【正文】 熱點(diǎn)。從房?jī)r(jià)來(lái)看，據(jù)中房網(wǎng)全國(guó)一手房交易價(jià)格指數(shù)顯示，截止到2013年3月，全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲8個(gè)月，房?jī)r(jià)已經(jīng)回到調(diào)控前水平。本方案并非基于具體土地、具體團(tuán)隊(duì)、具體市場(chǎng)研判的市場(chǎng)報(bào)告，也有別于正式的制度設(shè)計(jì)。2011年—2012年，一方面是以中國(guó)快速城鎮(zhèn)化為核心驅(qū)動(dòng)力的房地產(chǎn)剛性需求，刺激著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的硬性發(fā)展；另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)正在新一波經(jīng)濟(jì)的調(diào)整中迎來(lái)新的高強(qiáng)度的沖擊。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在大的氣候征兆下，都在苦練“內(nèi)功”，在拼管理，在拼“資源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在經(jīng)過(guò)暴利時(shí)代之后，房地產(chǎn)行業(yè)已然走上精細(xì)化管理之路，行業(yè)正在經(jīng)歷一次重新洗牌。三、 集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo)基于股東的投資目標(biāo)，并為達(dá)成股東投資目標(biāo)；建議開(kāi)始介入的地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo)可明確為以下幾點(diǎn)：第一，構(gòu)建在項(xiàng)目所在地突出的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，保證本地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可控、高效；構(gòu)建成熟的房地產(chǎn)管控模式，明確“責(zé)、權(quán)、利”，真正將個(gè)人利益與權(quán)力和責(zé)任掛鉤，杜絕責(zé)任不清、賞罰不明、人浮于事的現(xiàn)象，為集團(tuán)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理探索一條可行的模式。運(yùn)營(yíng)管理的基本要點(diǎn)(1)、執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)總部或股東負(fù)責(zé)；(2)、總部或股東與項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)班子簽訂責(zé)任狀，明確責(zé)、權(quán)、利；(3)、項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)班子與項(xiàng)目部門(mén)經(jīng)理簽訂責(zé)任狀，明確部門(mén)職責(zé)，將利益與部分的權(quán)力和責(zé)任掛鉤?？刂苾?nèi)容指標(biāo)控制權(quán)限控制人員控制信息控制B、權(quán)限控制v 制定權(quán)責(zé)手冊(cè)，詳細(xì)地規(guī)定項(xiàng)目公司的權(quán)限范圍。v(３)、集團(tuán)公司與地產(chǎn)項(xiàng)目公司之間關(guān)鍵權(quán)責(zé)劃分框架學(xué)習(xí)參考集團(tuán)公司與地產(chǎn)項(xiàng)目公司之間關(guān)鍵權(quán)責(zé)劃分框架 集團(tuán)公司與地產(chǎn)項(xiàng)目公司的關(guān)鍵權(quán)責(zé)劃分是業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)之一，也是實(shí)現(xiàn)集團(tuán)公司對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目公司的有效管控模式的重要內(nèi)容之一，下表是集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)劃分框架，具體事項(xiàng)劃分需要分項(xiàng)細(xì)分。 協(xié)助總部進(jìn)行土地儲(chǔ)備信息的收集； 配合土地儲(chǔ)備可行性研究及立項(xiàng)申報(bào)。人力資源管及組織管理人力資源規(guī)劃制定公司人力資源規(guī)劃（包括項(xiàng)目公司中層管理人員）；審核項(xiàng)目公司人力資源規(guī)劃。監(jiān)控項(xiàng)目公司績(jī)效管理的執(zhí)行情況　項(xiàng)目決策項(xiàng)目拓展和論證負(fù)責(zé)公司目標(biāo)區(qū)域的信息搜集和基礎(chǔ)研究，為公司發(fā)展提供新的項(xiàng)目建議；組織項(xiàng)目可行性論證，編制報(bào)告；收集分析本區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目信息為總部提供新項(xiàng)目建議；組織專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)（戰(zhàn)略與投資委員會(huì)）對(duì)項(xiàng)目論證分析結(jié)論進(jìn)行聽(tīng)證參與本區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目可行論證；配合論證測(cè)算并提出本區(qū)域內(nèi)拓展項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。審批確定營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)商負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)商的選擇運(yùn)營(yíng)監(jiān)控對(duì)項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)行全面考核和監(jiān)控；配合公司的監(jiān)察工作，根據(jù)整改要求進(jìn)行整改對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要求限期整改并跟蹤整改效果?！?建立健全逐級(jí)保密工作責(zé)任制度。