【正文】 要求進(jìn)行操作，力爭建成體現(xiàn)當(dāng)代生態(tài)水準(zhǔn)的城區(qū)第一家。252。 項(xiàng)目將通過引入三級瀑布。252。 暨陽湖生態(tài)園區(qū)內(nèi)將建成商業(yè)貿(mào)易開發(fā)區(qū)域、休閑娛樂開發(fā)區(qū)域、基礎(chǔ)教育開發(fā)區(qū)域和旅游度假開發(fā)區(qū)域，及湖濱游樂場、露天劇場、露天游泳池、兒童世界、游艇設(shè)施、水幕電影等游樂項(xiàng)目。252。 項(xiàng)目獨(dú)有的生態(tài)濕地景觀，45％以上的超高綠化，加上4平方公里面積的暨陽湖生態(tài)園區(qū)，將成為城市綠核，使項(xiàng)目成為真正的生態(tài)居住圈。252。 符合暨陽湖的定位：暨陽湖將建成集休閑、娛樂、度假、居住為一體的，體現(xiàn)生態(tài)園林特色的新城區(qū)，并將成為長江三角洲旅游圈內(nèi)的一個新亮點(diǎn)。全湖景觀國際化精品社區(qū)支撐點(diǎn)：252。 產(chǎn)品同質(zhì)性，訴求相同性的情況將給本案營銷帶來抗性。252。 周邊的幾個競爭個案會對本項(xiàng)目造成一定影響，如南城花園（在售）、圣淘沙花園、城市綠洲、東湖苑等，而且華西房地產(chǎn)公司在本項(xiàng)目不遠(yuǎn)處就有一塊地要開發(fā)。威脅分析252。 暨陽湖生態(tài)園區(qū)的建成，加上周邊多個樓盤的落成，本項(xiàng)目會形成為湖濱高檔住宅區(qū)，必然會給本項(xiàng)目提升檔次。252。 張家港政府為支持小高層和高層項(xiàng)目，出臺了政策：2007年12月31日前在張家港購買小高層、高層維修基金只需按多層交納；對小高層、高層的業(yè)主實(shí)行電梯運(yùn)行費(fèi)政府補(bǔ)貼方式。252。 項(xiàng)目用地中需配合市政工程進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，減少了可建面積，增加開發(fā)成本。252。這在規(guī)劃設(shè)計(jì)是要考慮建筑的朝向。 項(xiàng)目與華西公司地塊相比，位于暨陽湖的東面，南面的景觀和其相比存在劣勢。252。 本項(xiàng)目附近缺乏一些基本生活配套，如超市、商場、便利店等。252。全省首創(chuàng)的規(guī)劃優(yōu)勢，會形成項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)。 市最大的民營和康健中心——澳洋醫(yī)院建成后無形中會成為本小區(qū)的配套設(shè)施。252。 ，所以小區(qū)內(nèi)靠西面的住宅將會有很好的景觀，其價值也會有很大的提升。252。 本項(xiàng)目地塊大，形狀較為規(guī)整，可以做出較好的綠化和公建配套，如建濕地公園、功能會所等。252。 配套齊全，周邊衣食住行齊全。二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢分析252。本案的生活商業(yè)娛樂等配套都集中在本項(xiàng)目北側(cè)沿金港大道的兩側(cè)，尤其是在南苑西路以北。 商業(yè)：九洲家具裝飾城、張家港國泰服裝工業(yè)園、五星電器、大富豪布藝城、歐派櫥具、名誠布藝展示中心、百盛布藝、大自然家居等，而且本項(xiàng)目距市中心步行街約為1500米。252。 醫(yī)院：——澳洋醫(yī)院。 學(xué)校：暨陽湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)、張家港第四中學(xué)（將搬遷）252。252。交通9路（東線、西線）、212路、213路均在本案附近有站點(diǎn)（暨陽湖站），去汽車站、圖書館、人民醫(yī)院、市中心等都很方便。張家港項(xiàng)目全程策劃報(bào)告一、項(xiàng)目概況位置本項(xiàng)目位于暨陽湖區(qū)東側(cè)，南臨南二環(huán)路，西接金港大道。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地約18公頃，規(guī)劃總建筑面積約30萬平方米（其中住宅約24萬平方米，地下室面積約6萬平方米）地塊形態(tài)整個地塊呈南北狹長走勢，東西長約250米，南北長約850米。周邊配套252。 公園：，同時還規(guī)劃有地下信道和本項(xiàng)目融為一體；北面還有一個小公園。252。 菜市場：暨陽湖菜場。252。 餐飲：地中海大酒店、花中城大酒店、綠色田園酒店、揚(yáng)名閣大酒店、天地豪情大酒店、新京華大酒店、巴屬演義酒店、海天假日大酒店、圣淘沙咖啡廳、金粉世家等。配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院、市場、公園、餐飲等一應(yīng)俱全，距步行街只1500米的距離。252。 交通方便，去市中心也才3分鐘車程。252。 本項(xiàng)目的產(chǎn)品多樣化，小高層、高層、獨(dú)棟聯(lián)排迭加別墅都有涉及。252。 項(xiàng)目規(guī)劃中有地下道路直通，不需穿越金港大道就可進(jìn)入生態(tài)園區(qū)，將暨陽湖生態(tài)園區(qū)變成項(xiàng)目的后花園，與其它周邊近湖的地塊相比有較大的優(yōu)勢。