【正文】 僅喬頓花園一期為多層外，其余均為小高層和高層，區(qū)域前五名樓盤的預售總量為 萬平方米，占區(qū)域總量的 91%。差值高達 萬平方米，超過了金橋地區(qū)全年月間交易量的差額。恒大華城上河苑、上南蘭庭苑、上南山水苑分別在浦東年度預售排行榜上排名第 11 名、第 15 名和第 18 名。交易均價全年波動幅度在 31003500 元 /平方米之間，總體上上半年波動較大，下半年走勢較為平穩(wěn)。區(qū)域 前五名全年預售量為 萬平方米，占整個區(qū)域交易量的 45%。（見圖表十一） 交易量上，月間最大值為 11 月份的 萬平方米，最小值為 2 月份 2865 平方米，相差近 9 倍，區(qū)域登記預售的樓盤主要以多層為住，別墅、小高層僅各占 1 家。僅此 2 家全年的預售就達 萬平方米，占整個區(qū)域總量的 68%，前 5 名樓盤總量為 萬平方米，為區(qū)域總量的 89%。見圖表十。（見圖表九） ? 花木地區(qū) 區(qū)域預售前五名：萬邦都市花園 聯(lián)洋花園 天安花園 錦繡天第花園 環(huán)龍新世紀 區(qū)域全年均價： 4110 元 /平方米 浦東花木地區(qū)的商品房預售交易可謂浦東樓市的熱點，新開盤的錦繡天第、聯(lián)洋花園、萬邦都市二期幾乎均是在三四個月內(nèi)被搶購一空，個案最高月交易量達 3 萬平方米，區(qū)域全年預售前五名樓盤交易總量為 萬平方米，占整個區(qū)域全年 總預售量的 %，有四家樓盤入選浦東年度預售排行榜前 20 名，分別是萬邦都市花園（第二名）、聯(lián)洋花園（第四名）、天安花園（第七名）、錦繡天第花園（第五名）區(qū)域內(nèi)全年登記預售的樓盤共 22 個，其中小高層 12 個，多層 9 個，別墅 1 個，交易量分別占整個區(qū)域總量的 %， %和 %。由于此三個樓盤的開盤時間相差數(shù)月，且個案交易價格差別較大，故其熱銷是影響區(qū)域價格漲跌的主要因素。 全年區(qū)域月間交易均價起伏較大，最大差值高達 752 元 /平方米。區(qū)域前五名樓盤交易量為 萬平方 米，占整個區(qū)域全年交易量的 48%。 ? 陸家嘴地區(qū) 區(qū)域預售前五名：生安花苑、申立苑、香榭麗花園、張揚花苑、陸家嘴花園 區(qū)域全年綜合均價 ： 4552 元 /平方米 陸家嘴地區(qū)全年登記預售的樓盤共有 39 個，其中小高層、高層為 29 個，多層為 10 個，全年交易量占區(qū)域的百分比分別為 87%和 13%。區(qū)域前五名樓盤預售總量為 萬平方米，占區(qū)域年度預售總量的 42%，區(qū)域內(nèi)登記預售的 62 個樓盤中，多層為 50 個，交易量占整個區(qū)域的 65%；小高層、高層為 10 個，交易量占區(qū)域總量 28%；別墅為 3 個，交易量占區(qū)域總量的 7%。由于區(qū)域樓盤數(shù)量眾多，全年月度交易均價走勢平穩(wěn)，全年除了 8 月份受金澤苑低價位的大額交易量（ 24000 多平方米）影響略微偏低為 2769 元 /平方米外，其余各月均維持在 3000 元 /平方米的均價。（具體見圖表七） 在全年交易量中，各價格段所占比例分別為： 3000 元 /平方米以下物業(yè)占整個交易量的 %， 30004000 元 /平方米占 %， 40005000 元 /平方米占 %， 5000 元 /平方米僅占 %。浦東地區(qū)的廣闊性決定了樓盤價位涵蓋面的廣泛性，價格差較大是浦東樓市最大的特色。（具體見圖表五） 由于各區(qū)域地理位置上的差別，全年交易均價上各區(qū)域有著明顯的不同，陸家嘴地區(qū)全年預售交易均價最高，為 4522 元 /平方米，北蔡地區(qū)最低為 2540 元 /平方米，區(qū)域均價差高達 2020元 /平方米。從 6 月份的預售排行榜中我們不難看出， 6 月份交易均價偏低的主要原因是：由于前 4 名樓盤綠川新苑、上南上水苑、紫葉花園 東園、東麗苑總計近 37000 平方米的交易量的預售均價均低于 3000 元 /平方米。（具體見圖表四） 區(qū) 域 金橋 陸家嘴 上南 楊思三林 花木 北蔡 南浦 川沙 其他 樓盤個數(shù) 62 39 39 30 21 14 8 15 35 預售交易量 市場份額 % % % % % % % % % 八大主力板塊年交易均價綜合分析。（見下表） 區(qū) 域 花木 上南 金橋 陸家嘴 楊思三林 北蔡 川沙 南浦 其他 交易登記量 批準預售量 比例系數(shù) 八大主力板塊推盤數(shù)量與市場份額綜合分析。 