【正文】 銷服務(wù)商負責營銷服務(wù)商的選擇運營監(jiān)控對項目公司的運營項目目標實行全面考核和監(jiān)控；配合公司的監(jiān)察工作，根據(jù)整改要求進行整改對發(fā)現(xiàn)的問題要求限期整改并跟蹤整改效果。人力資源管及組織管理人力資源規(guī)劃制定公司人力資源規(guī)劃（包括項目公司中層管理人員）；審核項目公司人力資源規(guī)劃。v(３)、集團公司與地產(chǎn)項目公司之間關(guān)鍵權(quán)責劃分框架學習參考集團公司與地產(chǎn)項目公司之間關(guān)鍵權(quán)責劃分框架 集團公司與地產(chǎn)項目公司的關(guān)鍵權(quán)責劃分是業(yè)務(wù)流程設(shè)計的主要依據(jù)之一，也是實現(xiàn)集團公司對地產(chǎn)項目公司的有效管控模式的重要內(nèi)容之一，下表是集團對項目公司的權(quán)責劃分框架，具體事項劃分需要分項細分。運營管理的基本要點(1)、執(zhí)行項目經(jīng)理負責制，項目經(jīng)理對總部或股東負責；(2)、總部或股東與項目經(jīng)理或項目經(jīng)營班子簽訂責任狀，明確責、權(quán)、利；(3)、項目經(jīng)理或項目經(jīng)營班子與項目部門經(jīng)理簽訂責任狀，明確部門職責，將利益與部分的權(quán)力和責任掛鉤。房地產(chǎn)企業(yè)在大的氣候征兆下，都在苦練“內(nèi)功”，在拼管理，在拼“資源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在經(jīng)過暴利時代之后，房地產(chǎn)行業(yè)已然走上精細化管理之路，行業(yè)正在經(jīng)歷一次重新洗牌。2011年—2012年，一方面是以中國快速城鎮(zhèn)化為核心驅(qū)動力的房地產(chǎn)剛性需求，刺激著中國房地產(chǎn)業(yè)在相當長一段時間的硬性發(fā)展；另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)正在新一波經(jīng)濟的調(diào)整中迎來新的高強度的沖擊。從房價來看，據(jù)中房網(wǎng)全國一手房交易價格指數(shù)顯示，截止到2013年3月，全國房價已經(jīng)連漲8個月，房價已經(jīng)回到調(diào)控前水平。目前，大的地產(chǎn)商已形成完整的產(chǎn)業(yè)組合，在成本管理上具有獨特的優(yōu)勢；一些經(jīng)過成功營銷建立了品牌的地產(chǎn)商，已形成氣候、規(guī)模，對新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場營銷構(gòu)成了壓力。(2)、項目公司與集團（或投資者）管控概述（投資者）與項目公司（項目經(jīng)營團隊）的責權(quán)劃分在戰(zhàn)略、投融資、財務(wù)方面實行集權(quán)管理；在成本控制方面對項目投資估算目標執(zhí)行、招投標實行集權(quán)管理；人力資源管理方面的人員招聘、薪酬績效實行部分放權(quán)；運營管理方面：項目決策、運營監(jiān)察實行集權(quán)管理，設(shè)計管理實行部分放權(quán)，工程建設(shè)業(yè)務(wù)操作層面全面放權(quán)。年度經(jīng)營計劃制定審批項目公司年度經(jīng)營計劃。提供考察信息，提供業(yè)績評價信息。(2) 、團隊各部門職責 A、企業(yè)制度管理— 在公司管理文件基礎(chǔ)上起草公司的各項管理制度、工作流程；— 協(xié)助做好對制度、工作流程的審核和管理；— 做好制度、流程的修訂、完善、優(yōu)化；— 做好制度流程的宣傳、學習、推行；— 協(xié)助做好制度流程的監(jiān)督執(zhí)行工作，對各違反制度、流程的行為及時糾正并提出處理意見。