B、銷(xiāo)售管理— 目標(biāo)管理：制定公司年度銷(xiāo)售目標(biāo)和銷(xiāo)售計(jì)劃，并予以跟蹤控制；— 銷(xiāo)售流程、回款管理：根據(jù)政策變化，不斷優(yōu)化銷(xiāo)售流程，對(duì)銷(xiāo)售代理公司進(jìn)行督導(dǎo)管理，同時(shí)協(xié)調(diào)銀行、律師、房地局、建委等單位，保證銷(xiāo)售流程的順暢、回款指標(biāo)及時(shí)完成；— 銷(xiāo)控及價(jià)格管理：制訂銷(xiāo)售總體、分期價(jià)格方案及價(jià)格調(diào)整方案；— 庫(kù)存管理：根據(jù)市場(chǎng)情況，整理可售資源，調(diào)整銷(xiāo)售策略；— 信息及檔案管理：組織完成銷(xiāo)售信息統(tǒng)計(jì)工作及銷(xiāo)售檔案管理工作；— 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理：對(duì)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理，解決銷(xiāo)售過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；— 培訓(xùn)管理：要求銷(xiāo)售代理公司根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目進(jìn)展情況定期培訓(xùn)；同時(shí)對(duì)物業(yè)公司人員進(jìn)行階段性禮儀及項(xiàng)目培訓(xùn)。E、工程資料管理— 及時(shí)收集國(guó)家地方相關(guān)法律法規(guī)、工程技術(shù)規(guī)范規(guī)程等相關(guān)資料，為工程開(kāi)發(fā)正常有序進(jìn)行提供政策法規(guī)支持；— 廣泛收集新材料、新技術(shù)、新工藝資料，為公司相關(guān)決策提供技術(shù)支持；— 廣泛收集施工、監(jiān)理、咨詢(xún)等相關(guān)單位信息，為公司優(yōu)選合作單位提供支持；— 對(duì)工程資料進(jìn)行收集整理并及時(shí)歸檔；— 做好工程竣工資料的收集、整理、歸檔工作?！?及時(shí)更新供應(yīng)商信息庫(kù)，對(duì)于不符合公司要求的供應(yīng)商，列入不被考慮的黑名單，對(duì)于服務(wù)好、信譽(yù)好的供應(yīng)商，可建議公司與之建立戰(zhàn)略合同伙伴關(guān)系G、材料管理— 組織乙供材料的合理限價(jià)工作，對(duì)建議的乙供材的價(jià)格進(jìn)行復(fù)核；— 參與對(duì)施工單位材料進(jìn)度報(bào)量的審核；— 參加材料設(shè)備選型定板，并提出成本意見(jiàn)；— 建立材料設(shè)備管理臺(tái)賬；— 配合工程部門(mén)編制甲供材料的供應(yīng)計(jì)劃，嚴(yán)格控制甲供材料的管理，甲供材料超過(guò)預(yù)算用量時(shí)提出預(yù)警；— 配合招標(biāo)小組開(kāi)展材料的招標(biāo)工作。F、 其他 — 編制各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度；— 協(xié)助配合外來(lái)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行外部財(cái)務(wù)審計(jì)或工程審計(jì)；— 經(jīng)濟(jì)類(lèi)文書(shū)檔案的管理。每月根據(jù)實(shí)際工程、市場(chǎng)及政府行為，不定期地對(duì)工程投資估算進(jìn)行調(diào)整，為開(kāi)發(fā)決策提供依據(jù)。（6）嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證、變更洽商管理，控制施工過(guò)程中的成本增加。(4)、項(xiàng)目的銷(xiāo)售管理項(xiàng)目擬自己組建銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行銷(xiāo)售。通過(guò)績(jī)效管理與目標(biāo)管理相結(jié)合，通過(guò)確定投資者、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、部門(mén)和員工個(gè)人的工作目標(biāo)，確定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、部門(mén)和個(gè)人的聚焦主題，并借助各種溝通手段及行政手段，對(duì)績(jī)效目標(biāo)實(shí)施過(guò)程進(jìn)行有效的控制，以強(qiáng)化企業(yè)的聚焦能力和執(zhí)行能力，并進(jìn)而提高企業(yè)整體快速反應(yīng)能力。：由投資者以運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)績(jī)效目標(biāo)為依據(jù)對(duì)事個(gè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行績(jī)效考評(píng)。(2)、集團(tuán)公司（投資者）對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的績(jī)效管理，與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)：確定各項(xiàng)考核指標(biāo)，詳見(jiàn)后表。1%,評(píng)估分177。2分100　6%6%　　6單位開(kāi)發(fā)成本元/平方米見(jiàn)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)　　每降低或增加1%,評(píng)估分177。1％，評(píng)估分177。項(xiàng)目總經(jīng)理確認(rèn)：集團(tuán)總裁審批：(3)團(tuán)隊(duì)績(jī)效考評(píng)結(jié)果運(yùn)用于團(tuán)隊(duì)激勵(lì)的方案團(tuán)隊(duì)績(jī)效考評(píng)結(jié)果運(yùn)用于團(tuán)隊(duì)激勵(lì)的指導(dǎo)原則：充分利用績(jī)效管理，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的責(zé)任感，調(diào)動(dòng)團(tuán)隊(duì)的積極因素，最大限度地將投資者、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的利益統(tǒng)一起來(lái)，形成利益捆綁，發(fā)揮績(jī)效管理的激勵(lì)作用。用一些事情，總會(huì)看清一些人。既糾結(jié)了自己，又打擾了別人。