【正文】 下的戶型是我們可以考慮的主力方向。 SWOT分析優(yōu)勢與劣勢分析特征分類優(yōu)劣評述（Strengths amp。 前山歷史悠久，是BC居住的傳統(tǒng)老區(qū)，具備人文情感，未來舊城改造也將提升片區(qū)價值。項目位于上沖站和前山站之間，具備大經(jīng)濟圈的輻射升值力。項目處于前山和新香洲的交界處，與拱北、香洲中心僅10分鐘車程；252。在“向西”的城市規(guī)劃原則下，本項目在市區(qū)內(nèi)戰(zhàn)略布局中占據(jù)重要位置，具有較大升值潛力；252。 區(qū)位及地塊價值研究 區(qū)位市場認(rèn)知252。三級市場交易量受二級市場預(yù)購價格的影響，呈正比。從16月的單月數(shù)據(jù)來看，全市二手商品房交易金額從2月份開始呈上升狀態(tài)，6月份成交金額為23183萬元，其中香洲區(qū)6月份成交金額為20992萬元。三級市場（二手）分析從16月的單月數(shù)據(jù)來看，全市二手商品房交易面積波動比較嚴(yán)重，其中2月份成交面積最少，為42832平方米，6月份為63092平方米；但是香洲區(qū)二手房交易面積從2月份的77482平方米下跌至6月份的49095平方米，雖然香洲區(qū)的二手房成交均價雖高，但是成交面積卻下降，體現(xiàn)成交面積下滑與均價的升高有密切的關(guān)系。%，%。說明金灣、斗門所占的市場份額很小，即使香洲區(qū)的價格有所下降，但因為金灣斗門的成交量很低，影響不了全市的價格，所以全市的預(yù)售價格才又有所上升。而全市預(yù)售價格上升至8065元/㎡,%,。香洲區(qū)也由8932元/平米下降至8040元/㎡，%。 08年1－7月交易面積走勢圖（單位：平方米）08年五一后交易面積接續(xù)下降，各樓盤雖然都爭先恐后的推出購房的優(yōu)惠活動，但客戶依然持觀望態(tài)度，說明下半年銷售壓力更趨緊張。07年10月－08年7月月房地產(chǎn)施工面積和新開工面積以及竣工面積（單位：萬平方米） 。而住宅投資在近半年的時間里表現(xiàn)較為平穩(wěn)。BC房地產(chǎn)一級市場進入了低迷狀態(tài)，08年為數(shù)不多的幾塊住宅用地出讓，幾乎都是以底價或者接近底價的價格成交，可見開發(fā)商信心萎靡。未來港珠澳大橋、城際輕軌、高欄港的建成與BC機場互相配合，使BC成為海陸空立體交通樞紐，交通便利，粵、港、澳客戶均可在BC居住。 從此數(shù)據(jù)可看到，今年以來, 在全市商品房銷售面積較去年同期大幅下降的同時, 商品房施工面積與竣工面積卻較去年同期有更大幅度增長, 尤其竣工面積漲幅也很大, 顯示出今年下半年及明年BC樓市供應(yīng)有較大放量, 銷售面臨較大壓力, 如不能有效釋放本地需求及開拓外地客戶市場, 樓市前景不容樂觀。2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP(萬元)406265147327425462802634950074960008868400人均GDP(萬元)人均GDP增長率常住人口（萬人）戶籍人口(人)786101820228861741896000926300956900人均可支配收入(元/)153201660218347189081767119290社會消費零售額（億元）人均居住面積—————— 微觀環(huán)境 整體市場根據(jù)8月14日BC市統(tǒng)計局7月全市經(jīng)濟運行簡況公報, 2008年1―7月，%；，%。在八大類消費品及服務(wù)項目價格中，食品、醫(yī)療保健和個人用品、居住、煙酒及用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、%、%、%、％、%%；娛樂教育文化用品及服務(wù)、%和 %（見附表1）。農(nóng)漁民人均純收入7622元，%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出17422元，%。人均GDP達(dá)61071元，按平均匯率折算約合7976美元，繼續(xù)居全省第3位。%，；%，；%。第三章 市場分析項目定位初步判斷 營銷環(huán)境分析 項目所在地宏觀經(jīng)濟背景分析初步核算，2007年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%。經(jīng)營班子可配置副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理助理、設(shè)計總監(jiān)/工程總監(jiān)/營銷總監(jiān)，但最多不超過4人。項目公司（合資）人員標(biāo)準(zhǔn)配置圖(1)在經(jīng)營班子人員構(gòu)成中，如我方出任總經(jīng)理，則財務(wù)總監(jiān)由合作方派出，如合作方出任總經(jīng)理，則財務(wù)總監(jiān)由我方派出。