【正文】 項(xiàng)目全程策劃書(模板)AB有限公司目 錄自然條件資料 5社會條件資料 6規(guī)劃要點(diǎn) 6報建要求 8第二章 組織架構(gòu) 18組織架構(gòu)原則 18項(xiàng)目人員標(biāo)準(zhǔn)配置 18項(xiàng)目公司（全資）人員標(biāo)準(zhǔn)配置圖 19項(xiàng)目公司（合資）人員標(biāo)準(zhǔn)配置圖 20第三章 市場分析 21項(xiàng)目定位初步判斷 21三級市場（二手）分析 26核心調(diào)研 323 產(chǎn)品設(shè)計建議 34第四章 策劃設(shè)計 34策劃 34標(biāo)準(zhǔn)化 37建筑設(shè)計 37展示區(qū)設(shè)計 51綠色技術(shù) 58產(chǎn)品競爭特質(zhì)分析 59第五章 盈利分析 59成本估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 59盈利測算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 60項(xiàng)目建設(shè)投資估算 60項(xiàng)目投資支出 61項(xiàng)目資金回流計劃 61資金平衡計劃 62融資籌集計劃 63盈利測算 63項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)計劃 65稅務(wù)籌劃 651不確定分析 661風(fēng)險分析 661項(xiàng)目投資及預(yù)控建議 67第六章 工程管理 70工程概況 70管理組織 76 82 85里程碑計劃 96質(zhì)量管理策劃 99 100安全文明施工策劃 133工程成本管理策劃 135項(xiàng)目營銷配合 138項(xiàng)目資料管理 140 140 管理要求 141為確保售后服務(wù)而采取的措施 141第七章 營銷策劃 147入市時機(jī)和銷售前提條件 147分期運(yùn)作策略 151展示體驗(yàn)方案 151廣告推廣及媒體組合策略 154營銷過程控制及營銷費(fèi)用預(yù)算 157第八章 客戶服務(wù) 157組織 157工作評比指標(biāo) 157第九章 物業(yè)管理 159區(qū)域物業(yè)管理分析 159項(xiàng)目客戶群 159特色服務(wù) 159項(xiàng)目物業(yè)管理取費(fèi)的測算 159項(xiàng)目物業(yè)管理早期介入及日常管理 159第一章 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料自然條件資料 城市區(qū)位（表達(dá)宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作） 宗地紅線圖（宗地面積、角點(diǎn)定位、紅線尺寸、標(biāo)高） 宗地地形圖 （復(fù)雜地形時，表達(dá)現(xiàn)狀地形、標(biāo)高（等高線）、現(xiàn)狀地貌）基地位于BC市西北前山區(qū)翠微西路和翠前路交口。一號用地編號2007用地字006號），用地呈不規(guī)則矩形，南北向長約292米，東西向長約195米。 宗地綠化植被與水面分布圖無綠化植被與水體 城市環(huán)境（氣候、氣溫、水文、主導(dǎo)風(fēng)向、噪音等）BC位于廣東省珠江口的西南部，在北緯21176。48′一22176。27′、東經(jīng)113176。03′一114176。19′之間。BC市區(qū)內(nèi)陸部分地勢由西北向東南傾斜，有山、海、丘陵與平原。地勢平緩，倚山臨海，海域遼闊，百島蹲伏，有奇峰異石和秀美的海灣、沙灘。BC屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞熱帶季候風(fēng)侵襲，多雷雨?！?，℃。，其中4——8月占全年降雨量的76％。 土地地質(zhì)情況（有無文物、沖溝、暗河、城市管線等）用地南側(cè)有一條市政排洪渠，寬5米，長約360米。社會條件資料 交通配套（地鐵、輕軌、公交流線、周邊道路名稱、級別、尺寸及擬建道路的擬建時間、道路斷面）用地南臨翠微西路18米寬，東臨翠前路16米寬，東側(cè)其南側(cè)各有一處公交車站，用地西側(cè)約200米為一條城市主干道明珠路，沿明珠路正在建設(shè)廣珠輕軌線（廣州——中山——BC）。 社區(qū)配套（學(xué)校、醫(yī)院、超市、市場、商業(yè)等）所在轄區(qū)內(nèi)有前山中學(xué)、前山小學(xué)、暨南大學(xué)BC學(xué)院、世邦建材城、健華醫(yī)院、翠微市場等社區(qū)配套。 