城陽區(qū) 水榭花都 城陽區(qū) 魅力之城尊域 城陽區(qū) 香邑漫步 城陽區(qū) 水青木華三期 城陽區(qū) 陽光公園 1號 城陽區(qū) 中冶圣喬維斯 城陽區(qū) 卓越蔚藍(lán)群島 嶗山區(qū) 頤和星苑 嶗山區(qū) 竹韻山色二期 嶗山區(qū) 青山綠水 李滄區(qū) 尚風(fēng)尚水二期 李滄區(qū) 和達(dá)和城二期 李滄區(qū) 錦繡華城 市南區(qū) 合計(jì) 潛在項(xiàng)目 區(qū)域 上市量（萬㎡） 天一帕提歐小鎮(zhèn) 城陽區(qū) 約 御景尚都 城陽區(qū) 約 青特花溪地 城陽區(qū) 約 3 海廈泓久花園 市北區(qū) 約 理想之城二期御園 李滄區(qū) 約 9 玫瑰庭院 李滄區(qū) 約 合計(jì) 約 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項(xiàng)目市場機(jī)會 58 青島洋房整體市場熱度較高，那本項(xiàng)目區(qū)域洋房怎樣呢？ 216。銷售情況 :蔚藍(lán)群島、陽光馨苑洋房銷售情況較好，現(xiàn)已基本售完； 216。 城陽東部板塊 城陽中心板塊 城陽南部板塊 216。對市區(qū)外溢客源有吸引力，地緣性客戶補(bǔ)充 252。 社區(qū)秉承著 “ 和諧 ?關(guān)愛 ?成長 ” 理念 ， 帶給每一個(gè)家庭 “ 名校 、 社區(qū) 、 家庭 ” 的完整教育鏈條 ，讓孩子享受 名校教育 〃 社區(qū)教育 〃 家庭教育 ， 在和諧 、 生態(tài)的大社區(qū)里健康成長 ， 在完善的名校體制下鍛煉心智 。社區(qū)及周邊環(huán)境較差 252。物業(yè)服務(wù) 252。養(yǎng)老房 252。戶型結(jié)構(gòu) 252。社區(qū)檔次差 252。交通便捷 252。物業(yè)服務(wù)不到位 252。社區(qū)檔次 252。 73 基本信息 重慶遠(yuǎn)郊， 60萬㎡中大規(guī)模項(xiàng)目，容積率相近，獲得很大成功，借鑒意義大 項(xiàng)目名稱 金科 〃 陽光小鎮(zhèn) 地理位置 重慶九龍坡九龍園華福大道北段18號 (距市府 17公里 ) 開發(fā)商 重慶市金科實(shí)業(yè) (集團(tuán) )有限公司 建筑類別 多層、高層 裝修狀況 毛坯 占地面積 268612㎡ 建筑面積 578945㎡ 容積率 綠化率 % 物業(yè)管理 重慶金科物業(yè)管理公司 物業(yè)費(fèi) /㎡ 〃 月 建筑風(fēng)格 托斯卡納 車位配比 1： 目前均價(jià) 6800元 /㎡ 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 74 項(xiàng)目規(guī)劃 強(qiáng)調(diào)過渡空間，突出時(shí)代特征，托斯卡納風(fēng)格建筑，清新高雅，休閑性十足 216。 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 戶型設(shè)計(jì)建議 76 戶型設(shè)計(jì)建議 戶型配比建議 戶型參考建議 戶型細(xì)節(jié)建議 戶型參考建議 高層戶型參考 景觀設(shè)計(jì)建議 78 兩大跨界利器實(shí)現(xiàn)傳播的突圍 獨(dú)特的廣告創(chuàng)意 + 創(chuàng)新的事件營銷 跨領(lǐng)域的界 +跨地域的界 實(shí)現(xiàn)從“坐商”到“行商” 營銷模式轉(zhuǎn)變 生活平臺 +事業(yè)平臺 從品質(zhì)到特色價(jià)值平臺的跨界 項(xiàng)目營銷執(zhí)行 項(xiàng)目營銷策略 項(xiàng)目銷售周期 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 跨界營銷 79 高端活動 專屬活動 項(xiàng)目營銷執(zhí)行 項(xiàng)目營銷策略 項(xiàng)目銷售周期 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 事件營銷 高端活動提升品質(zhì)，專屬活動擴(kuò)展圈層 80 根據(jù)目前市場同類項(xiàng)目銷售情況看，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在市場價(jià)格水平下可實(shí)現(xiàn)的銷售速度約為 8萬平米 /年。示范區(qū)的包裝完成； 2