四川成都置信三環(huán)華陽商業(yè)地產(chǎn)項目研究報告商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2024-07-21 15:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 m2；“心怡 ?左岸花都 3 期”的躍層洋房的均價現(xiàn)已經(jīng)達(dá) 3700 元 / m2左右，這是產(chǎn)品創(chuàng)新帶來的價值提升。 ? 成都市別墅、花園洋房類產(chǎn)品發(fā)展 趨勢上， 合理的規(guī)劃 （建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃、社區(qū)規(guī)劃 是產(chǎn)品的重要 賣點： 在 建筑 規(guī)劃 布局 上，擯棄兵營式和傳統(tǒng)圍合式的建筑排列， 多 采用 “ 圍而不合 ” 的排列方式，展現(xiàn)一種錯落有致、隨意揮灑的 空間自由布局 ； 景觀 規(guī) 劃 設(shè)計上，把集中式綠化與分散式綠化有機(jī)地結(jié)合起來，更注重園林與整個社區(qū)環(huán)境的契合度，并充分考慮到園林景觀的層次性和遞進(jìn)性，社區(qū)大環(huán)境、組團(tuán)小環(huán)境與私密環(huán)境的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一，以保證 園林景觀的均好性 ；社區(qū)規(guī)劃上注重室外空間與 室內(nèi)空間的和諧統(tǒng)一和 自然過渡，并能促進(jìn)住戶的交住，促進(jìn)社區(qū)互動 ，以形成 和諧的鄰里氛圍 。 產(chǎn)品創(chuàng)新是提升產(chǎn)品品質(zhì) 和實現(xiàn)價值最大化的 最重要途徑 ，“ 萬科城市花園（三期） ” 的情景洋房，就是一個產(chǎn)品創(chuàng)新的典型例子：采用層層退臺設(shè)計，戶戶引入風(fēng)景，底層住戶享有小院和娛樂室，中間和頂層住戶奉 送觀景露臺，增加休閑娛樂空間。 “三利宅院 2 期” 的川西民居文化、組團(tuán)鄰里交流氛圍和庭院式的專屬綠地空間設(shè)計。 《項目消費者調(diào)研分析報告》的結(jié)論 ? 背景特征 ? 被訪者中七成以上為男性。被訪者年齡在 2535 歲較為集中。被訪者普遍學(xué)歷較高，大專以上學(xué)歷的被訪者占 ％。 ? 普遍購房意向比較高。五成以上的被訪者購房意向在 80％及以上。其年齡集中在 2530 歲。被訪者的家庭結(jié)構(gòu)以未婚人士和已婚無小孩的兩口之家為主，占總體的 ％。所屬行業(yè)主要是金融 /保險 /證券業(yè)，占 20％。而批發(fā)貿(mào)易零售餐飲業(yè)和國家機(jī)關(guān) 事業(yè)單位的比例同為 11％。職位以中層管理人員為主，比例占31％ 。 ? 樓盤信息的來源渠道，主要是通過報紙廣告（ 49％）和房交會（ 15％）。而購房征詢意見的人多是自己，其次是配偶。 ? 59%的受訪者個人月收入主要集中在 10003000 元之間，而家庭月收入情況主要集中在 40006000 元之間，比例為 65%。 ? 目前住房特征 ? 目前居住物業(yè)是多層的占六成，其次近三成比例的是電梯公寓。方位主要在城南和城西，所屬片區(qū)以武侯區(qū)和金牛區(qū)為主。％的被訪者目前住宅的建筑面積在 71130 ㎡之間，其中以7190 ㎡ 和 91110 ㎡的面積為主，而面積在 70 ㎡以下的比例也較高，占 ％。 ? 購買目前住房時間在三年以內(nèi)的被訪者占 56％。對目前住房八成以上的被訪者不滿意，綜合來看，排除面積因素，對目前住房不滿意的因素主要是樓盤周邊自然環(huán)境差、住宅戶型設(shè)計不好及小區(qū)環(huán)境 /配套不好三個方面。 ? 需求特征 ? 購房目的主要是個人家庭居住和個人居住，打算購房的時間主要集中在 2 年內(nèi)。購房的首選方位是城南和城西。