浦東新區(qū)全市預售登記交易量為 萬平方米，超過了全年批準預售量 萬平方米。并逐漸形成了以陸家嘴 、金橋等八大板塊為主的新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展格局?？梢灶A見，在明年，以規(guī)劃定開發(fā)，基地開發(fā)總體規(guī)劃先行的做法應會大行其道，成為房地產(chǎn)開發(fā)新景。前段時間浦東樓盤的開發(fā)中，包括聯(lián)洋新社區(qū)在內(nèi)的一些較大規(guī)模的項目，都或多或少地在這些方面存在著一定的問題。 7）、“以規(guī)劃定開發(fā)”的概念應該會成為樓盤開發(fā)新 景。 從聯(lián)洋新社區(qū)、萬邦社區(qū)等在浦東和上海樓市的影響力來看，無論是規(guī)劃還是配套以及環(huán)境等都容易上規(guī)模，成 氣候，從而產(chǎn)生大手筆，較小受地塊等因素的約束。川楊河沿岸建成生態(tài)性、水 景住區(qū)，應是極具市場潛力；金橋北區(qū)興建中低檔別墅市場前景廣闊，楊思、三林地區(qū)投資多層物業(yè)也會有所作為，加之現(xiàn)有周邊物業(yè)、交通商業(yè)配套以及盧浦大橋的動工在即，更是為該地區(qū)提供了相當?shù)纳悼臻g。 5）、川楊河沿岸，金橋北區(qū)，楊思、三林地區(qū)有望成為投資熱點。 就目前的浦東樓市來看，除小陸家嘴地區(qū)外，大部分地區(qū)受地理位置、周邊市政配套的影響，高價位物業(yè)讓購房者完全接受尚有一定的難度，且中低價位樓盤的目標客戶群范圍較廣，相對來講，在銷售上顯得較為容易一些。同時，小型樓盤開發(fā)亦 將會有所增長。 既然受資金限制，原有的房產(chǎn)企業(yè)大量減少，這對資金雄厚的外資企業(yè)和國內(nèi)有實力的房產(chǎn)商無疑提供了絕佳的機遇。 由于上市新盤偏少，購房者選擇 余地較小，而且規(guī)模優(yōu)質(zhì)物業(yè)的屈指可數(shù)，此間上市的小樓盤和個別優(yōu)秀品牌樓盤將會引起市民的爭相購買，售樓處門庭若市的局面將依然會出現(xiàn)，上半年整體及區(qū)域月間交易量的強烈波動也將在所難免。此類樓盤開發(fā)在某種程度上還是受市場歡迎的，但其短暫的銷售周期注定了這只能是短期行為。 從近期樓盤開發(fā)來看，浦東房地產(chǎn)一定程度上存在樓盤越做越小，內(nèi)部規(guī)劃越做越精，外部規(guī)劃越做越差的現(xiàn)象，而且到年底這種現(xiàn)象還表現(xiàn)得較為明顯。但此種局面估計在下半年將會有明顯好轉(zhuǎn)，預計下半年交易總量相對較為集中。 ? 現(xiàn)有浦東樓市的熱銷物業(yè)預售儲備量明顯不足，后繼開發(fā)仍需較長時間。 浦東房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 1）、上半年新盤上市量會有所減少，預計下半年交易總量相對較為集中 。浦東國際機場啟用、地鐵二號線貫通、新建越江隧道、規(guī)劃中的輕軌二號線等因素，是浦東的商品房被看好的主要原因。 浦東新區(qū)的區(qū)位效應和綜合優(yōu)勢，正吸引著越來越多的 “白領 ”前往安家。 套均面積達 115 平方米，較 99 年上漲了 個百分點 ，這也從一個側(cè)面反映出浦東住房面積正由經(jīng)濟適用型向?qū)挸ㄊ孢m型發(fā)展。其中內(nèi)銷商品房預售量為 260。 浦東新區(qū) 商品房銷售總量為 萬平方米 ，共 31605 套，銷售金額為 億元，分別比 99 年增長 37%， 22%和 41%， 其中 內(nèi)銷商品房銷售總量為 萬平方米 ，計 30212 套，銷售余額為 億元，分別比 99年增長 34%， 21%和 40%，占全市比例分別為 %， %和 17%。浦東新區(qū)房地產(chǎn)二、三級市場已連續(xù) 18 個月位居全市 20 個區(qū)（ 縣）的第一。 ? 二、三級市場交易紅火?？v覽 98 年， 99 年的全年交易均價，我們不難看出， 浦東的商品房預售交易均價正在穩(wěn)步回升，預計今年仍將有較大的上漲空間 ，這從今年 1 月份 3673 元 /平方米的交易均價上已有所證實。 內(nèi)銷商品房預售全年交 易均價為 3378 元 /平方米。 