經(jīng)營班子可配置副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理助理、設(shè)計總監(jiān)/工程總監(jiān)/營銷總監(jiān)，但最多不超過4人。(5)此配置為標(biāo)準(zhǔn)配置，如存在與實際情況差異較大，以公司的批復(fù)為準(zhǔn)。(3)營銷人員不含在上述配置之內(nèi)（單項目1215人）。 外地項目人員的配置標(biāo)準(zhǔn)部門在項目部基礎(chǔ)上建立項目公司在項目公司的平臺再增加一個項目單項目公司兩個項目公司項目經(jīng)營班子人員不超過4人（總經(jīng)理/副總經(jīng)理/財務(wù)總監(jiān)/總經(jīng)理助理/設(shè)計總監(jiān)）不超過6人（總經(jīng)理/副總經(jīng)理/財務(wù)總監(jiān)/總經(jīng)理助理/設(shè)計總監(jiān)）行政人事4人（行政人事部經(jīng)理、行政主管、前臺文員、司機）6人（行政人事部經(jīng)理、行政主管、前臺文員、司機）財務(wù)人員2人3人成本人員2人3人報建人員1人2人每個項目工程人員按深圳項目部標(biāo)準(zhǔn)配置按深圳項目部標(biāo)準(zhǔn)配置按深圳項目部標(biāo)準(zhǔn)配置(1)行政人員與該公司總?cè)藬?shù)最高配置比例為1：10。配置指標(biāo)5萬平米以下5～10萬平米10萬平米以上人均管理面積項目人員標(biāo)準(zhǔn)配置 深圳項目人員配置標(biāo)準(zhǔn)（單位：萬平方米/人）＞1的項目 容積率≤1的項目配置指標(biāo)5萬平米以下5～10萬平米10～15萬平米15～20萬平米20萬平米以上人均管理面積（1）人均管理面積＝建筑面積/項目人數(shù)，項目設(shè)計與工程人數(shù)按實際開工面積和上述公式計算；（2）項目部標(biāo)準(zhǔn)的崗位配置為：項目總經(jīng)理1人、總經(jīng)理助理1人、建筑師12人、結(jié)構(gòu)工程師23人、給排水工程師1人、電氣工程師1人。 精簡、高效：一崗多能、精簡高效。 當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃特殊要求（日照、間距、消防、人防）附錄D 居住建筑面寬控制附錄E 沿路一般建筑高度控制H≤(W+S)164 / 164附錄F：居住建筑間距圖示表一項目圖示與系數(shù)高層多層/低層高層平行南北向≥南側(cè)建筑 （≥24米） 高層位于南側(cè)，≥南側(cè)建筑 （≥24米）東西向 ≥（≥21米） 高層位于北側(cè)，≥18米垂直側(cè)面寬度＜16米 ≥18米 ≥15米側(cè)面寬度≥16米按平行控制按平行控制高層側(cè)面開窗≥21米側(cè)面間距按垂直布置間距控制多層/低層平行南北向 ≥東西向 ≥多層北側(cè)、低層南側(cè)≥9米垂直南北向 ≥東西向 ≥續(xù)表一續(xù)表一非平行非垂直夾角≤30度 最窄處按平行控制30度＜夾角≤60度≥夾角＞60度最窄處按垂直布置側(cè)面間距按消防和通道間距要求控制側(cè)面開窗按垂直控制低層獨立式住宅≥第二章 組織架構(gòu)組織架構(gòu)原則 工作需要：按照項目需要設(shè)置崗位和項目工作量定編。 建筑面積以平方米為計量單位，計算結(jié)果保留到小數(shù)點后2位。經(jīng)營性用地內(nèi)高層建筑物附屬半地下車庫（）的建筑面積不計入容積率。 建筑物地上樓層架空用于停放機動車的，按照地上停車庫標(biāo)準(zhǔn)計算建筑面積，并計入容積率。 但電梯井、門廳、過道等圍合部分應(yīng)計入容積率。 架空層在同時滿足以下條件時，其建筑面積不計入地塊容積率： 以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞； 無特定功能，只作為公共休閑、通道、綠化等非經(jīng)營性公共開敞空間使用。 有頂蓋的陽臺，無論其上蓋高度為幾個自然層高度，均按其圍護結(jié)構(gòu)或圍護物外圍水平投影面積的一半計算； 每戶住宅陽臺的水平投影總面積占套型建筑面積的比例小于或等于18％的，按其水平投影面積的一半計算建筑面積，超出部分按投影面積計算建筑面積。 陽臺建筑面積的計算標(biāo)準(zhǔn)： 建筑物的開敞式陽臺按其水平投影面積的一半計算面積。按外圍水平投影面積的2倍計算。低層住宅及躍層（含復(fù)式）住宅的客廳層高不受該條限制。標(biāo)準(zhǔn)層層高：－（）。 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部份。 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。 、按外圍水平投影面積的一半計算。 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 挑樓、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 計算一半建筑面積的范圍： 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的。 