【正文】 首創(chuàng)碧桂園貴族式學(xué)校，以成熟的完備的社區(qū)配套彌補(bǔ)了外部配套的劣勢。l 完善的封閉式的港式的物業(yè)管理是其一大賣點(diǎn)。l 有與其市場定位相吻合的較完備的配套，以鄉(xiāng)野式度假休閑設(shè)施和祈福學(xué)校為代表。l 完善的封閉式的個性化的港式物業(yè)管理是其一大賣點(diǎn)。形象包裝和營銷策劃l 碧桂園的成功，首先是營銷策劃和形象包裝的成功。l 高明之處在于有與其項(xiàng)目定位高度吻合的形象包裝和社區(qū)生活展示。產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量l 高于當(dāng)?shù)仄骄剑┕ぱ杆?、質(zhì)量優(yōu)良。l 高于當(dāng)?shù)仄骄?。但并非完美。發(fā)展商品牌和實(shí)力l 這是一個策劃出來的品牌，然后被發(fā)展商證明是值得依賴的品牌。l 產(chǎn)品品牌市場，它的產(chǎn)品和包裝創(chuàng)造了它的品牌，它的品牌實(shí)現(xiàn)了它的市場目標(biāo)。３、 本項(xiàng)目定位諸要素實(shí)現(xiàn)后的價值研判。價值提升和實(shí)現(xiàn)要素價值提升價值實(shí)現(xiàn)程度碧桂園祈福新村美的項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)度經(jīng)濟(jì)、政策因素5%1市場定位和產(chǎn)品40%1規(guī)劃設(shè)計(jì)水平小區(qū)配套和物業(yè)管理20%1形象包裝和營銷策劃20%11產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量5%11發(fā)展商品牌和實(shí)力10%1總計(jì)100%1綜合以上分析，美的海岸花園在實(shí)現(xiàn)各價值實(shí)現(xiàn)要素以后，總體可提升價值約為：洋房3500~4500元/平方米，別墅4500元/平方米。五、項(xiàng)目投資分析〖說明〗：１、 本報(bào)告以完全成本核算的方式對美的海岸花園項(xiàng)目進(jìn)行投入產(chǎn)出分析。２、 有關(guān)成本的明細(xì)核算科目基本參照和沿用公司的數(shù)據(jù)。３、 不考慮別墅賣地，由業(yè)主自建的方式。４、 因會所、幼兒園、小學(xué)等配套設(shè)施為本項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)不可或缺的因素，需在前期投資中反映，故在此計(jì)入成本。至于后期對外營業(yè)屬物業(yè)經(jīng)營部分，回收周期長，收益暫不作考慮。５、 因本項(xiàng)目的規(guī)劃方案尚可未最后確定，根據(jù)目前有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作以下模擬（需以最后規(guī)劃方案為準(zhǔn)核定有關(guān)數(shù)據(jù)）。 面積規(guī)劃布局表（單位：平方米）項(xiàng)目總占地4207000住宅區(qū)占地274177總建筑面積259400住宅建筑面積250000其中：別墅52500（175套）洋房197500（1795套）半地下車庫22500車位900個會所6100幼兒園、托兒所3300（一） 項(xiàng)目成本模擬１、 。包括：☆☆（1）地價☆☆（2）設(shè)計(jì)及策劃費(fèi)☆☆ （3）遞延費(fèi)用☆（4）耕地占用稅☆☆☆☆（5）資本化利息☆☆項(xiàng)目后期將發(fā)生費(fèi)用（1） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平）：7246萬元（2） 建安工程費(fèi)：洋房成本一覽表：項(xiàng)目單價（元/平方米）土建500樁基礎(chǔ)100水電安裝120☆消防60通訊10室外配套130煤氣15對講系統(tǒng)15電視6鋁合金窗60外墻及室內(nèi)初裝修100合計(jì)1116（合計(jì)22041萬元）別墅：在洋房基礎(chǔ)上增加150元/平方米，為1266元/平方米。公共設(shè)施費(fèi)用：，包括：１） 半地下車庫按洋房套數(shù)約50%的比例配置洋房區(qū)的車位，共900個，考慮地塊本身的地質(zhì)條件復(fù)雜，每個車位的造價初定為40000元（具體成本需參照實(shí)際的工程預(yù)算），合計(jì)3600萬元。２） 圍墻大門：166萬元。３） 保安系統(tǒng)：500萬元。４） 環(huán)藝及道路景觀：2000萬元（按80元/平方米）５） 幼兒園、托兒所：。６） 會所：。其中：建安2001萬元，網(wǎng)球場、羽毛球81萬元，游泳池250萬元，籃球場21萬元。７） 營銷中心及樣板房：600萬元。８） 。如下表：項(xiàng)目金額（萬元）單位成本（元/平方米）項(xiàng)目前期已發(fā)生費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)7246建安—工程費(fèi)公共設(shè)施配套費(fèi)合計(jì)（二） 項(xiàng)目收益模擬１、 營業(yè)額及毛利說明：根據(jù)美的海岸花園的價值判定結(jié)果，洋房的均價按3300元/平方米，別墅均價按4300元/平方米，其中洋房區(qū)半地下車庫車位成本折入售價，不再另外收費(fèi)。