D、其他— 負責辦理銷售許可證等營銷類報批報建手續(xù)；— 參與建筑、景觀、賣場、樣板房等各階段設(shè)計方案的評審工作，提供專業(yè)意見；— 參與工程竣工驗收工作。B、資金管理— 組織編制項目整體、年度和月度資金預算，對非工程類預算執(zhí)行進行動態(tài)監(jiān)控，按月進行匯總統(tǒng)計分析，及時提出成本預警；— 組織半年度或突發(fā)事件導致的預算調(diào)整。（3）規(guī)范合同管理。項目的銷售管理團隊全部由從事過五年以上房地產(chǎn)銷售管理的專業(yè)人才組成,銷售管理團隊要熟悉華東地區(qū)市場，精于項目策劃，擅長于各種銷售策略的使用，能熟練地運用廣告、價格策略開拓市場。：績效考評結(jié)果運用激勵，一是確定被考核對象（包括運營團隊）的績效工資，二是運用于團隊人員崗位調(diào)整（包括“進、退、流、轉(zhuǎn)”）。2分100　4%　　3工程進度計劃萬元見目標管理責任書　　每177。注：如該指標的評分標準為兩項，則同時發(fā)生獎懲時分別進行加分和扣分，再進行累加。努力過后，才知道許多事情，堅持堅持，就過來了。在紛雜的塵世里，為自己留下一片純靜的心靈空間，不管是潮起潮落，也不管是陰晴圓缺，你都可以免去浮躁，義無反顧，勇往直前，輕松自如地走好人生路上的每一步3. 花一些時間，總會看清一些事。5分100　10%5%　　商鋪　見目標管理責任書　　每 177。2分100　4%　　2銷售合約額住宅萬元見目標管理責任書　　每177。在形成團隊績效目標之后，再根據(jù)項目團隊的組織設(shè)計、部門職責、開發(fā)計劃對團隊的績效目標進行分解，形成部門績效目標、崗位績效目標，做為經(jīng)營團隊內(nèi)部績效考評的指標。對項目有關(guān)勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動的具體招標范圍、擬采用的招標組織形式、招標方式進行嚴格規(guī)范并嚴格執(zhí)行。在成本管理方面將采取如下措施：（1）及時調(diào)整投資預算。配合總部對權(quán)限外的工程進行招標。A、產(chǎn)品策劃與推廣— 收集市場信息，定期進行綜合分析，編制綜合市場調(diào)研報告；— 組織項目策劃工作，編制項目策劃定位報告；— 編制項目營銷指導書；— 根據(jù)公司下達的銷售經(jīng)營目標，編制項目營銷推廣方案，并組織實施；— 負責項目品牌推廣，宣傳活動的策劃及實施監(jiān)督；— 合作伙伴管理：對營銷合作商進行招標選擇、簽約，監(jiān)督和指導營銷合作商的工作并控制成本；— 負責媒體資源的整合和利用以及媒體關(guān)系的維護。對項目成本實施進行后評估招標采購管理制定招投標采購管理制度、建立供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫負責項目采購計劃和預算的制定審批項目公司組織的招標文件，參與并審批項目公司組織的定標工作按照公司的招投標采購管理制度，組織項目公司權(quán)限內(nèi)的招標管理及采購工作；制定項目的采購計劃和預算組織項目公司權(quán)限外的招投標采購工作收集本區(qū)域內(nèi)供應(yīng)商和價格信息，豐富公司供應(yīng)商和價格信息庫對采購過程中的違規(guī)、違紀事項進行查處 　營銷管理審批項目營銷策劃方案、銷售方式、價格策略并監(jiān)控銷售過程中價格執(zhí)行情況組織制定項目營銷策劃，確定銷售方式，制定價格策略，負責銷售管理，實現(xiàn)銷售目標。根據(jù)審計意見進行整改審計整改意見的落實和監(jiān)督。v 重大事項，進行專題匯報。這樣，才能既保證了企業(yè)運營的高效，又保證了投資者的可控性。萬科作為行業(yè)龍頭雖然在中國地產(chǎn)市場份額并沒有占據(jù)絕對多的權(quán)重，但是它的行為會對整個行業(yè)產(chǎn)生相當大的導向作用。