【正文】 ,因此發(fā)掘區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化和建造精品成為項(xiàng)目高檔物業(yè)定位的關(guān)鍵。因此超前的物業(yè)開發(fā)具一定的風(fēng)險(xiǎn)性,同時(shí)也具超額利潤(rùn)回報(bào)的可行性,這就要對(duì)物業(yè)作前期適度超前的開發(fā)研究與本地市場(chǎng)作恰到好處才是成功的關(guān)鍵,否則項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)虎頭蛇尾的現(xiàn)象,以至于造成后期爛尾。（四）從房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度上分析貴陽市房地產(chǎn)業(yè)處于成熟的階段,開發(fā)意識(shí),建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)510年,但也有個(gè)別樓盤開發(fā)理念比較前衛(wèi),造成市場(chǎng)參差不齊。2） 部分項(xiàng)目的前期策劃水平比較高,但營(yíng)銷階段專業(yè)人士往往沒有介入,或者介入不深,因此好的策劃方案得不到實(shí)操的驗(yàn)證,這是造成個(gè)別樓盤銷售不力的原因。（二）從房地產(chǎn)實(shí)體分析貴陽的房地產(chǎn)實(shí)體如建筑物、園林、道路等硬件設(shè)施都處于一種初級(jí)階段,與西部大開發(fā)的貴陽城市不是很匹配,部分小區(qū)雖然借鑒選進(jìn)的建筑理念,但實(shí)操能力還有一段距離,也只能處于表的模仿階段,精品物業(yè)在貴陽市存在很大的市場(chǎng)空間。由于市中心的房?jī)r(jià)高企,該區(qū)域成為眾多貴陽市民首選的位置,因此它的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在極大的發(fā)展空間2） 環(huán)市路外圍板塊(均價(jià)1750元/ M2左右)環(huán)市路外圍的部分地區(qū)給人一種郊區(qū)的感覺,物業(yè)普遍處于中、低檔水平,由于價(jià)格低,為中低薪階層所接受。1） 中華路板塊(均價(jià)3600元/M2左右)作為貴陽的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理念,對(duì)推動(dòng)貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升,由于開發(fā)相對(duì)過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競(jìng)爭(zhēng)的熾熱化狀態(tài)。以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)群需求，故銷售都比較紅火，同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為，關(guān)鍵是你怎樣去做。據(jù)悉，貴陽這樣一個(gè)不大的城市，現(xiàn)已注冊(cè)400多家房開企業(yè)，仍有不少?gòu)氖缕渌袠I(yè)的企業(yè)家，準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)，貴陽近年來的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭使深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤貴陽”已成為共識(shí)。與此同時(shí)，國(guó)家取消福利實(shí)物分房，實(shí)行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等一系列措施，極大地提高了群眾改善和購(gòu)買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費(fèi)。其中經(jīng)濟(jì)適用房約占全省新開工面積的80%，較上年增長(zhǎng)95%，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住房竣工面積的75%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年貴州省共完成住宅總投資37億元，比上年增長(zhǎng)90%。較上年增長(zhǎng)108%，并帶動(dòng)其它相關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)投資增加一倍以上。房管部門將會(huì)有更大的動(dòng)作，更優(yōu)惠的政策刺激，從而盤活存量，促進(jìn)二、三級(jí)市場(chǎng)大力發(fā)展。而通常手法是通過減免、補(bǔ)貼稅費(fèi)降低交易門檻，房改房暫緩交土地收益金亦可入市等辦法。目前，據(jù)稱房管部門仍有60萬M2存量房。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)是一個(gè)過程，也是一個(gè)必然的發(fā)展趨勢(shì)。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)涉及面還很廣，各地的實(shí)際情況，也有差異，但首先應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是觀念更新。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，實(shí)際上是在告訴企業(yè)如何看市場(chǎng)的問題。(三) 貴州將推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化貴州屬聯(lián)合國(guó)土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結(jié)構(gòu)，為什么？因?yàn)楸阋?，這就很矛盾。烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，從這個(gè)角度上看，2000年的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展勢(shì)頭。貴陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢(shì)，尤其是中心區(qū)房?jī)r(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對(duì)減少，因而市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng)在所難免。為了避免銷售期間過長(zhǎng)，增加許多不必要的費(fèi)用；同時(shí)也為了發(fā)展高能在較短的時(shí)間內(nèi)回籠資金作再投資，該項(xiàng)目需要系統(tǒng)性的全局統(tǒng)籌，有效整合各種優(yōu)勢(shì)資源，才能達(dá)到一氣呵成的效果。反過來說，沒有確定的項(xiàng)目客戶群就很難確定項(xiàng)目形象定位與市場(chǎng)定位，這是該項(xiàng)目是否成功銷售的關(guān)鍵，同時(shí)也是價(jià)格是否可以拉高的重點(diǎn)。（三）項(xiàng)目問題點(diǎn)1．