【正文】 國(guó)際戶型公攤：23%戶型平面：平層單元形態(tài)：5梯25戶戶型朝向：南北朝向高層框架；安防系統(tǒng)：底層無(wú)門禁；水電：水電到戶不入戶；電視電話寬帶網(wǎng)：到戶不入戶。公共過(guò)道面積過(guò)大，戶型不緊湊；公共衛(wèi)生間（含洗簌前室）進(jìn)深過(guò)大；廚房阻隔了過(guò)堂風(fēng)，減弱了空氣對(duì)流，使室內(nèi)不通透；不注重戶型設(shè)計(jì)的動(dòng)靜分離原則；餐廳直對(duì)生活陽(yáng)臺(tái)，私隱物無(wú)遮蔽性；對(duì)于多層而言，18％的公攤過(guò)高。市場(chǎng)中普遍存在的戶型是以兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d為主。 有相當(dāng)部分的樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司都是同一家公司，這難免使產(chǎn)品出現(xiàn)嚴(yán)重的同質(zhì)化現(xiàn)象，使產(chǎn)品缺乏性價(jià)比；216。（8）物業(yè)管理216。具體如圖1所示：（4）樓層控制欽州市區(qū)的樓盤多以小區(qū)型形式出現(xiàn)。G環(huán)境藝術(shù)工作室、深圳建筑設(shè)計(jì)研究總院物業(yè)管理：廣西南寧萬(wàn)怡物業(yè)新天地花園南珠西大街西端62畝40萬(wàn)平米12035％歐式小鎮(zhèn)別墅（3層半）開發(fā)商：欽州天恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理：南寧萬(wàn)聯(lián)行建筑設(shè)計(jì)：南寧萬(wàn)聯(lián)行園林設(shè)計(jì)：澳洲園林設(shè)計(jì)公司承建公司：欽州建工物業(yè)管理：欽州永和物業(yè)管理公司華信若在工程進(jìn)度上能加快速度，盡快取得合法銷售預(yù)售許可證，迅速將產(chǎn)品推向市場(chǎng)，定能搶占市場(chǎng)份額，從而實(shí)現(xiàn)一路旺銷，對(duì)資金的迅速回籠以及開發(fā)商的信譽(yù)都是比較有利的，同時(shí)能證明開發(fā)商的實(shí)力，為開發(fā)商樹立較好的市場(chǎng)形象，提高知名度，打造品牌，為將來(lái)的項(xiàng)目的開發(fā)和企業(yè)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。香江花園等；（9）、由于地段、商業(yè)價(jià)值、生活配套設(shè)施等原因，目前市中心板塊的多層的房?jī)r(jià)均價(jià)要達(dá)到2400元/㎡，處于市中心邊緣地帶的項(xiàng)目的房?jī)r(jià)均價(jià)也達(dá)到了2350元/㎡，但先前開發(fā)的樓盤的均價(jià)并不是如此之高，如錦繡家園2006年末的房?jī)r(jià)的均價(jià)也只是1800元/㎡左右。第二部分：欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀調(diào)研部分Ⅰ住宅部分一、 欽州市各房地產(chǎn)板塊概述（一）、欽州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局特征隨著東盟、環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈、泛珠江三角經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)育與建設(shè)階段、欽州城市格局的升級(jí)，欽州市城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮如火如荼，舊城改造、拆遷擴(kuò)建改建、土地拍賣、掛牌出讓等層出不窮，加上欽州市迎來(lái)歷史的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)業(yè)受到眾多外來(lái)開發(fā)商的青睞，尤其是福建開發(fā)商，本土開發(fā)商則相對(duì)較少，房?jī)r(jià)在短短的兩三年內(nèi)成倍上漲，房地產(chǎn)板塊開始呈現(xiàn)雛形。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民收入水平和消費(fèi)能力不斷提高，住房需求持續(xù)高漲。（2）、利率及首付比例提高對(duì)項(xiàng)目的影響 很明顯，利率和首付比率提高，對(duì)非普通住宅和二次購(gòu)房的購(gòu)房者影響較大，對(duì)自住住房且套型建筑面積在90 平方米以下的消費(fèi)者影響較小。（2）、《物權(quán)法》——確認(rèn)財(cái)產(chǎn)歸屬，明確財(cái)產(chǎn)保護(hù)，使住宅物業(yè)有望突破“70大限”。其二，體現(xiàn)出適度轉(zhuǎn)變，這是值得重點(diǎn)關(guān)注的地方：216。216。 “”大限，使實(shí)力較差的一些開發(fā)商紛紛吐出不合出讓要求的土地，由此壓縮了不少計(jì)劃內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)投資量。同時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。 216。 5 月 11 日“ 八條意見 ”216。 4月27日，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上。隨著東南部城市基建和相關(guān)配套的完善和成熟。加強(qiáng)了重點(diǎn)區(qū)域和重要市政項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，組織開展了城市總體規(guī)劃等20多項(xiàng)重點(diǎn)城市規(guī)劃項(xiàng)目的編制和修編。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響（1）、外來(lái)人口增加，拉動(dòng)城市消費(fèi)力，擴(kuò)張城市需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)租賃、置業(yè)、辦公、度假等市場(chǎng)需求，為欽州房地產(chǎn)行業(yè)的供給增量提供了市場(chǎng)可行性基礎(chǔ)；（2）、隨著南博會(huì)商機(jī)的不斷涌現(xiàn)，在南寧進(jìn)行的大區(qū)域性商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)逐漸頻繁，作為以南寧為中心的城市群中的一員，商務(wù)交流來(lái)往、商品展示交易等行為的區(qū)域輻射對(duì)欽州市的商業(yè)地產(chǎn)、商鋪價(jià)值提升創(chuàng)造了空間。