市政管線（給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置、管徑、埋深、標(biāo)高等）規(guī)劃要點(diǎn) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積： 總建筑面積： M2住宅面積: M2 M2 M2容積率：覆蓋率：%綠化率：35%居住總戶數(shù)：1077戶計容積率總建筑面積： 規(guī)劃要求（限高、退線、車位配比[地下車位是否可售]、配套面積、風(fēng)格、出入口）住宅建筑高度小于、等于24米，其最大連續(xù)展開面寬的投影不大于80米；建筑高度大于24米，小于等于54米，其最大連續(xù)展開面寬的投影不大于70米；建筑高度大于54米，其最大連續(xù)展開面寬的投影不大于60米；不同建筑高度組成的連續(xù)建筑，其最大連續(xù)展開面寬的投影上限值按較高的建筑高度執(zhí)行。建筑物退讓距離除滿足建筑紅線要求外，應(yīng)同時滿足相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的要求。車位配比：1車位/100 M2建筑面積。配套面積：社區(qū)工作用房120 M2社區(qū)體育活動場地1000 M2物業(yè)管理用房100 M2垃圾房60 M2/處建筑物造型及色調(diào)須表現(xiàn)海濱園林城市特色。 場地現(xiàn)狀 地形用地東北面現(xiàn)存一高出基地約3米的擋土墻，墻北面為翠微花園，用地東面的翠前路與用地存在高差，路面從北到南逐漸降低。 電力、水、燃?xì)?、采暖等市政配套齊全 產(chǎn)品類型住宅均為高層、商業(yè)包括裙房商業(yè)和集中商業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)層層高3米 項(xiàng)目特征基礎(chǔ)形式：樁基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式：框架結(jié)構(gòu)外立面：現(xiàn)代簡約鋁合金窗：灰色系列總平綠化標(biāo)準(zhǔn)、平均造價320元每平方米公共裝修標(biāo)準(zhǔn)：大堂3000元/平方米、標(biāo)準(zhǔn)電梯間1500元/平方米交樓形式：毛坯交樓 項(xiàng)目開發(fā)計劃該項(xiàng)目不采取分期開發(fā)。報建要求 報建流程 面積計算規(guī)范（陽臺、中空、入戶花園、夾層、架空層、地下室、落地凸窗等的面積計算方法）《BC市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》附錄C 房屋建筑面積計算規(guī)定 為了統(tǒng)一本市城市規(guī)劃工作中有關(guān)房屋建筑面積的計算標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)國家的有關(guān)法律法規(guī)制定本規(guī)定。 本規(guī)定適用于本市城市規(guī)劃工作中在規(guī)劃編制、建筑設(shè)計、報建審批、竣工測量、規(guī)劃驗(yàn)收等階段涉及的建筑面積計算工作。 房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，（，下同）的永久性建筑。 房屋外墻為非垂直墻面時，按距地（樓）。非垂直的柱或非垂直的其他結(jié)構(gòu)外圍也按此原則計算。 房屋建筑面積有設(shè)計面積和竣工面積之分，設(shè)計面積的計算依據(jù)是建筑設(shè)計圖上的設(shè)計尺寸，建筑外墻增加2公分的砌面厚度，竣工面積的計算依據(jù)是房屋竣工后測量的實(shí)物尺寸。 計算全部建筑面積的范圍： 除另有規(guī)定外，永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、。 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部份，按其水平投影面積計算。 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積，建筑物內(nèi)的多層手扶電梯按單層計算建筑面積。 房屋天面上，屬永久性建筑，、水箱間、按其外圍水平投影面積計算。 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計算。 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 玻璃幕墻、石材幕墻或組合幕墻等作為房屋外墻的，按幕墻外圍水平投影面積計算。 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的。 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 計算一半建筑面積的范圍： 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計算。 挑樓、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 有頂蓋的空中花園, 按外圍水平投影面積的一半計算。 、按外圍水平投影面積的一半計算。 不計算建筑面積的范圍： 。 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。 房屋之間無上蓋的架空通廊。 