【正文】 四方，鎮(zhèn)居市直安居工程區(qū)域，生活配套齊全，絕版地段貴乎稀有！東城百貨大樓、即將營業(yè)的銀座都市廣場、勝大超市等大型休閑娛樂場所鱗次櫛比，房管局、招商局、民政局分設(shè)南北，海河小學(xué)春暉分校、實(shí)驗(yàn)中學(xué)伴立左右。（2）水城國際個(gè)案位置：黃河南路路北，市房產(chǎn)局以南開發(fā)公司：東營市城發(fā)置業(yè)有限公司代理商：無整合推廣：智盟時(shí)代物業(yè)類型：高層，小高層，別墅設(shè)計(jì)單位：香港鄧振威建筑設(shè)計(jì)教育配套：春暉小學(xué)，試驗(yàn)小學(xué)生活配套：銀座城市廣場，眾成都市廣場交通狀況：交通便捷，毗鄰東二路，南靠黃河路基地面積：141000平方米建筑面積：25970平方米競爭性分析項(xiàng)目定位為東營首座國際級(jí)全湖景至尊名邸。6， 開發(fā)商實(shí)力方面，我項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)明顯。4， 包裝推廣得體。2， 在商業(yè)配套上也具有優(yōu)勢(shì)，社區(qū)在規(guī)劃時(shí)將建有一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)配套。項(xiàng)目物業(yè)管理由萬達(dá)地產(chǎn)物業(yè)管理公司親力親為，著重服務(wù)品質(zhì)和質(zhì)量，引進(jìn)先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行專業(yè)化管理，保障社區(qū)高端生活品質(zhì)。社區(qū)內(nèi)的中心會(huì)館為社區(qū)業(yè)主提供高尚健康的休閑場所。提倡“超越別墅的別墅生活”。環(huán)境優(yōu)勢(shì)、地段優(yōu)勢(shì)，不言而喻。該項(xiàng)目西臨山東省最大的城市公園——2690畝清風(fēng)湖公園；北臨大型商業(yè)配套項(xiàng)目——五星級(jí)酒店用地。高爾夫花園”是山東萬達(dá)地產(chǎn)有限公司首個(gè)大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，它位于東營市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南一路以南，莒州路以西。價(jià)格約在3500元/平方米——3600元/平方米。230平米約18戶，380平米約16戶，280平米約56戶。（1）萬達(dá)高爾夫競爭性詳分析：別墅共12棟，面積在230——380平方米之間。建筑結(jié)構(gòu)：框架占地面積：340畝建筑面積：242500平方米生活配套：銀座城市廣場，五星級(jí)酒店，會(huì)所。而城中村改造的模式也將會(huì)發(fā)生很大的轉(zhuǎn)變，成片開發(fā)、品質(zhì)提升、檔次上調(diào)開始成為城中村改造的新思路，品牌地產(chǎn)商也開始加入到舊城改造中，這對(duì)于加快東營中心城區(qū)的舊城改造步伐、促進(jìn)城鄉(xiāng)和諧發(fā)展都具有重要的意義。（7）城中村改造在2008年將會(huì)全面地展開和進(jìn)一步的提速。同時(shí)，由于很多開發(fā)商將項(xiàng)目的開發(fā)與城市運(yùn)營以及城市基礎(chǔ)設(shè)施配套架設(shè)進(jìn)行了有機(jī)的結(jié)合，這就使得很多開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)開始改變思路，將自身項(xiàng)目與周邊的城市建設(shè)較好地進(jìn)行了融合，東城的東二路北延和華山路的修建就是一個(gè)很好的例子。已經(jīng)開始發(fā)展的勝華板塊會(huì)進(jìn)一步的發(fā)展壯大，而清風(fēng)湖板塊、新區(qū)板塊、耿井板塊和東城新區(qū)板塊等會(huì)進(jìn)一步的發(fā)展成熟，其配套設(shè)施將會(huì)更加完善，人氣會(huì)與日俱增。勝利油田職工住房建設(shè)、市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和廉租房的建設(shè)將會(huì)給市場帶來不小的沖擊，在一定程度上波動(dòng)市場供求關(guān)系的變化，迫使開發(fā)商不得不在開發(fā)項(xiàng)目的軟環(huán)境上做文章，有利于提升樓盤項(xiàng)目的品質(zhì)，也會(huì)帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場品質(zhì)的提升。