房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的企業(yè)重新洗牌期。 限購的一線城市房價回暖力度顯然大于中小城市。新地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)項目如果要開發(fā)成功，就必須尋找一個差異化的突破點，那我們拼什么，其實就是拼運營管理，這也是目前房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型與洗牌所正在激戰(zhàn)的核心競爭力，加強運營管理是在相對“低迷”時期各個開發(fā)商正在“埋頭苦干”的事情。這樣既保證能對風險的控制，又保證了項目開發(fā)的高效。 擬定項目公司年度經(jīng)營計劃。項目公司中層管理人員（部門經(jīng)理及以上）及關(guān)鍵崗位人員調(diào)配項目公司中層管理人員任免的核準；提供中層管理人員考察評價信息，決定項目公司中層及以下人員的任免。B、人力資源管理— 負責編制、執(zhí)行、維護人事管理制度；—組織新員工的招聘工作；—組織內(nèi)部員工的游轉(zhuǎn)調(diào)配；— 勞動合同管理；— 組織實施員工培訓工作；— 組織公司部門及員工績效考核工作；— 按人力資源管理規(guī)定實施薪酬管理。A、工程管理— 負責做好項目現(xiàn)場的各項前期準備工作，包括項目周邊情況了解、地質(zhì)勘察和三通一平等工作；— 負責審核監(jiān)理規(guī)劃及實施細則，監(jiān)督其計劃執(zhí)行情況，并對監(jiān)理工作進行定期檢查；— 組織施工組織設(shè)計以及施工方案的評審；— 組織現(xiàn)場按施工進度計劃施工，監(jiān)控施工進度計劃的實施，針對具體問題及時提出進度整改措施并落實執(zhí)行；— 負責對項目現(xiàn)場施工進行日常巡視以及定期不定期檢查，督促項目按施工進度執(zhí)行，對現(xiàn)場出現(xiàn)的質(zhì)量安全隱患問題、進度滯后及時提出整改；— 組織處理現(xiàn)場出現(xiàn)的質(zhì)量安全事故，對重大質(zhì)量安全事故形成案例；— 組織現(xiàn)場簽證的及時處理；— 負責組織項目例會，溝通、協(xié)調(diào)施工過程中各類問題；— 對項目現(xiàn)場施工情況，編制月度報告，進行月度總結(jié)分析；— 組織施工各階段的工程驗收；— 負責對工程進度款和材料設(shè)備款項支付的審核；— 督促施工單位搞好現(xiàn)場安全管理，監(jiān)督監(jiān)理單位作好安全監(jiān)理工作；— 對安監(jiān)部門及公司提出的整改意見跟蹤監(jiān)理和施工單位落實?！?根據(jù)資金計劃，合理調(diào)度、籌集資金，保證工程資金的需要；— 組織開展融資工作，拓展融資渠道，提升及維護公司信用等級；— 審核各類款項的支付。項目將詳細編制每月合同支出明細表、每月合同執(zhí)行情況表、每月簽訂合同明細表，建立項目合同支出臺帳、項目已簽訂合同臺帳、項目已簽訂合同執(zhí)行臺帳，對合同實行了實時監(jiān)控。 項目運營的績效管理為確保公司發(fā)展目標的達成和相關(guān)政策、制度的有效實施，保證團隊的高效可控運作，保證投資利潤的有效實現(xiàn)，地產(chǎn)項目擬實行全面的績效管理、全面計劃管理和全面預算管理，特別是要實行全面績效管理。公司戰(zhàn)略目標崗位職責績效計劃目標確定；指標和標準確定；溝通確定。1%,評估分177。某一大項或某一細項指標不存在或不需要考核時，應(yīng)將該項權(quán)重分配給內(nèi)部銷售凈利潤率指標，以保證有考核項目的總權(quán)重100％不變。4. 歲月是無情的，假如你丟給它的是一片空白，它還給你的也是一片空