發(fā)展商尚未有較高知名度現(xiàn)時(shí)貴陽的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了規(guī)模和品牌的競(jìng)爭(zhēng)階段，而貴司目前在業(yè)界尚未有較高知名度建議：需要和實(shí)力較強(qiáng)的代理公司、設(shè)計(jì)公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)造出精品樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營(yíng)造和樹立發(fā)展商和項(xiàng)目的品牌。隨著外來的和本地經(jīng)營(yíng)的成功人士、高級(jí)白領(lǐng)的不斷擴(kuò)大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套先進(jìn)的高尚住宅小區(qū)，將有一個(gè)持續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)空間。貴陽市星竹園項(xiàng)目策劃書一．項(xiàng)目分析（一） 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處貴陽市大營(yíng)坡地區(qū)，筑新路與貴烏北路交匯處， 距貴州日?qǐng)?bào)社、大營(yíng)坡車站僅300米。2．周邊設(shè)施學(xué)校：貴烏小學(xué)、宅吉小學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、二十三 中、六中、財(cái)校、商專、醫(yī)學(xué)院、實(shí)驗(yàn)二中菜場(chǎng)：百花山菜場(chǎng)、貴烏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)醫(yī)院：貴醫(yī)附院、醫(yī)學(xué)院、市五醫(yī)其它：神奇假日酒店、神奇星島酒店、新聯(lián)酒店、思君超市、 黑馬裝飾材料市場(chǎng)、相寶山家具市場(chǎng)、市北供電局交通：7路、12路、17路、18路、70路、76路、64路、82路、 67路、73路3．項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)總占地面積：6270平方米總建筑面積：12514平方米容積率：建筑密度：％綠化率：36％總戶數(shù)：153戶（其中41戶為回遷戶）（二）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)1．市場(chǎng)有空間貴陽，作為大西南開發(fā)的前沿，在國(guó)家提供有利政策的前提下，市場(chǎng)對(duì)具有特色，綜合素質(zhì)較高的精品小區(qū)有較強(qiáng)的承接力。2．有策劃前置觀念很多發(fā)展商是在項(xiàng)目建起來后才想到銷售，銷售不暢才想到促銷，促銷未果而想到整體策劃，也有的發(fā)展商開盤前有整體規(guī)劃，但開盤后策劃理念的貫徹實(shí)施不到位，致使項(xiàng)目虎頭蛇尾，市場(chǎng)中爛尾樓眾多，而貴司目光敏銳，注意到“凡事預(yù)則立”從各方面整合社會(huì)精英資源，貫徹如一，使項(xiàng)目有的放矢，自然先機(jī)在握。2．項(xiàng)目市場(chǎng)定位不夠清晰項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與目標(biāo)客戶群是相輔相承的，一個(gè)清晰的市場(chǎng)定位可以直接吸納目標(biāo)客戶群的注意度。4．項(xiàng)目需要系統(tǒng)性的全局統(tǒng)籌項(xiàng)目的形象定位與市場(chǎng)定在貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有前期炒作過，它推出時(shí)很難在短期內(nèi)讓市場(chǎng)接受。二、貴陽房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析：(一) 2000年貴陽房地產(chǎn)發(fā)展分析：2000年貴陽房地產(chǎn)將面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國(guó)許多城市相比，貴陽房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)一直較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置年率一直較低，這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。市民將應(yīng)改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。(二) 2000年貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)1. 房?jī)r(jià)將適度上揚(yáng)；2. 土地交易活躍，“換手”量增大；3. 花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；4. 多層住宅精品樓盤將會(huì)增多；5. 高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備；6. 空置積壓房會(huì)特價(jià)優(yōu)惠拋售；7. 房屋置換量大大增加；8. 中華路住宅的交易將日漸火爆，商業(yè)氣氛日漸復(fù)蘇。按市場(chǎng)物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結(jié)果是磚的價(jià)格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)就要“糾正”這種錯(cuò)誤。比如說，出臺(tái)以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為重點(diǎn)的政策，實(shí)際上是告訴開發(fā)商目前市場(chǎng)需求中，中低水平的消費(fèi)仍是主流。據(jù)了解，許多省份在機(jī)構(gòu)改革中，已有意增設(shè)省級(jí)中心。（四）． 貴州省2000年居民住房消費(fèi)狀況1. 2000年貴州省將重點(diǎn)啟動(dòng)居民住房消費(fèi)，實(shí)際上是在去年居民住房消費(fèi)居領(lǐng)導(dǎo)地位之后的延續(xù)和發(fā)展。因而盤活存量有大量工作要做。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理價(jià)格出售是最好的方法之一。2. 貴州省經(jīng)濟(jì)適用房投資成倍增長(zhǎng)，房改刺激是主因。出臺(tái)了以存量補(bǔ)貼為特點(diǎn)的住房分配貨幣化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供應(yīng)體系等措施，有力帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。住房新開工面積480多萬M2，竣工面積近420萬M2，分別比去年增長(zhǎng)64%和56%。（五）．貴陽房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢(shì)隨著貴陽市兩城區(qū)舊城改造的基本完成，市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。面對(duì)這一市場(chǎng)局面，開發(fā)商們躍躍欲試。在目前市中心地帶土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，沙沖路至小河一線及小河一帶，花溪一帶，貴鋼至二戈寨沿線，省政府背后小關(guān)一帶，二橋至貴工