【正文】 運營管理趨勢下，為達(dá)成前述的運營管理目標(biāo)，無論是是現(xiàn)有的地產(chǎn)企業(yè)，還是即將邁入這個行業(yè)的新企業(yè)，如果想在中國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得一條可持續(xù)發(fā)展的模式，企業(yè)必須走市場化道路，管理要在規(guī)范化的基礎(chǔ)上追求精細(xì)化，團隊也必須是專業(yè)化、職業(yè)化的團隊。這是項目運營管理的最終目標(biāo)。第三，初步樹立集團地產(chǎn)品牌在區(qū)域的影響力，為集團地產(chǎn)在區(qū)域的發(fā)展奠定一定的品牌基礎(chǔ)。三、 集團地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理的目標(biāo)基于股東的投資目標(biāo)，并為達(dá)成股東投資目標(biāo)；建議開始介入的地產(chǎn)項目運營管理的目標(biāo)可明確為以下幾點：第一，構(gòu)建在項目所在地突出的房地產(chǎn)項目運營能力，保證本地產(chǎn)項目運營可控、高效；構(gòu)建成熟的房地產(chǎn)管控模式，明確“責(zé)、權(quán)、利”，真正將個人利益與權(quán)力和責(zé)任掛鉤，杜絕責(zé)任不清、賞罰不明、人浮于事的現(xiàn)象，為集團公司房地產(chǎn)項目開發(fā)管理探索一條可行的模式。總之，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，過去那種依賴高地價、高房價的粗放式贏利模式將難以持續(xù)，目前的各種環(huán)境也決定了新入門的房地產(chǎn)企業(yè)從土地價格的快速上漲中獲取高利潤的的模式已不可取。新地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)項目如果要開發(fā)成功，就必須尋找一個差異化的突破點，那我們拼什么，其實就是拼運營管理，這也是目前房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型與洗牌所正在激戰(zhàn)的核心競爭力，加強運營管理是在相對“低迷”時期各個開發(fā)商正在“埋頭苦干”的事情。如何在項目所在地把地產(chǎn)項目打造成“精致城市宜居社區(qū)”，做“名片”式項目，打造高品位“富人區(qū)”？如何實現(xiàn)““地王”開局，強勢崛起”？如何實現(xiàn)“預(yù)算周期，規(guī)模制勝”？如何適應(yīng)中國下一波城鎮(zhèn)化開發(fā)的熱潮？在房地產(chǎn)行業(yè)“戰(zhàn)國”時代的現(xiàn)狀和趨勢下，答案只有一個：只能形成能增強競爭能力的運營機制，才成功運作。房地產(chǎn)企業(yè)在大的氣候征兆下，都在苦練“內(nèi)功”，在拼管理，在拼“資源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在經(jīng)過暴利時代之后，房地產(chǎn)行業(yè)已然走上精細(xì)化管理之路，行業(yè)正在經(jīng)歷一次重新洗牌。以萬科為例，她的整體營銷思路是在今后，以“合理的價格”、以最快的速度出售現(xiàn)有貨量。房地產(chǎn)商把產(chǎn)品品質(zhì)、營銷手段都做到位時，市場已開始回歸理性，購買人群的觀望情緒占了主導(dǎo)地位、市場會進(jìn)入相對時間、相對地域的蕭條期。綠地、萬科、碧桂園等企業(yè)均提出了海外發(fā)展計劃，其中綠地、碧桂園、鑫苑置業(yè)已經(jīng)在海外有項目在建。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛實施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)避風(fēng)險。從房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績來看，龍頭企業(yè)取得了較快增長。 限購的一線城市房價回暖力度顯然大于中小城市。2012年是房地產(chǎn)業(yè)在嚴(yán)峻的調(diào)控中獲得較快發(fā)展的一年。2011年—2012年，一方面是以中國快速城鎮(zhèn)化為核心驅(qū)動力的房地產(chǎn)剛性需求，刺激著中國房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長一段時間的硬性發(fā)展；另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)正在新一波經(jīng)濟的調(diào)整中迎來新的高強度的沖擊。