具體設(shè)計(jì)如下：核心團(tuán)隊(duì)（項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的高管層）月度固定薪酬=月度薪酬標(biāo)準(zhǔn)20%核心團(tuán)隊(duì)（項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的高管層）季度績(jī)效薪酬=季度薪酬標(biāo)準(zhǔn)40%季度考評(píng)得分百分比核心團(tuán)隊(duì)（項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的高管層）年度績(jī)效薪酬=年度薪酬標(biāo)準(zhǔn)40%年度考評(píng)得分百分比核心團(tuán)隊(duì)（項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的高管層）項(xiàng)目績(jī)效獎(jiǎng)金=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)10%項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最終考評(píng)得分百分比注：核心團(tuán)隊(duì)（項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的高管層）項(xiàng)目績(jī)效獎(jiǎng)金必須在項(xiàng)目完成主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)后（凈利潤(rùn)、凈利潤(rùn)率）才能進(jìn)行分配。每項(xiàng)指標(biāo)評(píng)分，對(duì)照評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)無(wú)加分或扣分的，即為標(biāo)準(zhǔn)分乘以對(duì)應(yīng)細(xì)分權(quán)重計(jì)算得分即可，每項(xiàng)評(píng)估分在標(biāo)準(zhǔn)分的基礎(chǔ)上加減分均不得超過(guò)50分。1%,評(píng)估分177。1%,評(píng)估分177。年度考核加入6項(xiàng)指標(biāo)，權(quán)重占30％，季度考核指標(biāo)權(quán)重占70％，最后得分＝季度考核合計(jì)得分*70％＋年度增加考核指標(biāo)得分?？荚u(píng)結(jié)束后考核者與補(bǔ)考核者進(jìn)行績(jī)效面談，就工作目標(biāo)完成情況及工作中存在的問(wèn)題進(jìn)行溝通，進(jìn)行業(yè)績(jī)反饋及業(yè)績(jī)指導(dǎo)。本方案只做概要性論述。項(xiàng)目公司要建立一支成熟的項(xiàng)目銷(xiāo)售管理團(tuán)隊(duì)。(3)、項(xiàng)目招投標(biāo)采購(gòu)管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中將按照國(guó)家發(fā)改委第三號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》要求，嚴(yán)格實(shí)行工程項(xiàng)目招標(biāo)。項(xiàng)目將建立資金計(jì)劃的管理體系，各板塊以工作計(jì)劃和總控計(jì)劃為依據(jù)，每月要制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁Y金計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。充分利用外部的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)解決不同方向的問(wèn)題。A、財(cái)務(wù)核算— 負(fù)責(zé)日常會(huì)計(jì)核算；— 負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表編制，并進(jìn)行常規(guī)的財(cái)務(wù)分析，出具財(cái)務(wù)分析報(bào)告。A、項(xiàng)目成本策劃（目標(biāo)成本的策劃）—組織收集項(xiàng)目公司所在區(qū)域的成本信息，完善區(qū)域成本的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；— 負(fù)責(zé)項(xiàng)目論證階段的成本估算工作；— 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)和二次設(shè)計(jì)各階段的經(jīng)濟(jì)性評(píng)審；— 參與編制項(xiàng)目工程界面分判計(jì)劃、材料設(shè)備采購(gòu)分判計(jì)劃、專(zhuān)業(yè)工程分判計(jì)劃，并據(jù)此組織項(xiàng)目采購(gòu)招標(biāo)計(jì)劃和專(zhuān)業(yè)工程分判招標(biāo)計(jì)劃的編制工作。C、前期物業(yè)管理 — 項(xiàng)目前期物業(yè)管理；— 項(xiàng)目物業(yè)跟蹤、顧問(wèn)、協(xié)調(diào)； — 入住前物業(yè)籌備及其驗(yàn)收接管工作；— 受理房屋保修申請(qǐng)，協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)完成房屋維修工作；— 商戶(hù)物業(yè)服務(wù)?！?協(xié)助、配合組織公司的對(duì)外宣傳工作；— 組織部門(mén)、員工文宣稿件的收發(fā)、整理；— 協(xié)助審查公司對(duì)外宣傳文稿；— 負(fù)責(zé)企業(yè)經(jīng)營(yíng)信息管理體系的建立，改進(jìn)信息收集、溝通方式；— 制訂并組織實(shí)施公司信息化建設(shè)（自動(dòng)化辦公）、信息系統(tǒng)改進(jìn)等方案。在公司第一期開(kāi)始銷(xiāo)售前2個(gè)月，需另組建一支大約8人左右的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。運(yùn)營(yíng)管理及監(jiān)控設(shè)計(jì)管理監(jiān)督項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理、設(shè)計(jì)單位的選擇；負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理、設(shè)計(jì)單位的選擇。高層管理人員任免任免項(xiàng)目公司高層管理者。組織實(shí)施和管理項(xiàng)目運(yùn)作的全過(guò)程，確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益目標(biāo)。為集團(tuán)制定和調(diào)整項(xiàng)目公司戰(zhàn)略規(guī)劃提供支持。財(cái)務(wù)部門(mén)審批，