這也就意味著，東營房地產(chǎn)市場會(huì)出現(xiàn)新的一輪洗牌和重組，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、重組開發(fā)等模式在市場中出現(xiàn)。他們的進(jìn)入是看中了東營作為山東省人均消費(fèi)水平、人均國民生產(chǎn)總值和人均儲(chǔ)蓄余額連續(xù)多年位居山東省前列的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，看中的是東營房地產(chǎn)市場旺盛的市場需求和巨大的消費(fèi)潛力。（4）從市場的發(fā)展變化來看隨著東營城市建設(shè)步伐的加快，東營作為黃河三角洲新興的石油工業(yè)城市和生態(tài)型城市在國內(nèi)外的知名度越來越高，東營這塊共和國最年輕的土地開始吸引著越來越多的中國地產(chǎn)界的關(guān)注的目光。受收入水平和市場供求關(guān)系的變化，高檔住房市場在東營從某種程度上來說已經(jīng)到達(dá)一個(gè)臺(tái)階，想再提升一個(gè)臺(tái)階，無論對(duì)消費(fèi)者還是產(chǎn)品開發(fā)者，都需要勇氣。就目前市場形勢(shì)而言，大量新的樓盤將會(huì)在2008年上市，隨著數(shù)量的增加，競爭會(huì)不可避免的變得更加的激烈。（2）從市場供給來看，2008年，在房價(jià)穩(wěn)步增長的同時(shí)，東營的房地產(chǎn)市場供給量呈現(xiàn)出數(shù)量增長的趨勢(shì)?？v觀近幾年東營的房價(jià)發(fā)展趨勢(shì)就可以看出，除去地價(jià)成本、建筑原材料成本以及其他行政性收費(fèi)成本的制約導(dǎo)致東營的房價(jià)成本攀升外，東營經(jīng)濟(jì)的持續(xù)堅(jiān)挺也是原因之一，個(gè)體私營業(yè)的蓬勃及企事業(yè)單位收入的積累,突出表現(xiàn)在房地產(chǎn)的消費(fèi)增長上；其次，與省內(nèi)其他城市相比，東營房價(jià)相對(duì)理性，較為真實(shí)的反映出來東營房地產(chǎn)市場的狀況，雖然市區(qū)戶均住房2套以上，但是就總體而言，東營的房地產(chǎn)市場不存在所謂的房產(chǎn)泡沫，炒房僅屬個(gè)別現(xiàn)象。商品房銷售面積185433平方米。房地產(chǎn)業(yè)蓬勃躍發(fā)展。%。比上年增長3%。投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資中，%、%、%。，%。%、%、%。其中，%；，增長25%。20年間，東營人在一張白紙上，畫出了最新最美的畫圖，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展之快令世人刮目相看?！?。1. 2東營人口，%。地?zé)豳Y源主要分布在渤海灣南新戶、太平、義和、孤島、五號(hào)樁地區(qū)及廣饒、利津部分地區(qū)，地?zé)岙惓^(qū)１１５０平方公里。沿海淺層鹵水儲(chǔ)量２億多立方米，深層鹽礦、鹵水資源主要分布在東營凹陷地帶，推算儲(chǔ)量達(dá)１０００多億噸。至2002年底，勝利油田共發(fā)現(xiàn)油田69個(gè)，氣田2個(gè)，；；投入開發(fā)油田67個(gè)， %。東營市不僅“人杰”而且“地靈”。這里有豐富的石油、天然氣資源，還有豐富的海洋資源。北部是黃河沖積的新生淤地——黃河三角洲。東營高端住宅市場調(diào)研報(bào)告及三期推廣方案萬達(dá)行營銷策劃有限公司200878目錄一、 東營宏觀經(jīng)濟(jì)二、 東營房地產(chǎn)市場概況三、 競爭個(gè)案調(diào)研四、 市場問卷深度調(diào)研及價(jià)格建議五、 錦程佳園三期推廣建議（１） 業(yè)主滿意度調(diào)研（２） 回訪總結(jié)（３） 售樓處管理建議（４） 售樓處、樣板間建議（５） 三期推廣方案、房源銷控結(jié)束語第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)分析2. 1東營概況東營市是萬里黃河入海的地方，是共和國最年輕的城市。