252。 小區(qū)內(nèi)部將規(guī)劃建設(shè)一個江蘇地區(qū)尚無的濕地公園。劣勢分析252。 本項(xiàng)目臨南二環(huán)路和金港大道兩條主干道，臨街部分住宅會有噪音和空氣污染的影響，但本項(xiàng)目沿道路的部分會有大面積的綠化帶，會減少這方面的影響。252。 項(xiàng)目地塊的南北狹長，在建筑單體排列會帶來難度。華西公司地塊南面臨湖，優(yōu)于本案?？稍O(shè)當(dāng)往西面暨陽湖方向偏移。機(jī)會分析252。 2004年是張家港房地產(chǎn)銷售形式比較緊張的一年，但隨著城市建設(shè)速度的加快、土地成本及樓盤品質(zhì)的提高，該市的房地產(chǎn)會在新的一年回暖。這些政策必然會有利于本項(xiàng)目中的小高層、高層項(xiàng)目的銷售。252。 本項(xiàng)目開發(fā)商的實(shí)力和品質(zhì)在本市都有很好的口碑，這也給本項(xiàng)目帶來了好的形象。252。 張家港第四中學(xué)的搬遷將會給本案未來配套訴求帶來一定影響。一、市場定位總體定位暨陽湖畔?豪情人生30萬平米生態(tài)湖景生活領(lǐng)地——全城首創(chuàng)濕地活水252。 暨陽湖生態(tài)園區(qū)珍稀的景觀資源是本案的一大支撐點(diǎn)。252。 生態(tài)居住圈體現(xiàn)項(xiàng)目引入暨陽湖水，再經(jīng)小區(qū)凈化后流入暨陽湖，與暨陽湖水形成循環(huán)不斷的親密關(guān)系。這些設(shè)施與項(xiàng)目內(nèi)部設(shè)施將會形成互補(bǔ)作用，使客戶享受到生態(tài)居住圈的動人魅力所在。252。 項(xiàng)目的25萬平米的超大規(guī)模，可以支撐252。 項(xiàng)目25萬平米的超大規(guī)模，體現(xiàn)了華興公司的強(qiáng)大實(shí)力和品牌追求。不利點(diǎn)252。 在生活氛圍上，目前還有待進(jìn)一步等待人氣的聚集。解決方案：252。 設(shè)計(jì)部分商業(yè)配套設(shè)施，結(jié)合項(xiàng)目會所，運(yùn)動休閑設(shè)施，形成項(xiàng)目的公建配套區(qū)。住宅產(chǎn)品定位全城首創(chuàng)濕地活水全湖景觀252。 引入暨陽湖的湖水加上濕地凈化系統(tǒng)，帶來活水景觀的特點(diǎn)，有別于其它通過機(jī)械式凈化的水景。不利點(diǎn)：252。 市場上泛濫的水景住宅，親水住宅，生態(tài)住宅，園林住宅使目標(biāo)客戶難于分辨項(xiàng)目與他們的區(qū)別。252。 后續(xù)對項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng)的維護(hù)，如無法持續(xù)的進(jìn)行有效的維護(hù)將會使小區(qū)的景觀名不副實(shí)。252。 到上海，北京等地參與樓盤評比，拿個獎回來，為張家港爭光添彩，讓當(dāng)?shù)氐哪繕?biāo)客戶從心理上更快的接受本案。252。 建設(shè)樣板示范生活特區(qū)，給市場目標(biāo)消費(fèi)群體和業(yè)界直觀的居住體驗(yàn)。全湖景觀生態(tài)豪華官邸——國際化低密度私家別墅中產(chǎn)階級頂級享受252。 目前市場上沒有真正的頂級別墅。252。 張家港有別墅的市場。不利點(diǎn)：252。 高端客戶的市場透明度不高，而且比較分散，廣告宣傳力度和手法上需要突破。252。 不是純別墅區(qū)。252。 塑造湖景純生態(tài)別墅產(chǎn)品，訴求依托旅游資源的產(chǎn)品投資性，宣傳范圍不局限在張家港地區(qū)，可以在江陰、常熟，蘇州等地進(jìn)行全面推廣（根據(jù)產(chǎn)品量體決定）。252。 針對項(xiàng)目不是純別墅區(qū)的限制，強(qiáng)化項(xiàng)目近市中心，周邊配套完善，離塵不離城的優(yōu)點(diǎn)。精致沿街雙層花園景觀店鋪支撐點(diǎn)252。 暨陽湖生態(tài)園區(qū)帶來旅游的商業(yè)價值。252。 項(xiàng)目地塊沿金港大道布置（別墅區(qū)段不建議沿街規(guī)劃布置），住宅區(qū)段可規(guī)劃沿街的門面房。252。 目前張家港市場上沒有同類個案。252。 目前張家港正在創(chuàng)建“中國優(yōu)秀旅游城市”，如成功將推動本地的旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。二、目標(biāo)客源定位住宅部分客源分布張家港地區(qū)（政府公務(wù)/自由職業(yè)者/外企主管/私營業(yè)主/金融法律）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)和蘇州地區(qū)其它城市（自由職業(yè)者/私營業(yè)主/投資客）外地客源（江浙，上海一帶、臺商、部分外商）收入水平根據(jù)項(xiàng)目住宅的市場定位來看，本案住宅的客戶應(yīng)12－18萬以上的自備款，月入在7000－8000元左右。共性●有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，期待社會地位提高。