項(xiàng)目洋房別墅合計(jì)（萬元）總額（萬元）單價（元/M2）總額（萬元）單價（元/M2）營業(yè)額63200330022575430085775稅金銷售凈收入直接成本毛利毛利率18%期間費(fèi)用合計(jì)為6480萬元，包括以下三方面：1) 管理費(fèi)用。根據(jù)公司的數(shù)據(jù)，管理費(fèi)用為480萬元。2) 銷售費(fèi)用。據(jù)經(jīng)濟(jì)判斷，美的項(xiàng)目如需達(dá)到周邊碧桂園、祈福新村的宣傳攻勢，營銷費(fèi)用至少在總成本的3%~5%，按7億的投資成本，預(yù)估銷售費(fèi)用為2500萬元。3) 財(cái)務(wù)費(fèi)用。因本項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏和銷售周期尚有不確定因素，目前無法根據(jù)資金投入和銷售回款計(jì)算資金缺口，從而具體確定利息成本。據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)判斷，利息成本不超過總成本的5%，此處按7億投資額的基數(shù)預(yù)估為3500萬元。２、 利潤預(yù)測１） 稅后利潤根據(jù)財(cái)務(wù)要求，%，在毛利計(jì)算前已予扣除，故毛利減除期間費(fèi)用即為凈利潤、稅后利潤，=。２） 若按常規(guī)稅收，則尚需有以下明細(xì)科目從毛利中扣除。① 土地增值稅洋房：632萬元別墅：合計(jì)：② 投資方向調(diào)節(jié)稅合計(jì)：總投資5%=（直接成本+期間費(fèi)用）5%=5%=３） 企業(yè)所得稅計(jì)算公式：（經(jīng)營利潤—土地增值稅—投資方向調(diào)節(jié)稅）33%=（）33%=則稅后利潤為：由此可見，以上三項(xiàng)稅額如能減免，對利潤的影響將是極為關(guān)鍵的。４） 稅后利潤率247。=%（三）敏感性分析 說明：為反映正常的經(jīng)營成果，此處利潤延用按 ％。１、 成本變動對利潤的影響由于洋房和別墅的成本差異主要在于建安部分，故在此將二者綜合計(jì)算，在銷售價格、銷售量不變的情況下，單位成本增加100元，利潤減少2500萬元。即單位成本 %，%，%。由此可見，控制成本是降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)之一。２、 銷售價格變動對利潤的影響本項(xiàng)目洋房和別墅的銷售價格分別為3300和4300元/平方米，在成本和銷售量不變的情況下，每平方米降低200元，%?？梢?，產(chǎn)品價格的變動是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。３、 可售面積對利潤的影響本項(xiàng)目計(jì)劃可售面積為250000平方米，如增加10%，即25000平方米（設(shè)定全部為洋房），（主要考慮建安成本增加部分2790萬元（1116元/平方米）和地下車庫位增加的成本456萬元（25000平方米247。110平方米/套50%4萬元/個）部分，其余維持不變。在售價的不變的情況下，%。如售價降低200元/平方米，即洋房價格3100元/平方米，別墅價格4100元/平方米，%。如可售面積增加5%，即12500平方米。在售價不變的情況下，即增加45%。如售價降低200元/平方米，%。從以上分析可看出，增加可售面積固然是增加經(jīng)營利潤的途徑之一，但在現(xiàn)實(shí)操作中，可售面積的增加往往會相應(yīng)導(dǎo)致住宅品質(zhì)的降低，從而使定價受到向下拉動的影響，最終由可售面積增加帶來的銷售收入上升與因售價的相應(yīng)降低造成的收入減少會相互抵消的效應(yīng)。利潤未能增加，但產(chǎn)品品質(zhì)下降，從而使銷售風(fēng)險(xiǎn)加大，此種方式應(yīng)謹(jǐn)慎采用。（四）風(fēng)險(xiǎn)性分析１、 由于宏觀經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)難以向好，人們持幣觀望以尋求生活保障的心理會對項(xiàng)目的銷售周期造成影響。本項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)周期長，且前期入市恰逢經(jīng)濟(jì)疲軟期，人們對高居住素追求的驅(qū)動力不足，如未能形成較強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢，對后期開發(fā)進(jìn)度和資金安排會產(chǎn)生較大壓力。２、 目前看，珠三角樓盤普遍承受降低壓力。根據(jù)順德當(dāng)?shù)氐臉潜P價格和市場消費(fèi)水平，美的海岸花園洋房3300元/平方米，別墅4300元/平方米的價格顯然已超越現(xiàn)在檔次。據(jù)理性判斷，市場對此項(xiàng)目所營造的生活新概念能予以接受。如何保證上述市場價格的實(shí)現(xiàn)將直接影響項(xiàng)目成功與否。當(dāng)?shù)卣亩愂照叩淖兓鄬⒂绊戫?xiàng)目利潤。如土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、所得稅未能按事先的預(yù)計(jì)免征，將會使項(xiàng)目經(jīng)營的成果消耗大半。45 /