南部廣饒縣（齊國樂安）是古代大軍事家兵圣孫武的故里，東營區(qū)牛莊鎮(zhèn)時(shí)家村是呂劇的發(fā)源地。這里是中國第二大油田——?jiǎng)倮吞锺v地，是濟(jì)軍基地，是中國石油大學(xué)（華東）駐地。南部歷史悠久，北部資源豐富；亞洲最大的地上人工湖—天鵝湖，便坐落在此。黃河三角洲資源豐富，素有“金三角”之稱。共有油井2萬多口。煤的發(fā)育面積約６３０平方公里，主要分布于廣饒縣東北部、河口區(qū)西部，尚未開發(fā)利用。土地資源豐富，人均土地685畝，是山東省人均土地的26倍；并且黃河以其獨(dú)特的“填海造陸”功能，不斷為東營市營造新的陸地。其中。1. 3東營經(jīng)濟(jì)東營市是一個(gè)非常年輕的城市。2007年，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)格計(jì)算，%。%?！谩谩谩谩Ｆ渲?。建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。%。%；，%。2007年房屋施工面積397908平方米，其中住宅348472平方米。第二部分 東營房地產(chǎn)概況1. 1東營房地產(chǎn)現(xiàn)狀（1）就房價(jià)而言，東營的房價(jià)保持穩(wěn)步增長的趨勢(shì)，呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，東營的房價(jià)也會(huì)隨之呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，只是這種趨勢(shì)是穩(wěn)步的，并且短時(shí)期內(nèi)是不會(huì)改變的。從目前的市場供給狀況來看，雖然東營的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)由賣方市場向買方市場進(jìn)行轉(zhuǎn)變，但還沒有到達(dá)市場飽和的地步，尤其是在特定的地段，甚至出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，這一點(diǎn)在西城表現(xiàn)得尤為明顯。（3）開發(fā)商傾向于高檔物業(yè)開發(fā)，但市場終會(huì)改變現(xiàn)狀。東營近兩年中檔和中小戶型的住房總體卻呈現(xiàn)持平甚至下降的趨勢(shì)，這就使得購房者的選擇受到了限制，能夠買得起高端住房的人是有限的，盡管多數(shù)客戶都渴望高檔住宅，單實(shí)際購買時(shí)還是消費(fèi)了高檔替代產(chǎn)品或者中檔住房，這就導(dǎo)致消費(fèi)群具有了一定的固定性，未來東營房地產(chǎn)市場住房的供應(yīng)狀況應(yīng)該是回歸中檔住房為主流；小股力量仍支持高檔住宅產(chǎn)品并具持續(xù)性，但競爭會(huì)更激烈。繼陽光100進(jìn)入東營后，2007年底路勁地產(chǎn)開始進(jìn)入東營，并且將在2008年有大的作為，而國內(nèi)和省內(nèi)一線房地產(chǎn)品牌開發(fā)商已經(jīng)或者正在積極醞釀著進(jìn)入東營市場。而伴隨著外地品牌開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入和房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻的提高，市場競爭會(huì)呈現(xiàn)出白熱化的趨勢(shì)，資金、技術(shù)雄厚的開發(fā)企業(yè)會(huì)在競爭中脫穎而出，加之國家對(duì)房地產(chǎn)政策的收緊，規(guī)模和實(shí)力相對(duì)較小的企業(yè)會(huì)漸入瓶頸。（5）隨著國家加大對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，以金融政策和市場供給為主的調(diào)控手段將會(huì)在新的一年里發(fā)揮作用。（6）東營的房地產(chǎn)市場區(qū)域化發(fā)展趨勢(shì)會(huì)進(jìn)一步的明朗化。而新的房地產(chǎn)板塊正在形成，位于東營城南、以海通時(shí)代康橋?yàn)榇淼某悄闲掳鍓K已經(jīng)開始形成，區(qū)域化發(fā)展已經(jīng)成為東營房地產(chǎn)市場發(fā)展的顯著特點(diǎn)之一。這一點(diǎn)在2008年將會(huì)變得尤為明顯。以東營區(qū)黃河路街道東趙