區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一體化必然導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一體化，這就為泛珠三角區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與合作創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。在06年的政策打壓之下，促使開發(fā)商一邊減少土地資源投資，一邊提高土地開發(fā)效率。至05年，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資開發(fā)總量仍然快速增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度明顯放緩。,%,%。許多開發(fā)企業(yè)上半年持等待觀望態(tài)度，%。全年價(jià)格運(yùn)行較為平穩(wěn)，價(jià)格總水平漲幅較去年有所下降，但食品、燃料、居住等方面的價(jià)格，居民必需品及服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的繼續(xù)大幅上漲，影響全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平繼續(xù)攀升。 07年14月欽州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為4132元，%。一是城鄉(xiāng)消費(fèi)市場(chǎng)趨于協(xié)調(diào)，市、縣市場(chǎng)零售額增長(zhǎng)略高于農(nóng)村市場(chǎng)增長(zhǎng)。進(jìn)入2006年，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率開始下降，但仍然處于高速增長(zhǎng)的位置。根據(jù)上述GDP的走勢(shì)分析，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年的GDP增長(zhǎng)可以承受房地產(chǎn)飛速發(fā)展。20012006欽州地區(qū)生產(chǎn)總值指數(shù)走勢(shì)圖050100150200250300123456地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）07上半年，%，為2000年以來(lái)同期最高增速；，%，；，%。(三)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況欽州近年提出了大旅游、大港口、大工業(yè)的發(fā)展口號(hào)，并得到進(jìn)一步的發(fā)展。(二)、城市區(qū)位調(diào)查欽州區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，位于廣西沿海地區(qū)的中心位置，地處東南亞與中國(guó)大西南兩個(gè)輻射扇面的中心，于中國(guó)東、中、西三個(gè)地帶的交匯處，是華南經(jīng)濟(jì)圈與西南經(jīng)濟(jì)圈、港澳經(jīng)濟(jì)圈與內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)圈及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)圈與東南亞經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合點(diǎn)，也是大西南出海的最便捷通道。 調(diào)查方式：?jiǎn)柧碚{(diào)查、同行交流、暗訪踩盤、文獻(xiàn)查閱；216。國(guó)際、中央公館、悉尼陽(yáng)光、新天地花園、香江花園、新澳花園、金匯花園、恒基目 錄第一部分：欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)研部分一、欽州城市簡(jiǎn)介…………………………………………………………………………………………………………………………………8二、欽州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況簡(jiǎn)述………………………………………………………………………………………………………………10（一）欽州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)概述……………………………………………………………………………………………………………10（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系概述……………………………………………………………………………………………………20（三）欽州城市發(fā)展和規(guī)劃概述…………………………………………………………………………………………………………………22（四）有關(guān)政策對(duì)項(xiàng)目的影響概述………………………………………………………………………………………………………………24三、欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀小結(jié)…………………………………………………………………………………………………………………28第二部分：欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀調(diào)研部分I住宅市場(chǎng)部分一、欽州市各房地產(chǎn)板塊概述……………………………………………………………………………………………………………………30二、欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目概況……………………………………………………………………………………………………………35三、欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品特征情況…………………………………………………………………………………………………42（一）、欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目戶型配比……………………………………………………………… …………………………………42（二）、欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)及分析…………………………………………………… ………………………………46（三）、欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目配套環(huán)境………………………………………………………………………………………… ………61四、欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況………………………………………………………………………………………………………65五、欽州市區(qū)各房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣情況………………………………………………………………………………………………………68II商業(yè)市場(chǎng)部分一、欽州市商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查………………………………… …………………………………………………………………………73（一）、欽州市主要街區(qū)商業(yè)群概況………………… …………………………… …………………………………………………………73（二）、各個(gè)商業(yè)群分析…………………… ……………………………………………………………………………………… …………75（三）欽州市各商業(yè)群經(jīng)營(yíng)狀況總結(jié)……………… …………………………………………………………………………………………79二、欽州市主要街區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)概況…………… ………………………………………………………………………………………………80（一）、競(jìng)爭(zhēng)情況較為激烈的行業(yè)………………………………………………………………………………………………………………83（二）、盈利相對(duì)穩(wěn)定的行業(yè)……………………………………………………………………………………………………………………84（三）市場(chǎng)空白點(diǎn)……………………………………………………………………………………………………………… ………………84三、欽州市主要街區(qū)商鋪?zhàn)饨鸶艣r………………………………………………………………………………… …………………………84（一）各主要街道租金情況…………………………………………………………… ………………………………………………………84(二)租金差異的原因…………………………………………… …………………………………………………………… ………………86四、欽州市商業(yè)街區(qū)消費(fèi)群體構(gòu)成……………………… ……………………………………………………………………………………87五、欽州市整體商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分析…………………………… ………………………………………………………………………………88（一）、商場(chǎng)檔次參差不齊，無(wú)高檔次商場(chǎng)……………………………………………………………………………………………………88（二）、各大商場(chǎng)缺乏特色，同質(zhì)化嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)堪憂…………………………………………………………………………………………88（三）、商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，部分消費(fèi)群體為周邊城市分流…………………………………………………………………………………88六、欽州市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)租售調(diào)查……………………………………… ……………………………………………………………………89（一）、欽州樓市商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目租售情況分析與競(jìng)爭(zhēng)力研判…………………………………………………………………………………89（二）、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威脅點(diǎn)評(píng)………………………………………………………………………………………………………………………93七、本項(xiàng)目所處街區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)…………………………………… ………………………………………………………………95（一）、項(xiàng)目所處位置介紹………………………………………………………………………………………………………………………95（二）、項(xiàng)目所處街區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀…………………………………………………………………………………………………………………96（三）、項(xiàng)目所處商街SWOT分析…………………………………………… …………………………………………………………………97第三部分：欽州市住宅產(chǎn)品解讀I市場(chǎng)供給產(chǎn)品情況解讀一、樓高控制………………………………………………………… …………………………………………………………………………99（一）、電梯房日益增多…………………………………………………………………………………………………………………………99（二）、小高層（高層）物業(yè)樓高控制…………………………………………………………………………………………………………99二、單元布局……………………………………………………… ……………………………………………………………………………99三、主力戶型及面積控制………………………………………………………………………………………… ……………………………100(一)、50畝以下的小型社區(qū)或單體樓（群）…………………………………………………………………………………………… ……100（二）、50畝以上的大型社區(qū)……………………………………… ………… ………………………………………………………………100四、戶型朝向………………………………………… …………………………………………………………………………………………101五、裝修標(biāo)準(zhǔn)……………………………………… ……………………………………………………………………………………………102六、社區(qū)內(nèi)部配套…………………………………………………… …………………………………………………………………………102（一）、會(huì)所配套……………………………………… …………………………… …………………………………………………………102（二）、運(yùn)動(dòng)配套……………………………………………………… …………… …………………………………………………………102（三）、園林配套…………………………………………………… …………… ……………………………………………………………102（四）、停車配套………………………………………………………………… …………………………………………………… ………102（五）、商業(yè)/教育配套：…………………………………………………………………………………………………………………………102II欽州市民購(gòu)房偏好解讀一、調(diào)查對(duì)象五年內(nèi)的購(gòu)房需求…………………………………………………………………………………………………………………103二、購(gòu)買新房考慮的區(qū)域…………………………………………………………………………………………………………………………104三、市民對(duì)不同戶型的需求情況………………………………………