【文章內容簡介】 。 目前項目附近的商業(yè)氛圍還不濃厚，無法和步行街商業(yè)繁華地段相比。252。 項目的定位是高檔住宅區(qū)，不宜布置太多的商業(yè)。一、規(guī)劃建議本地塊比較狹長，南北方向較長。建議將本地塊劃分為住宅區(qū)、獨棟別墅區(qū)和排屋洋房區(qū)，三個大區(qū)域。如下圖所示，我們提供三個比較方案給開發(fā)公司參考。方案分析： 產(chǎn)品組合豐富，滿足了不同層次客源對不同屬性產(chǎn)品的需求。 整體規(guī)劃將樓盤的聚焦點集中在暨陽湖，將湖景的賣點發(fā)揮到極致。 整體樓盤天際綫過渡合理，佈局上充分保證高端產(chǎn)品的私密性和尊貴性，同時也使得開發(fā)利益得以最大化。 利用旅遊地產(chǎn)概念規(guī)劃了產(chǎn)權式酒店，最大化利用和開發(fā)了暨陽湖的背景資源。方案（一）占地面積占總占地面積比例預估容積率總建筑面積占總建筑面積比例住宅（house）100畝56%170000m268%產(chǎn)權式酒店（hotel）5畝3%517000m27%獨棟別墅（villa）30畝17%7000m23%排屋洋房（townhouse）30畝17%18000m27%商鋪（business）5畝3%27000m23%TOTAL170畝96%219000m288%方案分析： 區(qū)塊劃分明確，開發(fā)秩序一目了然。 獨棟別墅的佔地面積擴大，項目利潤空間變大。 天際綫過渡不是很順暢，和規(guī)劃要求上由一定出入。 住宅部分的建設面積受到限制，縂銷售金額有影響；若住宅部分的容積率調高，則整體住宅部分的空間感覺將比較突兀。方案（二）占地面積占總占地面積比例預估容積率總建筑面積占總建筑面積比例住宅（house）80畝44%3160000m264%產(chǎn)權式酒店（hotel）5畝3%517000m27%獨棟別墅（villa）40畝22%10000m24%排屋洋房（townhouse）40畝22%24000m210%商鋪（business）5畝3%27000m23%TOTAL170畝96%218000m288%方案（三）占地面積占總占地面積比例預估容積率總建筑面積占總建筑面積比例住宅（house）85畝47%3170000m268%獨棟別墅（villa）40畝22%10000m24%排屋洋房（townhouse）40畝22%24000m210%商鋪（business）5畝3%27000m23%TOTAL170畝94%228000m285%方案（一）~（三）利潤回報評估比較，平均價格參照第二章節(jié)中建議價格：方案（一）建筑面積預估容積率平均單價總銷售金額住宅（house）170000m24500產(chǎn)權式酒店（hotel）17000m258000獨棟別墅（villa）7000m212000排屋洋房（townhouse）18000m27500商鋪（business）7000m226000TOTAL219000m2方案（二）建筑面積預估容積率平均單價總銷售金額住宅（house）160000m234500產(chǎn)權式酒店（hotel）17000m258000獨棟別墅（villa）10000m212000排屋洋房（townhouse）24000m27500商鋪（business）7000m226000TOTAL218000m2方案（三）建筑面積預估容積率平均單價總銷售金額住宅（house）170000m234500獨棟別墅（villa）10000m212000排屋洋房（townhouse）24000m27500商鋪（business）7000m226000TOTAL228000m2比較分析：u 從粗略的總銷售金額來看，方案（二）的吸引力比較大，但是必須正視的是方案（二）的局限性，有其在住宅部分的容積率方面，已經(jīng)沒有余地了，這樣的情況下的總銷售金額可以認為是比較飽和的。