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部份。 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 計算建筑面積的特殊規(guī)定 層高即上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。標(biāo)準(zhǔn)層層高：－（）。，不予審批；，；，按該層外圍水平投影面積的2倍計算。低層住宅及躍層（含復(fù)式）住宅的客廳層高不受該條限制。 建筑面積小于150平方米的商業(yè)建筑。，按外圍水平投影面積的2倍計算。 工業(yè)廠房層高超過8米，按外圍水平投影面積的2倍計算并計入容積率。 陽臺建筑面積的計算標(biāo)準(zhǔn)： 建筑物的開敞式陽臺按其水平投影面積的一半計算面積。 陽臺應(yīng)視其有無開敞面而判定，若有開敞面按其水平投影面積的一半計算；若無開敞面應(yīng)視為房間或過道，是住宅套內(nèi)使用的居室或水平交通空間，應(yīng)計算全部建筑面積。 有頂蓋的陽臺，無論其上蓋高度為幾個自然層高度，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影面積的一半計算； 每戶住宅陽臺的水平投影總面積占套型建筑面積的比例小于或等于18％的，按其水平投影面積的一半計算建筑面積，超出部分按投影面積計算建筑面積。套型建筑面積的計算標(biāo)準(zhǔn)按國家現(xiàn)行《住宅設(shè)計規(guī)范》執(zhí)行。 架空層在同時滿足以下條件時，其建筑面積不計入地塊容積率： 以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞； 無特定功能，只作為公共休閑、通道、綠化等非經(jīng)營性公共開敞空間使用。 層高不得低于3米； 連續(xù)公共開放空間不小于150平方米、且面積不少于整層面積的1/2。 但電梯井、門廳、過道等圍合部分應(yīng)計入容積率。 別墅、酒店、商業(yè)、辦公等建筑的架空活動層，若不是供公共使用而僅為私家或本項(xiàng)目使用的，不能定義為架空層，只能定義為陽臺或架空活動平臺等，并按投影面積的一半計算容積率。 建筑物地上樓層架空用于停放機(jī)動車的，按照地上停車庫標(biāo)準(zhǔn)計算建筑面積，并計入容積率。 地下室（）的建筑面積不計入容積率。經(jīng)營性用地內(nèi)高層建筑物附屬半地下車庫（）的建筑面積不計入容積率。 利用建筑物架空層作公共開放空間或建筑物沿街地面首層開辟騎樓，當(dāng)所提供的連續(xù)公共開放空間或騎樓面積不小于150平方米時，增加的建筑面積不計入容積率。 建筑面積以平方米為計量單位，計算結(jié)果保留到小數(shù)點(diǎn)后2位。 建設(shè)單位在申報施工圖設(shè)計前必須到市規(guī)劃主管部門認(rèn)可的測繪單位進(jìn)行施工圖建筑面積核算，核算結(jié)果作為市規(guī)劃主管部門受理施工圖規(guī)劃許可的必備材料。 當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃特殊要求（日照、間距、消防、人防）附錄D 居住建筑面寬控制附錄E 沿路一般建筑高度控制H≤(W+S)164 / 164附錄F：居住建筑間距圖示表一項(xiàng)目圖示與系數(shù)高層多層/低層高層平行南北向≥南側(cè)建筑 （≥24米） 高層位于南側(cè)，≥南側(cè)建筑 （≥24米）東西向 ≥（≥21米） 高層位于北側(cè)，≥18米垂直側(cè)面寬度＜16米 ≥18米 ≥15米側(cè)面寬度≥16米按平行控制按平行控制高層側(cè)面開窗≥21米側(cè)面間距按垂直布置間距控制多層/低層平行南北向 ≥東西向 ≥多層北側(cè)、低層南側(cè)≥9米垂直南北向 ≥東西向 ≥續(xù)表一續(xù)表一非平行非垂直夾角≤30度 最窄處按平行控制30度＜夾角≤60度≥夾角＞60度最窄處按垂直布置側(cè)面間距按消防和通道間距要求控制側(cè)面開窗按垂直控制低層獨(dú)立式住宅≥第二章 組織架構(gòu)組織架構(gòu)原則 工作需要：按照項(xiàng)目需要設(shè)置崗位和項(xiàng)目工作量定編。按公司項(xiàng)目公司標(biāo)準(zhǔn)配置崗位和崗位職數(shù)，人員根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度逐步到崗。 精簡、高效：一崗多能、精簡高效。 標(biāo)準(zhǔn)化：部門設(shè)置與崗位稱謂，遵照公司統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的稱謂，體現(xiàn)管理的專業(yè)化與標(biāo)準(zhǔn)化。配置指標(biāo)5萬平米以下5～10萬平米10萬平米以上人均管理面積項(xiàng)目人員標(biāo)準(zhǔn)配置 深圳項(xiàng)目人員配置標(biāo)準(zhǔn)（單位：萬平方米/人）＞1的項(xiàng)目 容積率≤1的項(xiàng)目配置指標(biāo)5萬平