二、中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營管理趨勢簡判 中國房地產(chǎn)開發(fā)管理的發(fā)展趨勢2011—2012年可以說是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個分水嶺。本方案不是最終運營方案，本方案僅是 集團介入房地產(chǎn)運營管理的概要性指導(dǎo)意見。.. . . .. 集團房地產(chǎn)開發(fā)運營管理方案策劃書2013年5月 集團房地產(chǎn)開發(fā)運營管理方案策劃書 一、方案說明本方案是為 集團進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，解答有關(guān)運營管理方案的建議，旨在為地產(chǎn)項目的運營提供專業(yè)化、科學(xué)化、規(guī)范化的概要性的指導(dǎo)意見。本方案并非基于具體土地、具體團隊、具體市場研判的市場報告，也有別于正式的制度設(shè)計。最終運營方案需要在運營團隊對具體地產(chǎn)項目進(jìn)行進(jìn)一步的市場考察，并考慮投資者具體的情況之后，才能完成最終市場調(diào)研報告、開發(fā)計劃及其它運營方案等。房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的企業(yè)重新洗牌期。各個房地產(chǎn)公司都心理很糾結(jié)地面臨“去、留”、“成長、萎縮”的選擇。從房價來看，據(jù)中房網(wǎng)全國一手房交易價格指數(shù)顯示，截止到2013年3月，全國房價已經(jīng)連漲8個月，房價已經(jīng)回到調(diào)控前水平。去年上半年，多數(shù)房企延續(xù)采用去年的以價換量原則，尤其在6月份，由于時逢沖擊半年度業(yè)績的時間點，因此推案量和促銷力度都達(dá)到階段性高點，而進(jìn)入2013年年之后，由于一線房企業(yè)績完成情況普遍較好，加上對十八大城鎮(zhèn)化建設(shè)的經(jīng)濟刺激政策的期待，量價出現(xiàn)一定程度的上漲。龍頭企業(yè)在融資渠道、拓展布局、人才梯隊建設(shè)等方面均有著十分明顯的優(yōu)勢，在調(diào)控中的經(jīng)營策略非常合理，既重視擴張，也注重規(guī)避風(fēng)險，企業(yè)戰(zhàn)略上積極向高周轉(zhuǎn)策略靠攏。從發(fā)展布局來看，不少全國性企業(yè)已經(jīng)不滿足于國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，開始拓展海外業(yè)務(wù)。從發(fā)展的業(yè)務(wù)范圍來看，為了規(guī)避風(fēng)險，房企的發(fā)展方向更為多元化，今年以來企業(yè)的多元化發(fā)展腳步加快，轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、一級開發(fā)等等，尤其是旅游地產(chǎn)開發(fā)，成為眾多企業(yè)關(guān)注的熱點。在經(jīng)歷前一階段的暴漲之后，房地產(chǎn)行業(yè)走到了重新洗牌階段，連行業(yè)的龍頭企業(yè)也無法避免。萬科作為行業(yè)龍頭雖然在中國地產(chǎn)市場份額并沒有占據(jù)絕對多的權(quán)重，但是它的行為會對整個行業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的導(dǎo)向作用。這就是目前中國房地產(chǎn)行業(yè)“戰(zhàn)國”時代的現(xiàn)狀和趨勢！新趨勢對開發(fā)管理模式及管理團隊的要求。目前，大的地產(chǎn)商已形成完整的產(chǎn)業(yè)組合，在成本管理上具有獨特的優(yōu)勢；一些經(jīng)過成功營銷建立了品牌的地產(chǎn)商，已形成氣候、規(guī)模，對新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場營銷構(gòu)成了壓力。雖然還有相當(dāng)大一部分地產(chǎn)商仍是“土八路”，但挑戰(zhàn)已經(jīng)來臨：一是房地產(chǎn)市場在調(diào)控形勢下，近幾年銷售面積已接近極致，產(chǎn)量放大，競爭加劇，正在超越房地產(chǎn)市場走向成熟的階段，原來的土法上馬，一塊地皮建房子賣就是房地產(chǎn)的日子已經(jīng)告別，地產(chǎn)行業(yè)的市場化、規(guī)范化時代已悄然來臨；二是全國商品房均價正在跨越6000元/平米的門檻，客戶消費心理也正在走向理性化，對地產(chǎn)的規(guī)劃、質(zhì)量、配套、性價比、投資潛力甚至地產(chǎn)商品牌、信譽、團隊的資質(zhì)及知名度都更有挑剔的眼光；三是新地產(chǎn)企業(yè)新項目本身的成功開發(fā)需要開發(fā)團隊具有極強的市場營銷能力、資本運作能力、工程管理能力、成本控制能力、內(nèi)部控制及團隊整合能力，也就是各類資源整合能力，這需要各方面的專業(yè)團隊、職業(yè)團隊，并在高效、可控的管理模式下運作才能完成。