但是，方案（一）就不存在這樣的問題了，除了產(chǎn)品規(guī)劃上的利好外，住宅部分的容積率也由比較大的調整空間，也就以為著該規(guī)劃方案由著更多的利潤空間。u 從各類型產(chǎn)品的建筑面積來看，方案（一）是比較合理的，這樣的合理不單單是體現(xiàn)在總銷售金額和容積率上，更多的是在未來市場態(tài)勢發(fā)展瞬息萬變的情況下，樓盤各類產(chǎn)品銷售單價不僅可以創(chuàng)造區(qū)域指針性價格，更可以保證去化的周期和速度，從而在盈利豐厚的同時，大大降低了開發(fā)企業(yè)的市場經(jīng)營風險。u 從三個方案的整體來看，商業(yè)部分都不是我們建議的主要開發(fā)對象，只是作為項目生活配套的補充來完善產(chǎn)品組合結構的，從而整體商業(yè)產(chǎn)品總銷售金額不高也是正常的，這是和項目規(guī)劃理念密切相關的。比較結論：綜上比較平面的規(guī)劃分布和利潤回報數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)：方案（一）是最好的選擇。原因如下： 開發(fā)順序上可以有良好的保證和協(xié)調，有利于滾動開發(fā)。 產(chǎn)品組合合理，項目利潤空間高。 產(chǎn)品單體市場競爭力表現(xiàn)突出，銷售周期有保證，去化速度快，市場操作風險小。所以，我們向開發(fā)公司推薦方案（一）作為本案的規(guī)劃分布方案。二、開發(fā)建議按照系統(tǒng)研究后的平面規(guī)劃方案，我們建議開發(fā)公司按照以下的順序開發(fā)“先北后南，由西往東”這樣建議的理由如下：u 開發(fā)匯龍資金快的產(chǎn)品類型，為后期形成滾動開發(fā)奠定基礎。u 住宅的開發(fā)可以為后續(xù)推廣的別墅類和投類產(chǎn)品奠定客源基礎。u 保證臨湖景觀面的建設，可以體現(xiàn)工地完整、有序、出眾的樓盤形象給外界，有利于提高樓盤高檔品質、精品工程的包裝。u 從未來營銷的角度看，這樣的開發(fā)進度配合合理的推案程序，將使得本案的營銷高質、有序地循序漸進式的展開，使得項目的開發(fā)利益得以最大化。三、產(chǎn)品建議住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議（1）住宅配套建議以運動配套為元素，突出主題式社區(qū)概念，；依托2008北京奧運之背景，強化健康生活源自運動的時代生活理念。同時，從營銷角度看，一來彌補了張家港目前所有社區(qū)都沒有運動主題的空白，市場立意清新、健康，對未來的推廣具有非常具有話題性的素材補充；二來真正做到國際化精品社區(qū)的一個標志是擁有高爾夫練習場，作為外籍業(yè)主非常喜歡的運動形式，這是個賣點的同時，也是代表國際化標準樓盤的訴求是有的放矢。建議項目：l 標準塑料網(wǎng)球場l 音樂燈光（3隊3）籃球場l 高爾夫推桿練習場l 道路可以設計成為塑料跑道l 綜合活動器械、兒童娛樂器械（針對中老年人）l 土地門球場l 壁球館、乒乓球室、羽毛球室……（這些部分可以規(guī)劃在住宅會所中）（2）住宅戶型建議l 結合本案的自然資源和建筑類型思考戶型的特色，我們建議把在上海和深圳樓盤中已經(jīng)比較成型，同時也是熱賣的“入戶陽光花園戶型”引入本案，在未來的產(chǎn)品規(guī)劃設計上可以成為一個參考，在未來營銷中可以成為產(chǎn)品力在市場競爭中重大優(yōu)勢。l 謂了突出湖景資源對產(chǎn)品的利好，建議在產(chǎn)品弧形設計時，對客廳的窗和朝南的景觀陽臺，充分考慮：窗戶和陽臺均采用大面寬，盡可能擴大未來入住者的視野拓展面。l 住宅產(chǎn)品的樓層建議以18~24層的小高層、高層為主，考慮到樓盤整體視覺效果會比較整齊。l 戶型和面積配比方面，建議以110~140m2為主力產(chǎn)品，將產(chǎn)品的戶型主力定位在三房兩廳雙衛(wèi)。整體面積范圍拉大，僅可能的滿足兩種客源的需求：一種是對95~110m2小三房（或者