購房的考慮因素中，樓盤所處周邊區(qū)域的自然環(huán)境是被訪者首要的考慮因素，其次是社區(qū)的環(huán)境及配套、樓盤所處地理位置及交通的 因素。 ? 購房面積主要集中在 81120 ㎡之間，其中 81100 ㎡的面積占％，其次是 101120 ㎡比例占 ％。結(jié)合選擇面積來看，被訪者選擇的戶型主要是套二和套三的住宅。 ? 對住宅房間的布局喜好是喜歡公共區(qū)域大，即廳大房間小。 83％的被訪者對客廳面積需求在 2140 ㎡之間； 85％的主臥面積需求集中在 25 ㎡以下，比例為。五成以上被訪者對餐廳面積要求是1115 ㎡之間； 51％的被訪者選擇廚房的面積在 810 ㎡；對衛(wèi)生 間的面積需求在 48 ㎡之間； ? 六成以上的被訪者要求設(shè)置陽臺，面積主要集中在 610 ㎡，陽臺位置依主要是在客廳。 ? 四成以上的被訪者擁有小轎車， 14％的被訪者打算購買汽車。因此近八成比例需求一個車位。 74％選擇租賃車位，接受車位租賃價格 100200 元 /個；對車位售價為 58 萬元 /個的接受度較高。 ? 對本案感興趣的建筑形態(tài)：選擇花園洋房的比例最高 ? 以投資 /出租為主要置業(yè)目的的被訪者多數(shù)認(rèn)為本案適合修建花園洋房和普通多層。 ? 以改善居住條件的一次置業(yè)者認(rèn)為本案最適合修建的建筑類型為花園洋房，其次分別為獨立別墅和普通多層。 ? 以改善居住條件的二次置業(yè)者認(rèn)為本案最適合修建的建筑類型為花園洋房， 其次分別為獨立別墅和聯(lián)排別墅、普通多層。 ? 以父母 /子女居住功能為主的置業(yè)者認(rèn)為本案最適合修建的建筑類型為花園洋房、獨立別墅和普通多層。 ? 玻璃顏色的喜好以白玻為主，比例占七成以上。外墻顏色的喜好，主要是白色和鮮艷的顏色，比例占 78％。 ? 關(guān)于配套。對配套設(shè)施的要求主要是超市、中心花園、穿梭巴士這些滿足基本生活需要、交通的設(shè)施。而由于此次被訪者年齡多在 2535 歲之間，家庭結(jié)構(gòu)無子女的居多，因此對幼兒園的需求較高。 ? 清水房依然是被訪者的首選，其次是全簡裝房，選擇裝修房的被 訪者比例占 ％。 82％的樓間距 的要求在 21 米以上。能接受的清水房單價在 3000 元 /㎡ 以上的占總體的 72％。其中30013600 元 /㎡的價格占 41％。近六成比例的被訪者能接受的總價在 3040 萬元之間，比例占 59％；能接受總價在 45 萬元及以上的被訪者占總體的 39％；能接受總價在 80 萬元以上的被訪者占 6％。 ? 七成以上的被訪者選擇付款方式是按揭，對月供款的最高承受額在 15013000 元之間的比例占 65％，選擇 3000 元以上的比例占％，總體還款能力較強(qiáng)。 ? 市場測試 ? 投資意向測試： ? 投資意向：完全沒有純投資購房意向的被訪者 占 ％，有投資購房意向的被訪者占 ％； ? 考慮因素：考慮的投資增值潛力因素主要是位置、區(qū)域發(fā)展因素、交通便捷程度、市政規(guī)劃四個要素； ? 區(qū)域傾向： 大多數(shù)的被訪者認(rèn)為最具增值潛力的區(qū)域為近郊 。其中，城南近郊（華陽）房產(chǎn)的增值潛力認(rèn)同度最高，其比例為 %。 ? 在針對郊區(qū)樓盤應(yīng)具備的配套設(shè)施調(diào)查中可以看出，購房者在針對郊區(qū)樓盤時，對于教育配套和醫(yī)療配套較為重視，其次為餐飲娛樂配套。 ? 在華陽與溫江的比較測試中，對于兩地同等檔次樓盤的比較中， %的受訪者認(rèn)為兩者之間的單位售價存在價格差，其中，%的受訪者認(rèn)為華陽住宅單位售價高于溫江， 24%的受訪者認(rèn)為溫江住宅單位售價高于華陽。 目標(biāo)客戶群體定位 我們從客戶需求角度分析目標(biāo)客戶群，我們可以將其劃分為三種類型：投資性需求、投機(jī)性需求、居住需求。從國家房產(chǎn)新政的頒發(fā)與自新政頒發(fā)以來成都市場初步反
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