新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項目開發(fā)成功的關(guān)鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質(zhì)的職業(yè)團隊運作。第二，打造一支“精干、高效”的專業(yè)化操作的職業(yè)團隊，專業(yè)團隊職業(yè)操作，同時實現(xiàn)投資股東與運營團隊的“雙贏”，為項目的成功開發(fā)及股東其他項目的開發(fā)培養(yǎng)人才。第四，確保盈利，將本項目打造成當(dāng)?shù)貥?biāo)桿“精品”樓盤，為公司取得最大的社會效益和經(jīng)濟效益，或者說爭取項目利益最大化。四、運營管理的基本思路在“新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項目開發(fā)成功的關(guān)鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質(zhì)的職業(yè)團隊運作。這樣，才能既保證了企業(yè)運營的高效，又保證了投資者的可控性。主要運營流程(1)、項目經(jīng)理帶領(lǐng)項目團隊主要成員對項目所在地市場進(jìn)行充分調(diào)研，形成當(dāng)?shù)厥袌稣{(diào)研報告報總部或股東審批，以便對項目進(jìn)行準(zhǔn)確定位；項目經(jīng)理牽頭組織編制項目公司的管理制度、流程、管控體系和績效考核體系等報總部或股東審批；(2)、項目經(jīng)理牽頭，與建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計單位對項目規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計進(jìn)行充分論證，形成適合當(dāng)?shù)厥袌隹蛻粜枨?、性價比高的“精品”設(shè)計方案，報總部或股東審批；(3)、項目經(jīng)理牽頭組織編制項目運營計劃，包括：項目開發(fā)計劃、項目投資估算、資金使用計劃、營銷回款計劃、項目融資計劃等報總部或股東審批；(4)、以總部或股東審批的項目運營計劃作為考核項目經(jīng)理或項目經(jīng)營班子的主要依據(jù)，總部或股東與項目經(jīng)理或項目經(jīng)營班子簽訂責(zé)任狀；(5)、項目經(jīng)理牽頭分解項目經(jīng)營計劃，形成各部門、各專業(yè)子計劃；(6)、項目經(jīng)理牽頭組建精干的專業(yè)團隊，明確各部門、各專業(yè)“責(zé)、權(quán)、利”并簽訂責(zé)任狀；(7)、項目公司每月如實形成《項目運營月報》，報總部或股東審核，以便總部或股東對項目經(jīng)理或項目班子進(jìn)行考核、對項目的監(jiān)控以及根據(jù)總部戰(zhàn)略、市場的變化等對項目公司下達(dá)相關(guān)的指令；(8)、項目公司根據(jù)總部對項目公司《管控模式》的規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的流程和請示。(2)、項目公司與集團（或投資者）管控概述（投資者）與項目公司（項目經(jīng)營團隊）的責(zé)權(quán)劃分在戰(zhàn)略、投融資、財務(wù)方面實行集權(quán)管理；在成本控制方面對項目投資估算目標(biāo)執(zhí)行、招投標(biāo)實行集權(quán)管理；人力資源管理方面的人員招聘、薪酬績效實行部分放權(quán)；運營管理方面：項目決策、運營監(jiān)察實行集權(quán)管理，設(shè)計管理實行部分放權(quán)，工程建設(shè)業(yè)務(wù)操作層面全面放權(quán)。 集團（投資者）與項目公司控制關(guān)系A(chǔ)、指標(biāo)控制v 通過“資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任書”下達(dá)經(jīng)濟效益指標(biāo)；v 收入、利潤兩項指標(biāo)為主；v 對流動資產(chǎn)質(zhì)量實行指標(biāo)監(jiān)控、考核管理。項目公司的工資總額由集團公司統(tǒng)一核定，每月報送工資報表清冊。項目公司在權(quán)限范圍內(nèi)自主經(jīng)營，超過權(quán)限的或未予明確的，由集團審批決策；v 項目公司資金使用、資產(chǎn)購買與處置、貸款擔(dān)保、對外投資、技術(shù)改造、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組、收購兼并、招投標(biāo)等重大決策均由總部審批；v 項目公司的審計部由總經(jīng)理與財務(wù)總監(jiān)雙重領(lǐng)導(dǎo)；v 預(yù)算：期初項目公司向集團財務(wù)部門上報預(yù)