委托單位：上海聯(lián)洋土地發(fā)展公司公司 報告單位：上海天啟企業(yè)策劃有限公司 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 報告日期： 天啟 amp。 開啟 地址：上海市徐虹北路 31號 電話： 02164477442 傳真： 02164473940 聯(lián)洋花園市場調(diào)研 報告 一、 區(qū)域市場的歷史回顧和趨勢分析 浦東房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 ? 房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升 浦東房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升， 內(nèi)銷商品房交易均價為 2792 元 /平方米， 較 98 年的 2716 元 /平方 米和 99 年的 2673 元 /平方米均有較大的漲幅。較 99 年上漲了 208 元 /平方米，漲幅達 7 個百分點 。 在浦東房產(chǎn)市場中，得益于世紀公園、地鐵 2 號線的陸家嘴地區(qū)、上南 —楊思地區(qū)、金橋 —滬東地區(qū)和花木地區(qū)四大板塊內(nèi)的樓盤，已成為主力樓盤，引領市場風騷。 過去的 是浦東樓市業(yè)績輝煌的一年。去年新區(qū)房地產(chǎn) 二、三級市場成交總量達 394 萬平方米，成交金額 130 億元，分別比上年增長 47％和 48％ 。 浦東新區(qū)商品房預售總量為 萬平方米。2 萬平方米， 共 22563 套，預售金額 億元，分別比 99 年增長 55%， 46%和 65%，占全市比例為 %， 預售面積位居全市首位 。 ? 區(qū)位優(yōu)勢和綜合優(yōu)勢效果顯著。 大多數(shù) 在外企工作的高學歷購房者愿意選擇把家安在浦東。內(nèi)，外銷商品房預 售交易均位居全市第一再次證實著浦東已成房地產(chǎn)業(yè)投資的 熱土 。 ? 受新的預售標準限制，大多數(shù)中小房產(chǎn)企業(yè)由于資金問題，暫時將無法開發(fā)新盤，使得新盤上市量不足。 ? 浦東現(xiàn)有規(guī)劃的稍大規(guī)模物業(yè)，如愛法新城、偉萊家園、上南花苑城、東方城市花園、新里城二期等在 2001 年 5 月份之前都很難正式預售，上半年的市場明顯缺乏大盤和品牌物業(yè)的支撐 。 2）、個案熱銷“短、平、快”，整體規(guī)劃配套尚需加強。其內(nèi)在因素在于開發(fā)商縮短銷售周期、規(guī)避市場風險的指導思想使然。同類型樓盤在數(shù)量上的聚集，最終會導致浦東樓市品牌樓盤的相對缺乏。 3）、各路“諸侯”進駐浦東，樓盤開發(fā)量會有增無減。盡管相當一批中小企業(yè)退出房產(chǎn)開發(fā)，但大量國內(nèi)、外資房產(chǎn)投資企業(yè)的進駐，使得浦東房地產(chǎn)的總開發(fā)量會有所增加，物業(yè)質(zhì)量和品位有望得到進一步的提升。 4）、中低價位物業(yè)的定位仍將是房地產(chǎn)開發(fā)主流。因此，中低價位物業(yè)開發(fā)仍將會是房地產(chǎn)開發(fā)主流。 無論從市政規(guī)模，還是生態(tài)環(huán)境，土地成本上分析，在上述這些地方投資興建中低檔物業(yè)，風險性較小，利潤不薄。 6）、大型社區(qū)的開發(fā)建設會加強，社區(qū)概念應進一步推出。產(chǎn)生品牌和逐步建立浦東房地產(chǎn)整體形象主要還依賴于大型社區(qū)的建設。 基地開發(fā)和社區(qū)建設中整體協(xié)調(diào)和總體規(guī)劃將會顯得越來越重要。還有張楊路的源深路、民生路段生活配套的明顯缺乏等問題，也較為突出。 二、 浦東房地產(chǎn)市場發(fā)展格局 ———— 八仙過海，各顯神通 浦東八大主力板塊，分領房產(chǎn)市場風騷 浦東在經(jīng)歷了近十余年的開發(fā)、開放之后，房地產(chǎn)市場發(fā)生了翻天覆地的變化。見下圖： 金橋地區(qū) 年綜合均價： 2963 南浦地區(qū) 年綜合均價： 4457 陸家嘴地區(qū) 年綜合均價： 4552 川沙地區(qū) 年綜合均價： 2600 上南地區(qū) 年綜合均價： 3354 北蔡地區(qū) 年綜合均 價： 2540 楊思、三林地區(qū) 年綜合均價： 2678 花木地區(qū) 年綜合均價：4110 一）