玻璃幕墻、石材幕墻或組合幕墻等作為房屋外墻的，按幕墻外圍水平投影面積計算。 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 房屋天面上，屬永久性建筑，、水箱間、按其外圍水平投影面積計算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部份，按其水平投影面積計算。 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、。 房屋建筑面積有設(shè)計面積和竣工面積之分，設(shè)計面積的計算依據(jù)是建筑設(shè)計圖上的設(shè)計尺寸，建筑外墻增加2公分的砌面厚度，竣工面積的計算依據(jù)是房屋竣工后測量的實物尺寸。 房屋外墻為非垂直墻面時，按距地（樓）。 本規(guī)定適用于本市城市規(guī)劃工作中在規(guī)劃編制、建筑設(shè)計、報建審批、竣工測量、規(guī)劃驗收等階段涉及的建筑面積計算工作。 電力、水、燃?xì)狻⒉膳仁姓涮R全 產(chǎn)品類型住宅均為高層、商業(yè)包括裙房商業(yè)和集中商業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)層層高3米 項目特征基礎(chǔ)形式：樁基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式：框架結(jié)構(gòu)外立面：現(xiàn)代簡約鋁合金窗：灰色系列總平綠化標(biāo)準(zhǔn)、平均造價320元每平方米公共裝修標(biāo)準(zhǔn)：大堂3000元/平方米、標(biāo)準(zhǔn)電梯間1500元/平方米交樓形式：毛坯交樓 項目開發(fā)計劃該項目不采取分期開發(fā)。配套面積：社區(qū)工作用房120 M2社區(qū)體育活動場地1000 M2物業(yè)管理用房100 M2垃圾房60 M2/處建筑物造型及色調(diào)須表現(xiàn)海濱園林城市特色。建筑物退讓距離除滿足建筑紅線要求外，應(yīng)同時滿足相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的要求。 社區(qū)配套（學(xué)校、醫(yī)院、超市、市場、商業(yè)等）所在轄區(qū)內(nèi)有前山中學(xué)、前山小學(xué)、暨南大學(xué)BC學(xué)院、世邦建材城、健華醫(yī)院、翠微市場等社區(qū)配套。 土地地質(zhì)情況（有無文物、沖溝、暗河、城市管線等）用地南側(cè)有一條市政排洪渠，寬5米，長約360米。℃，℃。地勢平緩，倚山臨海，海域遼闊，百島蹲伏，有奇峰異石和秀美的海灣、沙灘。19′之間。27′、東經(jīng)113176。 宗地綠化植被與水面分布圖無綠化植被與水體 城市環(huán)境（氣候、氣溫、水文、主導(dǎo)風(fēng)向、噪音等）BC位于廣東省珠江口的西南部，在北緯21176。項目全程策劃書(模板)AB有限公司目 錄自然條件資料 5社會條件資料 6規(guī)劃要點 6報建要求 8第二章 組織架構(gòu) 18組織架構(gòu)原則 18項目人員標(biāo)準(zhǔn)配置 18項目公司（全資）人員標(biāo)準(zhǔn)配置圖 19項目公司（合資）人員標(biāo)準(zhǔn)配置圖 20第三章 市場分析 21項目定位初步判斷 21三級市場（二手）分析 26核心調(diào)研 323 產(chǎn)品設(shè)計建議 34第四章 策劃設(shè)計 34策劃 34標(biāo)準(zhǔn)化 37建筑設(shè)計 37展示區(qū)設(shè)計 51綠色技術(shù) 58產(chǎn)品競爭特質(zhì)分析 59第五章 盈利分析 59成本估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 59盈利測算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 60項目建設(shè)投資估算 60項目投資支出 61項目資金回流計劃 61資金平衡計劃 62融資籌集計劃 63盈利測算 63項目結(jié)轉(zhuǎn)計劃 65稅務(wù)籌劃 651不確定分析 661風(fēng)險分析 661項目投資及預(yù)控建議 67第六章 工程管理 70工程概況 70管理組織 76 82 85里程碑計劃 96質(zhì)量管理策劃 99 100安全文明施工策劃 133工程成本管理策劃 135項目營銷配合 138項目資料管理 140 140 管理要求 141為確保售后服務(wù)而采取的措施 141第七章 營銷策劃 147入市時機和銷售前提條件 147分期運作策略 151展示體驗方案 151廣告推廣及媒體組合策略 154營銷過程控制及營銷費用預(yù)算 157第八章 客戶服務(wù) 157組織 157工作評比指標(biāo)